Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 10/605
OVC Woningen B.V., gevestigd te [plaatsnaam], eiseres,
gemachtigde: A. Oosters, werkzaam bij WOZ consultants te Heteren,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rozenburg, verweerder,
gemachtigde: mr. J.K. Lanser.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de hierna volgende onroerende zaken, gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam x], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op de volgende waarden:
[straatnaam nr.1]: € 169.000,-
[srtaatnaam nr.2]: € 169.000,-
[straatnaam nr. 3]: € 165.000,-
[straatnaam nr. 4]: € 182.000,-
[straatnaam nr. 5]: € 168.000,-
[straatnaam nr. 6]: € 168.000,-
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres ter zake van deze objecten opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft bij brief van 6 april 2009 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van [straatnaam nr. 10] april 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 3 mei 2010 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 13 april 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiseres en verweerder zijn beiden ter zitting verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 7:15, tweede lid,van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
Ingevolge het vierde lid van dit artikel worden bij algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 1, aanhef en onder a en b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) kan een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 7:15 van Pro de Awb uitsluitend betrekking hebben op:
a. kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand,
b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a en b, van het Besluit wordt het bedrag van de kosten bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld:
a. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel a: overeenkomstig het in de bijlage opgenomen tarief;
b. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel b: op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is verschuldigd indien de kosten zijn gemaakt in bezwaar of administratief beroep wordt deze vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken.
In artikel 3, eerste lid en onder a, van de Wet tarieven in strafzaken, voor zover hier van belang, worden bij algemene maatregel van bestuur de tarieven vastgesteld voor vergoedingen voor werkzaamheden ingevolge verzoeken en opdrachten als bedoeld in artikel 1, eerste en derde lid.
Ingevolge artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (hierna: Btiz), voor zover hier van belang, geldt voor werkzaamheden als bedoeld in artikel 3 onderdeel Pro a, van de Wet tarieven in strafzaken, waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur.
2.2. De uitspraak op bezwaar en het verweer
In de uitspraak op bezwaar is het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en zijn de waarden van de objecten als volgt vastgesteld:
[straatnaam nr.1]: € 155.000,-.
[srtaatnaam nr.2]: € 155.000,-
[straatnaam nr. 3]: € 151.000,-
[straatnaam nr. 4]: € 166.000,-
[straatnaam nr. 5]: € 154.000,-
[straatnaam nr. 6]: € 154.000,-.
Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder onder meer naar een op 29 juli 2010 door ir. M. van Eekelen (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. Verweerder voert - samengevat - voorts aan dat er verschillen bestaan tussen de gebruikte vergelijkingsobjecten en de onderhavige woningen, maar dat hier rekening mee is gehouden. Wat betreft de vergoeding van de door eiseres geclaimde deskundigenkosten is verweerder van mening dat voor taxatietechnische werkzaamheden kan worden volstaan met een vergoeding van € 40,62 per uur, wat verhoogd dient te worden met de omzetbelasting. Tevens dient voor de bezwaarfase in totaal € 241,50 als rechtsbijstandkosten te worden vergoed, aldus verweerder.
Ter zitting heeft verweerder in reactie op het door eiseres overgelegde taxatierapport aangevoerd dat in dit rapport voor alle objecten dezelfde vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, welke ten minste tien maanden na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport van Van Eekelen zijn ook verkoopcijfers van voor de waardepeildatum meegenomen, waardoor een gelijkmatiger beeld ontstaat. Verweerder wijst er op dat de verkoopdatum van [straatnaam nr. 7] het dichtst bij de waardepeildatum is gelegen. In de waardebepaling van [straatnaam nr. 4] is het verkoopcijfer van [straatnaam nr. 8] meegenomen om de mogelijkheid van parkeren op eigen grond tot uitdrukking te brengen.
