Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 10/1406
uitspraak van de enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
in het geding tussen
[naam eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, verweerder,
gemachtigde: mr. A.G. Hendriks.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 522.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking elektronisch bezwaar gemaakt bij verweerder. Dit bezwaar is door verweerder op 11 maart 2010 ontvangen. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak van 8 november 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 29 november 2010, ingekomen op 1 december 2010, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 29 juni 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld op € 522.000,-. In het verweerschrift verwijst verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer naar een op 11 januari 2011 door ir. M. van Eekelen (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. Blijkens dit rapport en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten sluit de vastgestelde waarde van [adres1] aan bij het op de waardepeildatum binnen de gemeente Binnenmaas geldende waardeniveau. Bij de waardering is rekening gehouden met het feit dat de woning van eiser een geschakelde woning is. De vergelijkingsobjecten in het taxatierapport zijn weliswaar vrijstaande woningen en geen geschakelde woningen, maar zijn van dezelfde bouwstroom, hetzelfde bouwjaar en liggen in dezelfde straat als de woning van eiser. Voor wat betreft de verschillen in inhoud, grondoppervlakte, ligging en soort woning zijn correcties toegepast. De woningen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam], waar eiser op doelt, liggen niet aan het water, zoals eisers woning, maar in een andere wijk. Daarom zijn deze woningen niet gebruikt als vergelijkingsobject. De omstandigheid dat de woningen [adres2] en [adres3] meer dan twee jaar te koop staan, neemt niet weg dat voor deze woningen een markt is. [adres4] en [adres5] te [plaatsnaam] zijn in 2009, dus na het uitbreken van de economische crisis, verkocht. Bij de waardering is voorts voldoende rekening gehouden met de eventuele overlast die eiser ondervindt van de verlichting en het geluid van de tennisbaan. Dit wordt ondersteund door het feit dat op basis van de verkoopcijfers in het taxatierapport een waarde voor eisers woning is vast te stellen van afgerond € 550.000,-, terwijl de WOZ-waarde is vastgesteld op € 522.000,-. Verder is rekening gehouden met de scheurvorming en het moeilijk sluiten van deuren en ramen. De vergelijkingsobjecten hebben eveneens zettingscheuren. De invloed van de constructieproblemen drukt zich ook uit in een lagere WOZ-waarde voor eisers woning.
2.3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning bij verkoop op of rond de peildatum deze waarde niet zou hebben opgebracht. De woning is volgens het taxatieverslag vergeleken met drie vrijstaande woningen, die veel groter zijn en een andere ligging hebben dan eisers woning. De woning is gewaardeerd alsof het een vrijstaande woning betrof. Het was zuiverder geweest als verweerder de woning van eiser had vergeleken met de eveneens geschakelde, en dus beter vergelijkbare woningen, aan de [straatnaam] te [plaatsnaam]. Ook de vergelijkingsobjecten [adres2], [adres3] en [adres5] zijn vrijstaande woningen. Voorts meent eiser dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen in inhoud - waardoor sommige ruimtes van zijn woning, zoals de badkamer, wel erg klein zijn uitgevallen - en perceeloppervlakte tussen zijn woning en de vergelijkingspanden. Verder betwist eiser dat er een markt is voor dit type woningen. [adres2] staat al 2,5 jaar te koop en [adres3] staat reeds 4 jaar te koop. De vraagprijs van [adres2] is lager dan de WOZ-waarde. [adres5] is in april 2009 verkocht voor € 620.000,-. Voorts is eisers woning op een afstand van slechts 25 meter van een tennisbaan gelegen. Er is sprake van overlast door de verlichting en het geluid van de tennisbaan. Daarbij komt dat eisers woning zettingsscheuren heeft, als gevolg van een constructiefout bij de bouw. Ook sluiten de ramen en deuren hierdoor moeilijker. Dit is van negatieve invloed op de waarde van de woning. Eiser meent op grond van het voorgaande dat € 465.000,- een reëlere waarde is voor zijn woning.
2.4. Beoordeling door de rechtbank
2.4.1. Eiser was op 1 januari 2010 eigenaar en gebruiker van de woning [adres1] te [plaatsnaam]. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1998, geschakeld met de naastgelegen woning middels een garage. De inhoud van de woning is 375 m³, de perceeloppervlakte bedraagt 387 m².
