Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 75211 / HA ZA 08-2272
Vonnis van 26 november 2008
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. T. Sandrk,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. P.G. Gilhuis.
Eisers zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid met [eisers]. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid met [gedaagden] en afzonderlijk met [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) en met de zoons [gedaagde 2 t/m 4] (gedaagden sub 2 t/m 4).
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 augustus 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 30 september 2008 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde 1] is de moeder van de zoons [gedaagde 2 t/m 4].
2.2. Op 3 mei 2007 hebben [eisers] en [gedaagde 1] een overeenkomst ondertekend, waarin [eisers] als koper en [gedaagde 1] als verkoper worden aangeduid. De koop betreft een woonhuis met toebehoren (verder: de woning) aan de [adres] te [plaats], groot 819 m2. De overeenkomst noemt als koopprijs € 515.000,= en als leveringsdatum 1 april 2008.
2.3. Aan de zijde van [gedaagde 1] is de heer Trouwborst als makelaar opgetreden.
2.4. De zoons [gedaagde 2 t/m 4] waren in feitelijk opzicht niet bij de verkoop betrokken; zij waren niet aanwezig en zij hebben de makelaar niet ingeschakeld.
2.5. Begin februari 2008 zijn [eisers] bekend geraakt met het feit dat de tuin aan de achterzijde van de woning niet tot de daar aanwezige singel doorloopt, maar dat een strook aan de singel grenzende grond, van ongeveer 150 m2, in eigendom toebehoort aan de gemeente [gemeente].
2.6. [gedaagde 1] wist ten tijde van de koop dat deze strook grond eigendom is van de gemeente.
2.7. In een brief van 18 februari 2008 van de gemeente [gemeente] aan mevrouw Van den Boom staat dat de grondprijs op dat moment € 185,= per vierkante meter bedroeg.
2.8. In een brief van 4 maart 2008 van Achmea-rechtsbijstand (namens [eisers]) aan [gedaagde 1] doet Achmea een beroep op dwaling en staat dat [eisers] wel willen meewerken aan het transport, maar dat zij hun betalingsverplichting willen opschorten waar het betreft een bedrag van € 33.022,50.
2.9. In een reactie van makelaar Trouwborst van 14 maart 2008 stelt hij dat de levering doorgang moet vinden.
2.10. In een brief van 19 maart 2008 van de advocaat van [eisers] aan [gedaagde 1] staat dat [eisers] bereid zijn mee te werken aan de eigendomsoverdracht maar dat zij een bedrag van € 35.000,= onder de notaris in depot willen laten.
2.11. In een brief van 25 maart 2008 van notaris Van Leusden (namens [gedaagde 1]) aan de advocaat van [eisers] staat onder meer “Dit object zal door [gedaagde 1] in eigendom worden geleverd op de afgesproken datum en tijd via collega-notaris Goedegebuure. Bij deze wijs ik u op het bepaalde in de artikelen 4 en 10 van de koopovereenkomst omtrent de gevolgen van wanprestatie van de zijde van uw clienten, indien zij niet onvoorwaardelijk aan hun afname- en betalingsverplichtingen voldoen. (…) Het moge duidelijk zijn dat de verkoper niet accepteert dat een deel van de verkoopopbrengst in depot blijft. De verkoper rekent er op dat de koper alle verplichtingen tijdig en volledig nakomt .”
2.12. Op 2 april 2008 is de woning geleverd door middel van een notarieel verleden akte van levering. In die akte staat dat [gedaagde 1] optreedt voor zichzelf en als onherroepelijk gevolmachtigde van de zoons [gedaagde 2 t/m 4], en dat de zoons in 2000 ieder voor eenderde een onverdeeld aandeel in de woning hebben verkregen onder gelijktijdige vestiging van een recht van vruchtgebruik ten gunste van [gedaagde 1].
2.13. Tijdens de bijeenkomst op 2 april 2008 in het kantoor van notaris Goedegebuure is gesproken over de kwestie van de tuin. Toen is niet afgesproken dat partijen geen acties meer van elkaar te verwachten hadden. Er is geen bedrag in depot gelaten.
