Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 77573 / HA ZA 08-2614
Vonnis van 29 april 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DUBBELVESTE B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
advocaat mr. V.J. Groot,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.M.C. Wessels,
2. [gedaagde 2],
wonende te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.M.C. Wessels,
3. [gedaagde 3],
wonende te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.M.C. Wessels,
4. PERSONEN DIE VERBLIJVEN EN/OF AANWEZIG ZIJN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] NR. 17 TE DORDRECHT,
gedaagden,
niet verschenen,
5. PERSONEN DIE VERBLIJVEN EN/OF AANWEZIG ZIJN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] NR. 21 TE DORDRECHT,
gedaagden,
niet verschenen,
6. PERSONEN DIE VERBLIJVEN EN/OF AANWEZIG ZIJN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] NR. 23 TE DORDRECHT,
gedaagden,
niet verschenen,
7. PERSONEN DIE VERBLIJVEN EN/OF AANWEZIG ZIJN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] NR. 41 TE DORDRECHT,
gedaagden,
niet verschenen,
8. PERSONEN DIE VERBLIJVEN EN/OF AANWEZIG ZIJN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] NR. 43 TE DORDRECHT,
gedaagden,
niet verschenen,
9. PERSONEN DIE VERBLIJVEN EN/OF AANWEZIG ZIJN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] NR. 45 TE DORDRECHT,
gedaagden,
niet verschenen,
Partijen zullen hierna ook wel Dubbelveste, [gedaagden] (voor [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]) en de overige krakers (voor de niet verschenen gedaagden) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 januari 2009;
- het proces-verbaal van comparitie van 12 maart 2009 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Tegen de overige krakers is verstek verleend.
1.3. De rechtbank heeft inlichtingen als bedoeld in art. 557a lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv.) ingewonnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht. Met dit vonnis hebben de advocaten van partijen een kopie van de brief van burgemeester en wethouders van 7 april 2009 ontvangen.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1. Dubbelveste is eigenares van de woningen aan [adres 1] 17, 21, 23, 41, 43 en 45 te Dordrecht (hierna: de woningen). De woningen zijn gelegen op de tweede en derde verdieping van een complex bestaande uit bedrijfsruimte en woningen.
2.2. Op 29 april 2008 heeft Dubbelveste een brief (prod. 3 dagv.) gestuurd aan NN Vastgoed. Deze brief vermeldt, voor zover relevant, het volgende:
“Vanaf 23 april 2008 wordt aan u opdracht verstrekt om tegen de ‘overall’ met u overeengekomen honorering de navolgende leegstaande woningen opnieuw te gaan verhuren: [adres 1] 3 t/m 17 oneven, 21 t/m 25 oneven, 41 /m 47 oneven, 61 en 75.“
2.3. Gedaagden verblijven sinds 15 respectievelijk 23 mei 2008 zonder recht of titel in (één van) de woningen aan [adres 1] 17, 21, 23, 41, 43 en 45.
2.4. Op 24 september 2008 heeft de Bewoners Huurders Vereniging [adres 1] 3 t/m 87 aan Dubbelveste een brief (prod. 16 dagv.) gestuurd. Deze brief vermeldt, voor zover relevant, het volgende:
1. [adres 2] kant:
Door de verloedering van het complex door de aanwezigheid van krakers zijn diverse bewoners inmiddels onder medische behandeling en krijgen medicijnen en antidepressiva van hun arts vanwege de herrie, pesten, rommel op de galerij, brand gevaar barbecueën, wietplanten op het balkon, spandoeken aan het balkon, katten en krakers maken gebruik van het platte dak, de katten gebruiken het als kattenbak, het woongenot is tot het diepte punt gedaald, er wordt zelfs gedacht om te verhuizen en dat allemaal voor de krakers, dat kan toch niet. Men schaamt zich ervoor hier te wonen.
2. [adres 1] kant:
Ja, daar is het voor 90 % hetzelfde als bovenstaande, met als aanvulling dat een bewoner alarm heeft aangelegd om dat er in de nacht jongelui op de galerij/brandtrap zaten. Dus geen veilig gevoel meer hebben in je eigen wooncomplex (..).
