Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68486 / KG ZA 07-29
Vonnis in kort geding van 1 maart 2007
in de zaak van
1. [eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [eiseres sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [eiseres sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [eiseres sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [eiser sub 8],
wonende te [woonplaats], Verenigd Koninkrijk,
9. [eiseres sub 9],
wonende te [woonplaats],
10. [eiseres sub 10],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.A. Visser,
advocaat mr. H. J. Suyver te Alphen aan den Rijn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. V.J. Groot,
advocaat mr. A.T. Chinnoe te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eisers] (eisers gezamenlijk) en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 15 februari 2007 kennis genomen van het volgende:
- de dagvaarding van 5 februari 2007,
- de pleitnota van [eisers],
- de pleitnota van [gedaagde],
- de door beide partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] zijn gezamenlijk eigenaren van "Hof Souburgh", bestaande uit opstallen en agrarische gronden staande en gelegen aan de [adres + huisnr's] te ([postcode]) [plaatsnaam], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], sectie [kadastrale aanduiding(en)].
2.2. Eisers sub 1, 2 en 3 zijn ieder voor 25% eigenaar, eisers sub 4 tot en met 10 zijn samen eigenaar van de overige 25%.
2.3. Hof Souburgh (hierna: het gepachte) is een groot aantal jaren verpacht geweest aan de familie [familienaam betrokkenen], laatstelijk aan de heer [naam betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]). Na zijn overlijden in september 2006 heeft zijn echtgenote, mevrouw [naam betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), de pachtovereenkomst voortgezet.
2.4. [gedaagde] huurt sinds 1 april 1988 de woning aan de [adres], een van de tot het gepachte behorende arbeiderswoningen.
2.5. [eisers] hebben met [betrokkene 1], en na zijn overlijden met [betrokkene 2] onderhandeld over beëindiging van de pachtovereenkomst.
Op 29 november 2006 is een pachtbeëindigingsovereenkomst gesloten, op grond waarvan de pachtovereenkomst per 1 december 2006 is beëindigd en het gepachte uiterlijk op 30 september 2007 dient te zijn verlaten.
2.6. In verband met de bedrijfsbeëindiging ter plaatse is de huurovereenkomst met [gedaagde] in juli 2006 door [betrokkene 1] opgezegd.
Nadien hebben [betrokkene 1], en na zijn overlijden [betrokkene 2], en [gedaagde] onderhandeld over een minnelijke regeling, maar dit heeft niet tot resultaat geleid.
2.7. In artikel 2 van Pro de pachtbeëindigingsovereenkomst is ten aanzien van onder andere de woning [adres] het volgende bepaald:
"Deze woningen zijn door pachter verhuurd aan respectievelijk de heer [gedaagde] (...). [naam betrokkene 1] heeft aan de huurders van deze woningen de huurovereenkomst opgezegd per 1 april 2007 met als redengeving dat per die datum de woningen vrij van huur aan verpachter dienen te worden opgeleverd in verband met de beëindiging van de pachtovereenkomst.
(...)
Nu pachter per de datum waarop de pachtovereenkomst is beëindigd er niet in is geslaagd met de huurders een beëindigingsovereenkomst te sluiten, heeft verpachter recht en belang zelf een ontruimingsprocedure tegen de huurders van pachter te voeren, nu die huurders jegens verpachter vanaf de datum van pachtbeëindiging zonder recht of titel van het object gebruik maken.(...)"
2.8. Op 8 december 2006 hebben [eisers] het gepachte verkocht aan Houdstermaatschappij Oud-Alblas B.V. te Sliedrecht. In de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 oktober 2007 of zoveel eerder of later als nader tussen partijen overeen te komen.
2.9. In de koopovereenkomst is in artikel 16 onder Pro andere de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:
"16.1 Deze overeenkomst kan door ieder der partijen worden ontbonden indien op 1 juli 2007 ten aanzien van (een van) de huurders van de voormalige pachter [naam betrokkene 1], zijnde de heer en mevrouw [gedaagde] ([adres]) en (...) ([adres 2]) niet ofwel een (huur)beëindigingsovereenkomst is gesloten ofwel een vonnis tot ontruiming is gewezen op basis waarvan de ontruiming van de woningen, niet later dan uiterlijk per 1 april 2008, kan worden afgedwongen."
2.10. In artikel 27 van Pro de koopovereenkomst zijn -voor zover van belang- de navolgende bijzondere bepalingen met betrekking tot de feitelijke oplevering opgenomen:
"In afwijking van het bepaalde in artikel 6.2 komen partijen overeen met betrekking tot de feitelijke datum van oplevering door de huidige gebruikers van het verkochte:
a. de pachter mevrouw [naam betrokkene 2] (met haar kinderen) ontruimt uiterlijk op 30 september 2007 (...);
b. (...);
c. de families [gedaagde] en (...), die van de pachter gehuurd hebben de woningen respectievelijk [adres] en [adres 2], ontruimen uiterlijk op 1 april 2008.
