Uitspraak
vonnis
Zaaknummer / rolnummer: 88060 / HA ZA 10-2584
Vonnis van 14 maart 2012
in de zaak van
[Eiseres]
wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,
eiseres,
advocaat mr. V.M.A. Saris,
tegen
[Gedaagde]
wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,
gedaagde,
advocaat mr. D.H. de Wilde.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 juli 2011 en de daarin genoemde stukken
- de akte van bewijs van ontvangst van het deskundigenbericht van 2 november 2011
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde]
- het bevelschrift van 27 februari 2012.
De aanleiding voor het deskundigenbericht
Zoals is overwogen in het vonnis van 23 februari 2011 is voor beoordeling van de vordering van belang wat de staat van de woning was op 24 augustus 2007 (het moment van levering). Verder is van belang wat [eiseres] had mogen verwachten. Teneinde te laten onderzoeken wat de staat van de woning was op het moment van levering, is ir. H. Brummel (hierna: de deskundige) bij tussenvonnis van 6 juli 2011 benoemd tot deskundige. De rechtbank heeft vier vragen voorgelegd aan de deskundige. Het deskundigenbericht vermeldt, per vraag, voor zover relevant, het volgende:
Vraag 1: Kunt u een reconstructie maken van de toestand van de vloer zoals deze was op 24 augustus 2007; wilt u bij de beantwoording ingaan op in uw ogen relevante wijzigingen die sinds 24 augustus 2007 zijn aangebracht?
“(…) De houten vloer is binnen deze randbalken aangebracht en is in 2005 als gevolg van waterschade vernieuwd. De randbalken zijn daarbij niet vervangen en zijn nog de originele door [gedaagde] aangebrachte randbalken. [gedaagde] had langs de houten randbalken grond verwijderd en grind aangebracht om de houten randbalken te vrijwaren van langdurige vochtinwerking. Op deze plaats waren geen tegels bij de gevels aangebracht. Een voorziening voor het ventileren van de houtenvloer was bij de bouw niet aangebracht. De ventilatie van de ruimte onder de houtenvloer moet derhalve door het grind gebeuren. Het grind lag direct tegen het oppervlak van de houten randbalken een voorziening waardoor het hout beschermd wordt is niet aangetroffen. Dit detail is bouwkundig aan te merken als een volstrekt onacceptabel detail omdat vochtige grond/grind contact kan maken met hout. Omdat sprake is van vurenhout is de duurzaamheid aan te merken als zeer beperkt. (…)
Doordat de vuren randbalken direct na realisatie door [gedaagde] in contact kwamen met vochtig grond/grind is het houtvochtgehalte gaan toenemen tot boven de 20%. Vanaf dit houtvochtgehalte kan zich de bruinrot schimmel gaan ontwikkelen en de sterkte van het hout gaan aantasten. (…) De aantasting zal qua ernst en omvang toenemen waardoor het hout uiteindelijk over de volledige doorsnede zijn sterkte verliest. Dit stadium wordt na ca. 5-7 jaar bereikt. De situatie zoals aangetroffen is het eindstadium. (…)
Door het volstrekt foutieve detail waarbij de randbalken langdurig in contact komen met vochtig grond/grind is een ernstige bruinrot schade ontstaan. (…) De schade was in 2007 al aanwezig alleen voor niet geoefende kijkers nog niet zichtbaar. (…)
Vraag 2: was de constructie van de vloer van de aanbouw op 24 augustus 2007 technisch toereikend en in goede staat, in aanmerking genomen dat deze in 2005 is vernieuwd?
“Ook hier maakt ondergetekende verschil tussen de vloer en de randbalken. De technische staat van de vloer was op 24 augustus 2007 nog toereikend en in goede staat. Juist doordat de vloer in 2005 was vervangen als gevolg van waterschade.
De randbalken zijn niet vervangen in 2005 en waren in augustus 2007 door het contact met vochtige grond/grind al ernstig aangetast door bruinrot. Het bezwijken van de vloerbalken zal zichtbaar zijn geworden in de periode van 5-7 jaar na de realisatie in 2003. (…)”
Vraag 3: indien de constructie niet goed en niet in goede staat was; wat zijn de herstelkosten?
