Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 08/1407
[eiseres],
wonende te Nieuwland, eiseres,
gemachtigde: C. Mijnsbergen, werkzaam bij Rijkse & Zwemer Accountants,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zederik, verweerder,
gemachtigde: M. Molenaar, werkzaam bij de gemeente Zederik.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres woning] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op
1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met
31 december 2008 vastgesteld op € 361.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft bij brief van 5 april 2008 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 september 2008 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van het object van eiser nader vastgesteld op
€ 307.000,-. Bij brief van 23 oktober 2008 heeft verweerder de waarde van het object nader vastgesteld op € 289.000,-.
Eiseres heeft bij brief van 28 november 2008 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht. Bij brief van 29 december 2008 heeft eiseres de gronden van haar beroep gemotiveerd.
De zaak is op 28 oktober 2009 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiseres is verschenen bij gemachtigde
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Verweerders betoog dat het beroep niet-ontvankelijk is, faalt.
De relevante feiten zijn de volgende. Naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar van
11 september 2008 heeft eiseres contact opgenomen met verweerder en verweerder heeft daarop de WOZ-waarde van de woning verlaagd en nader vastgesteld op € 289.000,-. Dit heeft verweerder bij brief van 11 oktober 2008 aan eiseres meegedeeld. Naar aanleiding van de e-mail van eiseres daarover van 22 oktober 2008 heeft verweerder vervolgens per e-mail van 23 oktober 2008 aan eiseres meegedeeld dat zij de brief van 11 oktober 2008 als niet verzonden kan beschouwen en dat zij een nieuwe brief zal ontvangen waarin ook de mogelijkheid van beroep wordt vermeld. Dit is gebeurd in verweerders brief van
23 oktober 2008.
Aan verweerder moet worden toegegeven dat een dergelijke - in zekere zin klantvriendelijke - benadering kan leiden tot ontvankelijkheidsproblemen. Verweerders standpunt dat een besluit op bezwaar slechts een maal kan worden genomen is juist. Voorts is juist dat het besluit tot wijziging van de WOZ-waarde moet worden aangemerkt als een ambtshalve genomen besluit. Ingevolge de artikelen 6:18 en 6:19 van de Awb wordt een aanhangig beroep geacht mede te zijn gericht tegen een dergelijk wijzigingsbesluit. In dit geval had eiseres echter nog geen beroepschrift ingediend bij de rechtbank tegen het besluit van
11 september 2008. Eiseres heeft wel binnen de termijn van beroep tegen dat besluit, namelijk bij e-mail aan verweerder van 22 oktober 2008, bericht tegen de verlaagde WOZ-waarde in beroep te willen gaan en verweerder heeft eveneens binnen die termijn aan eiseres bericht de mogelijkheid van beroep te zullen vermelden.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het beroep van eiseres tegen het wijzigingsbesluit van 11/23 oktober 2008 geacht moet worden tevens te zijn gericht tegen de uitspraak op bezwaar van 11 september 2008 en voorts, dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is. Derhalve kan in het midden blijven in hoeverre de e-mail van eiseres van 22 oktober 2008 verweerder aanleiding had moeten geven deze op de voet van artikel 6:15 van Pro de Awb door te sturen aan de rechtbank ter behandeling als beroepschrift tegen de uitspraak op bezwaar.
