Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 90094 / HA ZA 10-2905
vonnis van 31 augustus 2011
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
echtelieden, beide wonende te Papendrecht,
eisers,
advocaat mr. T.R.M. van Bussel te Breda,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VORM BOUW B.V.,
gevestigd te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. drs. M.C.C.A. Grapperhaus-Vos te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEXT PROJECT B.V.,
gevestigd te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. drs. M.C.C.A. Grapperhaus-Vos te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WALTMANN & CO. PAPENDRECHT B.V.,
gevestigd te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal te ’s-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eisers], Vorm Bouw, Next Project en Waltmann genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2011 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 30 juni 2011;
- de overgelegde producties.
2. De feiten
2.1. In het centrum van de gemeente Papendrecht, aan de [adres], is het complex [Het complex] gelegen (hierna: “[Het complex]”). In de onderste laag van het complex bevinden zich winkels en bedrijven, op de daarboven gelegen woonlagen zijn appartementen gevestigd.
2.2. Next Project was eigenaar van het perceel waarop [Het complex] is gerealiseerd. [Het complex] is ontwikkeld en gebouwd door Van der Vorm Bouw B.V., de rechtsvoorgangster van Vorm Bouw. Van der Vorm Bouw B.V. heeft de verkoop van de appartementsrechten in [Het complex] in handen gegeven van de makelaarskantoren Waltmann en Kooyman Eigen Huis.
2.3. Ten behoeve van de verkoop van de appartementswoningen hebben Waltmann en Kooyman Eigen Huis een verkoopbrochure vervaardigd. Deze verkoopbrochure bevat onder meer de volgende, voor deze procedure relevante, tekst:
“2. Ontwerp
(...) Het ontwerp bestaat uit twee delen, een zuid- en noordzijde, waarvan de zeven woonlagen tellende toren een baken vormt in het centrum van Papendrecht. De toren heeft een signaalfunctie. Door de duidelijke, zichtbare architectuur staat deze met zijn basis op de grond, maar voorziet in een vrije uitkijk over de omgeving.
(…)
4. Technische omschrijving
(…) Het ontwikkelen van een bouwplan is een voortdurend proces waarbij, naarmate dit proces vordert, een steeds verdere verfijning van het ontwerp plaatsvindt. De door de gemeente verstrekte tekeningen betreffen in nagenoeg alle gevallen een momentopname. (…) Voor invulling en eventuele wijziging van de bebouwing van het aangrenzende gebied van dit bouwplan kan Van der Vorm Bouw BV geen verantwoording op zich nemen. Uitdrukkelijk wijst Van der Vorm Bouw BV erop dat tekeningen, voor zover niet behorend bij een bestemmingsplan en/of uitwerkingsplan, geen juridische werking hebben, zodat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Koper wordt aangeraden bij de gemeente het huidige bestemmingsplan te raadplegen. In het bestemmingsplan zijn immers de juridische mogelijkheden en beperkingen vastgelegd. (…)”
2.4. [eisers] heeft op 9 februari 2007 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Van der Vorm Bouw B.V. inzake appartementsrechten in [Het complex], in de verkoopinformatie aangeduid als appartement 6.02. Dit appartement heeft een vloeroppervlakte van 121 m² en is gelegen op de zesde etage van het complex. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 345.000,-- v.o.n., bestaande uit een bedrag van € 120.750,-- voor de te leveren grond en een bedrag van € 224.250,-- voor het op te leveren appartement en de bijbehorende parkeerplaats in de onder het gebouw gelegen parkeergarage. De koop is neergelegd in een schriftelijke overeenkomst die op 22 februari 2007 door [eisers] en Van der Vorm Bouw B.V. is ondertekend. De appartementsrechten zijn op 10 april 2007 aan [eisers] geleverd.
