Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 10/196
[naam eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leerdam, verweerder,
gemachtigde: B.A.A. Rozendaal, werkzaam bij de gemeente Leerdam.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 25 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 857.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag 2008).
Tevens heeft verweerder bij beschikking, gedagtekend 25 februari 2009, de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 878.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag 2009).
Eiser heeft bij brief van 23 februari 2008 tegen de beschikking aangaande het belastingjaar 2008 bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag 2008. Bij brief van 23 februari 2009 heeft eiser tegen de beschikking aangaande het belastingjaar 2009 bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag 2009.
Bij uitspraak van 13 januari 2010 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 27 januari 2010 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 13 april 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. De uitspraak op bezwaar en het verweer
De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikkingen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2007 correct is vastgesteld op € 857.000,- en dat de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2008 correct is vastgesteld op € 878.000,-. Verweerder verwijst hiertoe naar de eerdere procedures en voert aan dat niet is gebleken van gewijzigde omstandigheden. Alle door eiser in eerdere procedures aangevoerde gronden zijn volgens verweerder meegenomen in de waardering. Verder mogen de bijzondere kenmerken van de woning bij onderhoud of herstel niet worden aangetast. Sloop en vervolgens zodanige nieuwbouw dat een ander object ontstaat, is niet toegestaan, aldus verweerder. Tevens is volgens verweerder met de omgevingsfactoren voldoende rekening gehouden. Tot slot benadrukt verweerder het unieke karakter van de ligging van de woning.
2.3. De gronden van het beroep
Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiser meent dat de waarden van de woning voor beide waardepeildata te hoog zijn vastgesteld en verwijst daartoe onder meer naar een op 8 maart 2011 door [naam x] (Kroezen Makelaardij B.V.) opgesteld taxatierapport, waarin de waarde is bepaald op € 630.000,-. Eiser voert - samengevat - voorts aan dat de uitspraak van het Hof Den Haag van 18 augustus 2009 omtrent de waardepeildatum 1 januari 2005 op verkeerde gronden tot stand is gekomen. In deze uitspraak is onder andere onvoldoende rekening gehouden met de overlast door hangjongeren en het feit dat de woning naar beide kanten vreselijk afloopt. De aannemer van eiser heeft aangegeven dat de herstelkosten hiervan boven de € 400.000,- liggen. Daarnaast is het Hof Den Haag door verweerder verkeerd voorgelicht over de waarde van de grond en de mogelijkheid tot sloop en herbouw.
2.4. Het oordeel van de rechtbank
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden op de waardepeildata 1 januari 2007 en 1 januari 2008 geen taxatierapport, opgemaakt door een deskundige, of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht in geding gebracht, maar verwezen naar eerdere procedures. Met deze verwijzing is echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe verweerder tot de door hem bepaalde waarden is gekomen. Deze waarden zijn, gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, ook niet zonder meer aannemelijk. Derhalve is verweerder niet in het van hem te verlangen bewijs geslaagd.
2.4.3. Vervolgens is het de vraag of eiser de waarde van de woning op de waardepeildata voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Eiser heeft een op 8 maart 2011 opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning op € 630.000,- is bepaald. Uit dit rapport volgt echter dat de waardepeildatum 8 maart 2011 is. Dit is meer dan vier jaar van de waardepeildatum 1 januari 2007 en meer dan 3 jaar van de waardepeildatum 1 januari 2008 gelegen. Hier komt bij dat uit dit taxatierapport, zoals ter zitting terecht opgemerkt door verweerder, niet blijkt op basis van welke vergelijkingsobjecten de waarde tot stand is gekomen. Gelet op het voorgaande kan de rechtbank aan dit taxatierapport voor de in geding zijnde waardepeildata geen betekenis toekennen en is de rechtbank van oordeel dat eiser de waarde van € 630.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.4. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, is het aan de rechtbank om de waarden van de woning te bepalen. Daarbij kent de rechtbank mede betekenis toe aan de door Hof Den Haag bij zijn uitspraak van 18 augustus 2005 aan de woning toegekende waarde. Bij die uitspraak is immers de door verweerder vastgestelde waarde van de woning naar de peildatum 1 januari 2005, waarop verweerder heeft voortgebouwd bij het vaststellen van de in geding zijnde waarden, vernietigd. Voorts heeft eiser de rechtbank er niet van overtuigd dat die hof uitspraak op onjuiste uitgangspunten berustte.
Na afweging van al hetgeen partijen in het geding hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2007 (belastingjaar 2008) schattenderwijs vast op € 793.000,-. Voor de waardepeildatum 1 januari 2008 (belastingjaar 2009) stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs op € 813.000,- vast.
Gezien het voorstaande is het beroep gegrond.
2.4.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet voorts aanleiding verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken. Omtrent de door eiser overgelegde nota van het door [naamx] opgemaakte taxatierapport overweegt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat eiser kosten heeft gemaakt voor het laten opmaken van een taxatierapport en dat deze kosten kunnen worden aangemerkt als kosten van een deskundige als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Hieraan doet niet af dat de beslissing niet op dit rapport is gebaseerd. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de taxatiewerkzaamheden niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn.
De rechtbank is van oordeel dat kan worden volstaan met een tarief van € 50,- per uur, exclusief omzetbelasting. Voorts is de rechtbank van oordeel dat met het taxeren van de woning, het opvragen van de benodigde informatie en het opstellen van het taxatierapport in redelijkheid vijf uur gemoeid is geweest. Derhalve komt een bedrag van € 297,50 (vijf uur à € 50,- vermeerderd met 19 % omzetbelasting) voor vergoeding in aanmerking. Aan het vorenstaande doet, gezien het forfaitaire karakter van het Besluit, niet af dat de taxateur in de onderhavige zaak daadwerkelijk een bedrag van € 714,- in rekening heeft gebracht voor het opstellen van het taxatierapport.
De rechtbank is niet gebleken dat eiser in beroep nog andere kosten heeft moeten maken die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen.
Derhalve beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het
vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking, gedagtekend 25 februari 2008, in dier voege dat de daarin
vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 793.000,-;
- vermindert de aanslag 2008 tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 793.000,-;
- wijzigt de beschikking, gedagtekend 25 februari 2009, in dier voege dat de daarin
vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 813.000,-;
- vermindert de aanslag 2009 tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 813.000,-;
- veroordeelt verweerder in de kosten die eiser voor de behandeling van het beroep
redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden bepaald op € 297,50 ter zake van
kosten van een deskundige;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage
van € 41,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. O.B. Onnes, rechter, en door deze en M. Noordegraaf, griffier, ondertekend.