Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 287837 CV EXPL 11-8551
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 22 maart 2012
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: F. Schaap,
tegen:
[naam],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.G.E. ter Hart,
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie].
Verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 3 oktober 2011;
2. de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
3. het tussenvonnis van 17 november 2011;
4. de conclusie van antwoord in reconventie;
5. het proces-verbaal van comparitie van 30 januari 2012;
6. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
In conventie en reconventie
1.1. [eiser in conventie] was eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres](hierna: de woning).
1.2. In het door Ingenieursbureau Gemeentewerken Gemeente Rotterdam (hierna: GGR) opgestelde rapport ‘[nummer] [straatnaam] [nummer] en [nummer] Funderingsonderzoek (1e fase) van 5 juni 2002’ is opgenomen (productie 4 bij dagvaarding):
“Huidige situatie maatgevend
Bij de funderingstechnische beoordeling van een pand wordt van de huidige situatie uitgegaan. Dit betekent dat bij eventuele renovatie of woningverbetering geen gewichtstoename of herverdeling van belasting in het pand mag optreden. Ook geldt als randvoorwaarde dat geen significante wijziging in de grondwaterstand mag optreden.(…)
5. Beoordeling fundering
De fundering van de bouwkundige eenheid van [straatnaam] [nummers] wordt als volgt beoordeeld:
- met betrekking tot de gemeten scheefstanden intern en extern is de beoordeling goed
- met betrekking tot de scheurvorming is de beoordeling goed
- met betrekking tot de indringing van de stalen pen in het funderingshout is de beoordeling goed
- met betrekking tot de grondwaterstand is de beoordeling goed
Opgemerkt moet worden dat grote verschillen bestaan tussen het grondwaterniveau van de peilbuizen en grondwater gemeten in de ontgravingen. De aangetroffen matige schimmel aantasting aan de achterzijde van het pand doet vermoeden dat er sprake is van periodieke droogstand.
Op basis van de verkregen onderzoeksgegevens worden de bovengenoemde panden funderingstechnisch als goed beoordeeld met funderingstechnische handhavingstermijn van 40 jaar.
6. Conclusie
Wij adviseren het puilbuizen meetnet van de Gemeente uit te breiden en maandelijks te monitoren en periodiek te evalueren. Dit naar aanleiding van droogstand in het verleden en de aangetroffen schimmelaantasting.”
1.3. In het door GGR opgestelde rapport ‘[nummer] [straatnaam] [nummer] en [nummer] Grondwater Monitoringsplan’ van 25 juni 2004 is opgenomen (productie 4 bij dagvaarding):
“(…) 2.1 Peilbuizen
Voor het inzichtelijk maken van het grondwaterniveau rondom de bouweenheid is het plaatsen en regelmatig opnemen van peilbuizen noodzakelijk. Voor deze bouweenheid moeten 2 peilbuizen worden geplaatst. Tevens is in de directe omgeving van deze bouweenheid een peilbuis uit het bestaande meetnet gesitueerd die gebruikt kan worden voor de monitoring. (…)
3. Voortgangsrapportage (…)
De resultaten van de uitgevoerde metingen worden vastgelegd in een tussentijdse rapportage in briefvorm. (…) Op basis van de informatie die wordt verzameld, kan mogelijk één jaar en uiterlijk vijf jaar na de start van de metingen, op verantwoorde wijze worden vastgesteld of er sprake is van voortgaande zakkingen en/of een stabiele grondwaterstand. Na het afronden van deze stappen kan een betrouwbare prognose worden gegeven van de handhavingstermijn van deze bouweenheid (…).”
1.4. In het door GGR opgestelde ‘Voortgangsrapport Monitoringsplan Projectcode: [nummer]’ van 6 juli 2007 is opgenomen (productie 3 bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie):
“Naar aanleiding van het monitoringsplan, opgesteld en uitgevoerd in juni 2004, volgt hierbij een voortgangsrapport. (…) Een eindrapport kan pas worden opgesteld wanneer voldoende meetgegevens beschikbaar zijn om een betrouwbare prognose te kunnen geven met betrekking tot de grondwaterstand in relatie tot het aanlegniveau van de fundering. (…)
Voorlopige conclusie
Voorlopig wordt geconcludeerd dat er bij deze bouweenheid periodiek een te lage grondwaterstand kan voorkomen met risico van droogstand van funderingshout. Gezien de uitkomst van de funderingsinspectieputten bij het 1e fase funderingsonderzoek had dit in 2002 nog niet tot ernstige aantasting van de paalkoppen geleid.