2.5. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eisers] bij de gemeente Papendrecht onderzoek gedaan naar het bestemmingsplan van het centrumgebied waarin [Het complex] zou worden gebouwd. [eisers] heeft bij die gelegenheid geen kennis genomen van de bij het bestemmingsplan behorende bestemmingsplankaart, waarop de hoogte van de mogelijke bebouwing is aangegeven, omdat deze kaart door de gemeente niet aan hem ter inzage is gegeven.
2.6. Op 9 maart 2009 is bij de gemeente Papendrecht een bouwvergunningaanvraag ingediend voor het project “[Gebouw X]”, een gebouw, 30 meter hoog en gelegen tegenover [Het complex], aan de noord-westzijde van het appartement van [eisers] Op de betreffende locatie is het, ingevolge het bestemmingsplan, toegestaan een gebouw te plaatsen met een maximale hoogte van 30 meter. Het betreffende bestemmingsplan is op 30 mei 2006 door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland goedgekeurd en in 2006 onherroepelijk geworden.
2.7. De bouw van “[Gebouw X]” heeft inmiddels een aanvang genomen. [eisers] heeft het appartement inmiddels te koop aangeboden met een vraagprijs van € 395.000,-- k.k. In een jaar tijd heeft er één bezichtiging door een aspirant-koper plaatsgevonden. De woz-waarde van het appartement is recent bepaald op € 310.000, -.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert – samengevat – primair:
- ten aanzien van Vorm Bouw en/of Next Project voor recht te verklaren dat deze toerekenbaar tekort is c.q. zijn geschoten in de nakoming van de met [eisers] gesloten koopovereenkomst en aldus aansprakelijk is c.q. zijn voor de hierdoor geleden schade;
- ten aanzien van Waltmann: voor recht te verklaren dat zij onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en aldus aansprakelijk is voor de geleden schade;
- ten aanzien van gedaagden gezamenlijk: hen hoofdelijk te veroordelen om de geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten, te vergoeden.
3.2. [eisers] vordert – samengevat – subsidiair:
- ten aanzien van Vorm Bouw en/of Next Project: voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan de zijde van Van Wijnen en de koopovereenkomst dusdanig te wijzigen dat het geleden nadeel, bestaande uit de geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat wordt opgeheven;
- ten aanzien van Waltmann: voor recht te verklaren dat zij onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en aldus aansprakelijk is voor de geleden schade, met veroordeling van Waltman om deze schade te vergoeden;
- ten aanzien van gedaagden gezamenlijk: hen hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
3.3. [eisers] heeft ter onderbouwing van hetgeen hij jegens Vorm Bouw heeft gevorderd het volgende aangevoerd. Het door Vorm Bouw verkochte appartementsrecht voldoet niet aan de eigenschappen die [eisers] redelijkerwijs mocht verwachten op basis van de gesloten overeenkomst, de door Vorm Bouw gegeven inlichtingen en de overige door Vorm Bouw gewekte verwachtingen. Vorm Bouw heeft aangegeven dat het appartement zich zou onderscheiden door het ruime en onbelemmerde uitzicht over Papendrecht. Door de bouw van de woontoren [Gebouw X] is niet langer sprake van een ruim en onbelemmerd uitzicht vanuit het appartement van [eisers], terwijl deze eigenschap juist van doorslaggevend belang van was voor de koop van het appartementsrecht. Bovendien was het uitzicht vanuit het appartement tevens de reden dat de koopprijs € 25.000,-- hoger was dan een, qua oppervlakte, vergelijkbaar appartement gelegen op de eerste verdieping. Omdat Vorm Bouw op de hoogte was of had moeten zijn van de besluitvorming van de gemeente Papendrecht en Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland terzake de ontwikkeling van de nabijgelegen percelen is zij toerekenbaar tekort geschoten, althans zal zij na realisatie van [Gebouw X] toerekenbaar tekort schieten jegens [eisers] Tevens is Vorm Bouw tekort geschoten in haar inlichtingenverplichting jegens [eisers] Ten slotte voert [eisers] aan dat hij heeft gedwaald ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, omdat hij de overeenkomst nimmer had gesloten indien hij bekend was geweest met de plannen van de gemeente Papendrecht en de betrokken projectontwikkelaars, zodat [eisers] gerechtigd is de overeenkomst gedeeltelijk te vernietigen, in de zin dat de overeenkomst aldus wordt gewijzigd dat het geleden en te lijden nadeel wordt opgeheven.
