Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 73475 / HA RK 07-2077
beschikking van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2009
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [adres]
verzoeker,
advocaat mr. G.R.A.G. Goorts,
tegen
Burgemeester en wethouders van de gemeente Liesveld,
zetelende te Groot-Ammers,
verweerders,
advocaat mr. N.S. Commijs.
Partijen worden hierna genoemd “[verzoeker]” en “de gemeente”.
Het verdere procesverloop
De rechtbank heeft kennisgenomen van de navolgende processtukken:
- de beschikking van deze rechtbank van 23 april 2008 met de daarin genoemde processtukken;
- proces-verbaal van het op 11 juni 2008 ter plaatse gehouden onderzoek en de gezamenlijke opneming door de deskundige en partijen in aanwezigheid van de rechter-commissaris;
- het op 9 oktober 2008 ter griffie van deze rechtbank ingekomen nader advies d.d. 8 oktober 2008 met vier bijlagen van de door de rechtbank benoemde deskundige de heer J. van Vessem, verder te noemen: de deskundige, beëdigd rentmeester en makelaar, verbonden aan De Lorijn raadgevers o.g. te Druten:
- notitie d.d. 11 december 2008 van J. Vugts, partijdeskundige aan de zijde van de Gemeente, als reactie op het nader advies.
Partijen hebben op 22 september 2009 in aanwezigheid van de deskundige hun
standpunten doen bepleiten door hun advocaten, beiden aan de hand van een
overgelegde pleitnota. De deskundige heeft op de pleidooien gereageerd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
1. De feiten
1.1 [verzoeker] is eigenaar van twee perceelsgedeelten landbouwgrond, gelegen aan de [adres] te Langerak (gemeente Liesveld), kadastraal bekend als gemeente Langerak, sectie F, nummer 35, gezamenlijk groot 2.29.00 ha. Op die perceelsgedeelten is door de gemeente een voorkeursrecht gevestigd.
1.2 [verzoeker] heeft de perceelsgedeelten aan de gemeente te koop aangeboden. Omdat partijen het niet eens konden worden over de verkoopprijs, heeft de rechtbank bij beschikking van 15 februari 2006 J. van Vessem tot deskundige benoemd om een prijsadvies te geven.
1.3 De deskundige heeft bij deskundigenbericht van 28 augustus 2007 voor de perceelsgedeelten samen als koopsom een prijsadvies gegeven van € 1.328.200,-- (euro 58,-- per m2).
1.4 Bij op 17 december 2007 ingekomen verzoekschrift heeft [verzoeker] de rechtbank verzocht een oordeel te geven over voormeld prijsadvies van de deskundige.
1.5 De rechtbank heeft op 11 juni 2008 aan de deskundige opdracht gegeven nader advies uit te brengen over de prijs. De deskundige heeft hieraan voldaan bij deskundigenbericht van 8 oktober 2008. Hij taxeert de verkoopwaarde van de perceelsgedeelten samen op € 1.488.500,-- (euro 65,-- per m2).
2. De standpunten van partijen
2.1 [verzoeker] voert het volgende aan.
a. De redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 EVRM Pro is overschreden op grond waarvan [verzoeker] schadevergoeding claimt. Op 3 februari 2005 heeft [verzoeker] kenbaar gemaakt dat hij wilde verkopen en met het verzoekschrift van 15 november 2005 is deze procedure aangevangen. [verzoeker] verzoekt de rechtbank op deze gronden:
- vast te stellen dat de procedure in art. 10 tot Pro en met 20 van de Wet Voorkeursrecht gemeenten niet voldoet aan de eisen van een effectief rechtsmiddel, omdat geen hoger beroep mogelijk is;
- de Staat als belanghebbende toe te laten omdat zij jegens [verzoeker] schadeplichtig is.
b. De objectiviteit en de onafhankelijkheid van de deskundige zijn voor [verzoeker] niet te controleren. [verzoeker] wil deskundigen die de afgelopen jaren geen opdrachten voor de gemeente hebben uitgevoerd. In de benoemingsbeschikking blijkt niet dat hiermee rekening is gehouden, zodat de motivering niet toereikend is.
c. Het deskundigenonderzoek dateert van 8 oktober 2008 en sindsdien zijn er belangrijke nieuwe ontwikkelingen, zodat een ander onderzoek moet plaatsvinden, bij voorkeur door drie deskundigen.
2.2 De gemeente verzoekt eveneens een andere opdracht te verlenen teneinde de actuele grondwaarde vast te stellen.
3. De beoordeling
3.1 Het enkele feit dat geen hoger beroep is toegelaten is onvoldoende om te kunnen oordelen dat de procedure niet voldoet aan de eisen die art. 6 EVRM Pro aan een behoorlijke procedure stelt. Weliswaar heeft de procedure lang geduurd; niet vast staat dat de Staat hiervoor verantwoordelijk is en evenmin dat [verzoeker] door het tijdsverloop nadeel heeft ondervonden. [verzoeker] heeft deze stelling met niets onderbouwd. Indien [verzoeker] meent een vordering op de Staat te hebben, kan hij daartoe een (gewone civiele) procedure beginnen. Juist het karakter van deze procedure brengt mee, dat de behandeling van ingewikkelde incidenten in strijd zijn met de goede procesorde. De verzoeken onder a. moeten worden afgewezen.
