Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 75520 / KG ZA 08-104
Vonnis in kort geding van 10 juli 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DUBBELVESTE B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
procureur mr. V.J. Groot,
tegen
1. zij die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nr. 17 te Dordrecht;
2. zij die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nr. 21 te Dordrecht;
3. zij die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nr. 23 te Dordrecht;
4. zij die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nr. 41 te Dordrecht;
5. zij die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nr. 43 te Dordrecht;
6. zij die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nr. 45 te Dordrecht;
gedaagden,
verschenen: [gedaagde],
procureur mr. J.M.C. Wessels.
Partijen zullen hierna Dubbelveste en de krakers genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding,
- de overgelegde prducties,
- de pleitnota van Dubbelveste
- de pleitnota van de krakers.
1.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 26 juni 2008. Daarbij is aan de zijde van de krakers verschenen [gedaagde], wonende te Dordrecht.
2. De feiten
2.1. Dubbelveste is eigenares van de woningen, staande en gelegen aan de Spuiboulevard nrs. 17, 21, 23, 41, 43 en 45 te Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht. sectie A nummer 4382, appartementindex respectievelijk 21, 19, 18, 31, 30 en 29 (hierna: de woningen). De woningen zijn gelegen op de tweede en derde verdieping van een complex bestaande uit bedrijfsruimte en woningen. Op de begane grond, entresol en eerste verdieping bevinden zich kantoor- en winkelruimten. Deze ruimten zijn eigendom van Spuihave B.V. (verder: Spuihave), een zustervennootschap van Dubbelveste.
2.2. Door onder meer (de rechtsvoorgangster van) Spuihave en de gemeente Dordrecht is een plan ontwikkeld ter vernieuwing van het gebied waartoe het complex behoort. De sloop- en bouwvergunningen voor de renovatie zijn onherroepelijk verleend aan A.B. van Pelt Projektontwikkeling B.V. (verder: Van Pelt Projectontwikkeling), een zustervennoot-schap van Dubbelveste.
2.3. In verband met de renovatie heeft Dubbelveste de gebruiks- dan wel huurovereenkomsten oor de Spuiboulevard nrs 21, 23 en 41 opgezegd tegen 30 december 2007, de huurovereenkomsten voor de nrs. 17, 43 en 45 waren reeds eerder beëindigd.
2.4. In april 2008 heeft Van Pelt Projektontwikkeling besloten de renovatie zonder samenwerking met de gemeente te zullen gaan uitvoeren en, in afwachting van het definitieve renovatieplan, de exploitatie van het complex waartoe de woningen behoren, weer ter hand te nemen. Daarop heeft Dubbelveste haar beheerder opdracht gegeven om de woningen in het complex weer te huur aan te bieden.
2.5. Op 15 en 23 mei 2008 heeft Dubbelveste telefonische meldingen gekregen dat de woningen zijn gekraakt.
2.6. De raadsman van Dubbelveste heeft getracht de namen en woonplaatsen van de krakers te achterhalen middels betekening van brieven en raadpleging van het bevolkingsregister.
2.7. De opstalverzekeraar van Dubbelveste heeft bericht dat het gehele complex is uitgesloten van dekking voor vandalisme en (poging tot) diefstal en brandschade welke het gevolg is van of verband houdt met het kraken.
3. Het geschil
De vordering
3.1. Dubbelveste vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut en op alle dagen en uren:
- de krakers te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis, de woningen aan de Spuiboulevard 17, 21, 23, 41, 43 en 45 te Dordrecht te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van het hunne en de hunnen en de woningen leeg en schoon ter beschikking van Dubbelveste te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor elke dag dat zij hiermee in gebreke blijven, zulks met machtiging van Dubbelveste om, indien de krakers na verloop van één week na de betekening van het vonnis met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- te bepalen dat de veroordeling tot ontruiming tot een jaar na de dag dat dit vonnis is uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de woningen bevindt;
- de krakers te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. Dubbelveste legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
- Nu het leeg houden van de woningen gelet op de ontwikkelingen rondom de renovatieplannen niet langer noodzakelijk was, wilde Dubbelveste de woningen, op het moment dat deze werden gekraakt, weer te huur aanbieden om de exploitatie van het complex weer rendabel te maken. De exploitatie van de woningen wordt uitsluitend belemmerd door de onrechtmatige ingebruikname ervan door de krakers. Dubbelveste derft hierdoor huurinkomsten. Zij heeft daarom spoedeisend belang bij de vordering.
- De verloedering van de woningen en het complex dient te worden tegengegaan. De aanwezigheid van de krakers schrikt mogelijke huurders af.
- De krakers veroorzaken ernstige overlast voor de huurders in het complex. Dubbelveste als verhuurder dient ongestoord huurgenot aan haar huurders te bieden.
