Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 89612 / HA ZA 10-2839
Vonnis van 18 mei 2011
in de zaak van
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende te Gorinchem,
eisers in conventie,
verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. drs. P.A. Visser,
tegen
[gedaagde]
wonende te Hardinxveld-Giessendam,
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. A.C. Bakker.
Partijen zullen hierna [eisers] c.s. (mannelijke enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 december 2010;
- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 6 april 2011 met de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 8 september 2009 hebben [eisers] c.s., als verkoper, en [gedaagde], als koper, een koopovereenkomst gesloten strekkende tot verkoop en levering van het pand [adres] ([postcode]) [woonplaats] tegen een prijs van € 210.000,- (hierna: “de overeenkomst”).
2.2. De inhoud van deze overeenkomst heeft onder meer de volgende inhoud:
“(…)
Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 21.000,- zegge EENENTWINTIGDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
d. op 29 september 2009 de koopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van de huidige woning van de koper ([adres 1] te [woonplaats]) ontbonden wordt.
(…)
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.
Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.
(…)”
2.3. De brief d.d. 21 september 2009 van [gedaagde] aan de heer [X], de makelaar van [eisers] c.s. (hierna: “de makelaar”) heeft - onder meer - de volgende inhoud:
“(…)
Hierbij deel ik u mede dat de koop van de woning [adres] te [woonplaats] niet doorgaat.
Dit omdat de koop van mijn woning [adres 1] te [woonplaats] geen doorgang vind, maak ik gebruik van de ontbindende voorwaarde vernoemd in artikel 16 met Pro name: 16.1. punt d. van de koopovereenkomst.
Hopelijk is hiermee voor u alles duidelijk genoeg en zie ik uw bevestiging hiervan gaarne tegemoet.
(…)”
2.4. De brief d.d. 28 september 2009 van [gedaagde] aan [eisers] c.s. heeft - onder meer - de volgende inhoud:
“(…)
Hiermede reageren wij op uw berichtgeving inzake de ontbinding van de koopovereenkomst betreffende de aankoop van onze woning aan de [adres] te [postcode] [woonplaats]. U hebt dit maandag 21 september jl. telefoningsch doorgegeven aan de heer [X], in dienst van onze makelaar Makelaardij Van Ekeren Koster te Gorinchem.
Wij kunnen hiermede niet akkoord gaan. U bent gehouden aan deze koopovereenkomst, tenzij u van minstens twee verschillende financiële instellingen schriftelijke afwijzingen kunt overleggen dat u de hypotheek niet rond kon krijgen vóór 29 september a.s.
Wij houden u dus aan de koopovereenkomst en u dient mee te gaan naar de notaris, op uw verzoek in Hardinxveld-Giessendam bij Notarispraktijk Interwaert, Peulenstraat 151, tussen 2 en uiterlijk 12 oktober om de gemaakte afspraak na te komen.
(…)”
2.5. De brief d.d. 29 september 2009 van de makelaar aan [eisers] c.s. heeft - onder meer - de volgende inhoud:
“(…)
De heer [gedaagde] beroept zich op art. 16.1.d. van de koopovereenkomst. De afspraak was dat hij de koopovereenkomst met u kon ontbinden wanneer de verkoop van zijn eigen woning niet door zou gaan. Dit is nu het geval dus hij kan de overeenkomst ontbinden.
U geeft aan dat hij twee schriftelijke afwijzingen moet overleggen van geldverstrekkers, echter dit is niet het geval, omdat hij geen beroep doet op zijn ontbindende voorwaarde van financiering, maar de ontbindende voorwaarde van de verkoop van zijn eigen woning.
Hoe spijtig het ook is, we moeten concluderen dat de heer [gedaagde] in zijn recht staat.
(…)
c.c.: de heer [gedaagde], [adres 1], [postcode], [woonplaats]
(…)”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] c.s. vordert samengevat - dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] wordt veroordeeld tot:
- primair: betaling van de contractuele schadevergoeding ad € 21.000,- en subsidiair: vergoeding van de door [eisers] c.s. geleden schade, nader bij staat op te maken;
- primair en subsidiair: betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.158,- en de wettelijke rente vanaf 29 september 2009, alsmede de proceskosten, eventuele nakosten daaronder begrepen.
[eisers] c.s. heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd.
3.2. [gedaagde] is de overeenkomst niet nagekomen, zodat hij primair de boete ex art. 10.2 van de koopovereenkomst van € 21.000,- verbeurt. Subsidiair dient hij als gevolg van het toerekenbaar niet nakomen van deze verplichting de schade te vergoeden die [eisers] c.s. heeft geleden.