3.4. Dezelfde gronden voert [eisers] aan ter onderbouwing van de vorderingen jegens Next Project B.V., doch slechts voor zover Next Project beschouwd dient te worden als contractspartij.
3.5. Ter onderbouwing van de vorderingen jegens Waltmann voert [eisers] aan dat op haar als verkopend makelaar ook jegens (aspirant-)kopers een bijzondere zorgplicht rust. Het ligt op de weg van de verkopende makelaar om potentiële kopers ondubbelzinnig duidelijk te maken wat de gevolgen kunnen zijn van de relevante bestuursrechtelijke besluitvorming. Gelet hierop had Waltmann [eisers] moeten informeren over de ontwikkelingen in de directe omgeving van [Het complex]. Door dit na te laten, heeft Waltmann haar zorgplicht verzaakt, temeer nu Waltmann onder andere in de door haar vervaardigde verkoopbrochure het appartement heeft aangeprezen vanwege het ruime en onbelemmerde uitzicht. Waltmann zou voorafgaand aan de koop aan [eisers] hebben aangegeven dat er weliswaar nog zou worden gebouwd in de directe omgeving, maar dat dit zich zou beperken tot een winkelcentrum met ten hoogste twee appartementlagen en een theater met een lage requisietenopbouw. De bedoelde specifieke eigenschappen van het door Van Wijnen aan te kopen appartement zou hierdoor absoluut niet worden aangetast, aldus Waltmann.
3.6. Omdat de gemeente de makelaars in de regio Papendrecht in 2003 al heeft geïnformeerd over het nieuwe bestemmingsplan, met daarin de mogelijkheid voor de bouw van een 30 meter hoge bouwtoren, was Waltmann volgens [eisers] al geruime tijd op de hoogte van de mogelijkheid dat deze toren ook daadwerkelijk zou worden gerealiseerd. Bovendien heeft een andere aspirant-koper, de heer Mulder, Waltmann in 2006 geïnformeerd dat hij afzag van de koop van een appartement, omdat hij na raadpleging van de kaart behorende bij het bestemmingsplan bekend was geworden met de mogelijkheid van de bouw van een toren van 30 meter hoogte tegenover [Het complex]. Gelet op deze omstandigheden heeft Waltmann [eisers] niet volledig, correct en ondubbelzinnig geïnformeerd. Ten slotte voert [eisers] aan dat het in de brochure opgenomen voorbehoud, betreffende de daarin opgenomen tekeningen en terzake van de invulling en eventuele wijziging van de bebouwing van het aangrenzende gebied, niet voldoende helder is en geen aanleiding geeft te vermoeden dat in de directe omgeving van [Het complex] binnen afzienbare tijd een woontoren zou kunnen verrijzen.
3.7. De schade voor [eisers] is erin gelegen dat hij voor het aangeprezen uitzicht vanuit het appartement een extra bedrag heeft betaald van € 25.000,-, zijnde het verschil tussen de koopprijs van het appartement van [eisers] en een identiek appartement op de eerste verdieping. Door de bouw van de woontoren van 30 meter hoog tegenover het appartement van [eisers] wordt het meest karakteristieke element van de woning weggenomen en daalt de woning in waarde. Deze waardedaling is te beschouwen als schade, die [eisers] niet zou hebben geleden indien hij volledig was voorgelicht door Waltmann en Vorm Bouw, omdat [eisers] dan niet was overgegaan tot aankoop van zijn appartement. Uit een taxatie die in opdracht van [eisers] heeft plaatsgevonden, volgt dat de waarde van het appartement na realisatie van de woontoren € 50.000,- lager is dan de huidige waarde.