- Als gevolg van het kraken is het gehele complex uitgesloten van dekking voor (poging tot) diefstal, vandalisme en brandschade welke het gevolg is van of verband houdt met het kraken.
Het verweer
3.3. De krakers hebben verweer gevoerd en tot afwijzing van het gevorderde geconcludeerd.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Spoedeisend belang: ontvankelijkheid
4.1. Dubbelveste heeft voldoende gesteld dat zij vanwege eigen gebruik, verloedering, de belangen van haar huurders en de uitsluiting van verzekeringsdekking spoedeisend belang heeft bij de beoordeling van haar vordering tot ontruiming. Zij is dus ontvankelijk in haar vorderingen.
Woningkraak
4.2. Vast staat dat de krakers de woningen zonder toestemming van Dubbelveste en zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Dat is onrechtmatig. In beginsel zou dat tot ontruiming moeten leiden. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is echter vereist dat, gelet op de belangen van partijen, thans voldoende spoedeisend belang bestaat bij de gevorderde voorziening.
Eigen gebruik
4.3. Ter zitting is gebleken dat (de uitvoering van) het renovatieplan thans niet zeker is. Op deze grond kan thans dan ook, zoals de krakers aanvoeren, geen ontruiming worden toegewezen. Dubbelveste heeft de renovatie als zodanig ook niet aan haar vordering ten grondslag gelegd. Zij stelt juist dat zij de woningen weer te huur wil aanbieden. Zij legt daartoe een lijst met, naar zij stelt, 91 woningzoekenden over.
4.4. De krakers voeren aan dat blijkens een overzicht van Dubbelveste (productie 2 van Dubbelveste) een tiental niet-gekraakte woningen in het complex (de woningen op nummers 3, 5, 7, 9, 11, 15, 25, 47, 61 en 75) leeg staan. Daarvoor kan Dubbelveste kennelijk geen huurders vinden, zodat van spoedeisend belang geen sprake is, aldus de krakers.
4.5. Dubbelveste betwist het door de krakers gevoerde verweer niet.
4.6. Nu vast staat dat, ondanks het aantal woningzoekenden dat Dubbelveste stelt, nog een ruim aantal andere woningen in het complex leeg staat, levert de door Dubbelveste gewenste exploitatie middels verhuur thans onvoldoende belang bij ontruiming op.
4.7. Daarbij wordt nog het volgende overwogen. Dubbelveste stelt dat de krakers hun medewerking aan bezichtiging door mogelijke huurders weigeren. De krakers voeren echter aan dat de post waarin de bezichtigingen worden aangekondigd hen niet bereikt, omdat zij geen sleutel van de brievenbussen hebben, terwijl bij Dubbelveste een e-mailadres van de krakers bekend is. Dubbelveste betwist dit niet. Deze omstandigheid brengt dus niet mee, zoals Dubbelveste betoogt, dat de leegstand (mede) aan de krakers is toe te rekenen. De stelling van Dubbelveste dat de aanwezigheid van de krakers een afschrikwekkende werking heeft op mogelijke huurders wordt, gelet op hetgeen hierna omtrent overlast en verloedering wordt overwogen, eveneens gepasseerd.
Verloedering en overlast
4.8. Dubbelveste stelt dat de woningen door de krakers worden uitgewoond en door de destructieve wijze van kraken in een deplorabele staat verkeren. Voorts stelt Dubbelveste dat uit een overzicht van meldingen blijkt dat sprake is van ernstige geluidsoverlast, ernstig brandgevaar, asociaal gedrag en overlast als gevolg van de vernielingen. Dubbelveste wijst op een ernstig incident met een huurster. Ter zitting is namens Dubbelveste gesteld dat de huurders de krakers op het dak zien lopen en een biertje zien drinken op de galerij en dat de huurders veelal oudere mensen zijn die niet weten wat hen overkomt.
4.9. Dubbelveste legt de volgende producties betreffende overlast over:
- een e-mail van woensdag 28 mei 2008 van de heer Revenich, waarin wordt gemeld dat de krakers met de huurders hebben afgesproken dat zij geen gebruik maken van het trappenhuis, maar dat de krakers dit toch doen;
- een brief van 14 juni 2008, eveneens van Revenich, namens de voorzitter en penningmeester van BHVS (bewonersvereniging) betreffende (geluids)overlast;
- een overzicht van meldingen in het klachtsysteem van Dubbelveste.
4.10. De krakers betwisten de stellingen van Dubbelveste als volgt. Voor het incident geldt dat de huurster vanwege geluidsoverlast een van de krakers te lijf is gegaan en de voordeur van de door hem gebruikte woning heeft beschadigd. Deze overlast werd veroorzaakt doordat de kraker gebruik maakte van de brandtrap, omdat de huurders niet willen dat de krakers gebruik maken van het trappenhuis. Het zijn de krakers geweest die bij dit incident de politie hebben gewaarschuwd. De betreffende woning is nog wel gekraakt, maar wordt, om tegemoet te komen aan de huurster, thans niet meer door de krakers gebruikt. Er is voor het overige geen geluids- of andere overlast. Noch uit de meldingen, noch uit de overgelegde foto’s blijkt dit. De krakers hebben een contract met Eneco en koken op elektra of gas zodat er geen sprake is van brandgevaar groter dan bij reguliere verhuur.