3.2 Een door de rechtbank te benoemen deskundige dient terzake deskundig te zijn en vrij te staan ten opzichte van partijen. De griffier die een deskundige benadert, vraagt altijd of de betrokkene deskundig is en vrij staat. [verzoeker] vindt dit onvoldoende. Hij wenst een integriteitsonderzoek om “alle twijfel weg te nemen” en hij stelt in dat verband een reeks vragen voor. Dergelijke eisen gaan te ver en het is bovendien de vraag of beantwoording van deze vragen alle twijfel wegneemt. Bovendien heeft [verzoeker] ter zitting van 19 januari 2006 ingestemd met benoeming van Van Vessem als deskundige.
3.3 Beide partijen wensen een actualisering van de vastgestelde waarde. Dit verzoek wordt toegewezen, omdat de feitelijke situatie inmiddels is veranderd. Ter zitting is afgesproken dat dit nadere onderzoek zal worden uitgevoerd door drie deskundigen, van wie de reeds benoemde deskundige er één van is. De rechtbank heeft de heren A.C. Rommelse en P. Blonk bereid gevonden met Van Vessem een nader onderzoeken te doen. Volstaan zal worden met de hiervoor genoemde toets bij het benaderen van deskundigen.
1.1. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de voorgestelde deskundigen. Mr. Commijs heeft geen bezwaar tegen benoeming van de thans voorgestelde deskundigen en mr. Goorts heeft niet gereageerd.
3.4 Kernvraag aan de deskundigen is:
Wat zou de verkoopprijs voor de percelen grond zijn geweest per 1 januari 2010 indien die zou zijn tot stand gekomen tussen een redelijk handelend koper en verkoper in het vrije commerciële verkeer?
3.5 Partijen hebben zich mogen uitlaten over de aan de deskundigen voor te leggen vragen. Beide partijen hebben vragen voorgesteld, die niet zien op actualisering van de grondprijs maar op een geheel nieuw onderzoek. De rechtbank zal de keuze van de te hanteren waarderingsmethode overlaten aan de deskundigen. Van hen wordt verwacht dat zij deze keuze verantwoorden en inzichtelijk uitwerken.
3.6 [verzoeker] wil dat de deskundigen bepaalde informatie gebruiken (zoals omschreven in de brief van 22 september 2009). Ook in dit opzicht dienen de deskundigen zelf te bepalen en behoorlijk te onderbouwen welke informatie zij van belang achten en waarom. Hetzelfde geldt bij de keuze van transacties die de deskundigen geschikt achten als referentie. De vragen van partijen zullen ter kennis komen aan de deskundigen. Indien zij menen dat het wenselijk is (een deel van) deze vragen te beantwoorden, staat hen dit vrij (zie vraag 6).
3.7 Resumerend zullen de volgende vragen aan de deskundigen worden voorgelegd:
1. Wat zou de verkoopprijs voor de percelen grond zijn geweest per 1 januari 2010 indien die zou zijn tot stand gekomen tussen een redelijk handelend koper en verkoper in het vrije commerciële verkeer?
2. Welke waarderingsmethode is het meest aangewezen om vraag 1 mee te beantwoorden?
3. Welke informatie die [verzoeker] noemt (brief van mr. Goorts vraag 5) acht u van invloed op de waardebepaling van de percelen?
4. Wat is de invloed van de financiële crisis op de waardebepaling van de percelen?
5. Welke referenties acht u bruikbaar?
6. Welke opmerkingen acht u voor de beoordeling van deze zaak nog meer van belang.
4. De verdere procedure
4.1 Om te bevorderen dat deze zaak met de grootste spoed wordt afgewerkt wordt reeds thans afgesproken dat het rapport van de deskundigen besproken zal worden ter zitting van donderdag 17 december 2009 te 13.30 uur.
Graag ontvangt de rechtbank van de deskundigen of van (een van) partijen per brief bericht zodra duidelijk is dat deze datum niet gehaald zal worden, bij voorkeur met opgave van verhinderdata van partijen en de deskundigen. Er zal dan een nieuwe datum worden bepaald.
5. De beslissing
5.1 Gelast een nader deskundigenonderzoek ter beantwoording van de onder r.o. 3.7 geformuleerde vragen.
5.2 Benoemt daartoe naast de reeds benoemde deskundige de heer J. van Vessem:
- de heer A.C. Rommelse, p/a Liebau Aviesbureau, gevestigd te 3331 AS Zwijndrecht, Willem Alexanderhof 19;
- de heer P. Blonk, p/a/ Makelaars Kolpa B.V., gevestigd te 3051 BL Rotterdam, Straatweg 94.
5.3 Bepaalt dat het deskundigenonderzoek dient plaats te vinden met inachtneming van het navolgende en onverminderd het bepaalde in de de artikelen 40b-40f van de Onteigeningswet en het bepaalde in de artikelen 194-200 van het Weetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
5.4 Bepaalt dat de drie deskundigen het schriftelijk en ondertekend bericht van hun bevindingen samen met hun declaratie zo spoedig mogelijk, bij voorkeur uiterlijk vrijdag 4 december 2009 in drievoud inleveren ter griffie.
5.5 Wanneer het bericht van bevindingen op bovengenoemde datum nog niet is binnengekomen, kan de rechter op verzoek van (één van de) partijen een nadere termijn van inlevering vaststellen.
5.6 De deskundigen dienen bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Uit het schriftelijk bericht moet blijken of aan dit wettelijke voorschrift is voldaan. Van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken zal in het schriftelijk bericht melding worden gemaakt. Indien een partij schriftelijke opmerkingen en verzoeken doet aan de deskundigen, verstrekt hij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij.
5.7 De griffier zendt partijen afschrift van het ter griffie ingekomen schriftelijk bericht van de deskundigen.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 oktober 2009.