Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 69694 / HA ZA 07-2244
Vonnis van 21 november 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te Waalre,
eiser,
procureur mr. V.J. Groot,
tegen
[gedaagde],
wonende te Gorinchem,
gedaagde,
procureur mr. A.F. Ammerlaan.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 10 oktober 2007.
2. De feiten
2.1. [eiser] verhuurde met ingang van 1 augustus 2005 een hem in eigendom toebehorende bedrijfsruimte aan de Ringvaert 80 te Kaatsheuvel, gemeente Loon op Zand (hierna: het gehuurde) aan Altena Keukens en Badkamers B.V. (hierna: Altena Keukens). [gedaagde] heeft zich bij het aangaan van de huurovereenkomst tegenover [eiser] gepresenteerd als vertegenwoordiger van voornoemde vennootschap.
2.2. De tussen [eiser] en Altena Keukens gesloten huurovereenkomst vermeldt - onder meer - het volgende:
'Artikel 6 Bestemming Pro
1. Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als bedrijfsruimte cq opslagruimte met kantoor. Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder mag hij in deze bestemming geen wijziging brengen. Het is huurder ten strengste verboden het gehuurde te gebruiken voor de kweek van wietplanten of andersoortige teelt welke bij wet is verboden.
(...)
Artikel 8 Onderhuur Pro enz.
1. Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder verboden:
a. Het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in onderhuur of gebruik af te staan, (...)'
2.3. In het gehuurde werd een kringloopwinkel door Stichting Kringloop geëxploiteerd, van welke stichting [gedaagde] bestuurslid was. Deze kringloopwinkel werd feitelijk door [gedaagde] en een derde, al dan niet bijgestaan door vrijwilligers, gedreven.
2.4. Op 11 november 2006 is door een brand schade aan het gehuurde en aan het aangrenzende, eveneens in eigendom aan [eiser] toebehorende pand ontstaan, welke schade blijkens de akte van taxatie van de schade-expert van N.V. Interpolis Schade is getaxeerd op respectievelijk € 685.485,- (herbouwwaarde) en
€ 478.987,- (vrije verkoopwaarde).
2.5. Een brief van N.V. Interpolis Schade d.d. 30 januari 2007, gericht aan mr. Van Kempen, advocaat van [eiser], vermeldt - onder meer - het volgende:
'(...)
Bestemmingswijziging
Wij wijzen de schade af op grond van bestemmingswijziging. Uit het polisblad blijkt dat het gebouw in gebruik zou zijn als garagebedrijf, kantoor en groothandel in kantoorbenodigdheden. Uit onderzoek blijkt echter dat ten tijde van de brand een hennepkwekerij in het gebouw aanwezig was.
(...)
Uit bovenstaande blijkt dat er door de aanwezigheid van de hennepkwekerij sprake is van een duidelijk sprekend geval van bestemmingswijziging, waardoor er meer brandgevaar is ontstaan. (...) Daarnaast is er causaal verband tussen de bestemmingswijziging en de brand. (...)
Daarnaast doen wij ook een beroep op hoofdstuk 1, paragraaf 0, uitsluiting 12 (...) van de van toepassing zijnde polisvoorwaarden: De verzekering geeft geen dekking in geval van bestemmingswijziging van het gebouw waardoor dit gebouw aan meer gevaar wordt blootgesteld en wij de verzekering niet of niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben afgesloten. Hierbij is niet van belang of verzekerde wetenschap had van de bestemmingswijziging.
(...)'
2.6. Het in opdracht van Interpolis N.V. opgestelde rapport van Biesboer Expertise B.V. d.d. 6 december 2006 vermeldt - onder meer - het volgende:
'(...)
(pag. 8) Aan de hand van het aangetroffen brandbeeld kon, als gevolg van het destructieve karakter van deze brand, in technische zin geen plaats bepaald worden waar de brand in aanvang gewoed had.
(...)
(pag. 11 en 12) Samenvatting en conclusie:
(...)
Resumerend wordt dan ook gesteld, dat de onderhavige brand in aanvang woedde op de eerste verdieping van het kantoorgedeelte aan de linker achterzijde van het pand. In deze ruimtes was een hennepkwekerij gevestigd.
Hoewel ten gevolge van het destructieve karakter van deze brand een exacte oorzaak niet meer was vast te stellen, kan gesteld worden, dat deze brand zeer waarschijnlijk in causaal verband staat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij.
(...).'
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 685.485,- dan wel € 478.987,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 november 2006 tot de dag van de betaling. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van dit geding.
