Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/438
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 26 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats], eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Leerdam, verweerder,
gemachtigden: B. van Rozendaal, werkzaam bij verweerder en C.G. Kol, gediplomeerd WOZ-taxateur.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 594.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 24 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 24 februari 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 220.000,- en daarbij de aanslagen onroerende-zaakbelastingen verminderd. gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op
€ 525.000,- en daarbij de aanslagen onroerende-zaakbelastingen verminderd.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 21 maart 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 18 juli 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 9 juni 2006 door [naam], taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning, waarbij met name rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning en het achterstallig onderhoud.
2.3. Eiser kan zich met de waardevaststelling van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat andere woningen in de buurt andere prijzen hebben opgeleverd. Verder is onvoldoende rekening gehouden met diverse waardedrukkende effecten, zoals de slecht staat van onderhoud, beperkt lichtinval door kleine ramen, onderhoudsverplichting aan dijktalud en (hoofd-)watergangen, ligging pal tegen de dijk en overlast van verkeer. Tot slot meent eiser dat de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is en dat verweerder in beroep niet met nieuwe vergelijkingsobjecten kan komen.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door middel van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bedoelde vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn. Eiser heeft niet nader onderbouwd dat verkopen van woningen uit de omgeving zouden leiden tot een andere (lagere) WOZ-waarde. De enkele stelling dat andere woningen in de omgeving voor een bepaald bedrag zijn verkocht is daartoe onvoldoende.
2.4.3. De rechtbank merkt op dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden en dat de taxatieopbouw slechts kan worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling. In dit licht gezien kan eisers opmerking, dat de positieve aspecten van de vergelijkbare objecten onvoldoende tot hun recht komen dan wel dat de negatieve aspecten van zijn woning, geen stand houden. Immers, verweerder heeft rekening gehouden met onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen en de verschillen, zowel in positieve als negatieve zin bij vergelijking voldoende voor ogen gehad.
2.4.4. Het staat verweerder volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad vrij om in beroep een nieuw taxatierapport op te maken en daarin, indien nodig, nieuwe vergelijkingspanden op te voeren. De Hoge Raad stelt hieraan de voorwaarde dat de nieuwe gegevens zodanig tijdig worden ingebracht dat de andere partij voldoende in de gelegenheid is om hierop te reageren. De rechtbank is niet gebleken dat eiser onvoldoende in de gelegenheid is geweest hierop te reageren.
2.4.5. Voor zover eiser wil betogen dat de waardevaststelling ten opzichte van de eerdere WOZ-waarde procentueel gezien buitenproportioneel is overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
2.4.6. Hetgeen eiser voorts in beroep en ter zitting nog naar voren heeft gebracht kan er naar het oordeel van de rechtbank niet van overtuigen dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan.
2.4.7. Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde juist heeft vastgesteld op € 525.000,-.
Het beroep is derhalve ongegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
-verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,