4.11. Het spreekt voer zich dat elke gebruiker van het complex rekening dient te houden met andere bewoners. Dit geldt ook voor de krakers. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming op grond van overlast in kort geding – waarin geen uitvoerig feitenonderzoek mogelijk is – is echter slechts plaats indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter eveneens de vordering tot ontruiming zal toewijzen, waarbij sprake moet zijn van een zodanige situatie dat de beslissing in een bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.12. Vast staat dat er één incident heeft plaatsgehad. De door Dubbelveste overgelegde foto’s tonen de schade als gevolg van het incident en voorts een aantal mensen dat gebruik maakt van de brandtrap en een blikje dat op een dak ligt. Uit deze foto’s blijkt geen overlast, asociaal gedrag of vernielingen. Dit geldt eveneens voor de andere foto’s, waarvan overigens niet duidelijk is waarop deze betrekking hebben.
4.13. Uit de stellingen van Dubbelveste en de door haar overgelegde producties blijkt dat, behoudens één incident, het gaat om meldingen dát er gekraakt is en van afwijkend gedrag dat door de veelal oudere huurders als overlast is ervaren. Het gaat om twee algemene meldingen. Voorts is niet gesteld of gebleken dat Dubbelveste maatregelen heeft getroffen tegen, of de krakers heeft gewaarschuwd voor, de gevolgen van het veroorzaken van overlast.
4.14. Dat de krakers overlast en/of verloedering veroorzaken op grond waarvan de ontruiming is aangewezen, is voorshands niet aannemelijk geworden. Dat de bodemrechter op deze gronden ontruiming zal gelasten, is niet in de vereiste hoge mate van waarschijnlijkheid aannemelijk. Dubbelveste heeft op deze grond onvoldoende belang bij ontruiming.
Uitsluiting van verzekeringsdekking
4.15. Dubbelveste stelt dat als gevolg van het kraken het gehele complex is uitgesloten van dekking voor (poging tot) diefstal, vandalisme en brandschade welke het gevolg is van of verband houdt met het kraken.
4.16. Onweersproken is het verweer van de krakers dat zij contact met Dubbelveste hebben gezocht om een tijdelijke huur- of gebruiksovereenkomst te sluiten, waarmee het probleem van niet-dekking zou zijn opgelost. Dat de krakers op deze wijze onaanvaardbare voorrang nemen op de woningmarkt, zoals Dubbelveste stelt, is gelet op de hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de mogelijke verhuur door Dubbelveste, niet aan de orde. Het verzekeringsaspect levert daarom onvoldoende belang bij ontruiming op.
Belang van de krakers
4.17. De krakers voeren aan dat zij de woningen in gebruik hebben genomen vanwege woningnood, in die zin dat thans in Dordrecht onvoldoende goede en vooral betaalbare woonruimte beschikbaar is.
4.18. Dubbelveste stelt hiertegenover dat het belang van de krakers is gelegen in de door hen onder de woningen in een eveneens gekraakte ruimte gevestigde weggeefwinkel. Dubbelveste stelt dat dit belang niet opweegt tegen haar belangen en het onttrekken van woningen aan de sociale sector.
4.19. Het belang van de krakers is voldoende aannemelijk geworden. Dubbelveste heeft immers niet betwist dat onvoldoende goede en vooral betaalbare woonruimte beschikbaar is. De weggeefwinkel zal hier buiten beschouwing worden gelaten, nu de kraak van deze ruimte geen onderdeel uitmaakt van het geschil in deze procedure. Het onttrekken van woningen aan de sociale sector is niet een belang van Dubbelveste, maar een algemeen belang. Dit speelt in de belangenafweging tussen partijen daarom evenmin een rol. Het belang van Dubbelveste – voor zover dat moet worden geacht te liggen in het verlengde van dit algemeen belang – is reeds gewogen in overweging 4.6.
Vordering tot ontruiming
4.20. Nu Dubbelveste thans, tegenover het belang van de krakers, onvoldoende belang heeft bij de gevraagde voorziening, zal de vordering van Dubbelveste worden afgewezen.
Proceskosten
4.21. Dubbelveste zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de krakers en Broeders worden begroot op:
- vast recht € 254,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
totaal € 1.070,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Dubbelveste in de proceskosten, aan de zijde van de krakers en Broeders tot op heden begroot op € 1.070,00, in het geval de aangevraagde toevoeging wordt verleend te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.817 ten name van Rechtbank Dordrecht onder vermelding van “proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2008.?