Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/1363
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 26 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[XXX] BV, gevestigd te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: drs. [naam], directeur en enig aandeelhouder van eiseres,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Nederlek, verweerder.
gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, [adres] te [woonplaats] (hierna: het perceel), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 481.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting eigenaren voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft bij brief van 11 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij besluit van 17 oktober 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 7 november 2006, ingekomen op 9 november 2006, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 26 februari 2008 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [naam].
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het perceel met € 481.000,- correct en niet te hoog is vastgesteld. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 8 december 2006 door ir. M. van Eekelen voornoemd opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt voorts dat in de toegekende huurwaarde van € 80,- per m² is verdisconteerd dat het terrein nog verder moet worden ontwikkeld. Verweerder merkt hierbij op dat de waarde per m² industriegrond in de gemeente Nederlek circa € 180,- per m² bedraagt. Bij bebouwing met woningen zou de waarde circa € 400,- m² bedragen. Ook gezien de referentieobjecten is een prijs van € 180,- per m² niet te hoog.
2.3. Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiseres meent dat de waarde van het perceel niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 250.000,-. Daartoe wijst eiseres op de verkoop van het perceel aan de [adres II] te [woonplaats]. Dit perceel is op 2 november 2006 verkocht voor € 548.340,-, hetgeen neerkomt op € 130,- per m². Het betreft een stuk grond ter grootte van 4.218 m² met de bestemming bedrijventerrein, dat voor 80% mag worden bebouwd en gunstig is gelegen, aan de openbare weg en nabij het centrum van [woonplaats]. Gelet hierop is naar de mening van eiseres een vierkante meter prijs van € 180,- voor het perceel [adres] niet reëel. Dit perceel mag volgens het vigerende bestemmingsplan slechts voor 42% worden bebouwd. Omdat het buitendijks is gelegen is ophoging noodzakelijk ter voorkoming van overstromingen. Verder ontbreken nutsvoorzieningen en een deugdelijke oevervoorziening, is de ontsluiting van het perceel voor lange vrachtauto's slecht en is er sprake van bodemverontreiniging, zodat sanering noodzakelijk is. De totale kosten voor de zandophoging, de oevervoorziening, het aanpassen van de ontsluitingsweg, de aanleg van riolering, bodemsanering en het opschonen van het terrein, inclusief een aftrekpost voor het ontbreken van (nuts)voorzieningen, worden door eiseres geraamd op € 411.000,-. Uitgaande van een voorgestelde prijs van € 110,- per m² komt de totale waarde van de grond na aftrek van de kosten neer op het volgende bedrag: 6.016 m² x € 110,-/m² = € 661.000,- minus € 411.000,- = € 250.000,-.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseres had op 1 januari 2005 in eigendom het perceel gelegen aan [adres] te [woonplaats]. Het betreft een bouwkavel, kadastraal bekend als [nummer], sectie A, perceelnummer [nummer], met een totale oppervlakte van 6016 m².
Tussen partijen is niet in geschil dat geen waarde hoeft te worden toegekend aan het perceel voor zover dit uit water bestaat (660 m²), alsmede aan de in- en uitrit (160 m²). Ter zitting heeft eiseres aangegeven weliswaar aan te kunnen tonen dat de uitrit een oppervlakte heeft van 190 m², maar dat zij zich, gelet op het geringe verschil van 30 m², niet verzet tegen het hanteren van een oppervlakte van 160 m².
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting, de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. In het taxatierapport is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende referentieobjecten:
1. [adres III] te [woonplaats]. Dit perceel is op 1 mei 2001 verkocht voor € 952.943,- en heeft een totale oppervlakte van 10.558 m². Van dit perceel mag circa 8200 m² voor 80% (circa 6400 m²) worden bebouwd. Het te bebouwen oppervlak wordt gewaardeerd op € 148,- per m² (prijspeil 2001).
2. Perceel grond aan de Randweg in de gemeente Lekkerkerk, kadastraal bekend als [nummer], met een oppervlakte van 2251 m². Dit perceel is op 2 december 2002 verkocht voor € 443.870,-. De gemiddelde waarde per m² bedraagt € 197,- (prijspeil 2003).
Vast staat dat de referentiepercelen voor 80% mogen worden bebouwd. Voor het perceel van eiseres geldt evenwel een lager bebouwingspercentage van 42%. Tussen partijen is niet in geschil dat de netto te bebouwen oppervlakte van het perceel 2526 m² (42% van 6016 m²) bedraagt.