3.8. Waltmann, Vorm Bouw en Next Project voeren verweer. Vorm Bouw en Next Project hebben aangevoerd dat er geen sprake is van dwaling of wanprestatie, omdat er geen mededelingsplicht is geschonden. Op Vorm Bouw en/of Next Project rust niet de plicht om kopers te informeren over de planologische mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Het ligt op de weg van de aspirant koper om onderzoek naar het bestemmingsplan en de gevolgen voor de mogelijke bouw in de omgeving in te stellen, temeer indien een vrij uitzicht vanuit de woning een belangrijke voorwaarde is. Door Vorm Bouw en/of Next Project zijn er geen mededelingen gedaan dat het uitzicht in zowel plaats als tijd onbeperkt ruim en onbelemmerd gegarandeerd zou zijn. [eisers] heeft zijn verwachtingen ten aanzien daarvan niet aan Vorm Bouw of Next project kenbaar gemaakt. Bovendien is er ook na de realisatie van de Marktmeester nog sprake van een vrij uitzicht vanuit het appartement. Ten slotte wordt verweer gevoerd tegen de omvang van de schade, de hoogte van de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de gevorderde hoofdelijke veroordeling.
3.9. Waltmann voert aan dat mevrouw [betrokkene 1], destijds werkzaam bij Waltmann, aan aspirant-kopers heeft medegedeeld dat er voor de overkant van het complex bouwplannen waren en zij heeft hen voor meer informatie over deze plannen verwezen naar de gemeente. Bovendien worden potentiële kopers in de verkoopbrochure geadviseerd om informatie over het bestemmingsplan in te winnen bij de gemeente. Waltmann betwist dat een blijvend vrij uitzicht aan [eisers] is gegarandeerd. Voorts heeft Waltmann betwist ermee bekend te zijn dat het vrije uitzicht voor [eisers] van doorslaggevend belang was bij het besluit om tot koop over te gaan. Waltmann voert aan dat er bij haar geen wetenschap was van het (gewijzigde) bestemmingsplan en dat op haar geen mededelingsplicht rust. De hogere verkoopprijs van het appartement van Van Wijnen ten opzichte van het appartement op de lager gelegen verdiepingen wordt verklaard door de betere lichtinval en het minder aanwezige straatlawaai. Op [eisers] rustte de verplichting om de schade te beperken door bestuursrechtelijke stappen te ondernemen tegen het bestemmingsplan. Ten slotte wordt aangevoerd dat het causaal verband tussen de beweerdelijk geleden schade en het handelen van Waltmann ontbreekt en is verweer gevoerd tegen de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank constateert ambtshalve dat in casu sprake is van subjectieve cumulatie, aangezien [eisers] meerdere vorderingen jegens verschillende gedaagden aanhangig heeft gemaakt. Tussen deze vorderingen bestaat echter een zodanige samenhang dat redenen van doelmatigheid een gezamenlijke behandeling rechtvaardigen. Daarom wordt de subjectieve cumulatie toelaatbaar geacht.
4.2. [eisers] heeft Next Project in het geding betrokken voor zover zij beschouwd dient te worden als contractspartij. Dat er een contractuele band bestaat tussen [eisers] en Next Project is echter niet gesteld of gebleken. [eisers] heeft nagelaten feiten en omstandigheden aan te voeren, waaruit dit kan worden afgeleid. Derhalve liggen de vorderingen jegens Next Project als ongegrond voor afwijzing gereed.
Non-conformiteit, toerekenbaar tekortschieten
4.3. [eisers] heeft ten aanzien van de door hem aangevoerde grondslagen, zijnde non-conformiteit, toerekenbaar tekortschieten, onrechtmatig handelen en (subsidiair) dwaling aangevoerd dat een op Waltmann c.q. Vorm Bouw rustende mededelingsverplichting is geschonden, meer specifiek dat op Waltmann c.q. Vorm Bouw de verplichting rustte om [eisers] correct, volledig en ondubbelzinnig in te lichten over de voorgenomen plannen van de gemeente Papendrecht.
