Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 221175 CV EXPL 08-1400
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 10 november 2008
in de zaak van:
[naam], wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. A.P. van Stralen
verzoeker
tegen
de stichting Prot. Interkerkelijke Stichting Bejaardenzorg de Vijfheerenlanden
gevestigd te Leerdam,
gemachtigde mr. G.W. Boogaard
verzoekster
Partijen worden hieronder aangeduid als huurder en verhuurder.
1. Het procesverloop
1.1. Partijen hebben bij brieven d.d. 20 augustus 2008 en 27 augustus 2008 de kantonrechter gevraagd op basis van art. 96 Rv vonnis te wijzen in het hierna te noemen geschil. Daarbij hebben zij zich het recht van hoger beroep voorbehouden.
1.2. Op 6 oktober 2008 heeft de mondelinge behandeling naar aanleiding van het verzoek plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is het gemeenschappelijke verzoek nader geconcretiseerd en in een proces verbaal van mondelinge behandeling vastgelegd.
Tijdens deze behandeling heeft verhuurder een tweetal stukken in het geding gebracht: het rapport van Verstegen Accountants 3 juli 2008 en de daarbij horende ‘bijlage 3 Specificatie Zorgservicekosten’. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. Omschrijving van het geschil
De feiten
2.1. Huurder huurt vanaf 1 mei 1993 een zelfstandige woning aan het [adres] van verhuurder. De woonruimte maakt deel uit van een complex dat bestaat uit 139 aanleun/zorgwoningen.
De huurovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:
‘Artikel 2
De huurder zal de huurprijs, die op het moment van het aangaan van deze overeenkomst fl. 1.285,-- per maand bedraagt, bij vooruitbetaling voldoen op de eerste van iedere maand. De huurprijs is inclusief servicekosten.
(…)
Artikel 3
Door de verhuurder wordt aan de huurder een alarminstallatie ter beschikking gesteld, die in verbinding staat met het verzorgingstehuis.
(…)
Artikel 6
De huurder heeft het recht gebruik te maken van de algemene voorzieningen, waarover het verzorgingstehuis beschikt. Als van dit recht gebruik wordt gemaakt dient men zich te houden aan het reglement van het verzorgingstehuis.’
2.2. Verhuurder heeft huurder, voorzover hier van belang, de navolgende specificatie ‘huur per 1 juli 2005’ en ‘huur per 1 juli 2006’ verstrekt:
2005 2006
Personeelskosten 33,67 34,34
Dienst recreatiewoningen 12,04 12,28.
2.3. Huurder heeft de huurcommissie op de voet van art. 7:260 BW verzocht uitspraak te doen over de betalingsverplichting van huurder met betrekking tot servicekosten over de periode 01-01-2005 tot en met 31-12-2005. Daarnaast heeft huurder ex art. 7:261 lid 3 BW de huurcommissie verzocht om verlaging van het voorschotbedrag servicekosten.
2.4. Bij uitspraak d.d. 22-01-2008 (verzenddatum 29-02-2008) heeft de huurcommissie de betalingsverplichting van huurder over het betreffende tijdvak en het voorschotbedrag servicekosten met ingang van 1 juli 2006 vastgesteld.
Het aan deze uitspraak voorafgaande rapport van voorbereidend onderzoek vermeldt, voorzover hier van belang:
‘De zogenoemde zorgservicekosten vallen in dit kader buiten het begrip servicekosten. Geschillen daarover kunnen in de nieuwe wetgeving uitsluitend aan de rechter worden voorgelegd. (…)
Verhuurder brengt een bedrag van € 20.895,00 voor dienstencentrum en keuken/restaurant. Onder dienstencentrum vallen de volgende activiteiten:
- Recreatieruimte,
- De Erker,
- Activiteiten, weeksluiting en catering,
- Bezorgkosten maaltijden.
Verhuurder heeft vorengenoemde bedrag niet gespecificeerd.
Huurders aandeel bedraagt vooralsnog nihil.’
2.5. Geen van partijen heeft zich naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie tijdig tot de kantonrechter gewend zodat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld.
2.6. Bij brief van 5 augustus 2008 bericht verhuurder onder meer huurder het volgende:
‘Zoals bekend bestaat er verschil van mening tussen onze stichting en een huurder over de splitsing van de servicekosten in zorg- en woonservicekosten. Over de woonservicekosten heeft de Landelijke Huurcommissie een uitspraak gedaan, waarin wij ons kunnen vinden. Dan blijven de zorgservicekosten nog over. In het rapport dat de Landelijke Huurcommissie heeft laten opstellen wordt een aantal diensten opgenoemd welke volgens deze commissie onder de zorgservicekosten gerangschikt dienen te worden. De Landelijke Huurcommissie mag echter geen uitspraak doen over de hoogte van deze kosten en of deze kosten al dan niet terecht in rekening worden gebracht; dit is voorbehouden aan de kantonrechter.
