Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 70500 / KG ZA 07-119
Vonnis in kort geding van 26 juli 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DAKO VASTGOED B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres,
procureur mr. J.A. Visser,
advocaat mr. R.M. Köhne te Voorburg,
tegen
1. [gedaagde],
verblijvende te [woonplaats] [adres],
2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE [adres]
gedaagden.
Gedaagde sub 2 is vertegenwoordigd door gedaagde sub 1, die in persoon is verschenen.
Partijen zullen hierna Dako en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 12 juli 2007 kennis genomen van het volgende:
- de dagvaarding van 18 juni 2007,
- de pleitnota van Dako,
- de pleitnota van [gedaagden],
- de door beide partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Dako is eigenaresse van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [gemeente], [kadastrale gegevens], groot 1 a 27 ca respectievelijk 1 a 71 ca, plaatselijk bekend [adres] te [gemeente], zijnde een winkelpand met bovenwoning(en) en bijbehorend erf (hierna: het pand).
2.2. Het pand is in februari 2006 geveild in verband met een faillissement. Het pand is aan Dako gegund en zij is sinds 22 maart 2006 eigenaresse.
2.3. In het verleden was er een stomerij in het pand gevestigd. De bovenwoning(en) werd(en) toen gebruikt als opslagruimte. Na de eigendomsoverdracht heeft Dako diverse noodzakelijke werkzaamheden in het pand verricht, zoals het demonteren/slopen en afvoeren van achtergelaten machines.
2.4. In eerste instantie heeft Dako het pand te koop gezet. Het is niet gelukt het pand te verkopen in verband met de aanwezige bodemverontreiniging.
2.5. SGS Nederland B.V. Environmental Services (hierna: SGS) heeft in opdracht van Dako een rapport opgemaakt ten aanzien van de bodemverontreiniging. Vervolgens heeft Dako opdracht gegeven voor een (nader) aanvullend bodemonderzoek teneinde met de provincie Zuid Holland overleg te kunnen voeren over eventueel noodzakelijke saneringswerkzaamheden.
2.6. Op 11 april 2007 heeft SGS contact opgenomen met de Milieudienst Zuid Holland Zuid, die de provinciale taken in het kader van bodemverontreinigingen heeft overgenomen van de provincie. Tijdens dat gesprek is gebleken dat er geen milieuhygiënische bezwaren bestaan tegen het verhuren van het pand omdat er geen contactmogelijkheden zijn met de verontreiniging.
2.7. Dako heeft in overleg met de makelaar besloten de pogingen tot verkoop van het pand te staken en het pand te gaan verhuren.
2.8. Daarvoor wil Dako diverse werkzaamheden uitvoeren, zoals het aanleggen van een CV installatie met radiatoren en het vervangen van kozijnen. Dako heeft voor deze werkzaamheden offertes aangevraagd welke zij in april en mei 2007 heeft ontvangen en heeft aanvaard.
2.9. Op 31 mei 2007 omstreeks 07:30 uur is de directeur van[directeur van Dako] (hierna: [directeur van Dako]), gebeld door de overburen van het pand met de mededeling dat het pand was gekraakt. [directeur van Dako] is omstreeks 08:30 uur bij het pand aangekomen en merkte dat hij het pand niet kon openen. [directeur van Dako] heeft daarna met een van de krakers gesproken en vervolgens de politie gebeld. De politie vertelde dat zij niets meer konden doen.
2.10. Uit de brief van 1 juni 2007 van de opstalverzekeraar van Dako blijkt dat zij van de tussenpersoon heeft vernomen dat het pand is gekraakt. Daarin wordt voorts medegedeeld dat het daardoor onacceptabel is geworden om het pand te verzekeren en dat die dekking per 1 augustus 2007 zal komen te vervallen.
2.11. De raadsman van Dako heeft bij brief van 6 juni 2007 alle personen die in het pand verblijven gesommeerd het pand binnen 8 dagen vrijwillig te verlaten en het pand geheel leeg en ontruimd aan Dako op te leveren. Daarbij is medegedeeld dat er een kort geding tot ontruiming zal worden aangespannen indien niet vrijwillig tot ontruiming wordt overgegaan. In verband daarmee is verzocht de identiteit bekend te maken van alle personen die in het pand verblijven.
2.12. Bij brief van 10 juni 2007 heeft [gedaagde] mede namens de overige krakers gereageerd. In deze brief wordt gesteld dat op geen enkele wijze is aangetoond dat er sprake is van een spoedeisend belang bij de ontruiming en dat de bewoners van het pand bereid zijn in redelijkheid een gesprek aan te gaan met de eigenaar.
2.13. In het pand is een “weggeefwinkel” gevestigd die door [gedaagden] wordt geëxploiteerd. Voorts wonen er drie personen.
2.14. Tot op heden is er geen gehoor gegeven aan het verzoek van Dako over te gaan tot vrijwillige ontruiming.
3. Het geschil
3.1. Dako vordert -samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut, [gedaagden] te veroordelen het pand binnen twee dagen na betekening van het vonnis met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking van Dako te stellen, met machtiging van Dako om deze veroordeling zelf ten uitvoer te doen leggen met behulp van de sterke arm van politie en justitie indien [gedaagden] daarmee in gebreke zouden blijven.
Voorts vordert Dako te bepalen dat het vonnis binnen de in artikel 557a Rv genoemde termijn van één jaar ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder, die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of in het pand binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, dit alles met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
3.2. [gedaagden] voeren verweer.
