Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 09/436
in het geding tussen
[naam] B.V., gevestigd te [plaatsnaam], eiseres,
gemachtigde: [naam A], werkzaam bij Accessio Beheer BV te Schaijk,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen, gedagtekend 10 september 2008, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de hierna vermelde belastingobjecten te [plaatsnaam X] op 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008, vastgesteld op de na de desbetreffende belastingobjecten vermelde bedragen:
- [adres A]: € 1.074.000,-
- [adres B]: € 979.000,-
- [adres C]: € 48.000,-
- [adres D]: € 234.000,-
- [adres E]: € 554.000,-
- [adres F]: € 61.000,-
- [adres G]: € 248.000,-
- [adres H]: € 434.000,-
- [adres I]: € 106.000,-
(hierna tezamen aan te duiden als het complex, waarvan de totale waarde bij optelling van de vastgestelde waarden € 3.738.000,- beloopt). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft bij brief van 16 oktober 2008 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 maart 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraken op bezwaar heeft eiseres bij brief van 3 april 2009 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 2 maart 2010 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
De rechtbank heeft de behandeling ter zitting geschorst, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen nadere informatie te verstrekken over de berekening van de waarde van de belastingobjecten.
Bij brief van 11 maart 2010 heeft verweerder de berekening overgelegd van de waarde van de blote eigendom van de, in erpacht uitgegeven, onroerende zaken.
Bij brief van 26 maart 2010 heeft verweerder nadere informatie verschaft.
Eiseres heeft bij brief van 29 maart 2010 gereageerd.
Verweerder heeft daarop gereageerd bij brief van 9 april 2010.
Mede gelet op de daartoe door partijen verleende toestemming heeft de rechtbank op grond van artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht bepaald dat de nadere zitting achterwege blijft en daarop het onderzoek gesloten.
2. Overwegingen
2.1. Het wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Het bestreden besluit en het verweer
De uitspraken op bezwaar strekken tot handhaving van de beschikkingen. In beroep heeft verweerder een door ir. M. van Eekelen opgesteld taxatierapport van 28 mei 2009 in het geding gebracht. Volgens dit rapport, in het licht van nader onderzoek naar het binnen de gemeente geldende niveau van huurwaarden en verkoopprijzen, belopen de waarden van de belastingobjecten in het economisch verkeer de volgende achter de desbetreffende objecten vermelde bedragen, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode:
- [adres A]: € 1.075,000,-
- [adres B]: € 979.000,-
- [adres C]: € 30.000,-
- [adres D]: € 233.000,-
- [adres E]: € 467.000,-
- [adres F]: € 52.000,-
- [adres G]: € 213.000,-
- [adres H]: € 374.000,-
- [adres I]: € 106.000,-.
Op grond daarvan heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarden van de volgende belastingobjecten dienen te worden verlaagd tot de volgende achter de desbetreffende belastingobjecten vermelde waarden:
- [adres C]: € 30.000,-
- [adres E]: € 467.000,-
- [adres F]: € 52.000,-
- [adres G]: € 213.000,-
- [adres H]: € 374.000,-,
resulterend in een totale waarde voor het complex van € 3.529.000,-. Onderdeel daarvan maakt uit de waarde van de blote eigendom van de grond als door verweerder berekend op
€ 777.296,-.
2.3. De gronden van beroep
Eiseres kan zich met de bestreden uitspraken op bezwaar niet verenigen. Zij meent dat de waarde van het complex niet hoger had mogen worden vastgesteld dan op € 2.750.000,- en heeft daartoe - verkort weergegeven - het volgende aangevoerd.
Eiseres heeft het complex op 5 april 2007 aangekocht voor € 2.000.000,-. Dit betreft een verkoop in het vrije economische verkeer. Weliswaar gaat het om een aandelentransactie, maar daarvoor dient eerst de waarde te worden bepaald van de in de BV aanwezige onroerende zaken. De vastgestelde waarde betekent een stijging tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum van 87%. Door de huidige marktomstandigheden is het complex onmogelijk te verkopen voor de door verweerder bepaalde waarden. Daarbij is de waarde 37% gestegen ten opzichte van de vorige waardepeildatum. Ten bewijze van de door haar voorgestelde waarde heeft eiseres een taxatierapport overgelegd van [naam B] van 25 november 2006, volgens welk rapport de verkoopwaarde van het complex in verhuurde staat van € 2.750.000,- beloopt. Voorts heeft eiseres een taxatierapport in het geding gebracht van [naam C] van 5 februari 2007, volgens welk rapport de "onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat" € 2.850.000,- bedraagt. Uitgangspunt bij deze laatste taxatie was, dat het pand zou worden opgeknapt voor € 200.000,-. Daarbij wijst eiser erop, dat de erfpachtcanon in mindering dient te worden gebracht, voordat de huur wordt gekapitaliseerd. Volgens eiseres is de waarde van de grond op 21 maart 2008 getaxeerd op € 450.000,- en bedroeg de koopsom voor de grond op 1 april 2009 € 455.694,-. Gezien het grote verschil tussen de twee door verweerder overgelegde berekeningen van de waarde van de blote eigendom, te weten €777.296,- en meer dan
€ 2.000.000,-, plaatst eiseres ernstige kanttekeningen bij de deskundigheid van taxateur Van Eekelen.
