Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/1309
[XXX] BV,
gevestigd te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. J.A. Visser, advocaat te Dordrecht,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigden: R. Maat en P. Baas, werkzaam bij de gemeente Dordrecht.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2005 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 930.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenarendeel) voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft bij brief van 21 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak van 15 september 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 26 oktober 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 15 november 2007 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [AAA], directeur van eiseres, en [BBB].
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object correct is vastgesteld op € 930.000,-. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 15 februari 2007 door P. Baas (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt voorts dat de "eigen" aankoop van het object op 16 juni 2003 bij uitstek bruikbaar is voor de waardebepaling naar de waardepeildatum van 1 januari 2003. Het betreft hier een transactie die tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen. Eiseres heeft het object destijds verworven voor een bedrag van € 1.187.997,- (inclusief BTW), ofwel € 998.316,- (exclusief BTW). De waarde over het vorige tijdvak (2001-2004) is na bezwaar vastgesteld op € 814.000,-, zijnde het (netto) aankoopbedrag, geïndexeerd naar de peildatum van 1 januari 1999. De thans in geding zijnde waarde (€ 930.000,-) is de (netto) aankoopprijs, herleid naar de waarde op de peildatum van 1 januari 2003. De door eiseres voorgestane waarde kan reeds gelet op de aankoopprijs op 16 juni 2003 geen stand houden. Dat eiseres de vraaghuurprijs in de periode daarna heeft verlaagd, is volgens verweerder niet relevant.
Overigens is ook volgens een waardebepaling op basis van de methode van huurwaarde kapitalisatie (hierna: hwk) de WOZ-waarde van het object niet te hoog vastgesteld. De gerealiseerde jaarhuur van het object, vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor, sluit aan bij de in de markt gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, waaronder het als marktconform te beschouwen verkoopcijfer van het object zelf. Verweerder verwijst hiervoor naar het taxatierapport.
2.3. Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en heeft daartoe aangevoerd dat de waarde van het object niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 750.000,-, zijnde de vraaghuurprijs van € 75.000,- afgezet tegen een kapitalisatiefactor 10. Het aankoopbedrag per 16 juni 2003 en de stichtingskosten weerspiegelen onvoldoende de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op de peildatum van 1 januari 2003. Eiseres heeft om dezelfde reden bezwaar gemaakt tegen de aanslag OZB-eigenarendeel voor het belastingjaar 2004, waarna de waarde over dat jaar is verlaagd naar € 814.000,-. De thans vastgestelde waarde betekent in vergelijking daarmee een onevenredig hoge waardestijging. Voorts komt eiseres ook op basis van de hwk-methode niet tot de in het bestreden besluit vastgestelde waarde. Het pand is moeilijk verhuurbaar gebleken, hetgeen voor eiseres aanleiding is geweest de huurvraagprijs te verlagen van € 110.000,- naar € 75.000,-. De onderdelen kantoor begane grond (130 m²) en kantoor verdieping (116 m²) brengen op de markt op een locatie als onderhavige niet meer op dan respectievelijk € 110,- en € 80,- per m² per jaar. De productiehal kan in redelijkheid niet meer genereren dan € 40,- per m² per jaar. De kapitalisatiefactor zou, gelet op de 'neergaande lijn', op '9' moeten worden gesteld. Ook omdat door de komst van Dordtse Kil III de aantrekkingskracht van Dordtse Kil II sterk is teruggelopen. Dientengevolge staan veel panden leeg en maakt de omgeving van het pand een desolate indruk.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar/verhuurder van het object gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft een bedrijfsruimte (1652 m²) met kantoorruimte, totale perceelsoppervlakte 2160 m², gesitueerd op het industrieterrein Dordtse Kil II. Het object verkeerde op de situatiedatum 1 januari 2005 in casco en onverhuurde staat.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft de waarde bepaald door een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat verweerder daarin niet kan worden gevolgd.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport in het geding gebracht, waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van het eigen object van eiseres en de volgende, in de directe nabijheid van het object van eiseres gelegen, referentieobjecten:
- [adres A], opp. bedrijfsruimte: 776 m², opp. perceel: 1647 m²;
- [adres B], opp. bedrijfsruimte: 595 m², opp. perceel: 1300 m²;
- [adres C], opp. bedrijfsruimte: 722 m², opp. perceel: 1121 m²;
- [adres D], opp. bedrijfsruimte: 1720 m², opp. perceel: 2892 m²;
- [adres E], opp. bedrijfsruimte: 1140 m², opp. perceel: 1576 m².
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van het pand van eiseres en van de vergelijkingspanden. De rechtbank is, in weerwil van hetgeen door eiseres is gesteld, van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op de ligging, perceelsoppervlakte en oppervlakte van de bedrijfsruimte in zodanige mate vergelijkbaar zijn met het object van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het object van eiseres.
De rechtbank acht de waarde van het object in relatie tot de vergelijkingspanden niet te hoog vastgesteld. Met name heeft verweerder mogen uitgaan van het op 16 juni 2003 - dus kort na de peildatum - gerealiseerde eigen aankoopbedrag van € 998.316,-. Hetgeen eiser daartegen heeft betoogd leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot de overtuiging dat dit geen marktconforme prijs is geweest. Het transactiebedrag is tot stand gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen. Van een significante afwijking van de markttrend op of rond de peildatum is de rechtbank, gelet ook op de referentieverkopen, niet gebleken. Latere ontwikkelingen, zoals het verlagen van de huurprijs en een in 2007 feitelijk gerealiseerde huurprijs van € 72.000,-, kunnen niet bij de bepaling van de waarde op of rond de peildatum van 1 januari 2003 worden betrokken.
De verlaging na bezwaar van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2004 kan niet tot het oordeel leiden dat verweerder de waarde thans te hoog heeft vastgesteld. De destijds vastgestelde waarde van € 814.000,- is weliswaar gebaseerd op het op 16 juni 2003 gerealiseerde aankoopbedrag, doch herleid naar de waardepeildatum van 1 januari 1999.
De thans in geding zijnde waarde is de waarde herleid naar de peildatum van 1 januari 2003.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt en deze met € 930.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en J.P. Kruimel, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.