3. Het geschil
3.1. Dubbelveste vordert - samengevat -
i) ontruiming van de woningen aan [adres 1] 17, 21, 23, 41, 43 en 45 te Dordrecht op straffe van een dwangsom van € 3.000,00 per dag met machtiging zelf te doen ontruimen desnoods met behulp van de sterke arm;
ii) te bepalen dat het vonnis tot een jaar na de dag waarop het is uitgesproken danwel is bekrachtigd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de woningen aan [adres 1] 17, 21, 23, 41, 43 en 45 te Dordrecht bevindt en daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
iii) hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 15.629,30, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 september 2008;
iv) hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 3.090,00 voor iedere maand dat de woningen als gevolg van de ingebruikname door gedaagden niet kunnen worden verhuurd vanaf 26 september 2008 totdat de woningen door gedaagden zijn verlaten;
v) hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 960,00 voor iedere maand dat de woningen als gevolg van de ingebruikname door gedaagden niet kunnen worden verhuurd vanaf 26 september 2008 totdat de woningen door gedaagden zijn verlaten;
vi) hoofdelijke veroordeling van de krakers tot betaling van herstel van de schade die is ontstaan als gevolg van het kraken in de woningen en in de gemeenschappelijke ruimtes in het complex, e.e.a. nader op te maken bij staat;
vii) de proceskosten.
3.2. Dubbelveste stelt daartoe het volgende.
i en ii) Gedaagden hebben de woningen zonder toestemming van Dubbelveste en zonder recht of titel in gebruik genomen. Dat is een onrechtmatige inbreuk op het eigendomsrecht van Dubbelveste van deze woningen.
iii t/m vi) Dubbelveste heeft schade geleden als rechtsstreeks gevolg van het feit gedaagden de zes woningen onrechtmatig in gebruik hebben genomen. Zij dienen deze schade, bestaande uit huurderving, kosten van geleverde diensten en de kosten van herstel van vernielingen, op grond van artikel 6:162 BW aan Dubbelveste te vergoeden. De schade wordt hoofdelijk gevorderd omdat niet bekend is wie de andere krakers zijn. Tot slot heeft de raadsman van Dubbelveste buitengerechtelijke kosten gemaakt.
Het verweer
3.3. [gedaagden] hebben de vordering gemotiveerd weersproken en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. De inhoud van hun verweer zal hierna voor zover nodig nader worden omschreven.
3.4. De overige krakers hebben geen verweer gevoerd.
4. De beoordeling
4.1. Anders dan [gedaagden] kennelijk bedoelen aan te voeren, is de bodemrechter niet gebonden aan een kort gedingvonnis. Derhalve doet niet ter zake of Dubbelveste in deze bodemprocedure argumenten uit de kort gedingprocedure heeft herhaald.
Ontruiming
4.2. Vast staat dat gedaagden de woningen zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Daarmee maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van Dubbelveste.
4.3. Voorop staat dat het eigendomsrecht het meest volkomen en meest omvattende recht is dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar vrij om met uitsluiting van een ieder vrij van zijn zaak gebruik te maken (artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW)). Blijkens dit artikel zijn de enige beperkingen die de eigenaar bij het gebruik van zijn eigendom in acht moet nemen de rechten van derden, wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht. Art 5:2 BW geeft de eigenaar van een zaak de bevoegdheid om zijn eigendom terug te eisen van iedereen die haar zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt. Slechts onder zeer bijzondere, door gedaagden te stellen en zo nodig te bewijzen omstandigheden kan de vordering van de eigenaar tot ontruiming worden afgewezen, bijvoorbeeld indien de vordering leidt tot misbruik van bevoegdheid of als er sprake is van een rechtvaardigingsgrond (noodtoestand).
4.4. Voor zover [gedaagden] bedoeld hebben aan te voeren dat Dubbelveste geen belang heeft bij de door haar ingestelde vordering in de zin van artikel 3:303 BW, dient dit verweer te worden verworpen. Nu vast staat dat gedaagden de woningen zonder recht of titel in gebruik hebben genomen, staat in beginsel vast dat zij inbreuk maken op het eigendomsrecht van Dubbelveste. Het beëindigen hiervan levert voldoende belang op in de zin van artikel 3:303 BW.
4.5. Mede gelet op het voorgaande komt de vordering tot ontruiming van Dubbelveste jegens de overige krakers niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze zal worden toegewezen.
4.6. De rechtbank begrijpt het verweer van [gedaagden] aldus, dat zij aanvoeren dat hun belangen zwaarder wegen dan de belangen van Dubbelveste zodat Dubbelveste haar bevoegdheden op grond van haar eigendomsrecht niet kan inroepen, omdat zij - in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad - naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 BW).
