Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68618 / KG ZA 07-36
Vonnis in kort geding van 22 maart 2007
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ISTO VASTGOED II BV,
gevestigd te Ridderkerk,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RVB BEHEER B.V.,
gevestigd te Ridderkerk,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijfsnaam eiseres sub 3],
gevestigd te Ridderkerk,
eiseressen,
procureur mr. J.A. Visser,
advocaat mr. G.W.C. van der Feltz te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijfsnaam gedaagde] PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Roepel te Rotterdam.
Eiseressen zullen hierna gezamenlijk Isto c.s. en afzonderlijk Isto, RVB en [eiseres sub 3] genoemd worden. Gedaagde zal hierna [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 8 maart 2007 kennis genomen van de volgende processtukken:
- dagvaarding van 20 februari 2007,
- pleitnotities van mr. Van der Feltz, voornoemd,
- pleitnotities van mr. Roepel, voornoemd,
- de door beide partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Isto is eigenares van de volgende percelen:
- het perceel aan de [adres] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens],
- het perceel aan de [adres] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens],
- het perceel aan de [adres] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens].
Deze percelen (tezamen verder: de percelen van Isto) zijn belast met een hypothecaire inschrijving ten behoeve van Fortis ASR Hypotheekbedrijf NV.
2.2. Isto heeft met de eigenares van de aangrenzende percelen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de volgende percelen:
- het perceel aan de [adres(sen)] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens],
- het perceel aan de [adres] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens],
- het perceel aan de [adres] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens],
- het perceel aan de [adres] te Sliedrecht, kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens].
De koopprijs voor deze percelen (tezamen verder: de aangrenzende percelen) bedraagt € 3.300.000.
2.3. De levering van de aangrenzende percelen dient nog plaats te vinden. De vrije beschikking over die percelen kan eerst worden verkregen indien overeenstemming wordt bereikt met een huurder, die laatstelijk te kennen heeft gegeven tenminste € 1.500.000 te willen ontvangen om op heel korte termijn tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.
2.4. Isto heeft onder de naam "LEEF!" een plan ontwikkeld voor de oprichting en exploitatie van een bedrijfsgebouw met winkelruimte op de percelen van Isto en de aangrenzende percelen. Isto heeft daarvoor een bouwvergunning verkregen en heeft een deel van de winkelruimte verhuurd.
2.5. [eiseres sub 3] is enig aandeelhouder en directeur van Isto en RVB. [eiseres sub 3] en RVB zijn persoonlijk financiële verplichtingen met betrekking tot het project LEEF! aangegaan.
2.6. Isto heeft met Slavenbrug B.V. een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van het bedrijfsgebouw. Slavenburg is in augustus 2006 met de bouw aangevangen.
2.7. De beoogde financiële partner van Isto voor het project LEEF! is op 3 oktober 2006 afgehaakt. Kort daarna heeft Slavenburg de bouw stilgelegd en heeft zij een procedure tussen haar en Isto aanhangig gemaakt bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw.
2.8. Op 13 oktober 2006 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Isto, bij monde van [eiseres sub 3], en [gedaagde]. Tijdens dit gesprek heeft [eiseres sub 3] namens Isto stukken aan [gedaagde] ter beschikking gesteld en is door [eiseres sub 3] namens Isto en [gedaagde] een stuk met de titel "OVEREENKOMST" getekend (verder: de Overeenkomst). De Overeenkomst, voor zover hier van belang, vermeldt:
"[gedaagde] Projecten B.V. ... neemt het project LEEF! over onder de navolgende uitgangspunten:
Betreft:
Project LEEF! bestaande uit ca. 44.000 m² oppervlak ....
Kadastrale gegevens:
Gemeente Sliedrecht, [kadastrale gegevens].
Voorts is er een getekende koopovereenkomst met de eigenaar van perceel [kadastrale gegevens] welke levering nog dient te geschieden. De huidige eigenaar heeft thans een geschil met betrekking tot perceel [kadastrale aanduiding] met huurder .... Deze geeft aan het pand terstond het pand te willen ontruimen onder voldoening van een afkoopsom van € 1.750.000,--.
....
Overnamesom
[gedaagde] Projecten B.V. voldoet aan Isto Vastgoed II B.V. de al reeds gemaakte projectkosten, zijnde een bedrag van ca. € 4.000.000,--. Een en ander wordt nader vastgesteld op basis van overhandiging van een goedgekeurd overzicht, welk overzicht 16 oktober a.s. zal worden overhandigd.
Datum voldoening overnamesom:
Bij definitieve afronding herfinanciering project, hetgeen uiterlijk gerealiseerd dient te zijn 12 december 2006.
Winstdeling:
[gedaagde] Projecten B.V. maakt aanvullend de afspraak met Isto Vastgoed II B.V. dat er na realisatie en verkoop van het onderhavige project een winstdeling zal worden voldaan zijn 20% van de projectwinst, voor welke aanvullende afspraak Isto Vastgoed II B.V. een inspanningsverplichting heeft.