3. De vordering
3.1. [eisers] vorderen dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a) voor recht wordt verklaard dat:
- de koopovereenkomst onder dwaling tot stand is gekomen,
- sprake is van non-conformiteit,
- gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld en dat eisers schade hebben geleden.
b) gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van € 35.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2008 tot aan de gehele voldoening, en veroordeling in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente als gedaagde niet binnen veertien dagen na betekening tot betaling is overgegaan.
3.2. [eisers] hebben tijdens de comparitie verduidelijkt dat hoofdelijke veroordeling van alle gedaagden wordt gevorderd en betaling aan [eisers]
3.3. Zij baseren hun vordering op het volgende.
3.4. De zoons [gedaagde 2 t/m 4] moeten als verkopende partij als bedoeld in de koopovereenkomst worden beschouwd. Hun moeder heeft hen vertegenwoordigd.
3.5. Voorafgaand aan de koop is niet meegedeeld dat een deel van de tuin in eigendom toebehoort aan de gemeente. Als dat wel was gebeurd hadden [eisers] een lager bedrag geboden. Dit moet leiden tot vermindering van de koopprijs met € 35.000,- wegens dwaling.
3.6. Voorts is sprake van non-conformiteit. [eisers] mochten op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de achtertuin tot aan het water doorliep. De schade bedraagt € 35.000,-.
3.7. [gedaagde 1] heeft door te zwijgen onrechtmatig gehandeld.
3.8. In het bedrag van € 35.000,- is begrepen:
- 150 (m2) x € 185,- = € 27.750,-
- 19% BTW € 5.272,-
- bijkomende kosten
4. Het verweer
4.1. Er is sprake van rechtsverwerking.
4.2. Het is niet duidelijk wat van wie wordt gevorderd.
4.3. Alleen [gedaagde 1] was als verkoper betrokken bij de koopovereenkomst.
4.4. De beschikbaar gestelde informatie bevatte aanwijzingen dat de tuin niet tot aan het water doorliep. [eisers] hadden door navraag kunnen weten hoe het zat. Omdat zij dat niet deden was hun onjuiste voorstelling van zaken niet kenbaar. [gedaagde 1] wist niet en hoefde niet te weten dat dit stuk grond essentieel was voor [eisers].
4.5. De makelaar van [gedaagde 1] was van de juiste situatie op de hoogte.
4.6. Betwist wordt dat [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken niet akkoord waren gegaan met de koopprijs. Bovendien hoeven [eisers] de strook niet te kopen, zij kunnen een groencontract met de gemeente sluiten.
4.7. Om dezelfde reden is er geen sprake van wanprestatie of onrechtmatig handelen.
4.8. De omvang van de schade wordt betwist. BTW is niet verschuldigd.
4.9. Er is geen sprake van hoofdelijkheid.
5. De beoordeling
Rechtsverwerking
5.1. Een beroep op rechtsverwerking kan slagen (onder meer) bij aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken.
5.2. [gedaagden] voeren slechts aan dat [eisers] hebben meegewerkt aan de levering van de woning, zonder dat geld in depot werd gelaten. Op dat enkele feit kan geen gerechtvaardigd vertrouwen worden gebaseerd dat [eisers] van het beroep op dwaling af zouden zien, zeker nu uit de correspondentie blijkt dat [gedaagden] (via notaris Van Leusden) [eisers] onder druk hebben gezet om onvoorwaardelijk aan het transport mee te werken, door te wijzen op de risico’s (boete) als zij dat niet zouden doen.
Welke gedaagden
5.3. [eisers] hebben tijdens de comparitie verduidelijkt dat de vorderingen zich richten tegen alle gedaagden. [gedaagden] hebben daarna niet aangevoerd dat hen nog steeds niet duidelijk was wat van wie wordt gevorderd. Dit verweer wordt daarom gepasseerd.
Partijen bij de koopovereenkomst
5.4. Partijen hebben wisselende standpunten ingenomen ten aanzien van de vraag wie aan verkopende zijde partij was bij de koopovereenkomst. [eisers] stelden eerst dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen “partijen” (allen dus) en later dat alleen de zoons partij bij de koopovereenkomst waren, die door hun moeder zijn vertegenwoordigd. [gedaagden] stelden eerst dat [gedaagde 1] geen partij was, en later dat zij de enige verkopende partij was.