4.7. [gedaagden] stellen in dit verband dat zij a) een woonbelang hebben en b) dat zij ongerechtvaardigde leegstand tegen willen gaan.
4.8. Uit hetgeen door [gedaagden] ten aanzien van het woonbelang naar voren is gebracht, valt af te leiden dat het gaat om een student, een scholier (in het examenjaar) en een (werkeloze) schoolverlater. Door [gedaagden] is gesteld noch gebleken dat zij gebonden zijn aan de stad Dordrecht. In dit kader kan bovendien worden opgemerkt dat de student en de aankomende student zich (om hen moverende redenen) niet hebben ingeschreven voor studentenhuisvesting. Evenmin blijkt dat [gedaagden] serieus naar woonruimte hebben gezocht.
4.9. Ten aanzien van het door [gedaagden] gestelde belang om ongerechtvaardigde leegstand tegen te gaan geldt het volgende. Vooropgesteld dient te worden dat het niet aan [gedaagden] is om controle op ongerechtvaardigde leegstand uit te oefenen. Bovendien is onbetwist dat deze woningen ook na uitvoering van de bouwplannen als woning blijven bestaan. Dubbelveste heeft, mede gelet op de overgelegde opdrachtbevestiging over de verhuur van de woningen (zie 2.2), voldoende onderbouwd dat zij serieuze en concrete plannen heeft om de woningen binnenkort te gaan verhuren. Dat Dubbelveste in het verleden mogelijk andere plannen heeft gehad, is in dit verband niet van belang.
4.10. Gelet op het voorgaande zijn de door [gedaagden] aangevoerde belangen niet dusdanig bijzonder of zwaarwegend van aard dat gezegd kan worden dat Dubbelveste niet in redelijkheid tot de uitoefening van haar eigendomsrecht kan komen.
4.11. Gelet op hetgeen hiervoor overwogen kan de vordering tot ontruiming jegens [gedaagden] worden toegewezen.
4.12. De vordering dat het ontruimingsvonnis op de voet van artikel 557a Rv. gedurende een jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die het pand betreedt of zich daar bevindt, is tevens toewijsbaar.
4.13. De veroordeling tot ontruiming kan door de deurwaarder ten uitvoer worden gelegd zonder dat daartoe verdere machtiging noodzakelijk is. Indien hem dit noodzakelijk voorkomt, kan de deurwaarder op grond van artikel 2 van de Politiewet bij de ontruiming de hulp van de sterke arm van politie inroepen. Bij toewijzing van deze onderdelen van de vordering heeft Dubbelveste dus geen belang, zodat deze zullen worden afgewezen.
4.14. De gevorderde dwangsom wordt eveneens afgewezen, omdat daar geen noodzaak toe is nu Dubbelveste, zoals hiervoor reeds overwogen, ontruiming zelf kan doen uitvoeren op de hiervoor beschreven wijze.
4.15. Dubbelveste vordert de ontruiming binnen twee dagen na betekening van het vonnis. Door [gedaagden] is geen verweer gevoerd tegen de ontruimingstermijn. Dubbelveste heeft ter terechtzitting nog medegedeeld dat zij geen bezwaar heeft tegen ontruiming per 4 juni 2009. Hiermee komt Dubbelveste tegemoet aan de wens van [gedaagde 2] om haar laatste examen (Maatschappijleer) op 3 juni 2009 nog te kunnen maken voordat er ontruimd moet worden. In deze zin zal worden beslist.
4.16. In het kader van artikel 557a, lid 1 en 2 Rv. heeft de rechtbank ambtshalve inlichtingen ingewonnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de onroerende zaken zich bevinden. Burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht hebben de rechtbank bij brief van 7 april 2009 geïnformeerd over de manier waarop men in de Drechtsteden aan een huurwoning kan komen. Burgemeester en wethouders hebben in deze brief niet te kennen gegeven dat zij in dit specifieke geval aanleiding zien de termijn voor ontruiming op te schorten.
4.17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, wordt de ontruiming van de woningen toegewezen per 5 juni 2009.
Schadevergoeding
4.18. Dubbelveste vordert vergoeding van de schade die zij heeft geleden ter zake van huurderving, de kosten van geleverde diensten en herstelkosten.
4.19. Dubbelveste stelt tot 1 september 2008 € 10.815,00 aan huur te zijn misgelopen bestaande uit zes (het aantal gekraakte woningen) maal de huurprijs van een woning à € 515,00 maal 3,5 zijnde het aantal maanden dat de woningen door gedaagden zijn gebruikt. Dubbelveste vordert deze kosten (d.w.z. de huurderving ad € 3.090,00 per maand) voorts over de periode vanaf 26 september 2008 tot aan het tijdstip waarop de woningen door gedaagden zullen zijn verlaten.