Bijzonderheden:
[gedaagde] Projecten B.V. krijgt van verkoper aangeleverd alle bouwtekeningen waarop vergunning is verleend, taxatierapport, alle bouw-technische gegevens, getekende huurovereenkomsten en intenties alsmede alle correspondentie met overheden en adviseurs.
Onderzoeksperiode:
Koper heeft de gelegenheid tot het voeren van een Due Dilligence tot uiterlijk woensdag 18 oktober 2006, 19:00 uur.
Slot:
Koper en verkoper dienen uiterlijk binnen 4 weken na ondertekening van deze overeenkomst tot ondertekening van een notariële koopakte over te gaan.
..."
2.9. Op 18 oktober 2006 heeft [gedaagde] de Overeenkomst laten inschrijven in de openbare registers.
2.10. Op 19 oktober 2006 heeft Isto aan [gedaagde] een getekende volmacht verstrekt. De considerans van die volmacht vermeldt, voor zover hier van belang:
"(i) Op 13 oktober 2006 hebben Isto en [gedaagde] een overeenkomst gesloten waarbij het project LEEF! door Isto wordt overgedragen aan [gedaagde] onder de in die overeenkomst genoemde voorwaarden en bepalingen;"
2.11. Op 20 oktober 2006 heeft Isto een in opdracht van [gedaagde] door mr. K.A.J. Koppelaar, notaris te Sliedrecht, opgestelde concept koopovereenkomst ontvangen. Isto heeft die koopovereenkomst niet ondertekend.
2.12. Op 23 oktober 2006 heeft Isto de aan [gedaagde] afgegeven volmacht ingetrokken.
2.13. Bij dagvaarding van 7 december 2006 heeft [gedaagde] bij de rechtbank Rotterdam een bodemprocedure tegen Isto aanhangig gemaakt.
2.14. Op 26 december 2006 heeft [gedaagde] op de percelen van Isto conservatoir beslag tot levering laten leggen.
2.15. Bij arbitraal vonnis van 9 februari 2007 heeft de Raad van Arbitrage voor de Bouw een vordering van Slavenburg van € 7.500.000,-- toegewezen.
3. Het geschil
3.1. Isto c.s. vorderen na wijziging van eis - samengevat -:
a. opheffing van het op de percelen van Isto gelegde conservatoir beslag tot levering en zodanige beslissing als de voorzieningenrechter in goede justitie nodig acht om doorhaling van dat beslag en de inschrijving van de Overeenkomst in de openbare registers te verkrijgen;
b. [gedaagde] te gebieden dat zij
- voor zover nodig meewerkt aan doorhaling van de inschrijving van de Overeenkomst in de openbare registers;
- de door haar van Isto (de heer [eiseres sub 3]) ontvangen originele tekeningen en stukken retourneert door overhandiging of toezending aan mr. Van der Feltz;
dit uiterlijk acht dage na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
c. [gedaagde] te verbieden om - ter zake van de Overeenkomst in het bijzonder tot nakoming of uitvoering van de verplichtingen die volgens [gedaagde] voor Isto c.s. zijn opgenomen c.q. voorvloeien uit de Overeenkomst - enige actie te nemen, anders dan voortzetting van de lopende bodemprocedure, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom,
d. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
Isto c.s. stellen daartoe het volgende.
3.2. Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen en voor zover wel een overeenkomst tot stand gekomen is, kan die op grond van misbruik van omstandigheden door [gedaagde] of dwaling aan de zijde van Isto niet in stand blijven. Om het project LEEF! te redden is een financieel sterke partner nodig die bereid is Isto op de voor haar aanvaardbare voorwaarden te helpen. Deze partner kan Isto niet kan krijgen zolang het conservatoir beslag op de percelen van Isto niet is opgeheven en de inschrijving van dat beslag en de Overeenkomst in de openbare registers niet zijn doorgehaald. Voorts heeft Isto om die financiële partner te kunnen aantrekken de aan [gedaagde] overhandigde originele stukken nodig.
3.3. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. De inhoud van haar verweer zal hierna voor zover nodig nader worden omschreven.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge artikel 705 lid 1 Rv Pro. kan een beslag op vordering van elke belanghebbende worden opgeheven. Het belang van RVB en [eiseres sub 3] bij opheffing van het op de percelen van Isto gelegde beslag tot levering is niet door [gedaagde] weersproken. Het door [gedaagde] bestreden vorderingsrecht van RVB en [eiseres sub 3] is daarmee gegeven.
4.2. Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen.
4.3. Omtrent de wederzijdse belangen is het volgende gebleken. Ten einde hun financiële belangen bij het project LEEF! veilig te stellen, willen Isto c.s. een financieel sterke partner aantrekken. Niet bestreden is dat daartoe, bij toewijzing van de gevorderde voorlopige voorzieningen, de percelen van Isto aan een derde zullen worden overgedragen. Het belang van [gedaagde] bij handhaving van het gelegde beslag tot levering is hiermee gegeven. Daar staat tegenover het belang van Isto c.s. bij opheffing van het beslag ter voorkoming van verslechtering van hun financiële positie.
