Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 92499 / KG ZA 11-88
Vonnis in kort geding van 1 juni 2011
in de zaak van
[Eiser]
wonende te Dordrecht,
eiser,
advocaat mr. drs. D.J. van den Bosch,
tegen
[Gedaagde]
wonende te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat mr. P.J.G.M. van Gool.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde ] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 9 mei 2011,
- de mondelinge behandeling ter openbare zitting van 19 mei 2011,
- de door partijen over en weer overgelegde producties,
- de pleitnota van [eiser],
- de pleitnota van [gedaagde ].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is tot 2 mei 2011 huurder geweest van de woning aan de [adres] te Dordrecht (verder: het pand). Het pand is eigendom is van de gemeente Dordrecht en is een gemeentelijk monument.
2.2. [gedaagde ] is voornemens om, alleen dan wel samen met anderen, een hotel-restaurant te realiseren op het perceel waarop het pand en andere opstallen van gemeente Dordrecht zijn gelegen. In april 2011 is een bouwaanvraag voor dit hotel-restaurant ingediend.
2.3. [gedaagde ] is met [eiser] in onderhandeling getreden over de voorwaarden waaronder [eiser] bereid zou zijn het pand te verlaten. De onderhandelingen werden namens [gedaagde ] aanvankelijk gevoerd door de [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1]).
2.4. In november 2010 hebben partijen een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is op verzoek van [eiser] door diens rechtsbijstandverzekeraar op schrift gesteld en op 16 november 2011 door partijen ondertekend. Artikel 4 van Pro deze overeenkomst luidt:
“Mocht de ruil van de bovengenoemde panden met de gemeente en de heer [gedaagde ] niet tot stand komen en/of de heer [eiser] vindt zelfstandig een ander huurpand wat voor hem geschikt is, dan vervalt de in punt 2 genoemde overeengekomen verhuiskostenregeling en betaalt de heer [gedaagde ] aan de heer [eiser] een totaalbedrag ad € 25.000,- als tegemoetkoming in de kosten vóór het verlaten van het pand aan de [adres] te Dordrecht.”
De in de overeenkomst genoemde ruil van panden tussen [gedaagde ] en de gemeente Dordrecht is thans van de baan.
2.5. Medio februari 2011 heeft [eiser] een andere huurwoning gevonden en heeft hij [gedaagde ] daaromtrent geïnformeerd en aanspraak gemaakt op betaling van de vergoeding van € 25.000. [gedaagde ] heeft de aanspraak betwist en het bedrag niet voldaan.
2.6. Bij brief van zijn rechtsbijstandverzekeraar van 18 februari 2011 heeft [eiser] [gedaagde ] in gebreke gesteld en gesommeerd tot nakoming van de overeenkomst.
2.7. [eiser] heeft afgezien van het sluiten van een huurovereenkomst voor de hem in februari 2011 aangeboden woning. Op 12 april 2011 heeft [eiser] een huurovereenkomst getekend voor een andere woning, die hij op 2 mei 2011 heeft betrokken.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - :
I. veroordeling van [gedaagde ] tot betaling van € 25.000,- te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 21 februari 2011, althans de dag van de dagvaarding;
II. veroordeling van [gedaagde ] tot betaling van € 1.158,- aan buitengerechtelijke kosten;
III. veroordeling van [gedaagde ] in de kosten van de procedure.
3.2. [gedaagde ] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.2. Partijen verschillen van mening over vraag wanneer [eiser] recht heeft op de in artikel 4 vermelde Pro vergoeding. [eiser] stelt dat hij daarop recht heeft nu in artikel 4 van Pro de overeenkomst is bepaald dat [gedaagde ] vóór het verlaten van het pand zal betalen wanneer [eiser] zelfstandig een ander huurpand vindt. [gedaagde ] betwist dat en stelt dat [eiser] pas recht op de vergoeding heeft als [gedaagde ] eigenaar van het pand is geworden of zekerheid heeft dat hij eigenaar daarvan zal worden.
