Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 09/556
[naam eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder,
gemachtigden: R. Maat en W.J. Foeken, werkzaam bij Gemeentebelastingen Drechtsteden.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 322.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 7 april 2008 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 april 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 29 april 2009 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 11 augustus 2010 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 28 juni 2010 door W.J. Foeken, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 322.000,- en voorts - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning. Bij de waardering is de taxateur van verweerder er vanuit gegaan dat zich in de bodem geen schadelijke verontreinigingen bevinden. Daarnaast heeft zij aangegeven dat het perceel waar asbest is gevonden niet direct grenst aan het perceel van eiser. Gelet op de transactie van de woning [adres 2], die veel dichter bij deze locatie is gelegen, is deze bodemverontreiniging van geen waardedrukkend factor voor de woning van eiser.
2.3. Eiser kan zich met de vastgestelde waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat verweerder niet binnen de wettelijke termijn uitspraak heeft gedaan op zijn bezwaarschrift. De WOZ-waarde van de woning [adres 3] was in 2008 vastgesteld op € 208.000,- gelet op het feit dat dat perceel aan de achterzijde grenst aan een perceel grond dat verontreinigd is. Eisers woning dient op dezelfde waarde gewaardeerd te worden nu zijn perceel eveneens grenst aan de verontreinigde grond. Het bezwaar is door eisers echtgenote ondertekend aangezien de woning op haar naam geregistreerd stond. Inmiddels is de echtgenote van eiser overleden en is de woning nu zijn volledige eigendom, zodat de beslissing niet op de juiste naam is gesteld.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Allereerst overweegt de rechtbank dat de omstandigheid dat verweerder niet binnen de wettelijke termijn heeft beslist op het door eiser ingediende bezwaar, niet meebrengt dat daarom het beroep gegrond zou moeten worden verklaard. Bovendien had eiser rechtsmiddelen kunnen aanwenden tegen het uitblijven van een uitspraak van verweerder. Daarnaast is niet gebleken dat eiser door het uitblijven van een uitspraak zodanig in zijn belangen is geschaad dat dit zou moeten leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Ook is eiser niet in zijn belangen geschaad nu de tenaamstelling van de uitspraak op bezwaar niet op de juiste naam is gesteld. Nog daargelaten de vraag of verweerder bekend was met het overlijden van de echtgenote van eiser gaat het in dit geschil om de waardering van de woning van eiser die rechtsopvolger is van de oorspronkelijke bezwaarmaker.
2.4.3. Gelet op de inhoud van het overgelegde taxatierapport en op hetgeen verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht, acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.
De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn.
Volgens de vergelijking in het taxatierapport met de objecten [adres 2], [adres 4 en 5] en [adres 6] heeft de woning van eiser een waarde van circa € 322.000,-.
De rechtbank stelt evenwel vast dat ten tijde van de waardepeildatum, 1 januari 2007, nog onvoldoende duidelijkheid bestond over de bodemverontreiniging als gevolg van de brandstofpomp die direct gelegen was achter het perceel van de buurman aan de [adres 3]. Niet was bekend of deze verontreiniging ook had geleid tot verontreiniging van de grond van het perceel van eiser. De taxateur van verweerder gaat er gemakshalve van uit dat zich in de bodem geen schadelijke verontreinigingen bevinden. Dit stond echter niet vast.
In zijn algemeenheid leidt de wetenschap dat zich in de (directe) nabijheid van een perceel verontreiniging heeft voorgedaan, tot enig waardedrukkend effect. Verweerder heeft hier geen rekening mee gehouden, zodat verweerder de waarde van circa € 322.000,- onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.4. Vervolgens is het de vraag of eiser de door hem in beroep bepleite waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Eiser heeft gesteld dat de waarde van zijn woning op € 208.000,- moet worden vastgesteld. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen nu eiser dit niet heeft onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht. Een herleiding van een WOZ-waarde op basis van de waarde van de woning van de buurman is een onvoldoende onderbouwing.
Hieruit vloeit voort dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.5. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen. Met inachtneming van hetgeen hiervóór is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning dient te worden verminderd met € 15.000,- voor de bodemvervuiling, zodat de waarde van de woning in goede justitie wordt vastgesteld op € 307.000,-.
Het beroep is daarom gegrond.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Derhalve beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 307.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 307.000,-;
- bepaalt dat de gemeente Dordrecht aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.