Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 08/94
uitspraak van de meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
inzake
[eiser], wonende te [woonplaats] eiser,
gemachtigde: mr. R.C. van Wamel, advocaat te Dordrecht,
tegen
de gemeenteraad van Dordrecht, verweerder,
gemachtigde: mr. J.E. Ossewaarde, werkzaam bij verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij besluit van 6 maart 2007 aan eiser een planschadevergoeding toegekend ten bedrage van € 17.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 16 april 2007 bezwaar gemaakt bij verweerder.
Bij besluit van 4 december 2007 (verzonden 14 december 2007) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 21 januari 2008 (ingekomen op 22 januari 2008) beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 10 december 2008 behandeld ter zitting van de enkelvoudige kamer.
Eiser is ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Aan de zijde van eiser is tevens verschenen mr. J.A.P. Luijendijk, rentmeester NVR.
Verweerder is ter zitting verschenen bij gemachtigde.
Bij beslissing van 10 december 2008 heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat.
De rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak te Den Haag (hierna: StAB) als deskundige benoemd. Nadat partijen in de gelegenheid zijn gesteld zich uit te laten over de onderzoeksvraag heeft de StAB op 26 juni 2009 een deskundigenverslag uitgebracht.
Bij besluit van 3 maart 2009 heeft verweerder het bestreden besluit van 4 december 2008 gewijzigd, in die zin dat aan eiser een planschadevergoeding van € 19.900,- is toegekend.
Bij beslissing van 3 juli 2009 heeft de enkelvoudige kamer de zaak verwezen naar een meervoudige kamer van deze rechtbank.
Partijen hebben schriftelijk hun zienswijze naar voren gebracht met betrekking tot het deskundigenverslag.
De zaak is op 7 oktober 2009 ter nadere zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. R.C. van Wamel. Aan de zijde van eiser is tevens verschenen mr. J.A.P. Luijendijk voornoemd.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde en A.W.J. de Kamper, lid van de gemeentelijke planschadebeoordelingscommissie.
2. Overwegingen
2.1.1. Ingevolge artikel 49, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en na de planologische maatregel maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.1.3. Eiser heeft verzocht om vergoeding van de waardevermindering van het ten tijde van belang aan hem toebehorende perceel met bedrijfsruimte aan [adres perceel] (hierna: het perceel) ten gevolge van het bestemmingsplan "Sterrenburg III West" en een door het college van burgemeester en wethouders van Dordrecht (hierna: het college) verleende vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, derde lid, van de WRO.
2.1.4. Het bestemmingsplan "Sterrenburg West III" is vastgesteld door verweerder op
2 maart 1993 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland op 18 mei 1993. Dit plan kent, voor zover thans van belang, aan het perceel van eiser de globale eindbestemming "woongebied" toe.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de planvoorschriften - voor zover thans van belang - zijn de op de kaart voor "woongebied" aangewezen gronden bestemd voor:
a. woondoeleinden;
(...);
e. verkeersdoeleinden;
f. groenvoorzieningen;
g. nutsvoorzieningen.
Ingevolge het derde lid, mag van de bouwpercelen ten hoogste 2/3 gedeelte worden bebouwd of overdekt, met dien verstande dat bouwpercelen, kleiner dan 120 m2 tot een oppervlakte van maximaal 80 m2 mogen worden bebouwd of overdekt.
Ingevolge het vijfde lid mag de hoogte van hoofdgebouwen de op de plankaart aangegeven hoogte niet overschrijden. Op de plankaart is een maximale hoogte van 9 meter aangegeven.
Ingevolge artikel 13 van Pro de planvoorschriften zijn burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van - voor zover van belang - de op de kaart dan wel in de voorschriften aangegeven maten en getallen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10%.
Voorheen gold ter plaatse het op 29 april 1975 door verweerder vastgestelde bestemmingsplan "Sterrenburg III", goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland op 2 juni 1976, dat aan het perceel van eiser de globale bestemming "woondoeleinden (HB/MHB)" toekende.
Ingevolge artikel 6, eerste lid, van de planvoorschriften, voor zover thans van belang, zijn de op de kaart voor " woondoeleinden" aangewezen gronden bestemd voor:
- meergezinswoningen van 3 tot en met 10 bouwlagen (HB/MHB);
- kantoren in de dienstverlenende sector en bedrijven van voornamelijk verzorgende en ambachtelijke aard;
- gebouwen voor sociale, medische, culturele, religieuze en onderwijsdoeleinden;
- bouwwerken van openbaar nut;
- bouwwerken ten behoeve van een garagebedrijf;
- bouwwerken ten behoeve van benzineservicestations;
- bijgebouwen en andere bouwwerken bij eengezins- en meergezinshuizen;
- overdekte parkeergelegenheden voor auto' s;
Bij besluit van december 2003 (verzonden 30 december 2003) heeft het college vrijstelling als bedoeld in artikel 19, derde lid, van de WRO verleend van het bestemmingsplan "Sterrenburg West III" voor het in gebruik nemen van het perceel van eiser als automatiseringsbedrijf en schoonheidssalon.