5.5. Voor de beantwoording van de vraag wie als contractspartij moet worden beschouwd komt het aan op wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. De rechtbank is van oordeel dat in ieder geval de zoons [gedaagde 2 t/m 4], vertegenwoordigd door hun moeder, als partijen bij de koopovereenkomst hebben te gelden. De volgende feiten zijn daarvoor redengevend:
5.6. a) De zoons [gedaagde 2 t/m 4] hebben ieder een 1/3 onverdeeld aandeel in de woning verkregen met gelijktijdige vestiging van een recht van vruchtgebruik ten gunste van [gedaagde 1]. Dit door [eisers] gestelde feit is onderbouwd met de akte van 6 juli 2000 (productie 1 [eisers]), en is door [gedaagden] niet betwist. Dit staat dus vast.
5.7. b) [gedaagde 1] is door haar zoons gemachtigd om over de woning te beschikken. In de akte van 6 juli 2000 is immers bepaald dat de zoons [gedaagde 2 t/m 4] aan [gedaagde 1] een onherroepelijke volmacht geven om zonder hun medewerking te beschikken over de aan het vruchtgebruik onderworpen goederen, waaronder mede te verstaan het vervreemden daarvan. [gedaagden] hebben aanvankelijk dan ook terecht aangevoerd dat [gedaagde 1] bij de koop heeft gehandeld krachtens onherroepelijke volmacht van de zoons Nugteren.
5.8. c) De zoons [gedaagde 2 t/m 4] hebben meegewerkt aan de levering en in de leveringsakte worden [gedaagde 1] en haar zoons tezamen aangeduid met “verkoper” (productie 6 [gedaagden]). Daarin staat voorts dat tussen “verkoper” – alle gedaagden dus – en koper op 3 mei 2007 de koopovereenkomst is gesloten.
5.9. Het feit dat in de (NVM) koopovereenkomst alleen [gedaagde 1] als verkoper is genoemd legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal.
Dwaling (artikel 6:228 BW)
5.10. Op grond van artikel 6:228 BW is een overeenkomst vernietigbaar als deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet (of niet op dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten, onder andere als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
5.11. Voor het slagen van het beroep op dwaling is dus vereist dat:
(a) [eisers] dwaalden;
(b) [eisers] de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten, als zij niet hadden gedwaald;
(c) een mededelingsplicht is geschonden aan de kant van [gedaagden].
Ad (a) Dwaling
5.12. Dat [eisers] hebben gedwaald staat vast. [gedaagden] betwisten immers niet dat [eisers] ten tijde van de koop dachten dat zij ‘van stoep tot singel’ kochten.
Ad (b) Voorwaarden
5.13. [eisers] stellen dat zij niet met de afgesproken koopsom hadden ingestemd als zij niet hadden gedwaald. De rechtbank acht dat aannemelijk. De dwaling betreft immers een flink stuk grond (150 m2), zeker in verhouding tot de in de koopovereenkomst genoemde oppervlakte van het perceel (819 m2) en juist de strook die grenst aan en toegang geeft tot het water.
Ad (c) Mededelingsplicht
5.14. Naar het oordeel van de rechtbank is aan de zijde van [gedaagden] een mededelingsplicht geschonden, gezien het navolgende.
5.15. Nu vast staat dat de zoons [gedaagde 2 t/m 4] feitelijk niet bij de verkoop waren betrokken, is van belang wat [gedaagde 1] wist (artikel 3:66 lid 2 BW). Vast staat dat zij ten tijde van de koop wist dat de strook grond eigendom was van de gemeente.
5.16. [gedaagden] voeren aan dat in de situatie ter plaatse, de verkoopbrochure en een kadastertekening aanwijzingen te vinden waren dat de strook grond er niet bij hoorde en dat [eisers] eigen conclusies hadden kunnen trekken. Zij voeren dus aan dat er voldoende informatie is verstrekt. Dit verweer wordt verworpen op basis van het volgende.
5.17. Situatie ter plaatse. De door [gedaagden] overgelegde foto’s geven de achtertuin van de woning goed weer, zoals de rechtbank tijdens de comparitie heeft kunnen vaststellen (wel ontbreekt op de luchtfoto de aanlegsteiger in de tuin van de buren op nummer 5, terwijl die steiger er ten tijde van de onderhavige koop al wel was).