2.3. In het besluit van 23 oktober 2008 betoogt verweerder dat het bedrag van € 289.000,- een juiste waarde voor de woning van eiseres vertegenwoordigt. De voor de woning van eiseres in juni 2008 gerealiseerde verkoopprijs geeft aanleiding om de vastgestelde waarde te verlagen. Nu bij de verkoop echter de voorwaarde gold dat de overdracht van de woning zou plaatsvinden in januari 2009, bestaat, aldus verweerder, geen reden het vastgestelde bedrag nog verder te verlagen. Daar het verschil tussen de vastgestelde waarde voor waardepeildatum 1 januari 2005, € 332.000,-, slechts 19% afwijkt van de werkelijke waarde van € 270.000,- die kan worden afgeleid uit het gerealiseerde verkoopcijfer hoeven, zo meent verweerder, de voor voorgaande waardepeildata vastgestelde waarden niet ambtshalve te worden verlaagd. In het verweerschrift voert verweerder primair aan dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk verklaard dient te worden daar de uitspraak van 23 oktober 2008 als een ambtshalve uitspraak aangemerkt dient te worden. Voorts betoogt verweerder, onder verwijzing naar een taxatierapport van TOG Nederland B.V. van 22 januari 2009 dat de waarde van de woning van eiseres is bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van min of meer vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het voor de woning van eiseres gerealiseerde verkoopcijfer kan volgens verweerder niet worden betrokken in de waardepeildatum daar de koopovereenkomst in juni 2008, en dus te ver van de waardepeildatum, is gesloten. Verweerder voert aan dat geen waarde kan worden gehecht aan gemiddelde prijsstijgingen sinds de waardepeildatum. Deze cijfers zijn globaal, gemiddeld en gelden voor heel Nederland en doen dientengevolge geen recht aan de specifieke eigenschappen en ligging van de woning van eiseres. Verweerder betoogt dat uit de jurisprudentie blijkt dat nu verweerder in zijn bewijslast is geslaagd, aan de vraag of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, niet meer wordt toegekomen.
2.4. Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiseres meent dat de waarde van de woning niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 271.000,- en heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Eiseres verklaart dat haar beroep is gericht tegen de uitspraken op bezwaar met betrekking tot de WOZ-beschikkingen vanaf belastingjaar 1999. Eiseres betoogt dat de waarde van haar woning op de waardepeildatum kan worden afgeleid uit de in juni 2008 voor haar woning gerealiseerde verkoopprijs van
€ 290.000,-. De uitgestelde overdracht is overeengekomen nadat de koopovereenkomst was gesloten. Dit heeft geen invloed gehad op de prijsbepaling in juni 2008. De overeengekomen verkoopprijs hoeft enkel te worden aangepast naar de waarde op de waardepeildatum. Met de gemiddelde prijsstijging als uitgangspunt, bedraagt de waarde op de waardepeildatum
€ 271.000,-, aldus eiseres. Daarbij zijn in het voorjaar van 2008 nog onderhouds- werkzaamheden verricht aan de woning. Nu dientengevolge sprake is van een afwijking van meer dan 20% dienen ook de voor vorige waardepeildata vastgestelde waarden te worden verlaagd. Volgens eiseres bestaat aanleiding voor een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb).
2.5. De rechtbank overweegt het volgende.
2.5.1. Eiseres was op 1 januari 2008 eigenaar van de woning gelegen aan de [adres woning]. Het betreft een vrijstaande woning, met een inhoud van 419 m³ en een perceeloppervlakte van 938 m², bouwjaar 1930.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een taxatierapport in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiseres gelegen, referentieobjecten:
- [object 1], opp.: 1520 m², inh: 350 m³, bouwjaar: 1925;
- [object 2], opp.: 1000 m², inh: 267 m³, bouwjaar: 1950;
- [object 3], opp.: 435 m², inh: 285 m³, bouwjaar: 1930.
Het taxatierapport is ondermeer voorzien van foto's van de referentieobjecten alsook van een waardeopbouw voor eisers woning aan de hand van de waardeopbouw en objectbeschrijvingen van de referentieobjecten.
2.5.2. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
De rechtbank acht de objecten [object 2] en [object 3], gelet onder meer op het type woning, inhoud, kwaliteit en doelmatigheid, in zodanige mate vergelijkbaar met de woning van eiseres dat de verkoopprijzen van deze objecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiseres. Het object [object 1] wijkt wat betreft type woning, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en uitstraling echter in dusdanige mate af van de woning van eiseres dat de rechtbank dit object niet geschikt acht om in de vergelijking te worden betrokken.