Zij stellen onder andere dat het spoedeisend belang bij de vordering ontbreekt. De bovenwoning is gedurende de laatste veertig jaren niet bewoond. Het is onwaarschijnlijk dat er op korte termijn een huurder zal worden gevonden omdat er sprake is van verontreiniging en het pand niet geschikt is voor bewoning. Het pand is niet aantrekkelijk als huurobject. Er dient een bouwvergunning te worden verleend voordat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. In het laatste jaar hebben er geen verbouwingen of werkzaamheden plaatsgevonden. Bovendien dient ook de bestemming van het pand te worden gewijzigd alvorens het kan worden verhuurd.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het eigendomsrecht van Dako wordt door [gedaagden] erkend. Voorts is gesteld nog gebleken dat er sprake is van een aan [gedaagden] toekomend recht om het pand in gebruik te nemen en/of te houden, zodat de vordering tot ontruiming in beginsel voor toewijzing gereed ligt, tenzij het spoedeisend belang aan de zijde van Dako ontbreekt.
4.2. Uit het door Dako overlegde e-mailbericht van de heer [T], vestigings-manager van SGS van 1 juni 2007, waarin de inhoud van het op 11 april 2007 gehouden gesprek met de Milieudienst Zuid Holland Zuid wordt weergegeven, blijkt voldoende dat de geconstateerde verontreiniging niet in de weg staat aan het verhuren van het pand.
4.3. Voorts heeft Dako gesteld dat zij eerst voornemens is geweest om het pand te slopen. Voor het realiseren van de nieuwbouw was een bouwvergunning nodig, deze is ook aangevraagd maar vervolgens weer ingetrokken. Thans is Dako voornemens het huidige pand te laten voortbestaan. Dako stelt dat zij voor het uitvoeren van de huidige werkzaamheden geen bouwvergunning nodig heeft. De voorzieningenrechter acht dit laatste aannemelijk omdat niet valt in te zien dat de geplande werkzaamheden veranderingen van bouwkundige aard inhouden.
4.4. Evenmin is aannemelijk geworden dat voor het uitvoeren van de plannen van Dako de bestemming van het pand dient te worden gewijzigd. Zij heeft ter zitting immers onweersproken gesteld dat voor de bovenverdieping reeds de bestemming wonen geldt, terwijl de benedenverdieping als bestemming winkelruimte heeft. Dako heeft verklaard dat de bestemming dient te worden gewijzigd indien het gehele pand als woonruimte zou worden verhuurd. Dit is echter niet haar bedoeling. [gedaagden] hebben deze verklaring niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken.
4.5. Dako heeft diverse offertes overgelegd met betrekking tot de uit te voeren werkzaamheden. [gedaagden] hebben de inhoud van de offertes van Aannemers & Schilderwerken De Zoete Jr. betwist omdat de door dit bedrijf uit te voeren werkzaamheden niet zouden passen in de bedrijfsomschrijving (schilderen en glaszetten) zoals deze op internet is geplaatst. De offertes van 4 en 10 april 2007 hebben betrekking op sloopwerkzaamheden alsmede het leveren en plaatsen van ramen. Naar voorlopig oordeel is niet gebleken dat het bedrijf niet in staat zou zijn die werkzaamheden uit te voeren. Voorts hebben [gedaagden] niet betwist dat Dako deze offertes, alsmede de offertes van Loodgietersbedrijf Stobbe met betrekking tot het plaatsen van een CV installatie, inmiddels heeft aanvaard en dat de werkzaamheden binnen een periode van zes tot acht weken een aanvang kunnen nemen.
4.6. Zoals blijkt uit de verklaringen van [gedaagde] ter zitting, is er geen sprake van een aansluiting voor gas, water en electra zodat het pand in de huidige staat niet geschikt is voor verhuur. Dako heeft er derhalve belang bij dat de geplande werkzaamheden op korte termijn worden uitgevoerd.
4.7. Ten slotte wordt in aanmerking genomen dat de gekraakte staat van het pand potentiële huurders zal afschrikken terwijl de verzekeraar daarin aanleiding heeft gezien de opstalverzekering met ingang van 1 augustus 2007 te beëindigen hetgeen in strijd is met de belangen van Dako als eigenaresse van het pand.
4.8. Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat het spoedeisend belang van Dako bij ontruiming van het pand voldoende aannemelijk is geworden, zodat de daartoe strekkende vordering zal worden toegewezen.
4.9. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het spoedeisend belang dat Dako bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
4.10. [gedaagden] hebben nog aangevoerd dat zij een paar maanden nodig hebben om het pand te verlaten omdat zij in het pand een weggeefwinkel hebben gevestigd. Gelet op het
hierboven vermelde spoedeisend belang van Dako acht de voorzieningenrechter de door
[gedaagden] gestelde termijn niet redelijk. Daarbij is in aanmerking genomen dat Koopmans
c.s. eerder zijn verzocht het pand te verlaten en aan die verzoeken geen gehoor hebben gegeven. Gezien het voorgaande alsmede de omstandigheid dat er op korte termijn geen werkzaamheden zullen plaatsvinden vanwege de bouwvakantie, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de termijn voor ontruiming op acht dagen te bepalen.
4.11. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
4.12. Voorts zal de gevorderde uitvoerbaar verklaring op de minuut worden afgewezen, nu Dako, voor wie terstond na deze uitspraak een grosse beschikbaar zal zijn, daarbij geen belang heeft.
4.13. [gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dako worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,31
- vast recht 251,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.151,31
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagden] om binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis het pand met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking van Dako te stellen,
5.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van Dako tot op heden begroot op EUR 1.151,31,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2007.