Verder voert eiseres aan dat het object door een geschil met de gemeente over de overname van de erfpachtgrond en (later) de erfpachtcanon, al ruim een jaar leeg staat. Nadat eiser in het gelijk was gesteld, is de grond pas op 1 april 2009 geleverd. Dit terwijl eiseres het object nr. 38 met ondergrond reeds op 21 december 2007 had kunnen verkopen. De gemeente hield een verkoop met grond tegen en de koper wilde niet afnemen zonder grond. Toen de gemeente uiteindelijk instemde met de verkoop van de grond, kon deze koper door de verslechterde economische situatie geen nieuw financieringsaanbod krijgen.
2.4. Het oordeel van de rechtbank
2.4.1. Eiseres was op 1 januari 2008 eigenaresse van het object, gerealiseerd op in erfpacht uitgegeven grond. Het betreft bedrijfsruimte met een totale perceeloppervlakte van 18.755 m2.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder. Bij de waardebepaling van het object geldt, gelet op het bepaalde in voormeld artikel 17, tweede lid, de fictie dat niet slechts een recht van erfpacht op de grond zou kunnen worden overgedragen, maar de volle eigendom van de grond.
2.4.3. Verweerder heeft zich ten aanzien van de bedrijfsruimten [adres C],
[adres E], [adres F], [adres G] en [adres H] nader op het standpunt gesteld dat de waarden daarvan volgens het bestreden besluit te hoog zijn en dienen te worden vastgesteld op de waarden als in 2.2 vermeld, resulterend in verlagingen met een totaal van € 209.000,-. Verder heeft verweerder de vastgestelde waard van de bedrijfsruimte [adres D] ad € 234.000,- niet aannemelijk gemaakt, nu hij ten bewijze daarvan het rapport van taxateur Van Eekelen heeft overgelegd, volgens welk rapport de waarde € 233.000,- beloopt.
Gelet daarop is het beroep in zoverre gegrond. De bestreden uitspraken op bezwaar ten aanzien van de zojuist genoemde objecten komen in aanmerking voor vernietiging.
2.4.4. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb het geschil finaal te beslechten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarden van de bedrijfsruimten overigens aannemelijk gemaakt. Die beloopt in totaal € 3.528.000,-, met inbegrip van een berekende waarde van € 777.296,- voor de blote eigendom van de grond. Blijkens het daartoe overgelegde rapport heeft taxateur Van Eekelen voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde bepaald aan de hand van huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken op vergelijkbare locaties welke op of rond de peildatum zijn gerealiseerd. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijzen van min of meer vergelijkbare objecten, gedeeld door de getaxeerde huurwaarde. Eiseres heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten niet betwist en evenmin de juistheid van de overige door taxateur Van Eekelen gebruikte gegevens en diens daarop gebaseerde berekeningen. Ook anderszins ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee dit rapport is opgesteld noch aan de deskundigheid van taxateur Van Eekelen. Het door eiseres genoemde grote verschil tussen diens beide berekeningen van de waarde van de blote eigendom van de grond berust op het grote verschil tussen de feitelijk verschuldigde canon op 1 januari 2007 van € 44.247,- per jaar en de canon waarop verweerder in beginsel recht had kunnen doen gelden indien zij de canon consequent overeenkomstig de erfpachtakte zou hebben verhoogd (volgens bijlage 3 bij het door eiseres overgelegde taxatierapport van [naam B] diende de canon reeds per 1 november 1996 te worden vastgesteld op een bedrag van fl. 97.507,50 per jaar).
