Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 81566 / HA ZA 09-2432
Vonnis van 6 januari 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Alblasserdam,
eiser,
advocaat mr. R. Stekelenburg,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Breda,
gedaagden,
advocaat mr. B. Maat.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 augustus 2009;
- de brief met bijlage van 21 september 2009 van [gedaagden];
- het proces-verbaal van comparitie van 24 september 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1. [gedaagden] is tot begin april 2008 eigenaar geweest van de woning staande en gelegen aan [adres] (verder: de woning).
2.2. In de tuin van de woning bevond zich een ondergrondse olietank. Op 22 februari 1999 is deze door B.V. Rotonde Milieu en Installatietechniek gesaneerd. Aan [gedaagden] is een tanksaneringscertificaat afgegeven.
2.3. [eiser] heeft de woning van [gedaagden] gekocht voor een bedrag van € 1.150.000,-. De koopovereenkomst is getekend op 7 juni 2007 en de levering heeft begin april 2008 plaatsgevonden.
2.4. In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende bepaald.
“Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
(…)
5.4.2. Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.
5.4.3. Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt. (…)”.
2.5. In de offerte voor herstelwerkzaamheden openslaande deuren, d.d. 16 juni 2008, die [betrokkene ] aan [eiser] verstuurd heeft, is – voor zover relevant – het volgende vermeld:
“(…) Betr. uw verzoek om prijsopgaaf te doen voor het vervangen van een isolatie glasruit, en het herstellen van het schilderwerk aan de deuren waar deze ruit in geplaatst zal worden.
De werkzaamheden als volgt, het uit halen en afvoeren van kapotte ruit, het leveren en plaatsen van nieuwe ruit en glaslatten, het schuren, gronden en aflakken van de openslaande deuren aan beide zijde (om kleur verschil te mijden).
Boven genoemde werkzaamheden kan ik voor u uitvoeren voor € 1.125,00 excl. Btw incl. materialen (…)”.
2.6. [belanghebbende] (verder: [belanghebbende]) was van plan de woning te kopen van [eiser]. Op 15 augustus 2008 heeft hij aan [eiser] een e-mail gestuurd waarin hij – voor zover relevant – het volgende aan [eiser] meedeelt:
“(…) Ik heb van jou verder nog geen aanvullende gegevens inzake de olietank ontvangen. Zelf ben ik er ook nog niet in geslaagd om het pand op asbest te laten inventariseren en is het moeilijk om een grondonderzoek op deze korte termijn te laten verrichten. Teneinde jou niet in de tijd klem te zetten en op korte termijn voortgang te maken zijn er wat mij betreft twee opties:
1. Een verkoop onder de voorwaarden zoals besproken waarbij jij het risico blijft dragen van de olietank en asbest.
2. Ik neem de risico’s zoals in de concept koopovereenkomst staan ten aanzien van de olietank en de asbest met een koopsom van euro 1.075.000.
Mijn voorkeur gaat uit naar de tweede optie omdat dat geen achteraf gedoe tussen ons oplevert. (…)”.
2.7. Op 25 augustus 2008 heeft [eiser] de woning verkocht voor € 1.087.500,- aan [belanghebbende].
2.8. [eiser] heeft op 27 augustus 2008 de olietank laten verwijderen voor een bedrag van € 1.785,- (inclusief btw).
2.9. In de offerte van 13 september 2008, staat – voor zover relevant – het volgende.
“(…) Geachte heer en mevrouw [belanghebbende],
Hierbij ontvangt u onze aangepaste offerte voor het rooien en snoeien van diverse bomen in uw voor- zij- en achtertuin aan de kerkbuurt 142 te Papendrecht. (…)
Totaal incl. BTW € 6.375,43 (…)
Werkzaamheden
Het met behulp van een telescoopkraan vakkundig klimmend rooien van vijftal bomen in uw voortuin. Het betreft de dode kastanje, een gedeelte van de slechte acacia, en es en een esdoorn aan de zijde van u buren plus een esdoorn met een grote plakoksel aan de linkerzijde bij u buren. (…)
Het rooien van de dode beukenhaag in de achtertuin. (…)”.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorbaat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van:
- € 78.023,75 aan hoofdsom;
- € 894,- aan buitengerechtelijke kosten;
- vermeerderd met rente en proceskosten.
3.2. [eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Het geleverde had in april 2008 de volgende gebreken, waarvoor [eiser] de navolgende schade begroot heeft.