De rechtbank begrijpt niet, zoals [gedaagden] aanvoeren, waarom het verschil struiken/gras een aanwijzing zou vormen voor een erfafscheiding. Het is immers heel gewoon dat men in een tuin gras afwisselt met borders met daarin struiken of andere beplanting. De omgeving maakte ook niet duidelijk dat de strook grond niet bij de woning hoort. De situatie in de tuin van de buren op nummer 1 was ten tijde van de koop immers vergelijkbaar met die op nummer 3, terwijl in de tuin op nummer 5 een aanlegsteiger langs het water was aangelegd. De aanwezigheid daarvan versterkt veeleer de indruk dat de tuinen tot aan het water doorlopen.
5.18. Brochure. In de brochure die [eisers] vóór de koop heeft gekregen staat “Op een van de mooiste plekjes van [plaats] wordt u een keurig verzorgde en vrijstaande onder architectuur gebouwde bungalow aangeboden in een kleinschalige villawijk. Zowel intern als extern verkeert de woning in goede staat van onderhoud. Kenmerkend voor de woning zijn de royale tuin met diverse terrassen, airconditioning, prachtig uitzicht en een grote kelder. Kortom een woning die uiterst geschikt is voor mensen die op zoek zijn naar rust en ruimte!” [gedaagden] voeren aan dat het feit dat niet over de singel wordt gerept een aanwijzing vormde dat de tuin niet tot het water liep. De rechtbank volgt [gedaagden] daar niet in.
5.19. Kadastertekening. Het water is niet ingetekend op de kadastertekening. Daardoor maakt de kadastertekening niet duidelijk of de tuin wel of niet tot aan het water loopt.
5.20. De conclusie is dat [gedaagde 1] niet met verstrekking van deze informatie kon volstaan. Zij had zich ervan moeten vergewissen dat het [eisers] duidelijk was hoe de vork in de steel zat. Zij had ze dus moeten inlichten. Daarbij is niet relevant of zij al of niet wist dat [eisers] dwaalden; zij had met die mogelijkheid rekening moeten houden.
5.21. [gedaagden] voeren voorts aan dat [eisers] navraag hadden kunnen en moeten doen om aan eigen aansprakelijkheid te ontkomen. Ook dat verweer wordt verworpen. De beschikbaar gestelde informatie gaf onvoldoende aanleiding voor het stellen van vragen. Bovendien gaat de mededelingsplicht boven de (eventueel aanwezige) onderzoeksplicht uit. Deze regel strekt ertoe ook de onvoorzichtige wederpartij bescherming te bieden. Het feit dat [eisers] geen navraag deden ontsloeg [gedaagde 1] dus niet van haar mededelingsplicht.
5.22. [gedaagde 1] moest, tenslotte, begrijpen dat de niet meegedeelde informatie relevant was voor [eisers] in die zin, dat die van doorslaggevend belang was voor het aangaan van de overeenkomst op de voorwaarden, in dit geval de prijs, die zijn afgesproken. Deze relevantie ligt voor de hand. Het gaat immers, zoals hiervoor is overwogen, om een flink stuk grond.
Aansprakelijkheid [gedaagden]
5.23. Het feit dat [gedaagde 1] een makelaar als tussenpersoon had ingeschakeld staat niet aan haar aansprakelijkheid jegens [eisers] in de weg, nu de makelaar ook niets over de eigendom van de strook grond heeft meegedeeld. [gedaagde 1] is daarvoor aansprakelijk (artikel 6:172 BW).
5.24. [gedaagde 1] is bovendien, door informatie aan [eisers] te onthouden, zelfstandig aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad. Zij heeft relevante informatie niet zelf verstrekt aan [eisers] en [gedaagden] hebben geen feiten aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde 1] er voor heeft gezorgd dat de makelaar dat wel zou doen. Volgens eigen mededeling van [gedaagde 1], vond zij de door de makelaar opgestelde verkoopbrochure prachtig en vond zij die brochure samen met de kadastertekening duidelijk genoeg.
5.25. De zoons [gedaagde 2 t/m 4] zijn aansprakelijk voor de fout van hun vertegenwoordiger, [gedaagde 1], en daarmee voor de gevolgen van de dwaling (artikel 6:172 BW). Dit is een hoofdelijke aansprakelijkheid krachtens artikel 6:102 BW. Naar het oordeel van de rechtbank dient in een geval als dit te worden uit gegaan van de toepasselijkheid van afdeling 10 van boek 6 BW, titel 1, waar artikel 6:102 onderdeel van is.