De funderingstechnische handhavingstermijn van de bouweenheid is volgens het 1e fase funderingsonderzoek d.d. 5 juli 2002 beoordeeld als zijnde goed met een handhavingstermijn van 40 jaar. De (deel-)beoordeling met betrekking tot de grondwaterstand was hierbij eveneens goed en zal voornamelijk gebaseerd zijn geweest op de meetresultaten van de grondwaterstand in de funderingsinspectieputten, niet op die van de peilbuizen in het straatcunet.
Gezien de meetresultaten van de (project-)peilbuizen moet die conclusie mogelijk worden herzien. De funderingstechnische handhavingstermijn van 40 jaar zou op basis van de huidige, maar beperkte peilbuisgegevens, naar beneden moeten worden bijgesteld naar 20 jaar. Voor een langdurige handhavingstermijn, langer dan 20 jaar, dienen er dan funderingstechnische voorzieningen worden getroffen binnen deze periode van 20 jaar.
Voortgang monitoring
Gezien de voorlopige, maar beperkte meetgegevens wordt geadviseerd de maandelijkse peilbuismetingen te continueren. Een volgend voortgangsrapport dan wel een eindrapport is gepland voor het 1e kwartaal in 2008.”
1.5. Bij schriftelijke overeenkomst van 11 januari 2008 heeft [eiser in conventie] de woning aan [gedaagde in conventie] verkocht (productie 1 bij dagvaarding).
1.6. De koopovereenkomst bevat – voor zover thans van belang – de volgende bepalingen:
“artikel 20 Aanvullende Pro bepaling Depot
Verklaring: ten tijde van de prijsovereenkomst was er nog geen volledige duidelijkheid om de juiste grondwaterstand vast te stellen. De grondwaterstand wordt momenteel maandelijks gemeten. De handhavingstermijn van de fundatie is momenteel 40 jaar met als randvoorwaarde dat er geen significante wijzigingen in de grondwaterstand mag optreden.
Zou zich voor eind december 2010 een significante wijziging in de gemiddelde grondwaterstand voor doen, en de oorzaak is anders dan een lekkage van de gemeenteriolering, zodat verhoging van de grondwaterstand nodig is om de fundatiepalen te beschermen geldt het volgende.
Verkoper laat € 15.000 (vijftienduizend euro) tot eind december 2010 in depot staan bij notariskantoor [naam]als maximale bijdrage aan de werkelijke kosten voor het geval er maatregelen genomen moeten worden om de grondwaterstand te verhogen.”
Artikel 21 Aanvullende Pro bepaling Fundering
Kopers zijn bekend met de inhoud van het ter hand gestelde funderingsonderzoek [straatnaam] [nummer] en [nummer] te Dordrecht, bouweenheid [nummer], opgesteld door [naam] (…).”
1.7. In het door GGR opgestelde ‘Eindrapport Monitoringsplan Projectcode: [nemmer]’ van 25 februari 2008 is opgenomen (productie 5 bij dagvaarding):
“Naar aanleiding van het monitoringsplan, opgesteld en uitgevoerd in juni 2004, volgt hierbij het eindrapport. Het eindrapport kan worden opgesteld wanneer voldoende meetgegevens beschikbaar zijn om een betrouwbare prognose te kunnen geven met betrekking tot de grondwaterstand in relatie tot het aanlegniveau van de fundering.
Evaluatie van de metingen
(…) Uit de tabel blijkt dat de peilbuis A.034.pb1 (aan de achterzijde) een grondwaterstand aangeeft die permanent boven het aanlegniveau ligt. De beide peilbuizen A.034.pb2 en A.033.pb1 (aan de voorzijde) geven echter een grondwaterstand aan die gemiddeld onder het aanlegniveau van NAP -1,08 m komt. De peilbuizen in het staatcunet geven een grondwaterstand aan die ruim onder het aanlegniveau van de fundering ligt.(…)
Conclusie en advies
Geconcludeerd wordt dat de voor bouweenheid belangrijke peilbuis A.034.pb2 gemiddeld een te lage grondwaterstand aangeeft waardoor er droogstand van funderingshout kan voorkomen. De funderingstechnische handhavingstermijn van de bouweenheid is volgens het 1e fase funderingsonderzoek d.d.