1. Lekkende zinken goten - € 8.000,-
2. Verrotte bomen waaronder een beeldbepalende Kastanje - € 3.400,-
3. Beschadiging poort - € 500,-
4. Kortsluiting in de bedrading in de tuin - € 500,-
5. Beschadiging ruit - € 1.338,75
6. Verzwijging aanwezigheid olietank - € 1.785,-
7. Verzwijging asbest - p.m.
Nu [gedaagden] geen melding heeft gedaan van bovengenoemde zaken heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden en is hij aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade. Voorts is [gedaagden] op grond van artikel 6:96 BW Pro aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, nu [eiser] genoodzaakt was om de vordering uit handen te geven.
3.3. [gedaagden] voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen. Op zijn stellingen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4. De beoordeling
Ruit
4.1. Vast staat dat de keukenruit ten tijde van de levering beschadigd was en dat [gedaagden] heeft toegezegd de kosten voor vervanging daarvan te vergoeden. [eiser] vordert nakoming van deze toezegging en heeft ter onderbouwing van zijn vordering op dit punt de offerte overgelegd (zie 2.5) waaruit blijkt dat de vervanging van de keukenruit € 1.338,75 inclusief btw heeft gekost.
4.2. [gedaagden] voert aan dat het door [eiser] gevorderde bedrag onredelijk hoog is en dat [eiser] meerdere offertes had moeten overleggen zodat hij voor de laagste offerte kon kiezen.
4.3. Het lag op de weg van [gedaagden] om zijn betwisting van het bedrag voldoende te onderbouwen – bijvoorbeeld door andere offertes over te leggen –. Nu hij dit heeft nagelaten heeft hij de door [eiser] gestelde kosten voor vervanging van de keukenruit onvoldoende gemotiveerd betwist zodat [gedaagden] gehouden is het bedrag van € 1.338,75 te vergoeden. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
Grondslag overige vorderingen
4.4. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat hij non-conformiteit (artikel 7:17 lid 1 BW Pro) aan zijn vorderingen ten grondslag legt. Gelet op het gevoerde verweer heeft [gedaagden] dit ook zo begrepen.
4.5. Artikel 7:17 lid 1 BW Pro bepaalt dat een verkochte zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. Ingevolge artikel 7:17 lid 2 BW Pro dient het gekochte de eigenschappen te bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en zij moet ze ontberen voor zover de koper ze afwezig mocht achten. In de koopovereenkomst is in dit verband in artikel 5.3 als volgt bepaald: “de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis”.
Bij de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de prijs van de zaak, tot welke mededelingen de verkoper was gehouden en welk onderzoek van de koper kon worden gevergd. In dit geval dient voorop te worden gesteld dat het gaat om een woning die gebouwd is in 1904. Bij een woning van een dergelijke ouderdom is het niet zo dat elke onvolkomenheid maakt dat het gekochte huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
Olietank
4.6. [eiser] stelt dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door de aanwezigheid van de ondergrondse olietank voor hem te verzwijgen. In artikel 5.4.2. van de koopovereenkomst staat expliciet dat er geen ondergrondse olietank aanwezig is (zie 2.4). [belanghebbende] eiste dat [eiser] de tank zou laten verwijderen, wat hij heeft gedaan op 27 augustus 2008 voor een prijs van € 1.785,-.
4.7. [gedaagden] voert hiertegen het volgende aan. Hij heeft inderdaad per abuis het verkeerde aangekruist in de bijlage bij de koopovereenkomst, maar omdat de olietank in februari 1999 gesaneerd is kon deze geen verontreiniging veroorzaken. De aanwezigheid van de olietank is daarom niet als gebrek aan te merken. Toen [eiser] [gedaagden] belde bij ontdekking van de olietank, heeft [gedaagden] hem verteld van de sanering en hem uiteindelijk het tanksaneringscertificaat overhandigd. De keuze om de olietank te laten verwijderen dient daarom voor de kosten van [eiser] te komen.
4.8. Artikel 5.4.2 van de overeenkomst staat in voor de afwezigheid van een ondergrondse olietank. [eiser] mocht dus op grond van de overeenkomst verwachten dat er geen ondergrondse olietank aanwezig zou zijn. Nu de woning aan [eiser] is geleverd mét ondergrondse olietank beantwoordt het verkochte op dit punt niet aan de overeenkomst.
Het verweer van [gedaagden] dat [eiser] de klachtplicht ex artikel 7:23 jo Pro 6:89 BW geschonden heeft omdat hij niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd kan ten aanzien van dit onderdeel niet slagen. Immers, als onbetwist staat vast dat [eiser] bij het ontdekken van de olietank – dus binnen bekwame tijd – gebeld heeft met [gedaagden] om hem hiervan op de hoogte te stellen. Nu vaststaat dat [eiser] € 1.785,- schade geleden heeft als gevolg van de aanwezigheid van de olietank is [gedaagden] gehouden deze schade te vergoeden. Het bedrag van € 1.785,- zal dan ook worden toegewezen.