Wij hebben Verstegen Accountants verzocht om de zorgservice te berekenen en uit diens berekeningen bleek dat de door ons aan u doorberekende kosten voor zorgservice nog geen 50% van de werkelijke kosten zijn. (…)
Overleg door onze advocaat met de advocaat van [verzoeker] heeft opgeleverd dat beide partijen gezamenlijk een verzoek zullen doen aan de kantonrechter. De kantonrechter zal verzocht worden om de redelijkheid van de zorgservicekosten vast te stellen en daarnaast te bepalen of de bepalingen in de bestaande huurcontracten voldoende zijn om deze kosten ook te innen.’
2.7. Uit bijlage 3 horende bij het rapport van Verstegen blijkt, voorzover hier van belang, het volgende kostenoverzicht per maand:
2005 2006 2007
Alarmering € 1,27 € 1,32 € 1,38
Receptie € 23,55 € 24,12 € 24,70
(ondersteunende dienstverlening)
Gebruik algemene voorzieningen € 15,95 € 16,34 € 16,59
(afschrijving kosten vloerbedekking, inrichting, stoffering algemene ruimten, recreatieruimten)
Activiteiten € 19,09 € 19,43 € 19,80
(weeksluiting, catering, bingo, thema-avonden etc.)
2.8. Het verzoek:
Verzoekers hebben het geschil waarover een beslissing wordt gevraag als volgt omlijnd:
‘1. Het geschil beperkt zich tot de zorgservicekosten die de verhuurder de huurder in rekening wil brengen.
2. De zorgservicekosten bestaan volgens de verhuurder uit de volgende posten:
alarmering, receptie, gebruik algemene voorzieningen en activiteiten.
3. Ten aanzien van de onder 2 genoemde serviceposten stelt de huurder zich op het standpunt dat deze kosten behoudens de post alarmering niet zijn overeengekomen. De verhuurder beroept zich op het bepaalde in artikel 6 van de huurovereenkomst
4. Verzoekers vragen de kantonrechter uitsluitsel te geven over welke zorgservicekosten zijn overeengekomen en ten aanzien van de boekjaren 2005 en 2006 ook aan te geven welke eventuele kosten hiermee gemoeid zijn. Aan de hand van deze te geven beslissing zullen verzoekers trachten de boekjaren 2007 en 2008 te berekenen aan de hand van de criteria die in de beslissing zullen worden neergelegd.
5. De verhuurder neemt zich voor ten aanzien van het boekjaar 2009 in overleg met de huurderscommissie tot duidelijkheid te komen over het pakket zorgservicekosten en zal zonodig de weg van artikel (7:) 261 lid 2 BW volgen. De kantonrechter hoeft zich in deze procedure hierover niet uit te laten.’
3. De beoordeling van het geschil
3.1 De kantonrechter overweegt ter zake van de in discussie zijnde zorgservicekosten het volgende. Uitgangspunt is dat verhuurder huurder de zogenoemde zorgservicekosten in rekening mag brengen wanneer partijen de op deze kosten betrekking hebbende zorgservice zijn overeengekomen en de kosten een redelijke vergoeding zijn voor de geleverde service.
3.2 Alarmering
Uit art. 3 van de huurovereenkomst blijkt dat verhuurder een alarminstallatie ter beschikking stelt. Ten aanzien van deze zorgservicepost bestaat tussen partijen geen verschil van mening dat deze post is overeengekomen.
De kosten die verhuurder hiervoor in rekening wil brengen bedragen voor 2005: € 1,27 x 12 = € 15,24 en voor 2006 € 1,32 x 12 = € 15,84. Volgens verhuurder moet dit bedrag zijn begrepen in de post personeelskosten als vermeld op de onder 2.2. genoemde specificatie m.b.t. de huur per 1 juli 2005 en 1 juli 2006.
Verhuurder onderbouwt de hoogte van deze kosten aan de hand van het rapport van Verstegen Accountants als volgt.
Het dienstdoende personeel rukt uit en verleent indien noodzakelijk eerste hulp.
Het personeelslid waarschuwt vervolgens familie, huisarts en/of zorgaanbieder.
Gemiddeld doen zich 3 à 4 noodoproepen per week voor en verleent men gedurende 15 tot 20 minuten zorg.
In totaal derhalve 3185 minuten zorg per jaar.
2007 2006 2005
Tarief PV € 43,40 € 41,60 € 39,90
Totale kosten € 2.303,82 € 2.208,27 € 2.118,03
Bewoners 139 139 139
Kosten per maand € 1,38 € 1,32 € 1,27
Deze onderbouwing van de hoogte van de kosten, die door huurder niet is betwist, merkt de kantonrechter als redelijk aan.
3.3 Gebruik algemene voorzieningen
Uit art. 6 van de huurovereenkomst volgt dat huurder het recht heeft gebruik te maken van de algemene voorzieningen, waarover het verzorgingstehuis beschikt en als van dit recht gebruik wordt gemaakt moet huurder zich te houden aan het reglement van het verzorgingstehuis. Redelijke uitleg van deze bepaling, in samenhang met de onder 2.2. genoemde specificatie m.b.t. de huur per 1 juli 2005 en 1 juli 2006 waarin de post dienst- en recreatieruimten als zodanig is genoemd, brengt mee dat deze zorgservicepost als overeengekomen moet worden geacht.
