Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummers: AWB 08/1383 & 08/1386
Alcazar B.V.,
gevestigd te Puttershoek, eiseres sub 1,
gemachtigde: mr. D.N.J. van Horssen, werkzaam bij R3 Juridisch Planologisch Adviesburo,
Van der Pligt Investments B.V.,
gevestigd te Puttershoek, eiseres sub 2,
gemachtigde: mr. D.N.J. van Horssen, werkzaam bij R3 Juridisch Planologisch Adviesburo,
samen te noemen: eiseressen,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, verweerder,
gemachtigde: het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal, namens deze: mr. R.P.M.M. Mols, werkzaam bij Van den Bosch en partners te Sliedrecht.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen, gedagtekend 30 april 2007 de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [onroerende zaak 1], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 4.643.000,- (hierna: de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseressen opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslagen).
Eiseressen hebben bij brieven van 8 juni 2007 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraken van 16 oktober 2008 heeft verweerder de bezwaren van eiseressen niet-ontvankelijk verklaard.
Tegen deze uitspraken hebben eiseressen bij brieven van 21 november 2008 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaken zijn op 7 oktober 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseressen zijn ter zitting verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigde.
Tevens is namens eiseressen verschenen [XXX], eigenaar van eiseressen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Voorts is voor verweerder verschenen ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
Deze zaken zijn gevoegd behandeld met de zaken met de procedurenummers AWB 08/1409 en AWB 08/1410. Na de behandeling ter zitting zijn deze zaken weer gesplitst.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid, zoals dit luidde ten tijde in geding, ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge het derde lid, eveneens zoals het destijds luidde, van dit artikel wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, gelezen in samenhang met het eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan de markt gegevens beschikbaar zijn rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
2.2. Bij de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de bezwaarschriften van eiseressen niet-ontvankelijk verklaard in verband met het overschrijden van de bezwaartermijn. In de verweerschriften stelt verweerder zich echter op het standpunt dat eiseressen de bezwaarschriften wel tijdig hebben ingediend. Voorts stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde voor het bovengenoemde object juist is en verwijst ter onderbouwing naar het taxatierapport van ir. M. van Eekelen van 23 december 2008. Verweerder brengt naar voren dat er geen huurprijzen of verkoopcijfers zijn van vergelijkbare onroerende zaken. De waarde is derhalve bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De waarde van de grond is bepaald middels de vergelijkingsmethode, rekening houdend met de bestemming van de grond. Verweerder meent dat er geen aanleiding is voor een correctie van de herbouwwaarde van de opstal wegens functionele veroudering. Volgens verweerder gaan de redenen die het Gerechtshof te 's-Gravenhage bij uitspraak van 14 juni 2002 heeft gegeven nog steeds op, in ieder geval voor de in 2005 gedane investeringen.
Na de uitspraak in 2002 heeft de taxateur contact gehad met belanghebbende om de trendgevoeligheid en de situatie in de branche tot uitdrukking te laten komen. Destijds is de afspraak gemaakt om de thematische afbouw versneld af te schrijven tot een restwaarde van 20 %. Voor de jaren 2005 en 2006 hebben eiseressen geen bezwaar gemaakt en waren zij het blijkbaar eens met deze handelwijze. Door de thematische afbouw op deze wijze af te schrijven is volgens verweerder voldoende rekening gehouden met de situatie in de branche.
2.3. Eiseressen kunnen zich met de bestreden uitspraken niet verenigen. Eiseressen menen dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Eiseressen stellen dat onvoldoende rekening is gehouden met de economische situatie in de discobranche. Bij vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening worden gehouden met de economische situatie. Deze is bepalend voor de maatschappelijke behoefte en daarmee de factor voor functionele veroudering. Deze functionele correctie is door verweerder niet meegenomen. De bezettingsgraad is drastisch gedaald en een vele malen lagere functionele correctie van 40 tot 50% zou op zijn plaats zijn. Voorts stellen eiseressen dat een in 1998 gedane investering gecorrigeerd moet worden. Gelet op de snelheid in de verandering van trends is een restwaarde van de thematische afbouw van maximaal 10% volgens eiseressen op zijn plaats.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseressen waren op 1 januari 2007 gebruikster (eiseres sub 1) dan wel eigenares (eiseres sub 2) van het object gelegen aan de [onroerende zaak 1]. Het betreft een uitgaanscentrum, genaamd Alcazar, gelegen aan de zuidkant van [plaats] Het bouwjaar van het object is 1989. Het object is in 1994 uitgebreid, in 1998 grondig verbouwd en uitgebreid en in 2005 wederom uitgebreid.
Alvorens toe te komen aan de inhoudelijke gronden van het geschil stelt de rechtbank vast dat partijen eenparig van mening zijn dat eiseressen de bezwaarschriften tijdig hebben ingediend. De rechtbank ziet geen aanleiding om hierover anders te oordelen. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder de bezwaarschriften van eiseressen ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Het beroep komt dan ook voor gegrondverklaring in aanmerking.
