Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 09/422
[naam eiser], wonende te [plaatsnaam], [land], domicilie kiezende te [plaatsnaam], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigden: R. Maat en W.J. Foeken, werkzaam bij Gemeentebelastingen Drechtsteden.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € [bedrag] (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 18 maart 2008 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 maart 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 30 maart 2009 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 11 augustus 2010 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen, vergezeld van zijn echtgenote.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder gesteld dat de woning in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift door een taxateur van de gemeente Dordrecht nader is onderzocht. In dit onderzoek is door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning getoetst aan verkoopprijzen van gelijksoortige woningen uit de buurt. Daarnaast heeft verweerder zich in het verweerschrift nader op het standpunt gesteld dat geen overeenkomst met eiser is gesloten over de WOZ-waarde van de woning voor een periode van vier dan wel vijf jaren. Wetswijzigingen hebben nader bepaald dat de termijn van vier achtereenvolgende jaren is vervangen door een termijn van 2 achtereenvolgende jaren en daarna op jaarlijkse waarderingen. Gemeenten waren gehouden de wet uit te voeren.
2.3. Eiser kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - kort samengevat - aangevoerd dat met de gemeentelijke taxateur is overeengekomen dat de WOZ-waarde voor de periode 2005-2009 vastgesteld zou worden op € [bedragx]. Zulks wordt door verweerder ook niet ontkend. Verder bestaat er een enorm verschil tussen de waarde per 2007 en 2008. Wegens termijnoverschrijding is geen bezwaar gemaakt tegen de waardering over het belastingjaar 2007. Verder heeft eiser aangevoerd dat de waardebepaling door verweerder van zijn woning volledig in strijd is met alle gegevens over de waarde-ontwikkeling van woonhuizen. Voorts voert eiser aan dat de thans door verweerder gehanteerde waarde voor het jaar 2008 niet juist kan zijn.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Allereerst dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of verweerder in strijd heeft gehandeld met het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel door de aan het geschil ten grondslag liggende beschikking te nemen.
Eiser meent uit de door W.J. Foeken (taxateur van verweerder) ontvangen e-mail van 19 oktober 2004 te hebben mogen afleiden dat de WOZ-waarde voor zijn woning voor het tijdvak 2005-2009 zal worden vastgesteld op € [bedragx]. Te meer daar verweerder op dat moment reeds op de hoogte had kunnen zijn van de ontwikkelingen in de wetgeving ten aanzien van de tijdvakken waarvoor de waardevaststellingen moesten worden verricht.
Verweerder van zijn kant stelt zich op het standpunt dat eiser aan dit e-mailbericht geen rechten kan ontlenen. De e-mail is opgemaakt in de veronderstelling dat nog altijd een tijdvak van vier achtereenvolgende jaren aan de orde zou zijn.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat uit bovengenoemde e-mail van 19 oktober 2004 niet zonder meer blijkt dat door verweerder (de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht) op eiser toegespitste concrete toezeggingen zouden zijn gedaan met betrekking tot het vastleggen van de WOZ-waarde van de woning voor de jaren 2005-2009. De e-mail is afkomstig van W.J. Foeken, taxateur o.z. afdeling Belastingen, Gemeente Dordrecht. Daaruit volgt nog niet dat verweerder dit standpunt ook heeft overgenomen. Verder bestond ten tijde van het schrijven van de e-mail onzekerheid over de totstandkoming van nieuwe wetgeving met betrekking tot de artikelen 18 en 19 van de Wet WOZ, waardoor niet duidelijk was over welke belastingtijdvakken in de toekomst beschikkingen genomen zouden worden. Verweerder heeft zich in dit verband voorts terecht op het standpunt gesteld dat verweerder na de wetswijziging gehouden was de op dat moment geldende regelgeving uit te voeren. Verder is van belang dat de WOZ-waarde van de woning van eiser voor het jaar 2007 ook is verhoogd, waartegen eiser, door omstandigheden, geen bezwaar heeft gemaakt. Op dat moment wist of kon eiser weten dat er geen gevolg werd gegeven aan de e-mail van 19 oktober 2004 van W.J. Foeken.
Evenmin is de rechtbank gebleken van andere dusdanig ernstige schendingen van de algemene rechtsbeginselen die bekend staan als het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel dat in verband daarmee een uitzondering had moeten worden gemaakt op het zwaarwegende beginsel dat de wet dient te worden uitgevoerd. De omstandigheid dat de informatie van W.J. Foeken voor eiser wellicht aan duidelijkheid te wensen heeft overgelaten kan er op zichzelf niet toe leiden dat het bestreden besluit in zoverre niet in rechte houdbaar is te achten.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Gelet op hetgeen verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht, acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. Immers, verweerder heeft geen taxatie verricht, aangezien hij heeft gemeend dat eiser daartegen geen grieven naar voren heeft gebracht. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.
Zoals uit 2.3. blijkt heeft eiser wel de vaststelling van de waarde willen bestrijden. Doordat verweerder geen taxatierapport heeft overgelegd en ook anderszins de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan op voorhand niet van de door verweerder gehanteerde waarde van € [bedrag] worden uitgegaan. De opmerking van verweerder dat eiser de woning begin 2007 voor een bedrag van € [bedragY ] te koop heeft aangeboden is daartoe onvoldoende.
2.4.4. Vervolgens is het de vraag of eiser de door hem in beroep bepleite waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Eiser heeft gesteld dat de waarde van zijn woning op € [bedragx] moet worden vastgesteld. Hierbij heeft eiser gewezen op de inhoud van genoemde e-mail van W.J. Foeken. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder niet gehouden was de in deze e-mail genoemde waarde aan te houden. Verder heeft eiser de door hem voorgestane waarde niet gemotiveerd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
Eiser heeft dan ook de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.4.6. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser de woning in oktober 2009 heeft verkocht voor een bedrag van € [bedragZ ]. Aangezien in zijn algemeenheid de woningmarkt vanaf de waardepeildatum van 1 januari 2007 nog enigszins stijgende was en vervolgens op enig moment tot aan het moment van verkoop van de woning in oktober 2009 een dalende trend te zien heeft gegeven stelt de rechtbank na afweging van al hetgeen partijen in het geding hebben gebracht de waarde van de woning in goede justitie vast op een bedrag van € [bedragQ ],-.
Het beroep is daarom gegrond.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
2.5. Tevens ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze procedure heeft gemaakt. De reiskosten die eiser heeft gemaakt om de zitting te kunnen bijwonen, worden op grond van het bepaalde in artikel 2, eerste lid, onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht in samenhang met artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 toegekend tot het gevraagde bedrag op basis van kosten van openbaar vervoer, van € 9,96 (conform www.OV9292.nl). Daarbij gaat de rechtbank uit van het door eiser als domicilie gekozen adres.
Van overige kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is de rechtbank niet gebleken.
Derhalve beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € [bedragQ ],-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € [bedragQ ],-;
- bepaalt dat de gemeente Dordrecht aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiser in verband met het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 9,96.
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.