Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 74545 / HA ZA 08-2166
Vonnis van de meervoudige kamer van 18 februari 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Zwijndrecht,
en
2. [eiser 2],
wonende te Zwijndrecht,
eisers,
advocaat mr. F.A. van de Kasteele te Dordrecht,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Kluse, Duitsland,
en
2. [gedaagde 2],
wonende te Kluse, Duitsland,
gedaagden,
advocaat mr. J.J.L. Chan te Rotterdam, thans onttrokken,
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 juli 2008 en de daarin genoemde stukken;
- brief d.d. 9 september van de zijde van Hofman met 42 foto’s en
- het proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 23 september 2008 en de daarin genoemde stukken.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1. [eisers] hebben bij ongedateerde koopovereenkomst van [gedaagden] een woning gekocht aan de [adres] te Zwijndrecht. De woning is op 30 maart 2007 geleverd.
2.2. Artikel 5.1 van genoemde koopovereenkomst luidt:
“De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.”
En artikel 5.2:
“Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.”
2.3. Op 23 januari 2007 is over deze woning in opdracht van [eisers] door Perfectbouw B.V. een bouwkundig rapport uitgebracht. Dit rapport vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“In het buitenmetselwerk is diverse scheurvorming aanwezig. Mogelijke oorzaak zou een verz(w)akking in de bodemstructuur kunnen zijn. De aanwezige scheurvorming is niet actief en is gedateerd. Bij optreden van nieuwe scheurvorming of uitbreiding van huidge scheurvorming wordt direct nader onderzoek aanbevolen.
De kruipruimte is tijdens het onderzoek niet toegankelijk omdat de plaats van het luik niet bekend is. Derhalve is er geen onderzoek uitgevoerd naar de staat en toestand van fundering, vloer, balken, ventilatie en eventueel optrekkend vocht. Over geen enkele van genoemde zaken kunnen uitspraken worden gedaan. Dit is dus een risico en vraagt om nadere inspectie. Vloeren zijn, waar mogelijk, alleen vanaf de bovenzijde geïnspecteerd.
De balken en het vloerbeschot zijn niet of onvoldoende te inspecteren. De kruipruimte is tijdens het onderzoek niet toegankelijk en/of er is onvoldoende zicht op de balken en het vloerbeschot in verband met onvoldoende hoogte van de kruipruimte. Er is dus een risico aanwezig dat zich bij nader onderzoek alsnog een probleem voordoet.
In de buitengevel is minimale scheurvorming aanwezig. Deze heeft geen constructieve betekenis en kan worden gehandhaafd. Het opgenomen bedrag voor herstel aanwezige scheuren is een stelpost.
In de kelder is optrekkend vocht aanwezig. Het optrekkend vocht kan op verschillende manieren (preventief) worden bestreden door middel van verbeteren ventilatie in de kruipruimte of injecteren van betreffende muren ter plaatse van het maaivled. In deze rapportage zijn geen kosten begroot voor het bestrijden van het optrekkend vocht. Advies: vraag offerte bij gespecialiseerde bedrijven.
I.v.m. een verhoogde kans op condensvorming dient de aanwezige isolatie verwijderd te worden. Er zijn sporen van houtwormen in vloeren t.p.v. de kelder. Ten tijde van het onderzoek zijn deze niet actief. Geadviseerd wordt om dit de komende jaren nauwlettend te volgen en indien noodzakelijk (preventieve) maatregelen te nemen. Bij twijfel direct specialistisch onderzoek uitvoeren.
Aanzicht groepen en meterkast. Het systeem functioneert voldoende. De aardlekschakelaar ontbreekt. Er is een dag- en nachtschakeling. De aarding is voldoende. Advies: plaatsen aardlekschakelaar.
De woning is niet mechanisch geventileerd.
In de woning is een PVC plafond of wandafwerking aanwezig. Deze afwerking geeft een verhoogd risico bij brand. Tevens kan de achterliggende ruimte onvoldoende ventileren i.v.m. volledige afsluiting. Hierdoor is er een verhoogd risico op condensatie.”