“(…) De kosten van het herstel worden begroot op € 17.849,- incl. BTW.”
Vraag 4: Heeft u nog opmerkingen die u voor de beoordeling van deze zaak van belang acht?
“In de procedure wordt door partij [gedaagde] aangegeven dat het ophogen van de bestrating in combinatie met het verwijderen van de grindstrook en vervangen door grond de oorzaak is van de schade. Ondergetekende is het hier niet mee eens. De oorzaak is gelegen in de apert foute uitvoering in 2003. Geen enkel bouwkunde boek zal een de door [gedaagde] gekozen oplossing tonen als een duurzame funderingsmethode. Als de infectie van het hout door bruinrot pas na augustus 2007 was ontstaan dan had het schadebeeld in 2010 (binnen 3 jaar na augustus 2007) niet het huidige schadebeeld opgeleverd. Een dergelijk korte tijd is voor de ontwikkeling van dit schadebeeld (foto’s 5, 6 en 7) niet mogelijk. (…) Omdat [gedaagde] gebruik gemaakt heeft van niet verduurzaamd vurenhout is de schade direct na realisatie van de aanbouw in 2003 gaan ontstaan. (…)”
3. De nadere standpunten
3.1. [gedaagde] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht het volgende aangevoerd. De deskundige heeft een onjuist en onvolledig rapport geschreven. De deskundige maakt veronderstellingen en spreekt verwachtingen uit. Er is geen goed onderzoek verricht. De deskundigheid van de deskundige wordt in twijfel getrokken. De technische constructie is onjuist en onvolledig weergegeven. [gedaagde] betwist dat er sprake was van een bouwkundige onacceptabele situatie. In 2005 is het vochtgehalte gemeten en dit was minder dan 22%. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een verzakking en dat de pui niet open kan. Relevante wijzigingen na 24 augustus 2007, zoals het ophogen van de tuin, weghalen van de ventilatieroosters en de rioleringswerkzaamheden worden niet besproken. Het rapport is ontoereikend. Er wordt geen rekening gehouden met een zeer agressieve vorm van bruinrot, die binnen 6 maanden kan ontstaan. De deskundige is buiten de grenzen van de opdracht getreden door te rapporteren dat [gedaagde] een mededelingsplicht had. De deskundige is niet neutraal en er is sprake van partijdigheid.
De begrote kosten zijn te hoog. Er is geen rekening gehouden met het lagere btw tarief van 6% voor sommige werkzaamheden. De post ’stut en sloopwerk’ kan voor 2/3 minder. Het volledig vervangen van de pui is niet nodig en het isolatieglas kan worden hergebruikt. De post ‘onvoorzien’ is te hoog.
4. De verdere beoordeling
4.1. In de inhoud van het deskundigenbericht of de wijze waarop dit tot stand is gekomen ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de onpartijdigheid van de deskundige. Ten aanzien van de inhoudelijke opmerkingen van [gedaagde] op het deskundigenbericht wordt overwogen dat [gedaagde] deze opmerkingen in reactie op het conceptdeskundigenbericht, aan de deskundige heeft voorgelegd. Hierop is door de deskundige een reactie gegeven (pagina 13 tot en met 19 van het deskundigenbericht). In zijn reactie zijn alle verweren door de deskundige weerlegd en de deskundige heeft geconcludeerd dat de opmerkingen niet leiden tot aanpassing van het concept. Anders dan [gedaagde] meent, is de deskundige ingegaan op eventuele wijzigingen na 24 augustus 2007 (welke overigens worden betwist door [eiseres]) zoals het weghalen van ventilatieroosters, het verhogen van het maaiveld, het verwijderen van de grindstrook. Doch, kan niet anders geconcludeerd worden dan dat dit volgens de deskundige geen relevante wijzigingen zijn. Immers, op pagina 17 van het deskundigenbericht wordt vermeld “Deze opmerkingen zijn alleen van toepassing als uitgegaan wordt van de veronderstelde foutieve snelheid van aantasting”. Tevens wordt verwezen naar het antwoord van de deskundige op vraag vier “Als de infectie van het hout door bruinrot pas na augustus 2007 was ontstaan dan had het schadebeeld in 2010 (binnen 3 jaar na augustus 2007) niet het huidige schadebeeld opgeleverd. Een dergelijk korte tijd is voor de ontwikkeling van dit schadebeeld (foto’s 5, 6 en 7) niet mogelijk.”. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat de reconstructie onjuist is omdat de deskundige geen rekening heeft gehouden met ventilatie. Bovendien, zelfs al zou de door [gedaagde] aangevoerde ventilatie er op 24 augustus 2007 zijn geweest, dan leidt dit niet tot een ander oordeel omdat de schade toen al was ontstaan.