2.3. De gronden van het beroep
Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en is van mening dat de waarden van de objecten als volgt dienen te worden vastgesteld: [straatnaam nr.1]: € 146.000,-; [straatnaam nr. 2]: € 146.000,-; [straatnaam nr. 3]: € 142.000,-; [straatnaam nr. 4]: € 158.000,-; [straatnaam nr. 5]: € 145.000,- en [straatnaam nr. 6]: € 145.000,-. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiseres naar een op 23 juli 2009 door S. Hansen (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. Eiseres voert - samengevat - verder aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat de totale proceskostenvergoeding voor het bezwaar moet worden vastgesteld op € 1123,85. Dit is inclusief de kosten van het deskundigenrapport van 8 uur à € 80,-, verhoogd met 19 % BTW. Ter zitting heeft eiseres ter onderbouwing van de door haar gestelde hoogte van de vergoeding van de kosten van het taxatierapport diverse uitspraken overgelegd en naar diverse uitspraken hieromtrent verwezen. Verder heeft eiseres de uurtarieven van de door verschillende gemeenten ingehuurde taxateurs overgelegd. Wat betreft de waardebepaling heeft eiseres ter zitting aangevoerd dat de in het taxatierapport van S. Hansen gebruikte objecten de best vergelijkbare zijn, welke een identieke staat van onderhoud hebben als de in geding zijnde objecten. Aan haar taxatierapport dient volgens eiseres meer waarde te worden gehecht dan aan dat van verweerder.
2.4. Het oordeel van de rechtbank
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden een taxatierapport in geding gebracht, waarbij voor de diverse objecten van de marktgegevens van de objecten [straatnaam nr. 9], [straatnaam nr. 10] en [straatnaam nr. 7] is uitgegaan. In het geval van [straatnaam nr. 4] is in plaats van [straatnaam nr. 10], [straatnaam nr. 8] in de waardering betrokken. De rechtbank is van oordeel dat de in dit taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet op het type woning, de ligging, bouwstijl, perceeloppervlakte en inhoud goed vergelijkbaar zijn met de woningen van eiseres, zodat dat de verkoopprijzen van deze referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woningen van eiseres. Tevens heeft verweerder, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woningen wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte in voldoende mate rekening gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk gemaakt.
Eiseres heeft het voorgaande ook niet bestreden, maar zich op het standpunt gesteld dat de in het door haar overgelegde taxatierapport gebruikte referentieobjecten, [straatnaam nr. 10], [straatnaam nr. 11] en [straatnaam nr. 12], beter vergelijkbaar zijn met haar woningen en een beter beeld geven van de waarden van deze woningen. Eiseres heeft er in dit kader op gewezen dat de in haar taxatierapport gebruikte objecten door eiseres zelf aan derden zijn verkocht en daarom wat onderhoud betreft precies overeenkomen met de in geding zijnde objecten.
De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen en overweegt daartoe als volgt.
In het taxatierapport van verweerder is door zowel marktgegevens van voor als na de waardepeildatum te gebruiken een gelijkmatigere waardering bereikt. Daarbij ligt de datum van de door verweerder gebruikte verkoop van [straatnaam nr. 7] het dichtst bij de waardepeildatum, terwijl dit marktgegeven in het door eiseres overgelegde rapport genegeerd is. Dat de in het rapport van eiseres opgevoerde referentieobjecten door eiseres zelf aan derden zijn verkocht acht de rechtbank niet van doorslaggevend belang. De door verweerder gebruikte referentieobjecten zijn ook goed vergelijkbaar, waarbij verweerder ook een door eiseres aan een derde verkocht object heeft meegenomen, [straatnaam nr. 10]. Voorts is de rechtbank van oordeel dat in dit specifieke geval, waarbij er een groot aanbod van dicht bij de waardepeildatum verkochte, goed vergelijkbare objecten voorhanden is, de verkoopdatum van het in het rapport van eiseres gebruikte object [straatnaam nr. 12], te ver van de waardepeildatum is gelegen, nu dit bijna een jaar na 1 januari 2008 is verkocht. Verder merkt de rechtbank op dat verweerder in zijn taxatie, in tegenstelling tot eiseres, bij de vergelijking voor het object [straatnaam nr. 4] terecht het verkoopcijfer van [straatnaam nr. 8] heeft meegewogen, nu in dit verkoopcijfer de mogelijkheid van het parkeren op eigen grond tot uitdrukking komt en dit object tevens vlakbij [straatnaam nr. 4] is gelegen.
Gelet op het vorenstaande kan de rechtbank aan het door eiseres overgelegde taxatierapport geen doorslaggevende betekenis hechten en acht de rechtbank verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
Ten aanzien van de beroepsgrond van eiseres dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank dat dit niet tot een verlaging van de waarden kan leiden. Een mogelijk motiveringsgebrek betekent op zichzelf immers niet dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling. Voorts kan een dergelijk gebrek in de beroepsfase worden hersteld.