4.4. Niet weersproken is dat Isto een professionele projectontwikkelaar is, zodat er van mag worden uitgegaan dat zij een redelijk besef heeft van de vereisten voor het tot stand brengen van een overeenkomst. Dit is tezamen met de onder 2.10 vermelde tekst van de considerans van de door Isto op 19 oktober 2006, zijnde 6 dagen na de ondertekening van de Overeenkomst, ondertekende volmacht voldoende om aan te nemen dat ook Isto de Overeenkomst aanvankelijk als een overeenkomst heeft beschouwd en ervan uitging dat tussen partijen overeenstemming bestond over de essentiële punten van de beoogde overeenkomst. Voor zover Isto c.s. het in de dagvaarding vermelde andersluidende standpunt niet hebben laten varen, dient dat derhalve voorshands te worden verworpen.
4.5. Uit de summiere inhoud van de Overeenkomst en de daaraan opgenomen bepaling dat partijen binnen 4 weken tot ondertekening van een notariële koopakte zullen overgaan, volgt dat partijen niet hebben beoogd in de Overeenkomst alles uitputtend te regelen. Op grond hiervan en hetgeen hiervoor is overwogen, moet worden aangenomen dat Isto en [gedaagde] hebben beoogd met de Overeenkomst een zogenaamde rompovereenkomst aan te gaan, hetgeen een rechtens afdwingbare overeenkomst is.
4.6. Niet in geschil is dat partijen een verschillende uitleg van de Overeenkomst hebben. De vraag hoe de Overeenkomst dient te worden uitgelegd, dient niet alleen te worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de Overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.7. De kern van de verschillende uitleg van de Overeenkomst van partijen is gelegen in de vraag of [gedaagde] al dan niet alle bij het project LEEF! behorende rechten en verplichtingen heeft overgenomen. Dat de bodemrechter met hantering van de vorenbedoelde maatstaf noch tot de door Isto c.s. noch de door [gedaagde] voorgestane uitleg van de Overeenkomst zal kunnen komen, is in dit geding niet duidelijk geworden. Derhalve kan niet worden aangenomen dat, zoals Isto c.s. stellen, achteraf bezien op 13 oktober 2007 de voor de totstandkoming van een overeenkomst vereiste wilsovereenstemming over de essentiële punten voor de beoogde overeenkomst niet aanwezig was.
4.8. Uit de door Isto c.s. gegeven uitleg van de Overeenkomst, die inhoudt dat [gedaagde] alle rechten en plichten van het project LEEF! zou overnemen, volgt niet de ondeugdelijkheid van het door [gedaagde] gepretendeerde recht op levering van de percelen van Isto. Uit die uitleg volgt immers niet dat de Overeenkomst [gedaagde] geen recht op levering van de percelen van Isto geeft en het laatste is ook niet door Isto c.s. gesteld. De omstandigheid dat [gedaagde] zich tot nog toe niet heeft willen conformeren aan de uitleg die Isto c.s. aan de Overeenkomst geeft, is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat zij zal afzien van het recht op levering van de percelen van Isto wanneer de bodemrechter die uitleg van Isto c.s. volgt. Het laatste is ook niet gesteld. Derhalve kan in het midden blijven tot welke uitleg van de Overeenkomst de voormelde maatstaf leidt.
4.9. Het door Isto c.s. gestelde misbruik van omstandigheden is tegenover de betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Met name hebben Isto c.s. onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat - in het geval de Overeenkomst dient te worden uitgelegd zoals [gedaagde] doet - hetgeen [gedaagde] op 13 oktober 2006 over de financiële positie van Isto wist of had moeten begrijpen haar van het bevorderen van het sluiten van de Overeenkomst had behoren te weerhouden. Evenmin hebben Isto c.s. voldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat [gedaagde] ten einde Isto c.s. tot een voor hen ongunstigere uitvoering van de Overeenkomst te bewegen de Overeenkomst op andere wijze is gaan uitleggen dan zij op 13 oktober 2006 deed.
4.10. Zonder toelichting, die ontbreekt, kan niet worden ingezien dat de door Isto c.s. gestelde dwaling over de intenties van [gedaagde] ingevolge artikel 6:228 lid 1 BW Pro een grond voor vernietiging van de Overeenkomst oplevert.
4.11. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat, ook na afweging van de wederzijdse belangen, niet summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [gedaagde] ingeroepen recht is gebleken. De gevorderde opheffing van het conservatoir beslag tot levering zal derhalve worden afgewezen.
4.12. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen kan voorts niet worden aangenomen dat [gedaagde] geen aanspraak heeft op de bescherming jegens derden die de inschrijving van de Overeenkomst krachtens artikel 7:3 lid 3 BW Pro biedt. Daargelaten dat geen rechtsgrond is gesteld of gebleken die meebrengt dat op basis van een vonnis dat geen gezag van gewijsde heeft tot doorhaling van de inschrijving van de Overeenkomst kan worden gekomen, dient de daartoe strekkende vordering derhalve te worden afgewezen.
4.13. Ook de overige vorderingen komen op grond van het vorenstaande voorshands ongegrond voor en zullen derhalve worden afgewezen.
4.14. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Isto c.s. worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Isto c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 816,-- aan salaris van de advocaat en € 251,-- aan verschotten, (griffierecht);
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2007.