5 juli 2002 beoordeeld als zijnde goed met een handhavingstermijn van 40 jaar. Gezien de meetresultaten van de (project-) peilbuizen moet die conclusie worden herzien. De funderingstechnische handhavingstermijn van 40 jaar moet op basis van die peilbuisgegevens naar beneden worden bijgesteld tot 20 jaar. In de toekomst kan bij tijdelijke droogstand de schimmelaantasting voortgaan, waardoor de fundering verder kan worden aangetast. Voor een langdurige handhavingstermijn, langer dan 20 jaar, zullen er dan ook funderingstechnische voorzieningen moeten worden getroffen binnen deze periode van 20 jaar.
Mogelijk te treffen voorzieningen
De te treffen voorzieningen kunnen in twee hoofdlijnen worden onderverdeeld. Het betreft het verbeteren van de fundering zelf of anderzijds het verhogen van de grondwaterstand, een voorziening waarbij verdere aantasting van het funderingshout als gevolg van optredende droogstand wordt voorkomen.(…).”
1.8. Op 29 november 2010 heeft [gedaagde in conventie] aan [eiser in conventie] een brief gestuurd met – voor zover thans van belang – de volgende inhoud (productie 11 bij dagvaarding):
“Geachte heer [eiser in conventie],
In mijn brief van dd. 11 november heb ik u reeds geschreven dat het zinloos is metingen van de grondwaterstand te laten doen. De gemeente (…) is ook van mening dat grondwaterherstel geen optie meer is en geen garantie kan geven voor een langere termijn van de fundering. (…) Het feit dat ik niet op de hoogte was van het voortgangsrapport Monitoringsplan van de gemeente Rotterdam, dd. 06-07-2007, en dat u mij ook het rapport van 25 februari 2008, opgesteld door [naam], niet toegezonden heeft, betreur ik ten zeerste. In het voortgangsrapport van 06-07-2007 werd met verwijzing naar de toen bekende meetresultaten reeds gesproken over een handhavingstermijn van 20 jaar en niet dus van 40 jaar zoals – naar achteraf blijkt – ten onrechte in de koopacte vermeld (…)”
2. De vordering
De vordering in conventie
2.1. [eiser in conventie] vordert dat [gedaagde in conventie] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling aan hem van een bedrag van in totaal € 16.846,19, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten.
2.2. [eiser in conventie] legt aan zijn vordering nakoming ten grondslag en stelt daartoe het volgende:
Uit artikel 20 van Pro de koopovereenkomst volgt dat, alleen wanneer zich voor eind december 2010 een significante wijziging in de grondwaterstand zou voordoen, zodat verhoging van de grondwaterstand nodig is, het gedeponeerde bedrag van € 15.000,00 aan [gedaagde in conventie] zou toevallen. Uit de onderzoeken die zijn verricht na het sluiten van koopovereenkomst is niet gebleken dat significante wijzingen in de grondwaterstand zijn opgetreden. Dit betekent dat [eiser in conventie] recht heeft op ontvangst van het bij de notaris gestorte bedrag van € 15.000,00 en de daarover gekweekte rente van € 894,19.
Het verweer in conventie
2.3. [gedaagde in conventie] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiser in conventie] en voert daartoe het volgende aan:
[eiser in conventie] geeft een onjuiste uitleg van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst. Partijen hebben immers bedoeld overeen te komen dat, indien zou blijken dat er kosten door [gedaagde in conventie] gemaakt dienden te worden in verband met de erkende problemen met de fundering, [eiser in conventie] daaraan maximaal € 15.000,00 zou bijdragen. In dat kader is de kwaliteit van de fundering bepalend. Aangezien gebleken is dat dergelijke kosten gemaakt moeten worden, komt het gedeponeerde bedrag niet aan [eiser in conventie], maar aan [gedaagde in conventie] toe.
