Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 199445 CV EXPL 07-3830
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 17 april 2008
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Spuihave B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
gemachtigde mr. P.G. Gilhuis,
tegen:
[naam], h.o.d.n. Grieks Restaurant De Grote Griek,
wonende en gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
gemachtigde mr. F.G.F.M. Tripels.
Partijen worden hierna aangeduid als Spuihave en De Grote Griek.
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 2 juli 2007;
2. de conclusie van antwoord;
3. de conclusie van repliek;
4. de conclusie van dupliek;
5. de aantekeningen van de griffier van het op 28 februari 2008 gehouden pleidooi;
6. pleitnotities van de zijde van Spuihave;
7. pleitnotities van de zijde van De Grote Griek;
8. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
De feiten
1.1. Als gesteld door de ene partij en niet of onvoldoende weersproken door de andere partij wordt uitgegaan van het volgende.
1.2. De Grote Griek huurt sinds 1 mei 1998 de winkelruimte op de begane grond en entresol aan de Spuiboulevard 95 te Dordrecht (hierna: het gehuurde) voor de exploitatie van een restaurantbedrijf in Griekse maaltijden. De huurovereenkomst is aanvankelijk gesloten met de Stichting Philips Pensioenfonds en is na afloop van de eerste huurtermijn van vijf jaar voortgezet voor een aansluitende periode van eveneens vijf jaar. Op 19 december 2003 is de eigendom van het complex, waartoe het gehuurde behoort, in eigendom overgedragen aan Spuihave.
1.3. Door onder meer (de rechtsvoorgangster van) Spuihave en de gemeente Dordrecht is een plan ontwikkeld ten behoeve van de totale vernieuwing van het winkelgebied tussen het Bagijnhof en de Spuiboulevard waarin het complex, waartoe het gehuurde behoort, is gelegen (hierna: renovatieplan). De bouwvergunning eerste fase en de sloopvergunning zijn onherroepelijk aan een zustervennootschap van Spuihave, A.B. van Pelt Projectontwikkeling B.V., verleend.
1.4. Bij aangetekende brief van 26 maart 2007 heeft Spuihave de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2008 op grond van dringend eigen gebruik.
De Grote Griek heeft niet binnen de termijn van zes weken na opzegging te kennen gegeven met de beëindiging van de huur in te stemmen.
De vordering
2.1. Spuihave vordert dat de rechtbank, sector kanton, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – kort gezegd – bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 mei 2008, althans met ingang van een nader door de kantonrechter te bepalen datum, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming en met veroordeling van De Grote Griek tot ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen, een en ander met veroordeling van De Grote Griek in de kosten van de procedure.
2.2. Spuihave stelt primair dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk gebruik, te weten noodzakelijke renovatie van het complex, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wegens veroudering en het bedrijfseconomisch niet voldoende renderen, welke renovatie zonder de beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
Voor zover wordt geoordeeld dat niet aan de voorwaarden van artikel 7:296 onder b BW is voldaan, stelt Spuihave dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst groter is dan het belang van De Grote Griek bij voortzetting daarvan, zodat, gelet op de belangen-afweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, de huurovereenkomst beëindigd dient te worden.
Het verweer
3.1. De conclusie van De Grote Griek strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van Spuihave in haar vorderingen, althans haar deze te ontzeggen, met veroordeling van Spuihave in de kosten van de procedure. De inhoud van haar verweer zal hierna voor zover nodig nader worden omschreven.
Beoordeling van het geschil
4.1. De Grote Griek heeft aangevoerd dat de opzegging is gedaan binnen de in artikel 7:296 lid 2 BW bepaalde termijn van drie jaar, nadat de rechtsopvolging door Spuihave schriftelijk aan De Grote Griek ter kennis is gebracht en dat de vordering dus niet toegewezen kan worden. Dit verweer faalt. De eis van een schriftelijke kennisgeving heeft tot doel om de huurder te beschermen tegen onaangename verrassingen die veroorzaakt worden doordat een verhuurder de rechtsopvolging laat of zelfs helemaal niet aan de huurder doorgeeft.
