Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 221735 CV EXPL 08-6699
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 9 juli 2009
in de zaak van:
de stichting Woningstichting Westwaard Wonen,
gevestigd te Papendrecht,
eiseres,
gemachtigde mr. G.H. Bunt, advocaat te Sliedrecht,
tegen:
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonende te [adres],
gedaagden,
gemachtigde mr. B.A. Fijma, advocaat te Zwijndrecht.
Eiseres wordt hierna aangeduid als Westwaard en gedaagden gezamenlijk (in enkelvoud aangegeven) als [gedaagde] en afzonderlijk als de heer [gedaagde1] en mevrouw [gedaagde2].
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 16 september 2008;
2. de conclusie van antwoord;
3. de conclusie van repliek;
4. conclusie van dupliek;
5. het tussenvonnis van 8 januari 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
6. het proces-verbaal van de op 10 maart 2009 gehouden comparitie van partijen;
7. de akte zijdens Westwaard;
8. de contra akte zijdens [gedaagde];
9. de door Westwaard overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
De vaststaande feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2. [gedaagde] huurt vanaf 24 januari 2004 van Westwaard de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs, bij vooruitbetaling te voldoen, bedroeg laatstelijk € 403,32 per maand (inclusief glasverzekering). De heer [gedaagde1] en mevrouw [gedaagde2] zijn gehuwd.
3. In de door de heer [gedaagde1] ondertekende huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“(…)
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 16 december 1992. Huurder verklaart deze bij ondertekening te hebben ontvangen.
(…)”.
In de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte is onder meer opgenomen:
“(…)
Artikel 9
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan
gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
(…)
3. Huurder zal er voor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.
(…)
Artikel 12
1. Huurder zal verhuurder op zijn verzoek in de gelegenheid stellen het gehuurde op
technische en andere gebreken te controleren.
(…)”
4. Naar aanleiding van klachten van omwonenden omtrent afval in de tuin van de woning en ongedierte, heeft Westwaard [gedaagde] bij brief van 1 november 2007 verzocht het afval op te ruimen. [gedaagde] heeft hierop Westwaard bericht dat er geen sprake is van vuil en ongedierte in zijn tuin. Hierna heeft Westwaard opnieuw klachten ontvangen en heeft Westwaard samen met de GGD op 14 juli 2008 een huisbezoek afgelegd. In de hieromtrent door de gemachtigde van Westwaard aan [gedaagde] gezonden brief van 29 juli 2008 is onder meer opgenomen:
“(…)
Cliënte heeft een chaotische situatie aangetroffen. Overal liggen spullen opgestapeld met nauwelijks ruimte om er doorheen te komen. Bovendien liggen er etensresten in de woning en is er ongedierte aanwezig. Er hangt ook een stank in de woning.
De tuin wordt eveneens door u als opslagplaats gebruikt.
(…)”
Naar aanleiding hiervan heeft Westwaard [gedaagde] erop gewezen de woning op te ruimen en te reinigen en is een vervolgafspraak gemaakt. Deze vervolgafspraak is vervolgens zijdens [gedaagde] afgezegd en op een verzoek van Westwaard aan te geven op welke datum deze afspraak wel kan plaatsvinden heeft Westwaard niet meer vernomen.
De vordering
5. Westwaard heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst tussen Westwaard en [gedaagde] met betrekking tot de woning te
ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te
ontruimen en het ter vrije en algehele beschikking van Westwaard te stellen, met
machtiging van Westwaard om de ontruiming zonodig zelf te doen bewerkstelligen,
desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
3. [gedaagde] te veroordelen het bedrag van € 403,32 per maand te betalen met ingang van de datum van ontbinding tot de dag van ontruiming, zulk ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, met de kosten van de procedure.
Zij heeft daaraan, kort samengevat en voorzover thans van belang, het volgende ten grondslag gelegd.