De door huurder aangevoerde omstandigheid dat hij van deze aanwezige voorzieningen geen gebruik heeft gemaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Doorslaggevend is dat verhuurder gedurende de huurovereenkomst gehouden is de betreffende ruimten aan huurder ter beschikking te stellen en die verplichting rechtvaardigt dat verhuurder huurder de hierop betrekking hebbende kosten in rekening mag brengen.
Uit de specificaties huur per 1 juli 2005 en 1 juli 2006 volgt dat verhuurder huurder bij wijze van voorschot ter zake van deze kostenpost € 12,04 respectievelijk € 12,28 per maand in rekening heeft gebracht.
Uit het rapport van Verstegen Accountants blijkt dat de algemene voorzieningen waarvan huurder gebruik kan maken betrekking hebben op de volgende ruimten: restaurant(ruimte), huisarts(ruimte), Agis zorgkantoor, recreatiezaal, internetcafé, wasserij(ruimte) en kapper(ruimte). Verhuurder wil huurder voor deze post voor 2005: € 15,95 x 12 = € 191,40 en voor 2006 € 16,34 x 12 = € 196,08 in rekening brengen. Deze kosten zien op kapitaalslasten en inrichting van recreatiezaal en algemene ruimten, alsmede ‘gratis koffieverstrekking Agis en huisarts: 7 kannen per week’.
Deze onderbouwing van de hoogte van de kosten, die door huurder is niet betwist, merkt de kantonrechter ter zake van de kapitaalslasten en inrichting recreatiezaal en algemene ruimten als redelijk aan.
Het kostenonderdeel ‘gratis koffieverstrekking Agis en huisarts: 7 kannen per week’ ten bedrage van € 0,73 (2005) en € 0,75 (2006) laat de kantonrechter echter buiten beschouwing. Deze zorgservice ligt te ver verwijderd van wat huurder redelijkerwijs onder de noemer van deze kostenpost had hoeven te verwachten. Huurder heeft bovendien onbetwist gesteld dat hij nimmer gebruik heeft gemaakt van deze service zodat deze service niet overeengekomen moet worden geacht. De daarop betrekking hebbende kosten mogen daarom niet aan de huurder worden doorberekend.
De kantonrechter zal de kosten voor de post gebruik algemene voorzieningen vaststellen op
€ 15,22 x 12 = € 182,64 voor 2005 en € 15,59 x 12 = € 187,08 voor 2006.
3.4. Receptie en activiteiten
Ter zake van de zorgserviceposten receptie en activiteiten is de kantonrechter van oordeel dat deze posten niet tussen partijen zijn overeengekomen, zodat verhuurder ten aanzien van deze posten huurder geen kosten in rekening mag brengen.
Vooropgesteld wordt dat uit de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst niet valt af te leiden dat deze zorgserviceposten zijn overeengekomen. Ook de specificaties huur per 1 juli 2005 en 1 juli 2006 vermelden deze posten niet. Verder heeft verhuurder geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit zou moeten blijken dat huurder op de hoogte had moeten zijn van de inhoud van de gestelde overeengekomen zorgservice. Eerst aan de hand van het op 3 juli 2008 opgemaakte rapport van Verstegen Accountants motiveert verhuurder waarop deze service betrekking zou moeten hebben. Daar komt bij dat huurder onbetwist heeft gesteld dat hij nimmer gebruik heeft gemaakt van de door verhuurder gestelde service ter zake van deze posten zodat evenmin sprake kan zijn van een stilzwijgende overeenkomst.
De door verhuurder aangevoerde omstandigheid dat haar huurders niet eerder bezwaar hebben gemaakt tegen het door haar gevoerde beleid kan haar niet baten omdat in de eerste plaats dit beleid tot dusverre voor de huurder weinig inzichtelijk is geweest. Bovendien staat het de huurder ten aanzien van ieder boekjaar vrij de redelijkheid van de door verhuurder in rekening gebrachte servicekosten te laten beoordelen.
Het door verhuurder genoemde eerste bijkomende probleem dat zij geen actuele gegevens voorhanden had betreffende de per individuele post en per woning verschuldigde zorgservicekosten regardeert huurder niet. Het door verhuurder genoemde tweede bijkomende probleem dat verhuurder de woningen aan huurders doorverhuurt voor hetzelfde bedrag waarvoor zij deze van haar verhuurder, Habion, huurt, treft hetzelfde lot. Beide ‘problemen’ komen voor rekening en risico van verhuurder.
3.5. De conclusie van het voorgaande is dat de zorgservicekosten over het jaar 2005 worden vastgesteld op € 15,24 + € 182,64 = € 197,88 en over het jaar 2006 € 15,84 + € 187,08 = € 202,92.
Gelet op de aard van deze procedure acht de kantonrechter het op zijn plaats een kostenveroordeling achterwege te laten.
De beslissing
De kantonrechter:
stelt de betalingsverplichting van de huurder ter zake van de zorgservicekosten over het jaar 2005 vast op € 197,88 en over het jaar 2006 op € 202,92.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Zuidema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 november 2008.