Zinken goten
4.9. [eiser] stelt het volgende. De zinken goten veroorzaakten lekkage. Toen de aannemer in mei of juni 2008 aan de sloop van de binnenmuren begonnen was, liep na verwijdering van de voorzetwanden het vocht aan de aan de binnenkant van de buitenmuren naar beneden. De aannemer heeft toen begroot dat het vernieuwen van de gehele goot ca. € 8.000,- zou kosten. [eiser] heeft voor enkele honderden euro’s de goot laten repareren. Aldus [eiser].
4.10. [gedaagden] heeft gemotiveerd betwist dat de goten gebrekkig waren ten tijde van de levering. Hij voert aan dat in de periode dat hij in de woning gewoond heeft nooit lekkage is geweest en dat hij nooit ergens vochtplekken heeft geconstateerd.
4.11. Ingevolge artikel 7:21 lid 1 BW Pro dient de koper die meent dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, in de eerste plaats herstel van de verkoper te verlangen. Verder volgt uit artikel 7:21 lid 6 BW Pro dat de koper een gebrekkige zaak pas door een derde mag laten herstellen, en de herstelkosten op de verkoper mag verhalen, nadat hij de verkoper schriftelijk (tevergeefs) tot herstel heeft aangemaand. [eiser] heeft dit nagelaten zodat de vordering reeds om die reden niet kan worden toegewezen. Bovendien heeft hij niet onderbouwd dat hij € 8.000,- schade heeft geleden. Een en ander leidt tot de slotsom dat de vordering op dit punt zal worden afgewezen.
Bomen
4.12. [eiser] heeft gesteld dat hij € 3.400,- schade heeft geleden doordat de woning geleverd is met verrotte bomen – waaronder een beeldbepalende kastanje – in de tuin.
4.13. [gedaagden] betwist de stellingen van [eiser] en voert aan dat de kastanjeboom door de gemeente behandeld werd, maar dat deze nog nooit ziek is geweest.
4.14. Ook hier geldt dat [eiser] [gedaagden] niet de mogelijkheid heeft gegeven om tot herstel over te gaan dan wel op een andere wijze zijn verplichtingen jegens [eiser] na te komen zoals volgens artikel 7:21 lid 1 jo Pro lid 6 BW vereist is. Bovendien kan in beginsel slechts die schade worden toegekend, die ook werkelijk wordt geleden. Nu [eiser] ter onderbouwing van zijn vordering de factuur heeft overgelegd die geadresseerd is aan [belanghebbende] (zie 2.9) kan niet de conclusie worden getrokken dat hij zelf schade heeft geleden. Aan de stelling dat de door hem geleden schade bestaat uit de lagere verkoopprijs bij de verkoop van de woning aan [belanghebbende] wordt voorbij gegaan nu [eiser] op geen enkele wijze onderbouwd of geconcretiseerd heeft wat het kappen van de boom voor invloed heeft gehad op de verkoopprijs. Dit onderdeel van vordering is niet toewijsbaar.
Poort
4.15. [eiser] stelt het volgende. Voor de levering zag hij dat de poort beschadigd was. Gelet op de plaats van de beschadiging, had de auto van [gedaagden] deze schade veroorzaakt. [eiser] heeft de poort niet laten repareren, maar een aannemer heeft de schade geschat op € 500,-.
4.16. [gedaagden] voert het volgende aan. Hij is niet bekend met beschadiging van de poort voor de levering. Indien dit wel het geval was geweest, was dit een zichtbaar gebrek voor [eiser] en had hij dit voor de levering moeten melden aan [gedaagden]
4.17. [gedaagden] heeft gemotiveerd betwist dat de poort beschadigd was. Vast staat dat de makelaar van [eiser] op 22 april 2008 een mail verstuurd heeft aan de makelaar van [gedaagden] waarin melding wordt gemaakt van de beschadigde poort. Indien uitgegaan wordt van de juistheid van de stelling van [eiser], heeft deze [gedaagden] aangetroffen voor de levering en niettemin gewacht met melding tot 22 april 2008. [eiser] heeft dus te laat geklaagd over dit punt. Van hem had verwacht mogen worden dat hij direct [gedaagden] had verteld dat zijn auto het hek had beschadigd. Dit leidt ertoe dat het gevorderde bedrag van € 500,- niet zal worden toegewezen.