4.3. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.4. In het kader van de uitleg van de overeenkomst is derhalve het volgende belang:
- De overeenkomst is op verzoek van [eiser] opgesteld door een persoon die niet bij de onderhandelingen betrokken was op basis van door [eiser] verstrekte informatie. Over de tekst daarvan is niet door partijen onderhandeld;
- Niet ter discussie staat dat [gedaagde ] ten tijde van de onderhandelingen met [eiser] met gemeente Dordrecht in onderhandeling was over de ruil van het pand tegen een pand van [gedaagde ] en dat die ruil het uitgangspunt van de tussen partijen gesloten overeenkomst is. Inherent aan dat uitgangspunt is dat een verhuizing van [eiser] eerst aan de orde zou zijn nadat de ruil tot stand zou zijn gekomen en hij met de gemeente Dordrecht overeenstemming had bereikt over de huurvoorwaarden voor het andere pand, zoals ook in artikel 1 van Pro de overeenkomst is vastgelegd;
- Het belang van [gedaagde ] bij het vertrek van [eiser] uit het pand kan niet los worden gezien van de verwerving van het pand in het kader van de voorgenomen ontwikkeling van het hotel-restaurant;
- De stelling van [eiser] dat [betrokkene 1] en/of [gedaagde ] tijdens de onderhandelingen hebben aangegeven dat aankoop van het pand geen probleem zou zijn, is door [gedaagde ] betwist. Voorts is door [gedaagde ] een verklaring van [betrokkene 1] overgelegd die onder meer inhoudt dat met [eiser] nooit over iets anders is gesproken dan betaling van verhuiskosten en kosten van herinrichting nadat het pand door [gedaagde ] zou zijn gekocht. Het kort geding leent zich naar zijn aard niet voor getuigenverhoren, zodat geen plaats is voor een verdergaand onderzoek naar hetgeen tijdens de onderhandelingen tussen partijen is besproken.
4.5. Onder de voormelde omstandigheden is onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde ] uit de in artikel 4 opgenomen Pro bepaling dat de vergoeding dient te worden betaald vóór het verlaten van het pand, begreep of behoorde te begrijpen dat dit ook zou gelden wanneer hij het pand nog niet had verworven of geen zekerheid daarover had en dat hij die consequentie, zoals [eiser] stelt, willens en wetens heeft aanvaard. De door [eiser] gegeven uitleg aan artikel 4 van Pro de overeenkomst kan derhalve niet worden aangenomen.
4.6. Niet gebleken is dat [eiser] een dermate spoedeisend belang bij de betaling van de overeengekomen vergoeding heeft dat niet van hem kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. Niet aannemelijk is dat [eiser] de vergoeding nodig heeft om de door hem gemaakte verhuis- en herinrichtingskosten te kunnen voldoen, omdat hij daarvoor, zoals hij ter zitting heeft verklaard, een lening heeft afgesloten. Voorts was [eiser] reeds voor het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst bekend met het standpunt van [gedaagde ], zodat er van kan worden uitgegaan dat hij bij het afsluiten van de lening rekening heeft gehouden met zijn financiële mogelijkheden op langere termijn. Tot slot zijn de door [eiser] gestelde financiële problemen van [gedaagde ] en/of zijn vennootschappen tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde ] niet door [eiser] onderbouwd. Derhalve kan niet worden aangenomen dat de door [eiser] gestelde vrees dat [gedaagde ] geen verhaal meer zal bieden als de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht, is gerechtvaardigd.
4.7. Het ontbreken van een restitutierisico is niet aannemelijk. Niet uit te sluiten valt dat in het geval de vordering in dit kort geding zal worden toegewezen er in een bodemprocedure anders zal worden beslist, zodat een verplichting tot terugbetaling zal ontstaan. Voorts is op grond van de voormelde door [eiser] afgesloten lening niet aannemelijk dat hij een eventuele verplichting tot terugbetaling zonder meer uit eigen middelen zal kunnen voldoen.
4.8. Op grond van het vorenstaande dienen de vorderingen van [eiser] afgewezen te worden.
4.9. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde ] worden begroot op:
- griffierecht EUR 588,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.404,00.
Overeenkomstig de daartoe strekkende vordering van [gedaagde ] zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde ] tot op heden vastgesteld op EUR 1.404,00;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Bouter en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2011.?