3.2. [eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] als feitelijk bestuurder c.q. feitelijk gebruiker van het gehuurde verantwoordelijk is voor de aanwezigheid van de hennepplantage. Door overtreding van het wettelijk dan wel contractueel verbod op de aanwezigheid van de hennepplantage in het gehuurde is, volgens [eiser], de brand ontstaan en heeft hij schade geleden die door de verzekeraar niet vergoed wordt. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat er sprake is geweest van onderhuur.
3.3. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd betwist. Hij heeft aangegeven dat hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, laat staan dat hij daarvoor verantwoordelijk was. Daartoe voert hij aan dat kort na het aangaan van de huurovereenkomst de kantoorruimte op de eerste verdieping is onderverhuurd aan de heer A.P.A.J. Pijnenburg (hierna: Pijnenburg). Voorts betwist hij de conclusies van het rapport van Biesboer Expertise B.V., nu uit dit rapport niet met zekerheid kan worden afgeleid dat de oorzaak van de brand is gelegen in de aanwezigheid van een hennepkwekerij.
4. De beoordeling
4.1. Voor zover de vordering van [eiser] is gestoeld op wanprestatie ligt deze voor afwijzing gereed, nu gesteld noch gebleken is dat tussen [gedaagde] en [eiser] een overeenkomst bestond. Immers, Altena Keukens is de huurder. Het enkele feit dat [gedaagde] namens die B.V. het contract heeft getekend, is onvoldoende om hem in deze op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan te spreken.
4.2. Het staat vast dat op 11 november 2006 door brand schade is ontstaan in het gehuurde. Voorts staat vast dat zich op de bovenverdieping van het gehuurde een hennepplantage bevond. Uit de brief van de verzekeraar (rechtsoverweging 2.6) blijkt dat door bestemmingswijziging en risicowijziging c.q. risicoverzwaring de schade niet zal worden vergoed. Er is, volgens de verzekeraar, sprake van een verhoogd risico door de aanwezigheid van de hennepkwekerij, zodat de in deze brief genoemde uitsluiting 12 van de polisvoorwaarden van toepassing is. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat de vraag of de brand daadwerkelijk is ontstaan door de aanwezigheid van die hennepkwekerij niet ter zake doet, nu reeds op grond van de bestemmingswijziging met als gevolg risicoverzwaring de verzekering geen dekking geeft. Het feit dat de schade niet door de verzekering wordt gedekt is derhalve te wijten aan de aanwezigheid van de hennepplantage.
4.3. [gedaagde] heeft niet ontkend feitelijk gebruiker te zijn van het gehuurde. Als feitelijk gebruiker is hij dan ook verantwoordelijk voor de aanwezigheid van de hennepplantage en kan dientengevolge worden aangesproken voor de schade welke als gevolg daarvan voor [eiser] is ontstaan. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat hij door onderhuur aan een derde, te weten Pijnenburg, geen zeggenschap had over de kantoorruimte op de eerste verdieping alwaar zich de hennepplantage bevond. Hij heeft voorts aangegeven dat hij als gevolg van die onderhuur ook geen toegang had tot bedoelde ruimte. [eiser] heeft gemotiveerd weersproken dat sprake is geweest van onderhuur en heeft daartoe bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 10 oktober 2007 betoogd dat het door [gedaagde] ter onderbouwing van zijn stelling in het geding gebrachte onderhuurcontract een falsificatie betreft.
4.4. De rechtbank overweegt dat, zo er al sprake is geweest van onderhuur aan een derde - waarvoor dan in ieder geval de schriftelijke toestemming van de verhuurder ontbreekt -, daarmee nog niet onomstotelijk is komen vast te staan dat [gedaagde] geen zeggenschap had over of toegang had tot de kantoorruimte waar de hennepplantage zich bevond. Het bewijs dat die kantoorruimte was onderverhuurd aan een derde en dat [gedaagde] geen toegang had tot die ruimte dient dus nog geleverd te worden. Die bewijslast rust op [gedaagde].
4.5. De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat [gedaagde] zich bij akte kan uitlaten of en, zo ja, op welke wijze hij het hiervoor bedoelde bewijs wil leveren. Slaagt [gedaagde] er niet in dit bewijs te leveren, dan zal de rechtbank het ervoor houden dat geen sprake is geweest van onderhuur en dat [gedaagde] aansprakelijk kan worden gesteld voor de aanwezigheid van de hennepkwekerij.
4.6. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5. De beslissing
De rechtbank
I. laat [gedaagde] toe te bewijzen hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 4.4. is aangegeven;
II. verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van 19 december 2007 om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen alsdan bij akte de namen en woonplaatsen van de voor te brengen getuigen op te geven en de verhinderdata van die getuigen en van beide partijen en hun raadslieden in de daaropvolgende vier maanden mede te delen, c.q. anderszins wettig (schriftelijk) bewijs te leveren;
III. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2007.