4.20. [gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat er daadwerkelijk huurders zijn voor de woningen die door de gedaagden in gebruik zijn genomen. Voorts voeren zij aan dat alleen de eigen woning het uitgangspunt kan zijn bij de berekening.
4.21. Door alleen een lijst met belangstellenden te overleggen heeft Dubbelveste onvoldoende onderbouwd gesteld dat deze belangstellenden daadwerkelijk de woningen van gedaagden wilden huren. Derhalve zal de vordering met betrekking tot huurderving jegens gedaagden ter zake van misgelopen huur worden afgewezen.
4.22. Dubbelveste stelt tot 1 september 2008 € 3.360,00 aan kosten te hebben gemaakt met betrekking tot geleverde diensten ten behoeve van de woningen. Dit betreft een bedrag van 6 maal de kosten van deze diensten à € 160,00 maal 3,5 zijnde het aantal maanden dat de woningen door gedaagden zijn gebruikt. Dubbelveste vordert deze kosten (d.w.z. de kosten van de diensten ad € 960,00 per maand) voorts over de periode vanaf 26 september 2008 tot aan het tijdstip waarop de woningen door gedaagden zullen zijn verlaten.
4.23. [gedaagden] hebben hier tegen aangevoerd dat een groot aantal van deze diensten voor het gehele complex geleverd moeten worden, ongeacht of de woningen leeg staan, verhuurd zijn of in gebruik zijn genomen. Voorts voeren zij aan dat alleen de daadwerkelijk bewoonde woning het uitgangspunt kan zijn bij de berekening.
4.24. Nu onvoldoende onderbouwd is gesteld dat er daadwerkelijk huurders waren voor de door gedaagden in gebruik genomen woningen is evenmin voldoende gesteld dat de kosten van de geleverde diensten ten behoeve van deze woningen over meer huurders konden worden verdeeld. De vordering jegens gedaagden ter zake van kosten voor geleverde diensten zal daarom worden afgewezen.
Herstelkosten aan woningen en complex
4.25. Tot slot vordert Dubbelveste de kosten, nader op te maken bij staat, van het herstel van de vernielingen die door het kraken zijn ontstaan in de gemeenschappelijke ruimten van het complex en in de woningen zelf.
4.26. Door [gedaagden] is betwist dat zij de schade in het gebouw hebben veroorzaakt. Zij betwisten dat zij de woningen hebben laten verloederen. Voorts voeren zij aan dat de woningen in slechte staat verkeren doordat deze jaren leegstonden en doordat Dubbelveste al die jaren geen onderhoud aan de woningen heeft gepleegd.
4.27. Dat er schade is geleden is onvoldoende door Dubbelveste onderbouwd. Evenmin is gebleken dat de beschadigingen zijn veroorzaakt door gedaagden. Derhalve zal de vordering van Dubbelveste ter zake van vergoeding van de herstelkosten, nader op te maken bij staat, worden afgewezen.
4.28. Uit de stellingen van Dubbelveste blijkt niet dat de aan dit geding voorafgaande verrichtingen meer omvatten dan de verrichtingen waarvoor de in artikel 237 tot en met 240 Rv. bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten zal derhalve worden afgewezen.
Proceskosten
4.29. Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Dubbelveste op:
- dagvaarding EUR 85,44
- vast recht EUR 345,00
- salaris advocaat EUR 904,00 (2,0 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.334,44
4.30. Dubbelveste vordert vergoeding van afwikkelingskosten van de deurwaarder. Deze vordering is niet toewijsbaar omdat de vergoeding voor deze kosten begrepen is in het bedrag dat wegens buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen. Voor zover Dubbelveste niet het oog heeft op buitengerechtelijke kosten maar op nakosten, moet de vordering op grond van art. 237 lid 4 Rv worden afgewezen.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1. veroordeelt de gedaagden om binnen 2 weken na betekening van dit vonnis, maar niet vóór 5 juni 2009, de woningen aan [adres 1] nrs. 17, 21, 23, 41, 43 en 45 te Dordrecht te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van het hunne en de hunnen en het pand leeg en schoon ter beschikking van eiseres te stellen;
5.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
5.3. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Dubbelveste tot op heden begroot op EUR 1.334,44;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op woensdag 29 april 2009.?