Overwogen wordt dat De Grote Griek in ieder geval sinds januari 2004 van de rechtsover-
gang op de hoogte is, nu uit de overgelegde en niet weersproken facturen en bankafschriften van Spuihave blijkt dat sinds januari 2004 de facturen op naam stonden van (en De Grote Griek de huur overmaakte op een bankrekening van) 'Spuihave B.V. Winkels'.
Het beroep van De Grote Griek op het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving – wat daarvan ook zij – is dan ook strijdig met de redelijkheid en billijkheid.
Nu vaststaat dat Spuihave de huurovereenkomst op 26 maart 2007 heeft opgezegd, is van een opzegging in strijd met het in artikel 7:296 lid 2 BW bepaalde, dan ook geen sprake.
4.2. In het onderhavige geval is er sprake van opzegging door Spuihave tegen het einde van de tweede huurtermijn van vijf jaren. Primair staat, ingevolge artikel 7:296 lid 4 jo lid 1 sub b BW, de vraag ter beoordeling of Spuihave voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Bij de beoordeling van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang en is, anders dan De Grote Griek heeft aangevoerd, voldoende dat Spuihave haar stellingen aannemelijk maakt zodat niet noodzakelijk is dat zij haar stellingen met objectieve gegevens aantoont.
4.3. Nu renovatie, gelet op de tekst van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, onder eigen gebruik valt, wordt geoordeeld dat Spuihave voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het voor-nemen heeft om het gehuurde dienaangaande persoonlijk in gebruik te nemen. Dat de vergunningen op naam van een zustervennootschap zijn verleend, doet daaraan niet af, nu Spuihave onweersproken heeft aangevoerd dat op eerste verzoek de verleende vergunningen op haar naam kunnen worden gezet.
4.4. De Grote Griek heeft aangevoerd dat de aan de opzegging ten grondslag gelegde renovatie ook zonder beëindiging van de huurovereenkomst te realiseren is, omdat plaats en functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijven. Dit verweer wordt verworpen, gelet op het navolgende.
Onweersproken staat vast dat de voorgenomen renovatie van Spuihave betrekking heeft op het mede door de gemeente Dordrecht opgestelde renovatieplan van het gehele winkelgebied tussen de Bagijnhof en de Spuiboulevard, waarin het complex, waartoe het gehuurde behoort, gelegen is. Onder verwijzing naar de bouwtekening heeft Spuihave aangevoerd dat het complex na renovatie zal bestaan uit 5.500 m2 winkelruimte verdeeld over twee bouwlagen, waarbij de begane grond - in tegenstelling tot de huidige situatie - zal zijn ingericht als één unit, bestemd voor grote metrages detailhandel. Spuihave heeft bovendien aangevoerd dat het deel waar De Grote Griek thans is gevestigd, na de renovatie bestemd zal zijn voor de bevoorrading van de winkelruimten en dat het daaraan grenzende erf gebruikt zal worden voor het aanrijden en manoeuvreren van de trucks met bevoorrading voor andere omliggende winkelpanden.
Nu vast staat dat de huidige bedrijfsunit van De Grote Griek slechts een oppervlakte van 160 m2 op de begane grond en 80m2 entresol beslaat, betreft de renovatie dan ook een substantiële vergroting van het gehuurde waarin de relatief kleine horecagelegenheid die De Grote Griek exploiteert, gelet op de beoogde bestemming, niet meer passend is.
Het verweer van De Grote Griek dat de begane grond niet geheel wordt gesloopt, maakt het vorenstaande niet anders. Voorts spelen de toekomstwensen van Spuihave wel degelijk een rol bij de onderhavige beoordeling, mits deze wensen reëel en voldoende aannemelijk zijn. Niet is gebleken dat dit niet het geval is.
