Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/1197
[XXX],
wonende te [woonplaats], eiseres,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigden: R. Maat en W.J. Foeken, werkzaam bij de gemeente Dordrecht.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 31 oktober 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 72.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft bij brief van 9 november 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij besluit van 8 september 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 24 september 2006, ingekomen op 26 september 2006, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 15 november 2007 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld, waarbij eiseres niet is verschenen en verweerder is verschenen bij gemachtigden.
De rechtbank heeft op grond van artikel 8:64, eerste lid, van de Awb het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat.
Na afloop van het hervatte vooronderzoek heeft de rechtbank - mede gelet op de daarvoor door partijen gegeven toestemming - aanleiding gezien om op grond van artikel 8:64, vijfde lid van de Awb te bepalen dat de nadere zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object [adres] correct is vastgesteld op € 72.000,-. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 22 mei 2007 door W.J. Foeken (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport, waarin de waarde van het onderhavige object is bepaald met toepassing van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Verweerder stelt voorts dat bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van een gerealiseerde huurprijs op de waardepeildatum van 1 januari 2003 van € 8.984,-. De bij de gebruiker opgevraagde huurgegevens van het object bevestigen deze jaarhuur. Met de casco staat van het object, de ligging en het leegstandsrisico is dan ook voldoende rekening gehouden. De gehanteerde kapitalisatiefactor (8) is marktconform vastgesteld. Het verschil met het vergelijkingspand, [A] te [woonplaats], is in de kapitalisatiefactor voldoende tot uitdrukking gebracht. De omstandigheid dat de door eiseres ten behoeve van de verhuur van het object gemaakte kosten (advocaat, deurwaarder, slotenmaker, ontruiming, etc.) de huuropbrengst niet hebben gedekt, doet hier niet aan af, aldus verweerder. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de funderingsproblematiek (paalrot).
2.3. Eiseres kan zich met het bestreden besluit niet verenigen. Eiseres meent dat de waarde van het object niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 45.000,- en heeft daartoe - kort weergegeven - het volgende aangevoerd. Eiseres heeft geen toestemming verleend voor het opvragen van informatie bij derden, zodat deze informatie onrechtmatig is verkregen. Voorts is eiseres van mening dat voor de waardebepaling niet de huuropbrengst op het peilmoment relevant is. Een pand kan voor of na de taxatiedatum (jaren) leeg staan of komen te staan. Leegstand, ontruiming, etc. brengen kosten met zich mee die de baten kunnen overtreffen. Verder is eiseres niet gebleken dat bij de waardevaststelling rekening is gehouden met de funderingsproblematiek. Ook is geen rekening gehouden met het feit dat bij een nieuwe verhuur bepaalde zaken opnieuw moeten worden aangebracht. Te denken valt hierbij aan de vloer, het plafond, de keuken, het toilet, gas, water en elektra, een verwarmingsinstallatie, alsmede een nieuwe scheidingsmuur tussen het object [adres] en het object [A]. In verband hiermee acht eiseres voorts het verschil tussen de kapitalisatiefactoren van beide objecten te gering.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar van het object, gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft een winkel/verkoopruimte (voormalig tussenpand), bouwjaar 1930, met een oppervlakte van 60 m². Het object vormt thans één geheel met het naastgelegen pand [A] en doet dienst als casino/gokhal.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport in het geding gebracht, waarbij is uitgegaan van de voor het object zelf gerealiseerde jaarhuurprijs, herleid naar de waardepeildatum van 1 januari 2003. De waarde is als volgt bepaald:
- Winkel/verkoopruimte opp. 60,- m² * € 150,- = (huurwaarde) € 9.000,-;
huurwaarde * (kapitalisatiefactor) 8 = € 72.000,-.
Verweerder is voorts uitgegaan van de gerealiseerde jaarhuurprijs (€ 35.337,-) van het naastgelegen pand [A], waarmee het object één geheel vormt. De huurprijs van [A] is als volgt opgebouwd:
- winkel/verkoopruimte opp. 90 m² * € 150,- = jaarhuur: € 13.500,-;
- kantoor opp. 90 m² * € 125,- = jaarhuur: € 11.250,-;
- kelder opp. 90 m² * € 50,- = jaarhuur: € 4.500,-.
De rechtbank heeft in de hierop door verweerder ter zitting gegeven toelichting aanleiding gezien het onderzoek te schorsen, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen nadere informatie te verstrekken over de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van het object [adres] te [woonplaats], een en ander aan de hand van transactiegegevens in de buurt. Verweerder is tevens verzocht nadere informatie te verschaffen over de staat van het object per 1 januari 2005.