4.4. De aan [eisers] afgeleverde woning moet ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW Pro aan de overeenkomst beantwoorden (“conform zijn”). Op grond van het bepaalde in 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eisers] stelt dat hij op grond van hetgeen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is medegedeeld, mocht verwachten dat het appartement de eigenschap zou bezitten dat deze over een blijvend vrij en onbelemmerd uitzicht zou beschikken.
4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] een appartement geleverd heeft gekregen dat voor normaal gebruik als appartementswoning geschikt is. In zoverre is er geen sprake van non-conformiteit. Voor de beantwoording van de vraag of de appartementswoning de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, moet mede gekeken worden naar de aard van de zaak en de mededelingen van Vorm Bouw als verkoper daarover. Non-conformiteit kan derhalve slechts worden aangenomen indien het aanwezig zijn van een “blijvend vrij en onbelemmerd uitzicht” als eigenschap van het appartement door of namens de verkopende partij is genoemd, waardoor [eisers] mocht verwachten dat het appartement ook daadwerkelijk deze eigenschap bezat. Echter, het gegeven dat er door of namens Vorm Bouw mededelingen zijn gedaan omtrent het uitzicht vanuit het appartement, ontslaat [eisers] nog niet van zijn verplichting om zelf onderzoek te doen naar eigenschappen die voor hem essentieel zijn, maar waarvan het belang bij Vorm Bouw niet bekend behoeft te zijn.
4.6. Vooropgesteld zij dat op [eisers] in beginsel een onderzoeksplicht rust ten aanzien van de mogelijke bebouwing op de omliggende percelen. Dit geldt temeer nu [eisers] heeft aangegeven dat een blijvend vrij en onbelemmerd uitzicht vanuit de woning voor hem van belang was bij de afweging om tot koop van het appartement over te gaan. Deze onderzoeksplicht komt slechts dan te vervallen indien door of namens Vorm Bouw zonder enig voorbehoud mededelingen zijn gedaan over een blijvend vrij uitzicht, terwijl bekend was dat deze eigenschap van doorslaggevend belang was voor [eisers] Alsdan behoefde bij [eisers] immers geen twijfel meer te bestaan over het bestaan van de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht, en mocht (nader) onderzoek zijnerzijds achterwege blijven.
4.7. Vast staat dat [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bij de gemeente onderzoek heeft gedaan naar het geldende bestemmingsplan. Dat [eisers] bij dat onderzoek geen kennis heeft genomen van de bij het bestemmingsplan behorende bestemmingsplankaart kan niet aan Vorm Bouw worden tegengeworpen, maar komt voor rekening en risico van [eisers]
4.8. In de aan [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst overhandigde verkoopbrochure is een vrij uitzicht over de omgeving vanuit het appartementscomplex genoemd als één van de eigenschappen van de woning. In dezelfde brochure worden aspirant-kopers evenwel verwezen naar de gemeente om het bestemmingsplan te raadplegen aangaande de plannen betreffende de bebouwing van het aangrenzende gebied. Die tekst is niet onduidelijk en in zoverre vormt de beschrijving in de verkoopbrochure geen garantie omtrent een blijvend vrij uitzicht over de omgeving vanuit het door [eisers] gekochte appartement.
4.9. De door [eisers] overgelegde zogenomende “stamkaarten” (individuele verkoopbeschrijvingen van afzonderlijke appartementen) vormen evenmin zelfstandig bewijs voor de stelling van [eisers] dat Waltmann op dusdanige wijze mededelingen heeft gedaan over het vrije uitzicht vanuit het appartement, dat deze eigenschap onderdeel is geworden van de overeenkomst. De overgelegde stamkaarten hebben immers geen betrekking op de appartementswoning van [eisers], zodat niet ingezien kan worden op welke wijze deze stamkaarten een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen Vorm Bouw en [eisers], nog daargelaten dat daarin niet wordt gesproken over een vrij uitzicht rondom en voor altijd.