Voorts is de kantonrechter van oordeel dat Spuihave voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het in stand houden van het huidige complex bedrijfseconomisch niet langer verantwoord is. Ofschoon Spuihave ter onderbouwing van haar stellingen verwijst naar een interne memo en naar een schrijven van een niet onafhankelijke makelaar blijkt een en ander eveneens in voldoende mate uit de door Spuihave overgelegde informatiekrant van de gemeente Dordrecht en uit het renovatieplan dat betrekking heeft op een veel groter gebied dan slechts het complex waartoe het gehuurde behoort. Nog daargelaten dat de kantonrechter het aannemelijk acht dat als Spuihave niet aan het renovatieplan deelneemt dit (verdere) nadelige gevolgen kan hebben voor de mogelijkheid tot exploitatie van het complex. Een en ander ook nog daargelaten dat De Grote Griek de stellingen van Spuihave dat het complex technisch en naar de huidige maatstaven, gelet op de versnipperde indeling, verouderd is en bedrijfseconomisch niet rendabel is, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
4.4. Op grond van vorenstaande wordt geoordeeld dat Spuihave het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk gebruik en dat op die grond de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
De omstandigheid dat de bouwvergunning tweede fase nog niet onherroepelijk is verleend, maakt het vorenstaande niet anders. Immers, gesteld noch gebleken is dat bij voorbaat vaststaat dat het ontwikkelde plan onuitvoerbaar is, hetgeen ook niet aannemelijk wordt geacht, nu vast staat dat de bouwvergunning eerste fase en sloopvergunning inmiddels onherroepelijk zijn.
Op grond van het vorenstaande is er dan ook geen plaats voor een afweging van de belangen van Spuihave tegen die van De Grote Griek. De daarop betrekking hebbende stellingen en verweren van partijen zullen dan ook onbesproken blijven.
4.5. De kantonrechter zal in redelijkheid de datum van het einde van de huurovereenkomst alsmede de datum van de ontruiming van het gehuurde bepalen op 15 augustus 2008.
4.6. Ingevolge artikel 233 lid 1 Rv kan een vonnis desgevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit. De Grote Griek heeft er op aangedrongen om dat in het onderhavige geval niet te doen. In huurzaken als de onderhavige zaak geldt artikel 7:295 lid 1 BW op grond waarvan een beëindigingvordering als de onderhavige slechts uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, indien het daar tegen gevoerde verweer kennelijk ongegrond voorkomt. Zoals hiervoor ook al is overwogen ter zake van het dringend persoonlijk gebruik van Spuihave, betreft het hier een grootschalig renovatieplan, dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid doorgang zal vinden en waarin een bedrijf als De Grote Griek niet langer past. Aldus kan worden aangenomen dat het verweer van De Grote Griek kennelijk ongegrond is. Het is daarenboven volstrekt onverantwoord om een reële grootschalige renovatie met zo vele belanghebbenden en betrokkenen als de onderhavige gedurende een periode van wellicht jaren te blokkeren door de door Spuihave gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad in dezen niet uit te spreken.
4.7. De overige stellingen en verweren behoeven in het licht van het vorenstaande geen nadere bespreking meer.
4.8. De Grote Griek zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 15 augustus 2008;
veroordeelt De Grote Griek om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan op 15 augustus 2008, te ontruimen met al de zijnen en het zijne en de sleutels ter beschikking van Spuihave te stellen, een en ander met inachtneming van hetgeen omtrent de oplevering in de huurovereenkomst is bepaald;
machtigt Spuihave om, zo De Grote Griek daarmede in gebreke blijft, de ontruiming te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
veroordeelt De Grote Griek in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Spuihave bepaald op:
aan explootkosten € 84,31
aan griffierecht € 285,00
aan salaris gemachtigde € 900,00
totale kosten € 1.269,31;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 april 2008, in aanwezigheid van de griffier.