Bij brief van 29 november 2007 heeft verweerder foto's en marktgegevens overgelegd van in de (nabije) omgeving van het object van eiseres gelegen referentieobjecten, en voorts een toelichting gegeven op de huurwaarde, kapitalisatiefactor en de staat van het object per 1 januari 2005. Tevens heeft verweerder de huurovereenkomst tussen eiseres en [YYY] BV inzake [adres] bijgevoegd.
Eiseres is in de gelegenheid gesteld op deze informatie te reageren, maar heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
Uit de door verweerder overgelegde informatie blijkt dat eiseres het pand met ingang van 1 juni 2004 heeft verhuurd aan [YYY] BV. Gelet op artikel 3.1, gelezen in samenhang met artikel 3.2 van de huurovereenkomst is deze overeenkomst aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 juni 2004 en lopende tot en met 30 mei 2009, en zal deze overeenkomst worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. Volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst wordt het object uitsluitend als casco verhuurd. Op grond van het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst bedraagt de aanvangshuurprijs (per 1 juni 2004) op jaarbasis: € 9.196,20.
De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten gelet onder meer op het type object (winkelpand/verkoopruimte), oppervlakte, ligging, bouwjaar en uitstraling in zodanige mate vergelijkbaar zijn met het object van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het pand van eiseres.
Niet is gebleken dat de tussen partijen per 1 juni 2004 overeengekomen jaarhuurprijs van € 9.196,20 niet tot stand is gekomen tussen onafhankelijk van elkaar staande partijen.
Verweerder heeft deze jaarhuurprijs, herleid naar de waardepeildatum van 1 januari 2003, vastgesteld op € 8.984,- (afgerond: € 9.000,-). Eiseres heeft tegen deze manier van terugrekenen naar de peildatum geen bezwaar gemaakt. De rechtbank acht ook overigens geen grond aanwezig voor het oordeel dat verweerder niet van de feitelijk gerealiseerde huurprijs heeft mogen uitgaan. Voorts is door eiseres niet betwist dat verweerder op basis van de referentiegegevens de huurwaarde heeft kunnen vaststellen op € 150,- per m². Ook anderszins ziet de rechtbank geen redenen aanwezig om deze vierkante meterprijs voor onjuist te houden.
Verweerder heeft niet onjuist gehandeld door bij de waardebepaling uit te gaan van de toestand van het object per 1 januari 2005. Op grond van de door verweerder overgelegde informatie, waarvan de inhoud door eiseres niet is weersproken, staat vast dat het object [adres] aan het begin van het tijdvak, op 1 januari 2005, in verhuurde staat verkeerde en dat de huurder bereid was daarvoor een huur te betalen van ongeveer € 9000,-. De nieuwe huurder heeft het pand intern verbouwd, teneinde dit te betrekken bij het naastgelegen pand, [A], en wel op zodanige wijze dat beide panden een geheel vormen. De enkele omstandigheid dat het object [adres] met dit doel is verbouwd betekent nog niet dat het object op de toestandsdatum van 1 januari 2005 een waardevermindering heeft ondergaan. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat blijkens artikel 10.6 van de huurovereenkomst tussen eiseres en de huurder is afgesproken dat de huurder bij het einde van de huur het object weer in casco staat, zoals in de huurovereenkomst omschreven, aan eiseres dient te leveren. De vraag of eventuele leegstand of cascosituatie van het pand aan het begin van het tijdvak door verweerder als een waardeverminderend aspect bij de waardebepaling had moeten worden betrokken doet derhalve, mede gelet op hetgeen is bepaald in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, niet langer ter zake. De rechtbank is niet gebleken dat in dit verband objectafbakening nog een rol speelt. Weliswaar vormt [adres] door het wegbreken van de scheidingsmuur een geheel met het naastgelegen pand [A], doch laatstgenoemd object behoort toe aan een andere eigenaar, zodat nog steeds sprake is van twee afzonderlijke WOZ-objecten.
De rechtbank acht voorts een kapitalisatiefactor van 8 voor [adres], in vergelijking met de referentieobjecten en gelet op onder meer de onderhoudskosten, beheerskosten, het leegstandsrisico en het rendement, zeker niet te hoog vastgesteld.
Ten slotte merkt de rechtbank op dat op grond van het bepaalde in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder a, juncto artikel 2, van het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken ook de huurder van het object als informatieplichtige is aan te wijzen.
Verweerder heeft derhalve de informatie bij de huurder mogen opvragen. Dat verweerder eiseres als verhuurder daarvoor niet eerst om toestemming heeft gevraagd doet dan ook niet ter zake.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 72.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en J.P. Kruimel, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.