De rechtbank stelt vast dat ook de objectafbakening en de waarde die aan de grond is toegekend niet in geschil zijn. Het enige aspect dat partijen verdeeld houdt is of en in welke mate rekening moet worden gehouden met eventuele functionele veroudering.
In de nota van toelichting bij de Uitvoeringsregeling worden voor het bepalen van de correctiefactor wegens functionele veroudering de hierna genoemde vier aspecten onderscheiden:
- de mate waarin er door economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object;
- de al dan niet verouderde bouwwijze;
- de belemmering in de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte;
- de excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw.
De rechtbank gaat ervan uit dat in het onder 2.2 vermelde taxatierapport, gelet op de daarin gehanteerde methodiek, de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object is bepaald. Uit dit rapport blijkt dat de taxateur een restwaarde voor de thematische afbouw hanteert van 20%. Tevens blijkt uit de gedingstukken dat het object in 1998 is verbouwd en uitgebreid en dat in 2005 een ruimte (keuken, kleedkamers en berging) en een tongahut zijn bijgebouwd. Door eiseressen is dit niet weersproken. Blijkens artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ moeten wijzingen sinds de stichting in aanmerking worden genomen. Gelet op bovengenoemde verbouwingen, met name de verbouwing in 2005, om en nabij de waardepeildatum, en het feit dat de taxateur slechts een restwaarde van 20% hanteert, is de rechtbank van oordeel dat in het taxatierapport met de economische en maatschappelijke ontwikkelingen en met de veroudering van het object in voldoende mate rekening is gehouden. Een functionele correctie van 40 tot 50% is door eiseressen niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit rapport aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.
Op 23 september 2009 hebben eiseressen de rechtbank een taxatierapport doen toekomen opgesteld door Van Amelsvoort bedrijfsmakelaardij B.V. In dit rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde van het object bepaald op € 2.835.000. Allereerst merkt de rechtbank op dat in dit rapport niet de vervangingswaarde van het object wordt bepaald. Met dit rapport wordt dan ook de juistheid van de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde niet weerlegd. Daarnaast is onduidelijk hoe de taxateur tot de door hem voorgestane waarde komt. Op pagina 14 van het taxatierapport wordt weliswaar gesteld dat de waardering mede is gebaseerd op de bruto aanvangsrendementmethode, de omzetgerelateerde huurwaarde berekening en de dekkingswaardeberekening. Een daadwerkelijke berekening op grond waarvan de waarde tot stand is gekomen is echter niet in het taxatierapport aangetroffen. Daarnaast is de waarde in het taxatierapport ook niet bepaald naar de voor de vaststelling van de WOZ-waarde voorgeschreven waardepeildatum. Het taxatierapport kan dan ook niet tot een ander oordeel leiden.
Met betrekking tot de stelling van eiseressen dat al jaren vanaf 2004 een neergaande trend bestaat ten aanzien van de omzetcijfers en dat het bedrijf al meer dan zes jaren in de rode cijfers staat, overweegt de rechtbank dat eiseressen deze stelling niet hebben onderbouwd. Daarnaast blijkt uit het taxatierapport van Van Amelsvoort bedrijfsmakelaardij B.V. dat de omzet weliswaar over de jaren 2006, 2007 en 2008 enigszins is gedaald, maar er valt niet uit op te maken dat daadwerkelijk verlies is geleden. Deze stelling van eiseressen kan dan ook niet tot verlaging van de WOZ-waarde leiden.
Gelet op het vorenstaande worden de beroepen gegrond verklaard en worden de bestreden besluiten vernietigd.
De rechtbank ziet aanleiding om op grond van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb in verband met proceseconomische redenen zelf in de zaken te voorzien. Uit het vorenstaande volgt dat de waarde van het object bij de beschikkingen niet te hoog is vastgesteld. Nu de zaak ter zitting volledig inhoudelijk is behandeld, worden partijen naar het oordeel van de rechtbank ook niet benadeeld wanneer de rechtbank zelf in de zaken voorziet.
Nu de beroepen gegrond worden verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiseressen betaalde griffierecht te vergoeden.
Tevens ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiseressen in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs hebben moeten maken. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 966,- (2x1 punt voor het indienen van de beroepschriften en 1 punt voor het verschijnen ter zitting (gelet op de gevoegde behandeling en de samenhang van de zaken), met een waarde per punt van € 322,- bij een wegingsfactor 1). De rechtbank is niet gebleken dat eiseressen nog andere kosten hebben moeten maken die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten;
- handhaaft de bij de beschikkingen vastgestelde waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
- bepaalt dat verweerder aan eiseressen het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 576,- (2x € 288,-) vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseressen in verband met de behandeling van deze beroepen redelijkerwijs hebben moeten maken, welke kosten worden begroot op: € 966,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en O.B. Onnes, leden, en door de voorzitter en mr. N.M. Zandbergen, griffier, ondertekend.