Voorts heeft verweerder, zoals eiseres betoogt, ten onrechte het voor de woning van eiseres gerealiseerde verkoopcijfer niet in de vergelijking betrokken. Anders dan verweerder stelt is dit verkoopcijfer, gerealiseerd in juni 2008, niet te ver van de waardepeildatum gelegen. Wat ook zij van de door verweerder gestelde, overigens niet onderbouwde, omstandigheid dat als voorwaarde voor de verkoop van de woning heeft gegolden dat de overdracht ervan eerst in januari 2009 zou plaatsvinden, heeft dit niet een verschuiving van de datum waarop de verkoop is gerealiseerd tot gevolg gehad. Dit blijkt ook uit de datering van het door eiseres overgelegde koopcontract. Dat, zoals verweerder betoogt in zijn nadere reactie van 18 mei 2009, de gerealiseerde verkoopprijs ten tijde van het opstellen van het taxatierapport nog niet bekend was, komt de rechtbank, gelet op de datum van dit rapport, 22 januari 2009, niet aannemelijk voor.
2.5.3. Evenmin ziet de rechtbank in hetgeen door eiseres naar voren is gebracht aanleiding om eiseres te volgen in haar standpunt dat een waarde van € 271.000,- voor haar woning aannemelijk moet worden geacht. Eiseres verwijst, ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde, onder meer naar de waardestijging van haar woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum.
Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij kan een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd. Deze stelling van eiseres treft derhalve geen doel.
Het door eiseres, bij haar aanvulling op het beroepschrift van 29 december 2008, overgelegde taxatierapport, kan voorts niet gelden ter onderbouwing van de vastgestelde waarde nu dit rapport geen onderbouwing geeft aan de hand van referentieobjecten van de in het rapport vermelde waarde op de waardepeildatum.
2.5.4. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken en gelet op hetgeen partijen hebben aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de woning van eiseres in goede justitie nader vast op € 275.000,-.
Volledigheidshalve overweegt de rechtbank nog dat het kennelijke betoog van eiseres aangaande de door haar gewenste verlaging van de WOZ-beschikkingen vanaf belastingjaar 1999 haar niet kan baten. Nu een beschikking tot vermindering van de vastgestelde waarde een ambtshalve herziening betreft van een WOZ-beschikking die onherroepelijk is komen vast te staan is deze niet vatbaar voor bezwaar of beroep.
2.6. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard ziet de rechtbank aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb.
Op 1 oktober 2009 is in werking getreden het Besluit houdende aanpassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met de indexering van bedragen in die bijlage. Artikel II van het besluit bepaalt dat ten aanzien van bezwaar of beroep dat vóór de datum van inwerkingtreding van dit besluit is ingesteld, de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) van toepassing blijft zoals die luidde vóór de inwerkingtreding van dit besluit. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende bijstand worden op grond van het Bpb dan ook vastgesteld op € 805,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van de nadere reactie en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde van € 322,- per punt). Voorts is door eiseres verzocht om vergoeding van een factuur van Hofstede makelaardij O.G. d.d. 25 februari 2009 van € 178,50. Op grond van het bepaalde in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bpb komen de door eiseres gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking. Ingevolge artikel 2, eerste lid, sub b van het Bbp, in samenhang met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb wordt de aan eiseres toe te kennen vergoeding vastgesteld overeenkomstig hetgeen bepaald bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken. Ingevolge artikel 3, eerste lid, van deze wet en artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken wordt voor werkzaamheden als waarvoor eiseres om vergoeding heeft verzocht naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief bepaald van ten hoogste € 81,23 per uur. Dienovereenkomstig stelt de rechtbank de aan eiseres toe te kennen vergoeding vast op € 162,46 (twee uren à € 81,23).
De rechtbank is niet gebleken dat eiseres nog andere kosten heeft gemaakt die op grond van het Bpb voor vergoeding in aanmerking komen. Voor de door eiseres verzochte vergoeding van werkelijk gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
De rechtbank ziet tevens aanleiding om te bepalen dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht zal vergoeden.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 11 september 2007 en het besluit van
23 oktober 2008;
- wijzigt de beschikking van 29 februari 2008 in dier voege dat de waarde van de woning [adres woning] nader wordt vastgesteld op € 275.000,-;
- bepaalt dat de aanslag voor het belastingjaar 2008 evenredig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar en het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres voor de behandeling van het beroep
redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden bepaald op € 967,46,-;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 39,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en mr. F.A.L.M. van Daal, griffier, ondertekend.