6. Het gehuurde wordt door [gedaagde] niet gebruikt en onderhouden zoals een goed huurder betaamt. De woning en de tuin staan vol gestouwd met spullen en hebben in feite nauwelijks meer een woonfunctie. Het gehuurde fungeert feitelijk als pakhuis, waartoe het niet bestemd is. Het gehuurde is verder vervuild en er is sprake van ongedierte, onder andere muizen. Omwonenden ondervinden hinder en overlast. Doordat [gedaagde] Westwaard niet in staat stelt tot controle van de naleving van zijn verplichtingen, handelt [gedaagde] in strijd met zijn contractuele verplichtingen.
Het verweer
7. De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering. Hij heeft daartoe, kort samengevat en voorzover thans van belang, het volgende aangevoerd.
8. De huurovereenkomst is alleen ondertekend door de heer [gedaagde1] en uit de overeenkomst kan niet worden afgeleid dat hij akkoord is gegaan met de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. [gedaagde2] heeft de overeenkomst niet mede ondertekend, zodat de voorwaarden ten opzichte van haar niet van toepassing zijn.
9. De tuin is niet vervuild en er bevindt zich geen ongedierte, zoals muizen in de tuin. Als er al sprake is van wanprestatie, dan rechtvaardigt zulks geen ontbinding/ontruiming. Voorts betwist [gedaagde] dat er sprake is van een zorgelijke situatie in de woning. De woning is weliswaar voller dan normaal, maar door die inrichting worden derden niet gehinderd. Het is de persoonlijke vrijheid van [gedaagde] de woning in te richten en te bewonen zoals hij wil, mits geen ernstige overlast wordt veroorzaakt en zulks is niet gesteld of gebleken. Er gelden in de betreffende buurt, mede gelet op de huursom, andere normen en waarden dan bij een hogere huursom en een “betere” woonbuurt.
Beoordeling van het geschil
10. Het standpunt van de heer [gedaagde1] dat de algemene huurvoorwaarden niet van toepassing zijn, faalt. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat deze voorwaarden van toepassing zijn en door ondertekening van de huurovereenkomst is de heer [gedaagde1] daarmee akkoord gegaan. Het standpunt van mevrouw [gedaagde2] dat zij de huurovereenkomst niet heeft ondertekend, waardoor de algemene huurvoorwaarden ten opzichte van haar niet van toepassing zijn, faalt eveneens. Dit standpunt gaat er namelijk aan voorbij dat mevrouw [gedaagde2] als echtgenote van de heer [gedaagde1] op basis van art. 7:266 BW Pro van rechtswege medehuurder is, met de daarbij behorende rechten en verplichtingen, waaronder de van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden.
11. Het gaat er in de onderhavige zaak om of er sprake is van zodanige overlast en hinder, dat zulks tot ontbinding en ontruiming dient te leiden, danwel dat er sprake is van zodanig van de bestemming van het gehuurde afwijkend gebruik, dat zulks eveneens tot ontbinding en ontruiming dient te leiden.
12. Westwaard heeft gesteld dat het gehuurde meer als opslagruimte wordt gebruikt dan als woonhuis, hetgeen in strijd met de huurovereenkomst is en tevens dat doordat veel zaken in de tuin zijn opgeslagen er sprake is van ongedierte. [gedaagde] heeft dit betwist. Tijdens de gehouden comparitie van partijen is tussen partijen overeengekomen dat vanaf 24 maart 2009, gedurende een periode van drie maanden eenmaal in de twee weken op dinsdag tussen 10.00 en 12.00 uur door Westwaard een inspectie bezoek wordt gebracht betreffende woning en tuin. Tevens, dat van deze bezoeken telkens schriftelijk rapport wordt gemaakt, zo mogelijk voorzien van foto’s. Deze inspectierapporten betreffende een duur van drie maanden zouden bij akte in het geding worden gebracht.