2.2. Bij besluit van 4 december 2007 heeft verweerder overeenkomstig het schaderapport van de planschadebeoordelingscommissie van juni/juli 2006 en het advies van de commissie bezwaarschriften van 24 september 2007, het standpunt gehandhaafd dat aan eiser € 17.000,-ter vergoeding van planschade, vermeerderd met wettelijke rente, wordt toegekend. De schade is volgens verweerder een gevolg van het bestemmingsplan "Sterrenburg III West". Het besluit tot vrijstelling ingevolge artikel 19 van Pro de WRO heeft volgens verweerder niet tot een planologische verslechtering en derhalve evenmin tot planschade geleid.
Bij besluit van 3 maart 2009 heeft verweerder zijn besluit van 4 december 2007 op advies van de planschadebeoordelingscommissie van 9 december 2008 gewijzigd, op de grond dat bij de waardebepaling van het perceel onder het bestemmingsplan "Sterrenburg III West" een fout is gemaakt. De commissie heeft vastgesteld dat het bedrag van de planschade na herberekening dient te worden bepaald op € 19.900,--. Verweerder heeft dienovereenkomstig beslist.
2.3. Eiser kan zich niet verenigen met de door verweerder gehanteerde wijze van schadeberekening en meent dat de schade ten gevolge van het bestemmingsplan "Sterrenburg III West" dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 116.160,-. Eiser heeft ter onderbouwing van dat standpunt een rapport overgelegd van 3 juli 2007 van
mr. J.A.P. Luijendijk voornoemd, verbonden aan Adviesbureau 't Witte Huis te Klaaswaal. Eiser heeft tevens verzocht om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de in redelijkheid door hem gemaakte deskundigenkosten ten bedrage van € 2.555,-.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Ingevolge artikel 6:18, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), brengt het aanhangig zijn van bezwaar of beroep tegen een besluit geen verandering in een los van het bezwaar of beroep reeds bestaande bevoegdheid tot intrekking of wijziging van dat besluit. Ingevolge artikel 6:19, eerste lid, van de Awb, wordt, indien het bestuursorgaan een besluit heeft genomen als bedoeld in artikel 6:18, het bezwaar of beroep geacht mede te zijn gericht tegen het nieuwe besluit, tenzij dat besluit aan het bezwaar of beroep geheel tegemoet komt. De rechtbank stelt vast dat het gewijzigde besluit op bezwaar van 3 maart 2009 niet geheel tegemoet komt aan het ingestelde beroep, zodat het beroep geacht moet worden mede te zijn gericht tegen dat besluit.
2.4.2. Nu verweerder het besluit van 4 december 2007 heeft herroepen en eiser niet heeft gesteld dat hij ten gevolge van dat besluit schade heeft geleden, moet worden geoordeeld dat eiser geen belang meer heeft bij een beoordeling van de rechtmatigheid van dat besluit. Het beroep tegen het besluit van 4 december 2007 zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard. Met betrekking tot het beroep, voor zover dat gericht moet worden geacht tegen het besluit op bezwaar van 3 maart 2009, overweegt de rechtbank als volgt.
2.4.3. Uit de reacties van partijen op de in concept voorgelegde adviesvraag aan de StAB volgt dat zij beiden van mening zijn dat het perceel onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III" zijn hoogste waarde ontleent aan de bouw van een appartementengebouw met tien woonlagen. Voorts zijn partijen het er over eens dat de waarde van de grond dient te worden bepaald door vaststelling van een zogenoemde grondquote (een percentage van de totale waarde van het perceel). Zowel verweerder als eiser menen dat als peildatum 18 mei 1993 heeft te gelden.