4.2. De bevindingen van de deskundige komen er samengevat op neer dat de constructie bouwkundig onacceptabel was omdat (vuren)hout direct en langdurig in contact kwam met vocht waardoor bruinrot is ontstaan, hetgeen tot de huidige schade heeft geleid. De schade is in 2003 ontstaan en met het verstrijken van de jaren zichtbaar geworden. De conclusies in het deskundigenbericht komen de rechtbank overtuigend voor gelet op de onderbouwing die de deskundige daaraan ten grondslag heeft gelegd in zijn rapport.
4.3. De deskundige komt tot het oordeel dat de randbalken in 2007 al ernstig aangetast waren. De technische staat van de vloer was op 24 augustus 2007 nog toereikend omdat deze in 2005 geheel was vervangen. Het bezwijken van de vloer zal ongeveer vijf tot zeven jaar na de realisatie in 2003 zichtbaar zijn geworden, aldus de deskundige.
Zoals overwogen in het tussenvonnis van 23 februari 2011, behoefde [eiseres] van een aanbouw uit 2003, ten tijde van de levering niet te verwachten dat de (vloer)constructie zo slecht was dat deze vervangen diende te worden. Gelet op de bevindingen van de deskundige diende de vloer ten tijde van de levering, dan wel binnen afzienbare termijn, te worden vervangen.
4.4. [gedaagde] heeft zich beroepen op een exoneratiebeding. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning zal worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt (artikel 11) met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 8), maar ook dat [gedaagde] garandeert dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn (eveneens artikel 8). Daarom kan [gedaagde] zich niet op het in artikel 11 en Pro artikel 8 (gedeeltelijk) bepaalde beroepen voor zover het een gebrek betreft dat een normaal gebruik van de woning verhindert. De vloerconstructie is een wezenlijk onderdeel van een woning, hetgeen betekent dat gebreken aan deze constructie een wezenlijk gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de nabije toekomst het woongenot te kunnen behouden.
4.5. Uit het voorgaande volgt dat de woning ten tijde van de levering niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro. De non-conformiteit levert een tekortkoming op waardoor [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en die [eiseres] gelet op de ouderdom van de aanbouw niet behoefde te verwachten. [gedaagde] is gehouden de als gevolg van zijn tekortkoming door [eiseres] te lijden schade te vergoeden. De hoogte van de schade is door de deskundige begroot op € 17.849,--. De rechtbank is van oordeel dat die begroting voldoende inzichtelijk is onderbouwd, met uitzondering van het te hanteren lagere btw tarief voor schilderswerkzaamheden. In reactie op een opmerking van [gedaagde] wordt in het deskundigenrapport (pagina 19) vermeld dat een correctie met het lagere tarief voor schilderswerkzaamheden een verschil van € 249,-- op het totaalbedrag oplevert. Uit de begroting op pagina 10 van het deskundigenbericht blijkt echter niet dat dit bedrag daadwerkelijk in mindering is gebracht. Daarom zal de rechtbank een schadebedrag hanteren van € 17.600,-- welk bedrag aan [eiseres] zal worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 14 dagen na dit vonnis nu niet vast staat dat de kosten voor herstel al zijn gemaakt.
4.6. De gevorderde betaling van de kosten van de bouwvergunning zal worden afgewezen nu [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat een vergunning nodig is en [eiseres] haar vordering niet nader heeft onderbouwd.
4.7. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 96,26
- griffierecht € 555,00
- deskundige € 1.500,00
- salaris advocaat € 1.158,00 (2,0 punten × tarief III ad € 579,00)
Totaal € 3.309,26
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 17.600,00 (zeventienduizend zeshonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 14 dagen na dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 3.309,26,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2012