Verweerder heeft, teneinde een juiste vergelijking te kunnen maken tussen de vergelijkingsobjecten en het perceel van eiseres, de oppervlakte van het te bebouwen gedeelte van het perceel herleid van een percentage van 42 naar een percentage van 80. Aldus berekend bedraagt de totale te bebouwen oppervlakte 3157 m². Eiseres heeft dit niet betwist. De rechtbank ziet ook anderszins geen grond om deze berekening voor onjuist te houden.
Verweerder heeft op basis van de referentiegegevens de grondwaarde voor het te bebouwen gedeelte vastgesteld op € 180,- per m². De waarde van de overige grond, in totaal 2021 m², is door verweerder vastgesteld op € 108,- (60% van € 180,-). De totale waarde voor het object komt volgens de berekening van verweerder neer op een bedrag van € 789.268,-. Verweerder heeft de waarde vervolgens verminderd met de kosten voor het bouwrijp maken van de grond en daarvoor de berekening van eiseres overgenomen, zoals neergelegd in het beroepschrift. De onder 'g' genoemde aftrekpost ten bedrage van € 85.000,- dient volgens verweerder buiten beschouwing te worden gelaten, omdat daarmee sprake is van een dubbele aftrek van kosten. De totale kosten worden door verweerder geschat op € 326.000,-.
Op grond van het voorgaande komt verweerder uit op een waarde in het economische verkeer voor het object van € 463.000,- (afgerond), hetgeen neerkomt op een gemiddelde waarde van € 77,- per m².
De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat verweerder niet in deze berekening kan worden gevolgd. De referentieobjecten komen in zodanige mate overeen met het object van eiseres dat deze als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij de bepaling van de waarde van het object van eiseres. Ten aanzien van het object [adres III] te [woonplaats] is eveneens sprake van ernstige bodemverontreiniging. Verder bestaat ook dit perceel deels uit water. Met het verschil in kaveloppervlakte en het verschil in bebouwingspercentage heeft verweerder in zijn berekeningen, zoals hiervoor uiteengezet, in voldoende mate rekening gehouden. Door eiseres is niet weersproken dat industriegrond in de regio voor wat betreft het te bebouwen gedeelte ervan gemiddeld € 180,- per m² opbrengt. Hiervan uitgaande acht de rechtbank een gemiddelde waarde van € 77,- per m² voor het object van eiseres niet te hoog vastgesteld.
Nu deze waarde blijkens het taxatierapport en de daarop door verweerder gegeven toelichting tot stand is gekomen na aftrek van de kosten voor het bouwrijp maken van de grond, is de rechtbank voldoende gebleken dat rekening is gehouden met de bodemverontreiniging, de saneringskosten en de kosten voor ophoging van het terrein. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat verweerder de in het beroepschrift onder 'g' genoemde aftrekpost terecht buiten beschouwing heeft gelaten. De daargenoemde aftrek voor water, het ontbreken van een oevervoorziening en de overrit (uitrit) kunnen als inbegrepen worden beschouwd bij de onder a tot en met f genoemde aftrekposten.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde ten bedrage van € 481.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het feit dat in het taxatierapport op een lagere waarde (€ 463.000,-) wordt uitgekomen dan de vastgestelde waarde leidt niet tot het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, nu met die lagere waarde de in artikel 26a van de Wet WOZ genoemde marges niet worden overschreden.
Hetgeen eiseres voorts heeft aangevoerd heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde kunnen overtuigen.
De door eiseres aangevoerde verkoop van het object [adres II] te [woonplaats] kan er naar het oordeel van de rechtbank niet van overtuigen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Dit object is te ver van de peildatum, in november 2006, verkocht voor € 130,- per m². Daarnaast is deze waarde, ook herleid naar de peildatum van 1 januari 2003, nog altijd hoger dan de gemiddelde waarde per vierkante meter (€ 77,-) van het onderhavige object [adres] te [woonplaats].
Voor zover eiseres met de stelling, dat de taxateur van verweerder niet in de directe omgeving woont en daarom minder goed op de hoogte is van de situatie ter plaatse, heeft bedoeld dat aan diens deskundigheid moet worden getwijfeld, geldt dat eiseres deze stelling geenszins heeft gespecificeerd of nader onderbouwd, zodat naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding bestaat het beroep op dit punt gegrond te achten. Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank ook anderszins niet gebleken van feiten of omstandigheden die aanleiding geven voor het oordeel dat verweerder niet van de taxatie mocht uitgaan.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.P. Kruimel, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.