2.4. Na levering zijn [eisers] begonnen met het verbouwen van de woning. Daarbij zijn zij gestuit op – kort gezegd- :
a. het ontbreken van een latei waardoor de constructie van de achtergevel ernstig is verzwakt;
b. een ondeugdelijke elektrische installatie;
c. een dragende scheidingsmuur die losgescheurd is van de buitengevel;
d. een scheur aan de buitenzijde van de voorgevel veroorzaakt door een trekveer;
e. drie rotte vloerbalken door vochtindringing en rotting ten gevolge van onvoldoende ventilatie.
In opdracht van [eisers] is dit vastgelegd in een schade expertise uitgebracht door Perfectbouw B.V. d.d. 15 mei 2007. Dit rapport vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
Ad a.
“Na verwijdering van de wandafwerking boven het kozijn in de woonkamer aan de achtergevel is een breuk aangetroffen doe van binnen naar buiten aanwezig is. De oorzaak is nu zichtbaar geworden en wordt als volgt gereconstrueerd: het kunststof kozijn is enige jaren geleden gemonteerd, dit kozijn is groter geweest dan de oorspronkelijke sparing in de gevel. Om het kozijn ingevoegd te krijgen is aan de bovenzijde de latei verwijderd (dit is nog duidelijk zichtbaar). Na verwijdering van de latei is het kozijn geplaatst zonder nieuwe constructieve bouwkundige voorziening. Hierdoor is de constructie van de achtergevel ernstig verzwakt en is er dus ook actieve scheurvorming en zetting aanwezig. Per direct dient herstel uitgevoerd te worden door alsnog deze latei aan te brengen. De kosten inclusief herstel stucwerk aan zowel binnen- en buitengevel worden begroot op
€ 3.420,00 incl. BTW.”
Ad b.
“Na verwijdering van plafondafwerking is een totaal niet functionerende ondeugdelijke en niet veilige elektra installatie aangetroffen. Deze dient in zijn geheel te worden vervangen. De totale kosten worden begroot op
€ 2.750,00 incl. BTW.”
Ad c.
“Na verwijdering van een voorzetwand is geconstateerd dat een dragende scheidingsmuur geheel is losgescheurd van de buitengevel aan de voorzijde, de vertanding van de haaks op elkaar staande gevels is afgebroken. Achter de voorzetwanden is reeds eerder herstel uitgevoerd, de verticale openstaande naad tussen beide elementen is meerdere malen in het verleden hersteld c.q. dicht gesmeerd met een zand en cement materiaal. De buitengevel was vochtig en niet geventileerd. De gevel elementen dienen met behulp van chemische ankers aan elkaar gemonteerd te worden, hierna kunnen de wanden worden hersteld. Kosten voor deze montage worden begroot op € 1.450,00 incl. BTW. Uiteraard dient scheurvorming in de buitengevel, welke mede de oorzaak is van vochtindringing, te worden hersteld.”
Ad d.
“Heel zorgvuldig is met een witte acrylaatkit een scheur in het stucwerk aan de achtergevel “weggewerkt”, hierna is het schilderwerk hersteld. Hierdoor is het opsporen van een mogelijk “actieve”scheur bemoeilijkt en zij de gevolgen hiervan pas na verwijdering binnenafwerking duidelijk geworden.”
Ad e.
“Door deze vochtindringing en niet geventileerde spouw tussen metselwerk en voorzetwand is de gevel aan de binnenzijde gaan schimmelen en condenseren. Mede hierdoor is vocht naar de houten vloerdelen en balken gezakt, waarvan na verwijderen van vloerbedekking is gebleken dat, deze als gevolg hiervan plaatselijk geheel rot zijn. Het vloerbeschot en drie vloerbalken dienen te worden vervangen. Kosten voor deze montage worden begroot op € 1.750,00 incl. BTW.”
2.5. Bij brief d.d. 5 juni 2007 zijn [gedaagden] in gebreke gesteld.
3. De vordering
3.1. [eisers] vorderen [gedaagden] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag ad € 10.138,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2007, subsidiair vanaf 26 juni 2007, over een bedrag van € 9.370,00 met veroordeling van [gedaagden] in kosten van dit geding.
3.2. [eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat sprake is van ernstige, constructieve gebreken waardoor de woning niet bewoonbaar was. Deze gebreken waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet zichtbaar vanwege de geplaatste voorzetwanden en dichtgekitte en overgeschilderde balken. Artikel 5.2 van de koopovereenkomst moet worden gezien als een garantie. [gedaagden] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze garantie, waardoor zij verplicht zijn de schade te betalen. De schade bestaat uit de herstelkosten, vermeld in het rapport van Perfectbouw d.d. 15 mei 2007.
