Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 08/1544
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel [woning ] Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [woning] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 619.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft bij brief van 4 maart 2008 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2008 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 24 december 2008 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 17 februari 2010 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij haar gemachtigde.
Verweerder is niet verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Het bestreden besluit strekt tot handhaving van de vastgestelde waarde van de woning van eiseres op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op € 619.000,- (hierna: de WOZ-waarde). Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat op 5 januari 2009 door Q. Beets, taxateur onroerende zaken, is opgemaakt (hierna: het taxatierapport), waarin de waarde van de woning wordt bepaald op € 619.000,-. Volgens het taxatierapport is daarbij nadrukkelijk rekening gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (hierna: vergelijkingsobjecten). Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eiseresses woning.
2.3. Eiseres kan zich met de waardevaststelling van haar woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde prijsstijging niet reëel is. De vrijstaande woningen in het duurdere prijssegment worden vrijwel niet meer verkocht. De hedendaagse vraagprijzen zijn absurd en het is een kwestie van tijd dat de prijzen zullen dalen. Naast een waslijst aan gebreken komt het stucwerk van alle plafonds op de begane grond naar omlaag. De herstelkosten zullen waarschijnlijk € 50.000,- bedragen. Tot slot is sprake van bodemverontreiniging op [woning buren] welke ook gevolgen heeft voor de woning. Volgens eiseres dient de WOZ-waarde van de woning te worden vastgesteld op
€ 395.000,-.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: WOZ-waarde) is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"(Kamerstukken II 1993/1994, 22885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast van deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet geslaagd in het bewijs dat de WOZ-waarde van de woning € 619.000,- bedraagt. Daartoe overweegt zij als volgt.
De rechtbank acht aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten, waarop het taxatierapport is gebaseerd, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en dat de specifieke kenmerken oppervlakte, inhoud kwaliteit en ligging van die woning goed in de vergelijking zijn betrokken. Eiseres heeft de juistheid van die vergelijking niet betwist en de rechtbank ziet ook anderszins geen reden hieraan te twijfelen.
Ten onrechte heeft verweerder evenwel ten aanzien van de gestelde en welomschreven gebreken aan de woning volstaan met de stelling dat die gebreken hem niet realistisch voorkomen. Nu eiseres ten bewijze van die gebreken heeft gewezen op de procedure daarover bij de Raad van arbitrage voor de bouw (procedure [XXX]) en verweerder desondanks niet tot een inpandige opname is overgegaan, gaat de rechtbank uit van het bestaan van die gebreken. De rechtbank acht verder aannemelijk dat als gevolg daarvan de vergelijking tussen de woning en de door verweerder gehanteerde panden in het nadeel van de woning uitvalt. De enkele stelling van verweerder dat de vergelijkingsobjecten ook wel hun gebreken zullen hebben, kan daaraan niet afdoen.
2.4.3. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres niet geslaagd in het bewijs dat de WOZ-waarde van de woning € 390.000,- bedraagt. Daartoe overweegt zij als volgt.
Eiseres heeft de door haar gestelde hoogte van de kosten van herstel van de woning ad
€ 50.000,- niet aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat blijkens het bestreden besluit de rechtsbijstandverzekeraar van eiseres die kosten heeft geraamd op
€ 30.000,-.
Het kennelijke betoog van eiseres dat de WOZ-waarde moet worden herleid van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, faalt. Deze methode kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd. Voor zover eiseres meent te betogen dat de waardevaststelling ten opzichte van de eerdere WOZ-waarde procentueel gezien buitenproportioneel is overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.
Ook het betoog van eiseres dat vrijstaande woningen in het duurdere segment vrijwel niet meer verkocht worden, dat de hedendaagse vraagprijzen absurd zijn en dat het een kwestie is van tijd dat de prijzen zullen dalen treft geen doel. Immers, uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat er rondom de waardepeildatum van 1 januari 2007 nog wel verkopen plaats hebben gevonden. Dat de prijzen, naar de mening van eiseres, binnen afzienbare tijd zullen gaan dalen is thans nog niet aan de orde en zal wellicht tot uiting komen in komende waarderingen.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat de door eiseres ingebrachte verslagen met betrekking tot de bodemverontreiniging van de grond aan de [woning buren] en [woning] niet van invloed zijn op de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Uit de stukken blijkt dat de daarbij behorende grond is gesaneerd. Uit de milieurapportage ten aanzien van [woning buren] is niets bekend over vervuiling van de grond aan de [woning buren]. Door eiseres zijn ook overigens geen aanknopingspunten geboden ter onderbouwing van haar standpunt dat de grond van [woning buren] vervuild zou zijn en dat dat ook van invloed zou zijn op het object van eiseres.
2.4.4. In het licht van het voorgaande stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de woning in goede justitie vast op een bedrag van € 589.000,-.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient de gemeente Hardinxveld-Giessendam op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiseres het door haar betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht in aanmerking komen.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 589.000,-;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 589.000,-;
- beveelt dat de gemeente Hardinxveld-Giessendam aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.