De vordering in reconventie
2.4. [gedaagde in conventie] vordert dat [eiser in conventie] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld:
I) om binnen 7 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis de notaris opdracht te geven om het in depot gestorte bedrag en de daarover gekweekte rente, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 augustus 2011 en verminderd met de kosten van de notaris aan [gedaagde in conventie] uit te betalen, en wel binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag ;
II) om een bedrag van € 800,00 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [gedaagde in conventie] te betalen;
III) in de kosten van het geding, waaronder het salaris van de advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente, berekend vanaf 14 dagen na de dag waarop het vonnis zal worden gewezen.
2.5. [gedaagde in conventie] legt daaraan ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer heeft opgeworpen. [gedaagde in conventie] voegt daaraan toe dat funderingsherstel noodzakelijk is, gelet op het naar beneden bijstellen van de handhavingstermijn van de fundering tot 20 jaar, het korten van de WOZ-waarde met 20% en het in het rood aangeduid staan op de kaarten van de gemeente Dordrecht. De kosten van het funderingsherstel schat [gedaagde in conventie] op ongeveer € 60.000,00.
Het verweer in reconventie
2.6. [eiser in conventie] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [gedaagde in conventie] en voert daartoe aan hetgeen hij in conventie ter onderbouwing van zijn vordering heeft gesteld. Daaraan voegt hij nog toe dat uit de door [gedaagde in conventie] aangehaalde rapporten niet volgt dat de fundering dient te worden verbeterd.
3. Beoordeling van het geschil
3.1. Vanwege de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld.
3.2. Zowel [eiser in conventie] als [gedaagde in conventie] stelt op grond van de koopovereenkomst, en meer in het bijzonder artikel 20 daarvan Pro, recht te hebben op het door [eiser in conventie] bij de notaris gedeponeerde bedrag van € 15.000,00.
3.3. Partijen leggen artikel 20 van Pro de koopovereenkomst verschillend uit. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een zuivere taalkundige uitleg van de overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.4. [gedaagde in conventie] heeft ter comparitie meegedeeld dat zij ermee bekend was dat er mogelijk problemen waren met de fundering van de woning. [eiser in conventie] heeft in zijn conclusie van antwoord in reconventie (onder 8) onder meer gesteld dat hij in de advertentie op de internetsite van Funda reeds melding had gemaakt van problemen met de fundering en dat er onderzoek naar de ernst van mogelijke paalrot gaande was. Ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst waren beide partijen dus op de hoogte van het feit dat er in ieder geval mogelijk problemen waren met betrekking tot de fundering.
3.5. Volgens [gedaagde in conventie] was artikel 20 van Pro de koopovereenkomst bedoeld om de kwestie van de mogelijke problemen met fundering te regelen. Namens [eiser in conventie] is ter comparitie meegedeeld dat met artikel 20 van Pro de koopovereenkomst beoogd was om de “gehele funderingsproblematiek” te regelen. Daaruit volgt dat beide partijen hebben beoogd om in de koopovereenkomst een definitieve regeling te treffen voor – in de woorden van [eiser in conventie] – de gehele funderingsproblematiek, en dus niet alleen voor eventuele problemen met de grondwaterstand, met voor [eiser in conventie] een risico van maximaal € 15.000,00.
3.6. Door of namens [eiser in conventie] is ter comparitie verklaard dat ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst uitgangspunt was dat (schommelingen in) de grondwaterstand essentieel waren voor de kwaliteit van de funderingspalen en dat daarom in de koopovereenkomst is opgenomen dat, indien sprake zou zijn van een significante wijziging van de grondwaterstand, het depot aan [gedaagde in conventie] zou toevallen. Op basis van deze informatie heeft [gedaagde in conventie] haar makelaar artikel 20 van Pro de koopovereenkomst laten opstellen.
3.7. Op basis van de door [eiser in conventie] verstrekte gegevens mocht [gedaagde in conventie] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst verwachten dat de woning geleverd zou worden met een fundering die een handhavingstermijn had van 40 jaar. Artikel 20 van Pro de koopovereenkomst moet gelet op de hiervoor weergegeven omstandigheden (3.4 tot en met 3.6) zo worden uitgelegd dat als voor eind december 2010 zou blijken dat de fundering toch in een slechtere staat zou verkeren, [eiser in conventie] maximaal € 15.000,00 zou bijdragen aan maatregelen ter verbetering van de fundering.