3.3. De conclusie van [gedaagde] strekt primair tot afwijzing en subsidiair tot matiging van de vorderingen, alsmede tot veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eisers] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.4. [gedaagde] heeft betwist dat [eisers] c.s. aanspraak kan maken op de contractuele boete, nu [gedaagde] niet ingebreke is gesteld en de overeenkomst niet is ontbonden. [gedaagde] heeft als verweer het volgende aangevoerd. Hij heeft op goede gronden en op de juiste wijze de ontbindende voorwaarde ingeroepen, zodat de ontbindende voorwaarde is vervuld. Voorts kan de gestelde tekortkoming [gedaagde] niet worden toegerekend, zodat [eisers] c.s. ingevolge art. 6:92 lid 3 geen Pro nakoming van het boetebeding kan vorderen. Tot slot dient de boete te worden gematigd.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.5. [gedaagde] vordert indien de vorderingen in conventie integraal worden afgewezen - samengevat - dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het beslag op de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] wordt opgeheven op straffe van verbeurte van een dwangsom en dat [eisers] c.s. hoofdelijk wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder de nakosten.
[eisers] c.s. heeft zich gerefereerd.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge art. 10.1. en 10.2. van de overeenkomst verbeurt [gedaagde] de boete, indien sprake is van een tekortkoming van [gedaagde], [gedaagde] ingebreke is gesteld en de overeenkomst schriftelijk is ontbonden door [eisers] c.s., acht dagen nadat [gedaagde] nalatig zou zijn geweest.
4.2. Allereerst dient beoordeeld te worden of [gedaagde] de ontbindende voorwaarde op goede gronden en op de juiste wijze heeft ingeroepen. Indien hiervan sprake is, is deze voorwaarde vervuld en is de overeenkomst ingevolge art. 16.1.d. ontbonden. [gedaagde] was in dat geval niet gehouden de verplichting uit hoofde van de overeenkomst na te komen, zodat geen sprake kan zijn van een tekortkoming.
4.3. [eisers] c.s. heeft het volgende aangevoerd. Om een beroep te kunnen doen op de ontbindende voorwaarde diende er sprake te zijn van de ontbinding van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en de potentiële koper van zijn woning. Nu [gedaagde] geen schriftelijke overeenkomst had met deze potentiële koper, was ingevolge art. 7:2 BW Pro geen sprake van een koopovereenkomst. [gedaagde] heeft de ontbindende voorwaarde op onjuiste gronden ingeroepen.
4.4. [gedaagde] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens hem was sprake van een mondelinge toezegging van de potentiële koper om de woning van [gedaagde] te kopen en zou op 10 september 2009 de koopovereenkomst worden getekend. Op grond hiervan is de ontbindende voorwaarde opgesteld. Deze koper heeft afgezien van deze afspraak met als gevolg dat [gedaagde] zijn woning niet heeft verkocht.
4.5. De vraag op welke wijze art. 16.1.d. dient te worden uitgelegd, kan niet alleen op grond van een zuiver taalkundige uitleg van die bepaling van de overeenkomst worden beantwoord. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Vast staat dat de makelaar van [eisers] c.s. de ontbindende voorwaarde ex art. 16.1.d. op verzoek van [gedaagde] heeft geformuleerd en opgenomen in de overeenkomst. Nu niet ter discussie staat dat [eisers] c.s. bij het sluiten van de overeenkomst geen contact heeft gehad met [gedaagde], dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen de makelaar - als vertegenwoordiger van [eisers] c.s. - en [gedaagde] bij het opstellen van de ontbindende voorwaarde hebben bedoeld. Uit de brief d.d.
29 september 2009 van de makelaar aan [eisers] c.s. blijkt dat de makelaar de juridische term “ontbinding” zo heeft bedoeld dat [gedaagde] de overeenkomst met [eisers] c.s. kon ontbinden wanneer de verkoop van zijn woning niet door zou gaan en dat de makelaar van mening is dat dit het geval is. [gedaagde] heeft de ontbindende voorwaarde derhalve op goede gronden ingeroepen.
4.6. [eisers] c.s. heeft voorts aangevoerd dat de ontbindende voorwaarde ingevolge art. 6:23 lid 2 BW Pro niet is vervuld. Ingevolge art. 6:23 lid 2 BW Pro geldt, indien een partij die bij de vervulling van de ontbindende voorwaarde belang had en deze teweeg heeft gebracht, de voorwaarde als niet vervuld, indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is niet komen vast te staan dat [gedaagde] bij het opstellen van de ontbindende voorwaarde had vermeld dat sprake was van een schriftelijke koopovereenkomst tussen hem en de potentiële koper van zijn woning en daarmee de vervulling van deze voorwaarde zelf in de hand heeft gehad en teweeg heeft gebracht. Bovendien heeft [eisers] c.s. onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld om te kunnen oordelen dat [gedaagde] belang had bij de vervulling van de ontbindende voorwaarde. Het beroep op art. 6:23 BW Pro faalt dan ook.
4.7. Ten aanzien van de vraag of [gedaagde] de ontbindende voorwaarde op juiste wijze heeft ingeroepen, oordeelt de rechtbank als volgt.