4.10. [eisers] heeft aangevoerd dat mevrouw [betrokkene 1] van Waltmann bij een bezichtiging van het appartement tijdens de bouwfase jegens hem heeft verklaard dat het appartement beschikt over een blijvend vrij uitzicht over de omgeving. Indien deze mededeling daadwerkelijk is gedaan door een medewerker van Waltmann in haar hoedanigheid van bemiddelend makelaar voor Vorm Bouw, terwijl Waltmann c.q. Vorm Bouw ermee bekend was dat deze eigenschap van doorslaggevend belang was voor [eisers], dan wordt deze eigenschap geacht deel uit te maken van hetgeen tussen partijen is overeengekomen. Alsdan moet thans geconcludeerd worden dat er sprake is van non-conformiteit, omdat de zaak niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.11. Van toerekenbaar tekort schieten zijdens Vorm Bouw is slechts sprake indien bij Vorm Bouw c.q. Waltmann wetenschap bestond of moest bestaan omtrent het bestemmingsplan en de mogelijkheid van bebouwing tot 30 meter hoogte in de nabijheid van het appartementencomplex.
4.12. Vorm Bouw heeft de stellingen van [eisers] ter zake van de kennis bij Vorm Bouw en/of Waltmann over het bestemmingsplan, de mededelingen die door of namens Vorm Bouw en Waltmann over het uitzicht vanuit het appartement zijn gedaan en de wetenschap bij Vorm Bouw en/of Waltmann dat deze eigenschap van doorslaggevend belang was voor [eisers], gemotiveerd weersproken. Gelet hierop zal [eisers] hierna opgedragen worden bewijs te leveren van zijn stellingen.
Dwaling
4.13. Ten aanzien van de subsidiaire vordering jegens Vorm Bouw wordt als volgt overwogen. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van dwaling die grond oplevert voor (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, staat de vraag centraal of Vorm Bouw een mededelingsplicht jegens [eisers] heeft geschonden, door hem niet te informeren over het bestemmingsplan dat de bouw van een 30 meter hoog gebouw aan de overzijde van het appartementencomplex mogelijk maakt.
4.14. In beginsel kan geen mededelingsplicht voor de verkopende partijen worden aangenomen betreffende de mogelijkheden voor bebouwing in de omgeving op basis van het bestaande bestemmingsplan. Gelet op de omstandigheid dat deze informatie op eenvoudige wijze, zonder medewerking van de verkopend makelaar en verkopende partij, kan worden verkregen door raadpleging van het bestemmingsplan en de daarbij behorende stukken bij de gemeente, rust op de kopende partij te dezer zake een onderzoeksplicht. Gelet op dit uitgangspunt dient een dwaling derhalve voor rekening van [eisers] te blijven, tenzij het voor Vorm Bouw of de namens haar optredende makelaar Waltmann kenbaar was dat het blijvend vrije uitzicht van doorslaggevend belang was voor het sluiten van de koopovereenkomst en zij te dezer zake een onjuiste mededeling heeft gedaan, terwijl zij over de juiste informatie beschikte of behoorde te beschikken.
4.15. Gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 4.12. is overwogen, zal Van Wijnen worden opgedragen om bewijs van zijn stellingen te leveren.
Onrechtmatig handelen
4.16. [eisers] heeft aan zijn vordering jegens Waltmann onrechtmatig handelen als bedoeld in artikel 6:162 BW Pro ten grondslag gelegd. Volgens [eisers] kan Waltmann verweten worden dat zij de op haar rustende zorgplicht jegens aspirant kopers heeft verzaakt, omdat zij heeft verzuimd [eisers] volledig en ondubbelzinnig te informeren over de mogelijke ontwikkeling op de terreinen in de directe omgeving van het complex [Het complex]. Waltmann dient als makelaar aspirant kopers te informeren over het bestemmingsplan en de daarbij behorende besluitvorming op provinciaal niveau.