3.8. De door [eiser in conventie] voorgestane uitleg zou bovendien tot de ongerijmde uitkomst leiden dat [gedaagde in conventie] wel recht zou hebben op het depot in de situatie dat ‘slechts’ maatregelen ten aanzien van de grondwaterstand moeten worden genomen, maar niet als bijvoorbeeld de gehele fundering vervangen zou moeten worden, hetgeen veel ingrijpendere en kostbaardere maatregelen vergt.
3.9. In het eindrapport van 25 februari 2008 van GGR (zie hiervoor onder 1.7) staat dat, gelet op de meetresultaten van de project-peilbuizen, de eerdere conclusie in het rapport van 5 juni 2002 moet worden herzien en de handhavingstermijn van het funderingshout van 40 jaar naar beneden moet worden bijgesteld tot 20 jaar (pagina 3 van productie 5 bij dagvaarding). [eiser in conventie] heeft betwist dat de fundering slecht is, aangezien dat volgens hem nergens uit zou blijken. Die betwisting is gelet op de hierboven aangehaalde conclusie van het eindrapport van 25 februari 2008 onvoldoende onderbouwd.
3.10. Daarmee staat vast dat de fundering van de woning eind december 2010 slechter was dan [gedaagde in conventie] had mogen verwachten. Dit betekent dat [eiser in conventie] maximaal € 15.000,00 zal moeten bijdragen aan eventuele kosten ter verbetering van de fundering.
3.11. [eiser in conventie] betwist dat aanleiding bestaat om over te gaan tot funderingsherstel, omdat dat nergens uit zou blijken. Als onweersproken gesteld staat vast dat de woning in het rood staat aangeduid op de kaarten van de gemeente Dordrecht en dat de WOZ waarde van de woning met 20% is gedaald. Gelet hierop heeft [eiser in conventie] onvoldoende onderbouwd dat er geen noodzaak is om de fundering te verbeteren. Volgens [gedaagde in conventie] zullen de werkelijke kosten van het funderingsherstel ongeveer € 60.000,00 bedragen. [eiser in conventie] heeft de hoogte van die kosten niet betwist, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] recht heeft op het gehele gedeponeerde bedrag.
3.12. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser in conventie] in conventie worden afgewezen. [eiser in conventie] zal in reconventie worden verplicht om binnen 7 werkdagen na betekening van dit vonnis, de notaris schriftelijk opdracht te geven om het in depot gestorte bedrag en de daarover gekweekte rente, verminderd met de kosten van de notaris, aan [gedaagde in conventie] uit te betalen. Daaraan zal een dwangsom worden verbonden van € 500,00 voor elke hele dag dat [eiser in conventie] niet aan deze verplichting heeft voldaan, zulks met een maximum van € 20.000,00.
3.13. [gedaagde in conventie] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat [eiser in conventie] in verzuim is. De wettelijke rente zal worden afgewezen.
3.14. De vordering van [gedaagde in conventie] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [gedaagde in conventie] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
3.15. Als de in conventie en reconventie in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser in conventie] veroordeeld in de kosten van de procedure. In conventie zijn deze kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie] begroot op
€ 500,00 aan salaris gemachtigde. Gezien de samenhang van beide vorderingen zal het salaris in reconventie worden begroot op € 125,00 (1/2 punt).
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiser in conventie] in de kosten van het geding in conventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde in conventie] bepaald op € 500,00;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
- veroordeelt [eiser in conventie] om binnen zeven werkdagen na betekening van dit vonnis, de notaris [naam] schriftelijk opdracht te geven om het bij hem in depot gestorte bedrag en de daarover gekweekte rente, verminderd met de kosten van de notaris, aan [gedaagde in conventie] uit te betalen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke hele dag (00.00 uur tot 24.00 uur) dat [eiser in conventie] na betekening van dit vonnis in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 20.000,00;
- veroordeelt [eiser in conventie] in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde in conventie] bepaald op € 125,00 aan salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
22 maart 2012, in aanwezigheid van de griffier.