2.4.3. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding in bezwaar overweegt de rechtbank het volgende.
Verweerder heeft voor de kosten van rechtsbijstand aan eiseres € 241,50 toegekend. Verweerder heeft dit bedrag als volgt opgebouwd: 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 0,5 punt voor de nadere hoorzitting, met een wegingsfactor gemiddeld en een waarde van € 161,- per punt. Dit maakt dat € 161,- met 1,5 is vermenigvuldigd.
Als vergoeding van de kosten van het taxatierapport is aan eiseres 8 uur à € 40,62 toegekend. Er is geen omzetbelasting vergoed.
In beroep zijn partijen het er over eens dat in bezwaar ten onrechte geen wegingsfactor 1,5 is meegenomen voor samenhangende zaken. Verweerder heeft er echter terecht op gewezen dat in de bezwaarfase voor het telefonisch horen ten onrechte 0,5 punt is toegekend, aangezien uit de Nota van Toelichting bij het Besluit van 25 februari 2002 tot wijziging van het Besluit uitdrukkelijk blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om alleen een hoorzitting te belonen met een proceskostenvergoeding en andere wijzen van horen niet (Stb. 2002, 113, Nota van Toelichting, artikel 1, onderdeel D, p. 6). Derhalve dient € 161,- nog steeds met 1,5 te worden vermenigvuldigd. Omdat de totale vergoeding van de proceskosten van het bezwaar in beroep niet lager zullen worden vastgesteld dan in de uitspraak op bezwaar, is eiseres door het aanwenden van een rechtsmiddel niet in een nadeliger positie gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de mogelijkheid bestaat tot interne compensatie van de onderdelen van een proceskostenvergoeding voor een door een derde beroepsmatig verleende bijstand.
Voorts stelt de rechtbank met betrekking tot de vergoeding van het door eiseres in bezwaar overgelegde taxatierapport vast dat het aantal bestede uren van 8 niet in geschil is. Verder heeft verweerder in het verweerschrift erkend dat de vergoeding voor de kosten van de taxatie met de omzetbelasting verhoogd dient te worden. Met betrekking tot het te vergoeden uurtarief voor de werkzaamheden van een taxateur overweegt de rechtbank dat gelet op de Nota van Toelichting bij het Btiz het te hanteren tarief afhangt van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden. De rechtbank is van oordeel dat voor de werkzaamheden van de taxateur een vergoeding van € 50,- per uur volstaat. Aan het vorenstaande doet, gezien het forfaitaire karakter van het Besluit, niet af dat de taxateur in de onderhavige zaak daadwerkelijk een uurtarief van € 80,- in rekening heeft gebracht voor het opstellen van het taxatierapport.
Gelet op het vorenoverwogene zijn de te vergoeden proceskosten, toe te rekenen aan de bezwaarfase, als volgt:
Ter zake van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand: € 241,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, vermenigvuldigd met 1,5 vanwege samenhangende zaken, met een waarde van € 161,- per punt en een wegingsfactor 1).
Ter zake van de kosten van het taxatierapport komt € 476,- (acht uur à € 50,- vermeerderd met 19 % omzetbelasting) voor vergoeding in aanmerking.
Het totaal te vergoeden bedrag is derhalve € 717,50.
2.4.4. Het beroep is gegrond voor zover dit de proceskostenvergoeding betreft. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien met gebruikmaking van haar bevoegdheid van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb. De rechtbank zal de proceskostenvergoeding van de bezwaarfase bepalen overeenkomstig hetgeen zij daarover in het voorgaande heeft overwogen.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet voorts aanleiding verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn op grond van het Besluit vastgesteld op € 874,- (1 punt voor de indiening van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 437 en wegingsfactor 1). De rechtbank is niet gebleken dat eiseres nog andere kosten heeft moeten maken die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de kostenvergoeding en laat de
uitspraak voor het overige in stand;
- bepaalt dat verweerder de proceskosten van eiseres in de bezwaarfase dient te vergoeden
ten bedrage van € 717,50 te betalen door verweerder aan eiseres onder inhouding van de
reeds vergoede proceskosten;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar voor zover
vernietigd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van
dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 874,- ter
zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te betalen aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 298,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. O.B. Onnes, rechter, en door deze en M. Noordegraaf, griffier, ondertekend.