2.4.5. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde van € 2.750.000,- kan aan het voorgaande niet afdoen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de overeengekomen transactiewaarde van een onroerende zaak in het kader van een aandelentransactie niet zonder meer gelijk staat aan de waarde van dat object in het economisch verkeer als in 2.4.2 bedoeld. De door eiseres op basis van die transactiewaarde gestelde verhoging van de waarde met 87 % treft reeds om die reden niet zonder meer doel. Bovendien vertegenwoordigden de aandelen niet de volle eigendom van de grond, maar slechts een erfpachtrecht. Ook de gestelde verhoging met 37% ten opzichte van de waarde van het object op de voorafgaande peildatum treft geen doel, aangezien een dergelijke vergelijking niet relevant is voor de bepaling van de waarde van een object als in 2.4.2 bedoeld.
Volgens het daartoe door eiseres overgelegde taxatierapport van [naam B] van 26 september 2006 beloopt de verkoopwaarde van het object als geheel in verhuurde staat inclusief de waarde van de grond € 3.450.000,- per opnamedatum, te weten € 2.750.000,- plus € 700.000,-. Aldus berekend is de waarde van het object volgens dit rapport € 78.000,- (2,26 %) lager dan de hiervoor in 2.4.4 bedoelde waarde. Dit rapport ziet evenwel op een datum van ongeveer drie maanden vóór de peildatum. Volgens het door eiseres overgelegde taxatierapport van [naam C] van 5 februari 2007 beloopt de onderhandse verkoopwaarde van het object in verhuurde staat op de peildatum € 2.850.000,-. Blijkens dit laatste rapport is de taxateur daarbij uitgegaan van erfpacht met een canon van € 44.247,-. Indien die waarde wordt vermeerderd met voormelde waarde van de grond van € 700.000,- komt de berekende waarde voor het object inclusief grond, zou dit neerkomen op een waarde voor het complex van in totaal € 3.550.000,- op de peildatum, zijnde € 22.000,- hoger dan de hiervoor in 2.4.4 bedoelde waarde.
Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het gestelde geschil met de gemeente en de gestelde leegstand en schade als gevolg daarvan betreffen een periode, gelegen na de waardepeildatum en zijn overigens factoren die geen rol spelen bij de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak volgens de Wet WOZ. Datzelfde geldt voor de stelling van eiseres dat het complex (nu) onverkoopbaar is. Aan de door verweerder berekende waarde van € 777.296,- voor de blote eigendom van de grond op basis van de erfpachtcanon per 1 januari 2007 kan reeds vanwege het tijdverloop niet afdoen, dat eiseres naar zij stelt de (blote eigendom van de) grond op 1 april 2009 heeft gekocht van de gemeente voor een koopsom van € 455.694,-.
2.4.6. Derhalve stelt de rechtbank de waarden van de hierna vermelde belastingobjecten vast op de telkens achter het desbetreffende belastingobject vermelde waarden:
- [adres C]: € 30.000,-
- [adres D]: € 233.000,-
- [adres E]: € 467.000,-
- [adres F]: € 52.000,-
- [adres G]: € 213.000,-
- [adres H]: € 374.000,-.
De rechtbank bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de waarden volgens de bestreden uitspraken op bezwaar.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet voorts aanleiding om verweerder te veroordelen in een deel van de proceskosten die eiseres in het kader van deze procedure heeft moeten maken. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt de rechtbank de vergoeding van de reiskosten van de gemachtigde van eiseres € 48,05 (171,6 km à
€ 0,28). Op grond van onderdeel d van dit artikel bepaalt de rechtbank de verletkosten op € 160,- (4 uur à € 40,-). Overige te vergoeden kosten zijn gesteld noch gebleken.
2.4.7. Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond voor zover het betreft de uitspraken op bezwaar inzake de belastingobjecten [adres C], [adres D], [adres E], [adres F], [adres G] en [adres H] te [plaatsnaam X];
- vernietigt voormelde uitspraken op bezwaar en wijzigt de desbetreffende beschikkingen in die zin dat de daarin vastgestelde waarden voor de na te melden belastingobjecten worden verminderd tot de na het desbetreffende object vermelde waarde:
- [adres C]: € 30.000,-
- [adres D]: € 233.000,-
- [adres E]: € 467.000,-
- [adres F]: € 52.000,-
- [adres G]: € 213.000,-
- [adres H]: € 374.000,-.
- vermindert de desbetreffende aanslagen tot bedragen, berekend met inachtneming van voormelde waarden;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 297,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 208,05 voor reis- en verletkosten;
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter en mrs. M.A.C. Prins en O.B. Onnes, leden, en door de voorzitter en mr. F.A.L.M. van Daal, griffier, ondertekend.
De griffier is buiten staat De voorzitter,
te tekenen