2.4.4. Partijen verschillen van mening omtrent de waarde van het perceel onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III". Deze is door verweerder bepaald op € 720.000,-, terwijl eiser meent dat die waarde € 738.000,- bedraagt. Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat verweerder bij het bepalen van de grondwaarde ten onrechte is uitgegaan van een grondquote van 10% in plaats van 20%. Partijen worden tevens verdeeld gehouden omtrent de vraag aan welke wijze van planologische invulling het perceel onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III West" zijn hoogste waarde ontleent. Verweerder is uitgegaan van de verbouw van het bestaande bedrijfspand tot woning met één bouwlaag. Eiser meent dat het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan zijn hoogste waarde ontleent aan sloop en nieuwbouw van een woning in drie woonlagen. De redelijk denkend en handelend koper zal volgens eiser niet overgaan tot verbouw, zoals door verweerder aangenomen.
2.4.5. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de door verweerder bepaalde waarde van het perceel onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III" (€ 720.000,-), voor onjuist te houden. Weliswaar heeft mr. Luijendijk die waarde bepaald op € 738.000,-, doch daaraan kan naar het oordeel van de rechtbank geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Feit is immers dat bij de waardebepaling van onroerend goed onvermijdelijk een verschil in waardering optreedt. Het verschil in getaxeerde waarde bedraagt € 18.000,- en mitsdien ongeveer 2,4%. Dat verschil valt naar het oordeel van de rechtbank binnen de als gebruikelijk en onvermijdelijk aan te merken marge.
2.4.6. De rechtbank heeft de StAB verzocht, uitgaande van de standpunten van partijen en met beoordeling van de argumentatie van partijen zoals blijkend uit de gedingstukken, de rechtbank gemotiveerd van advies te dienen met betrekking tot de volgende vragen:
- van welke grondquote moet worden uitgegaan bij de vaststelling van de waarde van de grond onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III";
- aan welke wijze van planologisch invulling ontleent het object onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III West" zijn hoogste waarde en wat is volgens de deskundige die waarde;
- uitgaande van de antwoorden op de beide voorgaande vragen: wat is het bedrag van de planschade, ervan uitgaande dat het perceel onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III" een waarde heeft van € 720.000,-;
De StAB is verzocht bij de totstandkoming van het deskundigenbericht een ter plaatse werkzame en beëdigde makelaar/taxateur in te schakelen.
2.4.7. In het deskundigenverslag van 26 juni 2009, waarvan de inhoud bij partijen genoegzaam bekend wordt verondersteld, heeft de StAB de onder 2.4.6. geformuleerde vragen gemotiveerd beantwoord. Bij de totstandkoming van het deskundigenbericht is gebruik gemaakt van de expertise van AGC Geskus Makelaars en Taxateurs. De StAB heeft geconcludeerd dat bij de vaststelling van de waarde van de grond onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III" uitgegaan dient te worden van een grondquote van 20%. Voorts heeft de StAB aangegeven dat het perceel zijn hoogste waarde onder de vigeur van het bestemmingsplan "Sterrenburg III West" ontleent aan de bouw van een woning met drie bouwlagen na sloop van de bestaande opstal. Aan een dergelijke woning dient volgens de StAB een gemiddelde waarde van € 230.000,- (medio 2006) en een grondwaarde van
€ 40.000,- te worden toegekend. Al met al acht de StAB de variant van eiser profijtelijker dan de variant van verweerder. Op grond van deze bevindingen en met inachtneming van de waarderingssystematiek zoals door verweerder gehanteerd, heeft de StAB de perceelswaarde onder het oude en het nieuwe planologisch regime bepaald op respectievelijk € 131.500,- en € 27.500,-, waardoor het bedrag van de planschade is begroot op € 104.000,-.
2.4.8. Inzake de door verweerder gehanteerde grondquote van 10% heeft de StAB in zijn verslag overwogen dat verweerder dat percentage mede heeft bepaald door rekening te houden met de verhouding tussen de te verwachten kosten en opbrengsten. De StAB heeft geconcludeerd dat bij een dergelijke berekeningsmethodiek een expliciete kostenberekening met betrekking tot de bouw van een appartementengebouw niet kan worden gemist om te komen tot een realistisch beeld van de verhouding opbrengsten/kosten. De rechtbank stelt met de StAB vast dat een zodanige berekening ontbreekt. Verweerder heeft ter motivering van de grondquote van 10% immers slechts volstaan met enkele algemene noties ten aanzien van kosten en opbrengsten zonder inzicht te geven in de precieze bedragen en uitgangspunten die hebben geleid tot de conclusie dat de grondwaarde moet worden bepaald op 10% van de waarde van het perceel. De rechtbank is van oordeel dat het besluit aldus niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid en op dit punt niet is voorzien van een draagkrachtige motivering. Verweerder heeft daarmee gehandeld in strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Awb.
