Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 05/1358
[XXX],
wonende te [woonplaats], eiser,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen, verweerder.
gemachtigde: mr. J.K. Lanser, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (hierna: SVHW).
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 203.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 14 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak van 30 september 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 190.000,-.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 3 november 2005, ingekomen op 7 november 2005, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 26 juni 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Voorts is voor verweerder verschenen ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 De uitspraak op bezwaar strekt tot gegrondverklaring van het bezwaar en aanpassing van de waarde naar € 190.000. Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde in overeenstemming is met de waarde in het economisch verkeer. Verweerder verwijst onder meer naar een op 28 november 2005 door ir. M. van Eekelen opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt dat na verlaging van de waarde naar € 190.000,- voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de op het taxatieverslag vermelde woningen, in onder meer inhoud, grondoppervlakte en aantal bijgebouwen. De omstandigheid dat de woning slechts één slaapkamer heeft, heeft - nu het een seniorenwoning betreft - geen waardedrukkend effect. De omstandigheid dat de woning een huurwoning is, is voor de waardering in het kader van de Wet WOZ niet relevant. Dat eiser geen extra huur hoeft te betalen voor het gebruik van ± 40 m² grond is evenmin relevant.
2.3 Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiser meent dat de waarde van de woning niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 150.000,- en heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De door verweerder gehanteerde objecten zijn niet vergelijkbaar. Dat zijn ééngezinskoopwoningen met meerdere kamers en een garage terwijl de woning van eiser bestaat uit alleen een woonkamer, slaapkamer, kleine keuken en een open zolder. Eiser meent voorts dat een stuk grond van ± 40 m² ten onrechte in de waardering is betrokken nu het, in de woorden van eiser, een schadelijk stuk grond betreft en het gebruik daarvan niet heeft geleid tot een huurverhoging. Eiser wijst er op dat er geen marktgegevens van soortgelijke seniorenwoningen voorhanden zijn.
2.4 De rechtbank overweegt het volgende.
Eiser was op 1 januari 2005 gebruiker van de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats]. Het betreft een in de kern van [woonplaats] gelegen seniorenwoning, bouwjaar 1994, inhoud
290 m³, oppervlakte: 269 m².
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten:
- [adres], opp.: 230 m², inh: 365 m³, bouwjaar: 1990;
- [adres], opp.: 278 m², inh: 365 m³, bouwjaar: 1990;
- [adres], opp.: 158 m², inh: 325 m³, bouwjaar: 1990;
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van de woning van eiser en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart, een bestektekening en een matrix. De rechtbank is, in weerwil van hetgeen door eiser is betoogd, van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op de ligging, perceelsoppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser.
Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer type woning, inhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.
De rechtbank overweegt voorts dat de omstandigheid dat geen marktgegevens beschikbaar zijn van seniorenwoningen als die van eiser niet maakt dat de waarde niet vastgesteld kan worden, rekening houdend met de verschillen met andere woningen in de directe omgeving, zoals verweerder heeft gedaan.
De rechtbank is op voormelde gronden van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Hetgeen eiser daartegen naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde kunnen overtuigen.
De rechtbank acht niet aannemelijk gemaakt dat het feit dat de woning van eiser een seniorenwoning is een waardedrukkend effect heeft. De rechtbank neemt daarin mee dat blijkens de door verweerder ter zitting gegeven, onweersproken, toelichting de verkoopprijzen van met name seniorenappartementen eerder een stijgende dan een dalende lijn laten zien. Gelet op de sociaal-geografische ontwikkelingen (vergrijzing) acht de rechtbank dit een niet onaannemelijk gegeven.
Voor zover eiser meent dat een stuk grond van 40 m² niet bij de waardering zou mogen worden betrokken omdat het een 'schadelijk' stuk grond is kan de rechtbank eiser daarin niet volgen. Het betreffende stuk grond sluit aan op de oorspronkelijk bij de woning behorende grond zodat het ten volle door eiser kan worden benut. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze benuttingswaarde minder zou zijn zodat verweerder de grond mocht waarderen op de normale waarde in het economisch verkeer.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 190.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins , rechter, en door deze en mr. C.Y. de Lange, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.