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten:
- [adres6], opp.: 428 m², inh: 570 m³, bouwjaar: 1998, verkocht op 26 februari 2007 voor € 860.000,-;
- [adres5], opp.: 428 m², inh: 570 m³, bouwjaar: 1998, verkocht op 2 april 2009 voor € 620.000,-;
- [adres4], opp.: 483 m², inh: 580 m³, bouwjaar: 1998, verkocht op 2 september 2009 voor € 915.000,-;
Rekening houdend met de verschillen tussen de referentieobjecten in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, staat van onderhoud en bouwkundige staat volgens de matrix in zijn taxatierapport komt de taxateur op een gemiddelde prognosewaarden van eisers woning van € 574.900,- en op een taxatiewaarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 522.000,-.
2.4.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit taxatierapport niet zonder meer ten grondslag kunnen leggen aan het bestreden besluit. Volgens de taxateur zijn de referentiewoningen het meest geschikt voor de waardevergelijking, omdat zij met eisers woning gemeen hebben dat ze liggen in een woonwijk met ontsluiting op de Binnenmaas (aanlegmogelijkheid boot) en verder, zij het met onderlinge variaties, zijn gebouwd in één bouwstroom en met eenzelfde uiterlijke verschijningsvorm, met een wat luxere uitstraling dan gemiddeld. Tussen de referentiewoningen en eisers woning bestaan echter grote verschillen naar type en inhoud. De referentiewoningen zijn alle vrijstaand (eisers woning is door garages geschakeld met de woningen ernaast). Verder is de inhoud ervan gemiddeld 50 % groter dan eisers woning en is het perceeloppervlak ervan gemiddeld 26,4 % groter. Deze verschillen zijn zodanig groot, dat deze de referentieobjecten minder geschikt maken voor de waardevergelijking. In die situatie acht de rechtbank het in beginsel aangewezen, dat de waarde die de taxateur heeft toegekend aan de kennelijk zwaarwegende factor "ontsluiting op de Binnenmaas" meer inzichtelijk wordt gemaakt. Dat kan mogelijk door een indicatieve vergelijking met overigens met eisers woning en de referentiewoningen beter vergelijkbare woningen. Voorts kan, gegeven de situatie dat eisers woning en de referentiewoningen in één bouwstroom zijn gerealiseerd, maar er geen verkopen hebben plaatsgevonden van min of meer gelijke woningen binnen de in aanmerking komende periode, mogelijk ook een overzicht van de prijsontwikkeling van de verschillende woningtypes in deze wijk met ontsluiting op de Binnenmaas sedert de eerste verkoop (v.o.n.) het taxatierapport meer inzichtelijk maken.
Aan het voorgaande doet niet op voorhand af, dat de gemiddelde koopprijs van de vergelijkingsobjecten volgens het taxatierapport van € 726.667,- (geïndexeerd naar de waardepeildatum) 126,4 % bedraagt van de gemiddelde prognosewaarde van eisers woning van € 574.900,-. Dat oordeel wordt verder niet zonder meer anders vanwege het feit dat de taxateur, rekening houdend met alle voor de waardepaling van belang zijnde factoren, de economische waarde van eisers woning heeft getaxeerd op € 522.000,-. In die waarde heeft de taxateur ook de - niet nader gespecificeerde - minderwaarde voor de woning verdisconteerd als gevolg van de scheurvorming die eisers woning vertoont en de ligging ervan nabij een tennisbaan.
2.4.4. De door eiser voorgestane waarde van € 465.000,- voor zijn woning acht de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser heeft deze waarde niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld door overlegging van een tegentaxatierapport of een begroting van de kosten van herstel van de gebreken van de woning als onder 2.3 weergegeven.
2.4.5. De rechtbank ziet aanleiding met gebruikmaking van zijn bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht het geschil definitief te beslechten. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning in goede justitie op € 500.000,-. Deze uitspraak zal in zoverre in de plaats treden van het bestreden besluit.
2.4.6. Het beroep is derhalve gegrond.
2.4.7. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- te vergoeden.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt de waarde van de woning op € 500.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 500.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 500.000,-;
- gelast verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 41,- te vergoeden.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.