Wijziging gevolgen (artikel 6:230 BW)/schadevergoeding
5.26. Nu het beroep op dwaling slaagt kan de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst, op grond van artikel 6:230 BW wijzigen, mits [eisers] bij ongewijzigde instandhouding nadeel lijden.
5.27. De maatstaf voor de beantwoording van de vraag òf [eisers] nadeel lijden is: de (hypothetische) situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als zij niet hadden gedwaald. Als zij in dat geval een lagere koopprijs hadden kunnen bedingen, is sprake van nadeel tot dat bedrag, vermeerderd met de overdrachtsbelasting.
5.28. Zoals in r.o. 5.13 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is, dat [eisers] niet akkoord waren gegaan met de afgesproken koopsom, als zij hadden geweten dat de strook grond niet werd mee verkocht. Op dit moment kan echter niet definitief worden vastgesteld dat of hoeveel nadeel zij lijden.
5.29. Volgens [eisers] bedraagt het nadeel € 35.000. Zij verwijzen daarvoor naar de grondprijs (vierkante meterprijs) die de gemeente in haar brief van 18 februari 2008 noemt. [gedaagden] voeren terecht aan dat die prijs niet maatgevend is. Uit de stellingen van partijen blijkt immers niet dat die prijs enige rol heeft gespeeld bij de bepaling van de koopprijs.
5.30. Volgens gedaagden is geen sprake van enig nadeel. Zij voeren daartoe aan dat een totaalprijs is afgesproken die niet afhankelijk is gesteld van de afmetingen van het perceel. Dat op zichzelf leidt echter niet tot de conclusie dat dezelfde prijs zou zijn afgesproken als alle partijen van een substantieel andere omvang waren uit gegaan.
5.31. De mogelijkheid om een groencontract met de gemeente te sluiten – volgens welke de gemeente het stuk grond onderhoudt -, waar [gedaagden] op wijzen, is ook niet relevant. De dwaling ziet immers op de omvang van het stuk grond dat in eigendom werd verkregen, niet op het onderhoud daarvan.
5.32. [eisers] zullen nader bewijs moeten leveren van het gestelde nadeel. De rechtbank acht het wat dit betreft noodzakelijk om een deskundige in te schakelen.
5.33. De aansprakelijkheid van [gedaagde 1] op grond van haar eigen onrechtmatig handelen leidt tot een verplichting tot schadevergoeding. Voor de beantwoording van de vraag of [eisers] schade hebben geleden, geldt dezelfde maatstaf als hierboven voor de bepaling van het nadeel is weergegeven.
5.34. De rechtbank begrijpt dat de vordering van [eisers] ook een vergoeding van bepaalde kosten omvat (vgl. dagvaarding alinea 26). Dat onderdeel van de vordering kan niet worden toegewezen. Zulks alleen al omdat niet is gesteld om wat voor kosten het gaat en dit onderdeel van de vordering op geen enkele wijze is onderbouwd.
Non conformiteit
5.35. Beoordeling op basis van de gestelde non-conformiteit leidt niet tot een voor [eisers] gunstiger uitkomst. Daarom blijft die toetsing achterwege.
Vervolg
5.36. Er zal een deskundige moeten worden benoemd.
Aan de deskundige(n) zouden de navolgende vragen kunnen worden voorgelegd:
(1) Voor de koop van het onroerend goed aan de [adres] te [plaats] in mei 2007 is een koopsom van € 515.000,= betaald. Is dit een marktconforme prijs (peildatum mei 2007) als in aanmerking wordt genomen dat de strook grond (van ongeveer 150 m2) aan de achterzijde langs het water eigendom is van de gemeente en dus niet tot het verkochte behoort?
(2) Zo nee, wat zou dan wel een reële prijs zijn geweest?
(3) Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
5.37. De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de persoon van de deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen. [eisers] zullen als eisende partij het voorschot voor de kosten van het deskundigenbericht ter griffie dienen te deponeren.
6. De beslissing
De rechtbank:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 24 december 2008 om alle partijen in de gelegenheid te stellen zich alsdan bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige, het aantal te benoemen deskundige (n) en de aan deze(n) te stellen vragen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.M. Diekman en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2008.