2.4.9. De rechtbank heeft evenwel aanleiding gevonden de StAB niet te volgen in haar standpunt, dat bij gebreke van een berekening als vorenbedoeld uitgegaan moet worden van de grondquote zoals die op de peildatum voor een dergelijk gebouw in zijn algemeenheid zou gelden en alsdan op 20% zou moeten worden gesteld. De vaststelling door de rechtbank dat het besluit niet zorgvuldig is voorbereid en de gehanteerde grondquote van 10% onvoldoende is gemotiveerd rechtvaardigt niet zonder meer de conclusie dat een grondquote van 20%, zoals door eiser bepleit, als juist moet worden aanvaard. Immers niet kan worden uitgesloten dat verweerder opnieuw, en met verbetering van de motivering, tot het oordeel komt dat de waarde van de grond moet worden gesteld op 10% of op enig ander percentage van de totale waarde van het perceel. Aan het door eiser aan de rechtbank gedane verzoek om zelf in de zaak te voorzien kan om die reden geen gevolg worden gegeven.
Verweerder zal worden opgedragen opnieuw op het bezwaar te beslissen met inachtneming van deze uitspraak. Indien en voor zover verweerder wederom tot het oordeel komt dat in voor eiser negatieve zin moet worden afgeweken van de in zijn algemeenheid voor een gebouw als het onderhavige geldende grondquote van 20%, zal hij dat dienen te motiveren aan de hand van een concrete en verifieerbare berekening van te verwachten kosten en opbrengsten.
2.4.10. De rechtbank ziet geen aanleiding om de StAB niet te volgen in zijn conclusie dat het perceel onder de vigeur van het bestemmingsplan " Sterrenburg III West" zijn hoogste waarde ontleent aan de bouw van een woning in drie bouwlagen. De waarde van een dergelijke woning op de peildatum is door de door de StAB ingeschakelde makelaar/taxateur bepaald op € 84.870,-. De grondwaarde is door diezelfde makelaar/taxateur op basis van intuïtie bepaald op een bedrag van € 40.000,-. De rechtbank heeft in hetgeen verweerder in reactie op het deskundigenverslag naar voren heeft gebracht geen aanleiding gevonden om deze waardebepaling voor onjuist te houden. Verweerder zal dan ook bij het nemen van een nieuw besluit op bezwaar van de bedoelde bedragen dienen uit te gaan.
2.5. Gelet op het in 2.4.8. en 2.4.10. overwogene is het beroep voor zover gericht tegen het besluit op bezwaar van 3 maart 2009 gegrond. Dit besluit dient om die reden te worden vernietigd. Verweerder is op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb gehouden het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Voorts ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Op 1 oktober 2009 is in werking getreden het Besluit houdende aanpassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met de indexering van bedragen in die bijlage. Artikel II van het besluit bepaalt dat ten aanzien van bezwaar of beroep dat vóór de datum van inwerkingtreding van dit besluit is ingesteld, de bijlage bij het Bpb van toepassing blijft zoals die luidde vóór de inwerkingtreding van dit besluit. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn met inachtneming van het vorenstaande vastgesteld op € 966,- (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting en 0,5 punt voor het geven van schriftelijke inlichtingen, met een waarde per punt van € 322,-, wegingsfactor 1).
Ten aanzien van het in bezwaar gedane verzoek tot vergoeding van de kosten van het door mr. Luijendijk aan eiser uitgebrachte deskundigenverslag, overweegt de rechtbank als volgt.
Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, eerste volzin, van de Awb worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Daarvan is (vooralsnog) geen sprake nu de rechtbank volstaat met vernietiging van het bestreden besluit op bezwaar van 3 maart 2009. Verweerder zal zich bij het nieuw te nemen besluit op bezwaar tevens dienen uit te laten omtrent het verzoek om vergoeding van de bedoelde kosten van de deskundige. Voor zover eiser heeft bedoeld tevens vergoeding te vragen van de ter behandeling van het beroep bij de rechtbank gemaakte deskundigenkosten dient dat verzoek te worden afgewezen, omdat het maken van deze kosten niet redelijkerwijs noodzakelijk kan worden geacht. De nadere reactie(s) van de deskundige bouwde(n) immers voort op het in de bezwaarfase uitgebrachte advies.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep tegen het besluit van 4 december 2007 niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep tegen het besluit van 3 maart 2009 gegrond;
- vernietigt het besluit van 3 maart 2009;
- bepaalt dat verweerder met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit neemt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 143.- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiser in verband met de behandeling van dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op
€ 966,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. P. Putters en
J.J. Klomp, leden, en door de voorzitter en mr. H. Nummerdor, griffier, ondertekend.