Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 69667 / KG ZA 07-83
vonnis in kort geding van 7 mei 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Tenstone B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
eiseres,
advocaat mr. W.H. Rypkema,
procureur mr. A.F. Ammerlaan,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Mikro Beheermaatschappij B.V.,
statutair gevestigd te Roosendaal en kantoorhoudende te Sliedrecht,
gedaagde,
advocaat mr. H.C. van Olden,
procureur mr. P.G. Gilhuis.
Partijen worden hieronder aangeduid als Tenstone en Mikro.
1. Het procesverloop
1.1 De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 3 mei 2007 kennis genomen van de volgende processtukken:
- dagvaarding van 25 april 2007,
- pleitnotities van mr. Rypkema, voornoemd,
- pleitnotities van mr. Van Olden, voornoemd,
- de door beide partijen overgelegde producties.
1.2 Door partijen is vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1 Op grond van de - in zoverre niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken - stellingen van partijen en in het geding gebrachte producties wordt in dit geding van het volgende uitgegaan:
2.2 Tenstone is eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de [adres] te Hendrik Ido Ambacht. Zij verhuurt dit pand als supermarkt aan Mikro op grond van een op 1 juli 1991 tussen partijen ondertekende huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst).
2.3 In artikel 7 van de huurovereenkomst wordt bepaald:
"Voor zover niet anders wordt overeengekomen wordt de huurovereenkomst aangegaan onder de Algemene voorwaarden voor de verhuur van bedrijfsruimten zoals deze zijn vastgesteld op 21 maart 1986 welke met gemelde huurovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormen, waarvan de huurder verklaart een exemplaar te hebben ontvangen en waarmede hij zich bekend en akkoord verklaart."
2.4 Tussen partijen is niet anders overeengekomen dan dat de huurovereenkomst onder voornoemde algemene voorwaarden is aangegaan.
2.5 Mikro is gebonden aan de exploitatieverplichting welke is vastgelegd in artikel 2 van de algemene voorwaarden:
"Artikel 2. Bestemming en gebruik van het gehuurde
1. a. Huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken volgens de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
(...)
2. Huurder is verplicht:
a. het gehuurde overeenkomstig de bestemming van voldoende inrichting en inventaris te voorzien en gedurende de huurtijd voorzien te houden en
b. het gehuurde uitsluitend zelf, behoorlijk en effektief te gebruiken (daarin zijn bedrijf uit te oefenen) en in goede staat te houden.
(...)
5. Indien het gehuurde winkelruimte (waaronder mede gerekend bankkantoren, postkantoren, reisbureaux, stomerijen, wasserettes e.d.) omvat is huurder verplicht het gehuurde voor het publiek geopend te houden (daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen) gedurende de openingstijden van het winkelcentrum dan wel de winkelstraat, of welke winkelgroepering ook waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zgn. koopavonden daaronder begrepen. (...)"
2.6 Mikro heeft bij brief van 28 juni 2006 aan Tenstone medegedeeld dat zij de huurovereenkomst met inachtneming van de geldende opzegtermijn per 30 juni 2007 opzegt.
2.7 Voorts heeft Mikro bij brief van 18 juli 2006 aan Tenstone medegedeeld dat zij de exploitatie van het gehuurde per 4 september 2006 wil beëindigen. Tenstone is hiermee niet akkoord gegaan en heeft Mikro op haar exploitatieverplichting gewezen. Uiteindelijk heeft Mikro besloten de exploitatie voort te zetten.
2.8 Per brief van 21 maart 2007 heeft Mikro aan Tenstone medegedeeld dat zij de exploitatie van het gehuurde per 31 maart 2007 alsnog zal beëindigen.
2.9 Tenstone heeft Mikro per brief van 29 maart 2007 gesommeerd de exploitatie van het gehuurde niet vroegtijdig te beëindigen. Zij heeft daarbij aangegeven dat zij genoegen neemt met een exploitatieverplichting tot 15 juni 2007.
2.10 Mikro heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven en heeft de exploitatie van het gehuurde niettemin per 31 maart 2007 beëindigd.
2.11 In het gehuurde bevinden zich thans nog de inrichting en de inventaris van Mikro.
3. De vordering
3.1 Tenstone vordert - kort samengevat - Mikro bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om het gehuurde in zijn geheel in gebruik te houden tot en met 15 juni 2007, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 20.000,- en met veroordeling van Mikro in de kosten van het geding.