[gedaagden] hebben hun mededelingsplicht geschonden. Zij waren bekend of hadden bekend moeten zijn met de gebreken.
De advocaat van [eisers] heeft met [gedaagden] gecorrespondeerd. Ook buitengerechtelijke incassokosten dienen [gedaagden] te vergoeden.
4. Het verweer
4.1. Het verweer van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
4.2. [gedaagden] voeren daartoe aan dat [eisers] de woning nader hadden moeten onderzoeken. Zij hebben [eisers] gewezen op de scheuren in het pand. Andere gebreken waren [gedaagden] niet bekend, noch hadden deze bekend behoren te zijn. Er is geen sprake van schending van een mededelingsplicht door [gedaagden]
Het bouwkundig rapport van Perfectbouw B.V. gaf eveneens aanleiding tot nader onderzoek. De gebreken waren bekend of hadden bekend kunnen zijn door nader onderzoek en waren niet zodanig dat die een normaal gebruik van de woning in de weg stonden.
[gedaagden] beroepen zich op de exoneratieclausule van artikel 5.1. van de koopovereenkomst. Artikel 5.2. van de koopovereenkomst is geen garantiebepaling. De hoogte van de schade wordt betwist: de herstelkosten zijn niet correct, althans niet inzichtelijk. Bovendien zal een aftrek wegens verbetering moeten worden toegepast.
5. De beoordeling van het geschil
5.1. De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of de woning ten tijde van de feitelijke levering op 30 maart 2007 de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woning nodig waren. Op grond van artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst, dient de woning de eigenschappen te bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, met uitzondering van voor [eisers] kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan.
5.2. Genoemde bepalingen zijn standaard bepalingen. Gesteld noch gebleken is dat partijen over de inhoud en de bedoeling van deze bepalingen bij de totstandkoming van de overeenkomst hebben gesproken. Nu er geen aanwijzingen zijn voor een specifieke uitleg gaat de rechtbank van het gangbare spraakgebruik uit en wat de koper op grond daarvan redelijkerwijze mocht verwachten.
5.3. Per gebrek zal moeten worden bezien in hoeverre dit aan een “normaal gebruik” van de woning in de weg staat en in hoeverre dit kenbaar was in de zin van artikel 5.2. van de koopovereenkomst (en er dus sprake is van non-conformiteit).
In de weg staan aan een normaal gebruik van de woning
5.4. Dat de woning behept was met de sub 2.3. beschreven gebreken, is niet betwist. De beschrijving van deze gebreken in de schade-expertise van Perfectbouw B.V. d.d. 15 mei 2007 is eveneens niet betwist.
5.5. Ten aanzien van de gebreken sub a., c., en d., als omschreven in de schade expertise d.d. 15 mei 2007, hebben [gedaagden] gesteld dat nu zij zelf de woning hebben gebruikt zonder gevaar of belemmering er geen sprake van kan zijn dat de gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. De stelling van [gedaagden] dat zij gedurende de periode dat zij de woning hebben bewoond, geen gevaar of belemmering hebben ervaren brengt niet met zich dat geen gevaar of belemmering aanwezig is. Met het oog op de (constructieve) aard en de ernst van de gebreken passeert de rechtbank deze stelling. Dat [eisers] met meer “onvolkomen” rekening had behoren te houden omdat de woning dateert van omstreeks 1900 doet hier niet aan af.
5.6. Met betrekking tot de elektrische installatie is de rechtbank van oordeel dat deze installatie, wat daar verder ook van zij, functioneerde en, mede gelet op de ouderdom van de woning, een “normaal gebruik” van de woning niet in de weg staat.
Kenbaarheid gebreken
5.7. [gedaagde 1] heeft ter comparitie erkend dat hij [eisers] uitsluitend op twee scheuren in de eetkamer en de keuken aan de binnenzijde van de woning heeft gewezen. Door [eisers] is onweersproken gesteld dat door [gedaagden] niet op de hierna te behandelen gebreken is gewezen. Derhalve resteert de vraag of [eisers] de gebreken (door het bouwkundig onderzoek) hadden kunnen kennen, althans met de mogelijke aanwezigheid daarvan rekening hadden moeten houden.