4.8. [eisers] c.s. heeft de ontvangst van de brief van [gedaagde] d.d. 21 september 2009 door de makelaar betwist. Blijkens de door [gedaagde] overgelegde stukken is voornoemde brief aangetekend en met handtekening retour verstuurd en door de makelaar op
28 september 2009 ondertekend. Nu het de makelaar van [eisers] c.s. betreft, mocht van [eisers] c.s. worden verwacht dat hij dit geverifieerd zou hebben bij zijn makelaar. [eisers] c.s. heeft nagelaten feiten en/of omstandigheden te stellen waaruit afgeleid zou kunnen worden dat de handtekening van de makelaar is, zodat als onvoldoende betwist vast staat dat de handtekeningskaart van de makelaar is. Bovendien is ontvangst van voornoemde brief door de makelaar in lijn met zijn brief aan [eisers] c.s. d.d. 29 september 2009. Gelet hierop staat vast dat de makelaar de mededeling van [gedaagde] dat hij de ontbindende voorwaarde inroept heeft ontvangen.
4.9. Uit art. 16.1.d. van de overeenkomst valt niet af te leiden dat een termijn is overeengekomen waarbinnen [gedaagde] diende mede te delen dat hij zich beroept op de ontbindende voorwaarde. [gedaagde] heeft gesteld dat de redelijke uitleg van art. 16.3. is dat de mededeling uiterlijk op 30 september 2009 [eisers] c.s. of diens makelaar moest hebben bereikt. Nu [eisers] c.s. dit niet heeft weersproken en uit de brief van de makelaar aan [eisers] c.s. d.d. 29 september 2009 blijkt dat deze de mededeling heeft ontvangen, staat als onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat [gedaagde] tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde.
4.10. Voor het geval [eisers] c.s. heeft bedoeld aan te voeren dat, ook in het geval de ontbindende voorwaarde ex art. 16.1.d. op goede gronden is ingeroepen, deze wel op onjuiste wijze is ingeroepen omdat de mededeling niet is gedocumenteerd, wordt het volgende overwogen. Uit de brief d.d. 29 september 2009 van de makelaar aan [eisers] c.s., mag worden afgeleid dat volgens de makelaar geen schriftelijke bescheiden ten behoeve van het beroep op de ontbindende voorwaarde behoefden te worden overgelegd. Zoals hiervoor is overwogen dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen de makelaar en [gedaagde] bij het opstellen van de ontbindende voorwaarde hebben bedoeld, zodat ervan wordt uitgegaan dat de documentatie-eis niet van toepassing is op het doen van deze mededeling. [gedaagde] heeft de ontbindende voorwaarde dan ook op juiste wijze ingeroepen.
4.11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de ontbindende voorwaarde vervuld en de koopovereenkomst door [gedaagde] ontbonden. [gedaagde] was derhalve niet meer gehouden de verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen, zodat geen sprake kan zijn van een tekortkoming. De primaire en de subsidiaire grondslag falen dan ook, zodat de vorderingen worden afgewezen.
4.12. Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen. Indien al sprake zou zijn geweest van het op onjuiste gronden en wijze inroepen van de ontbindende voorwaarde en de brief d.d. 28 september 2009 van [eisers] c.s. dient te worden aangemerkt als een ingebrekestelling om de overeenkomst na te komen, zou [gedaagde] de boete nog niet verbeuren. [eisers] c.s. heeft immers nagelaten met een schriftelijke verklaring de overeenkomst te ontbinden nadat [gedaagde] nalatig zou zijn geweest om zijn verplichting uit hoofde van de overeenkomst na te komen. De primaire grondslag faalt derhalve.
4.13. [eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 485,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief III à € 579,00)
Totaal € 1.643,00
4.14. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
4.15. De rechtsgrond voor de gevorderde hoofdelijke veroordeling in de proceskosten en nakosten is gesteld noch gebleken, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.16. Nu de vorderingen in conventie integraal worden afgewezen, is voldaan aan de voorwaarde voor de vordering in reconventie.
4.17. De vorderingen in conventie worden afgewezen, zodat ingevolge art. 705 lid 2 Rv Pro van de ondeugdelijkheid van het door [eisers] c.s. gelegde beslag blijkt. De vordering tot opheffing van het beslag wordt dan ook toegewezen.
4.18. Art. 705 Rv Pro bepaalt dat de rechter, en niet de beslaglegger, het beslag opheft. De opheffing van een beslag werkt dan ook, indien de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, vanaf het moment dat de uitspraak is gewezen. De vordering tot het opleggen van een dwangsom wordt derhalve afgewezen. Het spreekt voor zich dat de advocaten van partijen de nodige inspanningen zullen verrichten om doorhaling van het beslag in de daartoe bestemde registers te bewerkstelligen. Onder deze omstandigheden is voor het opleggen van een dwangsom geen plaats.
4.19. [eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris advocaat € 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief II à € 452,00).
4.20. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
4.21. De rechtsgrond voor de gevorderde hoofdelijke veroordeling in de proceskosten en nakosten is gesteld noch gebleken, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.643,00;
5.3. veroordeelt [eisers] c.s. in de kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat;
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen de redelijk te achten termijn van 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5. heft op het op 14 oktober 2010 door [eisers] c.s. op de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] gelegde beslag ten laste van [gedaagde];
5.6. veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 452,00;
5.7. veroordeelt [eisers] c.s. in de kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat;
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen de redelijk te achten termijn van 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.8. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2011.?