Zij stelt daartoe het volgende.
3.2 Mikro heeft, zonder daartoe te overleggen met Tenstone, de exploitatie van het gehuurde per 31 maart 2007 beëindigd. Zij is daarmee haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende exploitatieverplichting niet nagekomen.
3.3 Tenstone heeft een spoedeisend belang bij nakoming van de huurovereenkomst, omdat de beëindiging van de exploitatie tot een substantiële daling van de beleggingswaarde van het object, alsmede de goodwill van het object en de omgeving leidt. Tevens wordt het risico van molest, kraak en niet tijdige melding van schades aanzienlijk groter.
Het verweer
3.4 Mikro heeft de vordering gemotiveerd weersproken. De inhoud van haar verweer zal hierna voor zover nodig nader worden omschreven.
4. De beoordeling
4.1 Tenstone heeft voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering, nu zij door het niet nakomen van de huurovereenkomst door Mikro financieel nadeel lijdt.
4.2 Mikro heeft erkend dat zij contractueel tot 15 juni 2007 aan de exploitatiever-plichting jegens Tenstone is gebonden. Zij heeft echter, zo wordt althans het verweer verstaan, in de omstandigheden van het geval redenen gezien om vroegtijdige stopzetting van de exploitatie per 31 maart 2007 te rechtvaardigden. Die omstandigheden zijn, kort weergegeven, het exploitatieverlies in het van eiseres gehuurde alsmede de aankoop van een supermarkt te Dordrecht als "going concern", waar volgens Mikro personele aanvulling nodig was om omzetderving te voorkomen, welke aanvulling gedaagde heeft gerealiseerd door overplaatsing van het voltallige personeel uit de litigieuze vestiging. Daarnaast heeft Mikro nog aangevoerd dat zij van Ahold, naar verwachting de nieuwe huurder van het door Mikro te verlaten pand, desgevraagd had vernomen dat Ahold geen problemen met een vroegtijdig vertrek van Mikro had.
4.3 Aldus heeft Mikro een besluit genomen, waarbij zij de commerciële belangen van de door haar overgenomen supermarkt in Dordrecht heeft laten prevaleren boven de alleszins gerechtvaardigde belangen die Tenstone bij een voortzetting van de huur met exploitatie tot 15 juni 2007 heeft, namelijk het voorkomen van verval, en daaruit voortvloeiend (al dan niet financieel) nadeel.
4.4 Een afweging van die belangen valt in het nadeel van Mikro uit. Zij heeft immers, door aldus te besluiten, voor zichzelf financieel nadeel willen voorkomen, zonder er rekening mee te (willen) houden dat zij Tenstone daardoor met een evenzo reëel aan te merken nadeel heeft opgezadeld.
4.5 Nu door Mikro is erkend dat het gehuurde thans nog is voorzien van inrichting en inventaris, vormt de omstandigheid dat op betrekkelijk eenvoudige wijze de exploitatie van het gehuurde hervat kan worden eveneens een argument in deze belangenafweging.
4.6 Aan de uitkomst van de belangenafweging doet niet af dat Ahold, hetgeen overigens door Tenstone is betwist, geen bezwaren tegen een voorgenomen vervroegde beëindiging van de exploitatie heeft gehad, omdat Tenstone en niet Ahold hier als relevante partij is aan te merken.
4.7 Aldus is de vordering voor toewijzing vatbaar, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gematigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Mikro worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing in kort geding
De voorzieningenrechter:
veroordeelt Mikro om binnen 72 uren na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te Hendrik Ido Ambacht in zijn geheel in gebruik te houden tot en met 15 juni 2007, zulks conform artikel 7 van de huurovereenkomst, met verwijzing naar in het bijzonder artikelen 2 lid 1 sub a jº 2 lid 2 sub a en b alsmede 2 lid 5 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 BW;
bepaalt dat Mikro een dwangsom zal verbeuren van € 10.000,- voor iedere werkdag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat zij in gebreke zal blijven aan dit vonnis te voldoen;
veroordeelt Mikro in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Tenstone bepaald op € 816,- aan salaris van de procureur en € 321,85 aan verschotten, waarvan € 251,- aan griffierecht;
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 mei 2007.