5.8. Anders dan [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat uit het bouwkundig rapport d.d. 23 januari 2008 niet blijkt van de noodzakelijkheid van nader onderzoek naar de oorzaak van de scheurvorming. Er zijn ten aanzien van de scheurvorming ook geen concrete maatregelen geadviseerd en er zijn hiervoor ook geen kosten begroot.
5.9. Op pagina 5 van het bouwkundig rapport d.d. 23 januari 2007 is vermeld dat er ten aanzien van de kruipruimte en/of kelder (ventilatie), balken, vloerdelen en of constructie geen uitspraken kunnen worden gedaan. Het rapport vermeldt voorts “Dit is dus een risico en vraagt om nadere inspectie”. De rechtbank is van oordeel dat deze zinsnede kennelijk
ziet op de beperkingen van het uitgevoerde bouwkundig onderzoek en niet een waarschuwing bevat voor de (mogelijke) aanwezigheid van gebreken. Voorts is uit de voor de comparitie overgelegde foto’s gebleken dat de kruipruimte (voor zover deze al kan worden aangeduid) van een zodanig beperkte hoogte was dat inspectie uitsluitend door het openbreken van de vloer mogelijk zou zijn geweest. Om de constructie te kunnen beoordelen was inspectie van de scheuren in de muren noodzakelijk. De muren en de scheuren, anders dan de twee door [gedaagden] aangewezen, konden slechts worden waargenomen of nader worden geïnspecteerd na het wegbreken van de voorzetwanden. Dat [eisers] de vloer niet hebben opengebroken of voorzetwanden niet hebben weggebroken bij een aankoopinspectie kan door [gedaagden] aan hen niet worden tegengeworpen.
Daarom is de rechtbank ten aanzien van de gebreken sub a., c., en d. van oordeel dat deze niet kenbaar waren.
5.10. Dit is anders ten aanzien van de drie rotte vloerbalken, ontstaan door vochtindringing en rotting ten gevolge van onvoldoende ventilatie (sub e.).
De rechtbank verwijst hierbij naar overweging 2.3, cursief gedeelte, alinea 5.
Naar het oordeel van de rechtbank hadden [eisers] er op bedacht dienen te zijn dat dit optrekkend vocht ook de balklaag van de vloer had kunnen bereiken en hadden zij, wanneer zij het risico daarvan niet wilden dragen, daarnaar nader onderzoek moeten laten doen. Nu zij dit hebben nagelaten dient dit voor hun risico te blijven.
In zoverre was dit gebrek kenbaar.
Toerekenbaarheid
5.11. Voor schadevergoeding is toerekenbaarheid vereist op grond van artikel 6: 74 BW.
[gedaagden] betwisten niet dat de woning gebreken vertoonde, maar dat zij daarvan niet op de hoogte waren. Dit staat aan toerekening niet in de weg, nu de rechtbank van oordeel is dat de gebreken a., c. en d. voor [eisers] niet kenbaar waren noch behoefden te zijn, zodat die voor rekening van [gedaagden] komen. Ook de exoneratieclausule van artikel 5.1. van de overeenkomst staat aan toerekening niet in de weg. Dit artikel dient in verband te worden gelezen met artikel 5.2. van de overeenkomst. De rechtbank komt op grond van het vorenstaande tot het oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezat die [eisers] daarvan mochten verwachten.
De schade
5.12. De rechtbank acht zich onvoldoende voorgelicht ten aanzien van de hoogte van de schade nu een specificatie van de herstelkosten voor de gebreken sub a., c. en d. ontbreekt. Voorts dienen partijen zich er over uit te laten of een zogenaamde “nieuw voor oud-korting” op deze herstelkosten dient te worden toegepast en voor welk bedrag.
De rechtbank zal de zaak met dit doel naar de rol verwijzen, waarbij eerst door [eisers] een akte kan worden genomen en vervolgens door [gedaagden]. De akten moeten worden ingediend door een advocaat.
De buitengerechtelijke incassokosten
5.13. [eisers] hebben een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eisers] hebben weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal daarom worden afgewezen.
6. Beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rolzitting van 18 maart 2009 voor het nemen van een akte als omschreven sub 5.12 van dit vonnis;
houdt elke nadere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.D. Rentema, I. Bouter en S.H, Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2009.?