13. Uit de akte van Westwaard blijkt dat er op 24 maart 2009 en op 7 april 2009 huisbezoeken zijn geweest, maar dat in de visie van Westwaard [gedaagde] zich niet aan de afspraken heeft gehouden, waarna er geen bezoeken meer hebben plaatsgevonden.
14. De bedoeling van de ten overstaan van de kantonrechter gemaakte afspraak was om over een wat langere periode waar te nemen wat de aard, strekking en omvang van de door Westwaard gestelde overlast en het gestelde niet gebruiken conform de bestemming nu precies inhield. Doordat Westwaard dit al na twee bezoeken heeft opgegeven, is deze doelstelling niet bereikt. Uit de twee overgelegde rapporten blijkt dat Westwaard met [gedaagde] tijdens het eerste bezoek afspraken heeft willen maken over het opruimen van de woning, met controle tijdens het volgende bezoek. Toen het volgende bezoek bleek dat er nauwelijks was opgeruimd, heeft Westwaard de bezoeken beëindigd. Deze handelwijze van Westwaard gaat echter voorbij aan het doel van de gemaakte afspraak. Ten onrechte heeft Westwaard haar eigen interpretatie gehanteerd, met als gevolg dat er slechts twee rapporten zijn, in plaats van de door de kantonrechter verwachte zeven. De gevolgen van deze beperkte rapportage komen voor risico van Westwaard. Het standpunt van Westwaard dat [gedaagde] haar toegang dient te verlenen tot de woning, waarbij zij zich baseert op art. 12 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden faalt. Dit artikel ziet namelijk op toegang tot de woning in geval van technische en andere gebreken (bijvoorbeeld om die te herstellen en om schade te voorkomen), maar niet op de situatie dat Westwaard wenst te controleren of [gedaagde] zich als een goed huurder gedraagt.
15. De kantonrechter stelt voorop dat bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens overlast en gesteld gebruik afwijkend van bestemming, er sprake moet zijn van een situatie die naar objectieve maatstaven niet door de beugel kan, waarbij evident is dat een huursituatie niet kan voortduren. In dit kader is het ten aanzien van het gebruik van de woning van belang dat een huurder een zekere mate van vrijheid heeft ten aanzien van het inrichten van zijn woning. Dat een woning “vol” staat, zoals Westwaard aanvoert, hetgeen [gedaagde] erkent en wat uit de overgelegde foto’s ook blijkt, is niet zonder meer reden om aan te nemen dat een woning niet conform de bestemming wordt gebruikt in de zin van wanprestatie die tot ontbinding dient te leiden. Dat [gedaagde] heeft aangegeven een dergelijke volle woonomgeving prettig te vinden, is zijn op zichzelf te respecteren keuze en staat niet ter beoordeling van Westwaard als verhuurder. Dit zou echter anders zijn als er sprake is van bijvoorbeeld bedrijfsmatige opslag of opslag van zaken die niet in een woning thuishoren. Van een dergelijke opslag is evenwel niet gebleken. Het “vol” staan van de woning kan dan ook niet als grondslag van de vordering dienen. Voor het toelaten van Westwaard tot bewijs is dan ook geen aanleiding.
16. De vrijheid van de huurder ten aanzien van de inrichting van de woning wordt beperkt voorzover er sprake is van een brandonveilige situatie of een situatie die strijdig is met de belangen van de volkgezondheid. Van dit laatste is niet gebleken. Het enkele gegeven dat bij een specifiek bezoek etensresten zijn waargenomen en bij twee latere bezoeken uitwerpselen van een kat (zonder dit te kwantificeren) is onvoldoende om daar andere dan incidentele conclusies aan te verbinden. Voor structurele conclusies zijn de bezoeken (en de rapporten ervan) gewoonweg te weinig. Voorzover Westwaard heeft bedoeld dit element als grondslag voor de vordering aan te dragen, heeft zij onvoldoende gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten.