Bedrading in de tuin
4.18. [eiser] vordert € 500,- wegens kortsluiting in de bedrading in de tuin. Hij stelt dat de elektriciteit in het kantoortje het niet deed als gevolg van een kortsluiting in de bedrading in de tuin en dat [gedaagden] hem dat had moeten melden omdat dat dat volgens de elektricien eerder gebeurd was.
4.19. [gedaagden] heeft hiertegen aangevoerd dat er in de jaren dat hij er gewoond heeft wel eens kortsluiting is geweest door een lekkende buitenlamp, maar dat hem verder niets bekend is.
4.20. De vordering van € 500,- wegens kortsluiting in de tuin wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen. De enkele omstandigheid dat er eenmalig kortsluiting is geweest in de jaren dat [gedaagden] in de woning heeft gewoond betekent niet dat de bedrading in de tuin gebrekkig was ten tijde van de levering van de woning aan [eiser]. Andere feiten of omstandigheden waaruit zou moeten blijken dat de bedrading in de tuin gebrekkig was ten tijde van de levering en dat [gedaagden] hier bekend mee was zijn door [eiser] niet gesteld.
Asbest
4.21. [eiser] stelt ten aanzien van het asbest het volgende. [gedaagden] heeft voor hem verzwegen dat er asbest in de woning zat. Toen de woning werd verbouwd hebben de slopers bij de haarden asbest gevonden. Doordat hij bij de verkoop van de woning aan [belanghebbende] moest vermelden dat er asbest in de woning zat, heeft hij € 12.500,- korting moeten geven op de koopprijs.
4.22. [gedaagden] betwist kennis te hebben gehad van de aanwezigheid van asbest in de woning. Voorts voert hij aan dat [eiser] geen kosten heeft gemaakt om het asbest te laten verwijderen.
4.23. Gelet op artikel 5.4.3 van de koopovereenkomst (zie 2.4) en de omstandigheid dat bij een woning van een dergelijke ouderdom de aanwezigheid van asbest tot de te verwachten risico’s behoort, mocht [eiser] niet verwachten dat de woning asbestvrij zou worden opgeleverd. Het beroep op non-conformiteit slaagt niet. Dat betekent dat de vordering op dit punt zal worden afgewezen.
Verkoop onroerende zaak
4.24. Ten slotte vordert [eiser] een bedrag van € 62.500,- omdat hij [gedaagden] verwijt dat hij een lagere prijs (€ 1.087.500,-) heeft gekregen bij de verkoop van de woning aan [belanghebbende] dan de prijs die hij zelf voor de woning heeft betaald (€ 1.150.000,-). De reden hiervoor is volgens hem dat hij [belanghebbende] op de hoogte heeft moeten stellen van de olietank en het asbest.
4.25. [gedaagden] betwist het verband tussen de lagere verkoopprijs en de aanwezigheid van asbest en de olietank. De oorzaak van de lagere verkoopprijs is volgens [gedaagden] het gegeven dat [eiser] een gedeeltelijk gesloopte woning verkocht heeft aan [belanghebbende]. Ter onderbouwing verwijst hij naar de door hem overgelegde foto’s (productie 2 en 3 conclusie van antwoord).
4.26. Het bedrag van € 62.500,- vloeit voort uit de afspraken die [eiser] met [belanghebbende] heeft gemaakt, zodat dit niet als door [gedaagden] veroorzaakte schade aan te merken is. Nu er geen feitelijke of juridische grondslag voor bestaat, terwijl deze posten (asbest en olietank) ook al afzonderlijk in deze procedure zijn gevorderd, wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.27. [eiser] vordert een bedrag van € 894,- aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering zal worden afgewezen aangezien niet gesteld of gebleken is dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
Conclusie
4.28. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [gedaagden] veroordeeld zal worden tot betaling van (€ 1.338,75 voor de keukenruit + € 1.785,- voor de olietank =) € 3.123,75, vermeerderd met de gevorderde rente vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 8 juni 2009. [eiser] heeft subsidiair gevorderd de zaak te verwijzen naar een schadestaatprocedure. Nu er geen sprake is van een schadevergoeding die nader bepaald dient te worden zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen.
4.29. In de omstandigheid dat het toegewezen bedrag (€ 3.123,75) in verhouding tot de totale vordering (€ 78.917,75) zeer gering is, alsmede in de omstandigheid dat [eiser] voor het grootste gedeelte in het ongelijk is gesteld, wordt in dit geval aanleiding gezien de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagden] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.123,75, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 juni 2009;
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2010.?