4.17. Er bestaat geen algemene verplichting voor verkopend makelaars om aspirant kopers in te lichten over de gevolgen van het bestemmingsplan voor de mogelijke bebouwing in de omgeving van de aan te kopen onroerende zaak. Van onrechtmatig handelen is slechts sprake indien onjuiste informatie door de verkopend makelaar over de mogelijke bebouwing in de omgeving wordt gegeven, terwijl de verkopend makelaar van het bestemmingsplan op de hoogte was of behoorde te zijn. Slechts indien [eisers] slaagt in het hierna op te dragen bewijs dat door Waltmann de mededeling is gedaan dat het appartement beschikt over de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht over de omgeving, terwijl bij Waltmann voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst reeds wetenschap bestond of had moeten bestaan over het bestemmingsplan en de mogelijkheid tot bebouwing tot een hoogte van 30 meter in de nabijheid van [Het complex], kan geconcludeerd worden dat er sprake is van toerekenbaar, onrechtmatig handelen, op grond waarvan een schadevergoedingsplicht ontstaat.
Bewijsopdracht
4.18. Op [eisers] rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de bewijslast van zijn stellingen, welke door Vorm Bouw en Waltmann gemotiveerd zijn weersproken. Gelet op het voorgaande wordt [eisers] derhalve opgedragen te bewijzen dat:
- Vorm Bouw en/of Waltmann er van op de hoogte waren dat voor [eisers] een blijvend vrij uitzicht over de omgeving van doorslaggevend belang was voor de aankoop van het appartement, en
- dat door Vorm Bouw en/of Waltmann de mededeling is gedaan dat het appartement beschikt over de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht over de omgeving, terwijl Vorm Bouw en/of Waltmann voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wist(en) of behoorde(n) te weten dat op basis van het bestemmingsplan de mogelijkheid bestond tot bebouwing tot een hoogte van 30 meter in de nabijheid van [Het complex].
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat [eisers] slechts dan geacht kan worden in het bewijs van zijn stellingen betreffende de non-conformiteit c.q. dwaling te zijn geslaagd, indien ten aanzien van beide onderdelen van de bewijsopdracht het bewijs zal zijn geleverd. Ter zake van de vordering gegrond op onrechtmatig handelen van Waltmann wordt [eisers] geacht te zijn geslaagd in het bewijs van zijn stellingen indien hij bewijs heeft geleverd op het tweede onderdeel van bovenstaande bewijsopdracht en uitsluitend voor zover dat bewijs betrekking heeft op mededelingen en wetenschap van Waltmann.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. draagt [eisers] op te bewijzen, desgewenst door middel van getuigen, dat:
- Vorm Bouw en/of Waltmann er van op de hoogte waren dat voor [eisers] een blijvend vrij uitzicht over de omgeving van doorslaggevend belang was voor de aankoop van het appartement, en
- dat door Vorm Bouw en/of Waltmann de mededeling is gedaan dat het appartement beschikt over de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht over de omgeving, terwijl Vorm Bouw en/of Waltmann voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wist(en) of behoorde(n) te weten dat op basis van het bestemmingsplan de mogelijkheid bestond tot bebouwing tot een hoogte van 30 meter in de nabijheid van [Het complex],
5.2. verwijst de zaak naar de rolzitting van 28 september 2011 om [eisers] in de gelegenheid te stellen alsdan bij akte bewijsstukken over te leggen en/of
de namen en woonplaatsen van de voor te brengen getuigen op te geven en de verhinderdata van die getuigen en van beide partijen en hun raadslieden in de daaropvolgende vier maanden mede te delen;
5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 31 augustus 2011.