17. Ten aanzien van brandveiligheid heeft Westwaard volstaan met het summiere standpunt dat door het excessief stapelen van zaken er sprake is van extra brandgevaar. Waarom en in welk opzicht daarvan sprake is heeft Westwaard evenwel niet gemotiveerd. Het had op de weg gelegen van Westwaard om zulks nader te onderbouwen en dan tevens rapporten van bijvoorbeeld de brandweer in het geding te brengen waaruit zou blijken welke normen ter zake in een woonomgeving gelden, of er brandbare stoffen aanwezig zijn, welke normen zijn overschreden en op welke basis dat is vastgesteld. Voorzover Westwaard ook beoogd heeft dit element als grondslag van de vordering te laten dienen heeft zij ook hier te weinig gesteld om tot bewijs te worden toegelaten. Het standpunt van Westwaard faalt alsdus bij gebrek aan onderbouwing.
18. Ten aanzien van het punt dat er veel zaken in de tuin aanwezig zijn, geldt hetzelfde als hiervoor overwogen in rechtsoverweging 15. In aanvulling daarop merkt de kantonrechter op dat voor een tuin een beperking geldt voorzover deze waarneembaar is vanaf de openbare weg, omdat dan welstandelementen meespelen. Voor wat betreft de vanaf de openbare weg zichtbare voortuin van de woning van [gedaagde] is niet gebleken dat daar sprake is van –zoals Westwaard dit noemt- opslag. Voor de achtertuin geldt een grotere vrijheid, met de beperkingen zoals hiervoor in rechtsoverweging 15 aangegeven. Die beperkende elementen zijn evenwel gesteld noch gebleken, zodat ook hier geen aanleiding is Westwaard tot bewijs toe te laten.
19. Dat er sprake zou zijn van afval in de tuin en dat daardoor ongedierte, met name muizen, in de tuin van [gedaagde] voorkomen, is niet, althans onvoldoende, door Westwaard onderbouwd. De enkele stelling dat er in de tuin van de woning ongedierte huist, is in casu onvoldoende. Dit is wellicht in veel tuinen in Nederland het geval en in veel gevallen inherent aan een tuin. Het gaat erom dat inzichtelijk is welke soort ongedierte en hoeveel ervan onderdak zouden vinden in de tuin van de woning van [gedaagde] en welke elementen in diens tuin daartoe in negatieve zin bijdragen. Voorts, in hoeverre dit overlast veroorzaakt en bovendien dat deze overlast een zodanige wanprestatie oplevert dat ontbinding en ontruiming dient te volgen. In dit opzicht zijn de stellingen van Westwaard te vaag. Westwaard heeft volstaan met de stelling dat er zaken zijn opgeslagen en dat er sprake is van afval in de tuin, maar niet wat voor soort afval en waarom die bijdragen aan het leefklimaat van ongedierte, zoals muizen. Op deze wijze kan [gedaagde] zich daartegen niet verweren (laat staan actie ondernemen), hetgeen in het kader van een procedure als de onderhavige, met een zeer zwaarwegend belang ten aanzien van voortzetting van huurderschap, voor risico komt van Westwaard. Het had ook voor wat betreft dit punt op de weg van Westwaard gelegen objectiveerbare rapporten in het geding te brengen, van bijvoorbeeld de gemeentelijke reinigingsdienst of de GGD, waaruit een en ander naar voren komt.
Ook hier is de grondslag voor de vordering onvoldoende en is niet (voldoende) voldaan aan de stelplicht om tot bewijs te worden toegelaten.
Nu sprake is van te vage en niet, althans onvoldoende, onderbouwde verwijten aan het adres van [gedaagde], wordt -zoals hiervoor is overwogen- niet aan bewijs toegekomen en worden de vorderingen afgewezen.
20. Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij wordt Westwaard veroordeeld in de kosten van het geding.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van Westwaard af;
veroordeelt Westwaard in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden bepaald op € 600,--:
Dit vonnis is gewezen door mr B.C. Vink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juli 2009, in aanwezigheid van de griffier.