De sub b en c genoemde datum 1 april 2008 is een uiterste ontruimingsdatum en ontslaat verkoper niet van de verplichting zich in te spannen de ontruiming op een eerder tijdstip te bewerkstelligen.
Het in dit artikel bepaalde laat onverlet het in artikel 16 lid 1 bepaalde Pro met betrekking tot de mogelijke ontbinding van de koopovereenkomst."
2.11. De raadsman van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 22 december 2006 verzocht binnen 14 dagen te berichten of hij bereid is tot vrijwillige ontruiming.
[gedaagde] heeft niet positief gereageerd op deze brief.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen de woning [adres] te [woonplaats] per uiterlijk 1 april 2008 te ontruimen en te verlaten tezamen met al de zijnen en al het zijne, met verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken en met machtiging van [eisers] het vonnis zonodig zelf op kosten van [gedaagde], met behulp van de sterke arm van politie en justitie ten uitvoer te doen leggen, dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2. [eisers] stellen daartoe het volgende.
Er is geen sprake van een rechtsbetrekking tussen [eisers] als voormalige verpachters en [gedaagde] als huurder van de voormalige pachter.
Het huurrecht van [gedaagde] leidt na beëindiging van de pachtovereenkomst niet tot een overname door [eisers] van de betreffende huurovereenkomst, aangezien artikel 7:269 BW Pro niet van toepassing is als de hoofdovereenkomst een pachtovereenkomst is. [eisers] hebben nooit jegens [gedaagde] enige verwachting gewekt met betrekking tot een voortzetten van de huurovereenkomst.
[gedaagde] bewoont de woning derhalve zonder recht of titel.
De woning dient te worden ontruimd om te voorkomen dat de koopovereenkomst wordt ontbonden. [eisers] verkeren al zeer lange tijd in een onverdeelde boedel. Zij hebben er belang bij dat deze onverdeeldheid wordt opgeheven zodat financiële uitkeringen kunnen worden gedaan.
Op grond van de koopovereenkomst dient vóór 1 juli 2007 duidelijkheid te zijn verkegen omtrent de ontruiming door [gedaagde]. Aan [gedaagde] kan nog een termijn tot 1 april 2008 worden gegeven alvorens tot daadwerkelijke ontruiming dient te worden overgegaan. Het moet voor [gedaagde] redelijkerwijs mogelijk zijn binnen een jaar vervangende woonruimte te vinden. Bovendien is reeds in 2006 aan hem bekend geworden dat onderhandeld werd over beëindiging van de pachtovereenkomst, hetgeen ontruiming van de door hem gehuurde woning tot gevolg zou kunnen hebben.
[eisers] hebben getracht met [gedaagde] tot een regeling in der minne te komen, maar [gedaagde] stelt aan zijn medewerking extreme eisen die zijn positie miskennen en die voor [eisers] onaanvaardbaar zijn.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Zijn verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]. Op het verweer van [gedaagde], wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1. [gedaagde] stelt dat er geen sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van [eisers], omdat het nog ruim vier maanden duurt voordat de ontbindende voorwaarde in werking kan treden. Voorts waren [eisers] reeds bij het sluiten van de pachtbeëindigingsovereenkomst c.q. de koopovereenkomst er van op de hoogte dat geen overeenstemming bestond over het beëindigen van de huurovereenkomst. Hoewel daarvoor voldoende tijd was hebben [eisers] geen bodemprocedure aanhangig gemaakt, zodat zij zichzelf derhalve willens en wetens hebben gemanoeuvreerd in de positie waarin zij zich thans bevinden. De wens tot het doen van financiële uitkeringen uit de boedel, levert evenmin spoedeisend belang op. Er is reeds twintig jaar gewacht met verdeling van de boedel, zodat van [eisers] kan worden gevergd dat zij nog een aantal maanden wachten.
4.2. Daargelaten de omstandigheden welke daartoe hebben geleid, is de situatie van [eisers] inmiddels zodanig dat zij een spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorziening. Op grond van artikel 16.1 van de koopovereenkomst kan die overeenkomst immers door de koper worden ontbonden indien voor 1 juli 2007 geen (huur)beëindigingsovereenkomst is gesloten of een vonnis tot ontruiming is gewezen.
Er is geen sprake van een beëindigingsovereenkomst, zodat [eisers] thans de ontruiming dienen te vorderen. [eisers] willen voorkomen dat de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen omdat zij inmiddels al twintig jaar in een onverdeelde boedel verkeren, welke onverdeeldheid wordt opgeheven door verkoop van het gepachte waarna tot uitkering kan worden overgegaan. [eisers] hebben derhalve een gerechtvaardigd belang bij de vordering tot ontruiming. Aangezien het onwaarschijnlijk voorkomt dat er voor 1 juli 2007 vonnis zal kunnen worden gewezen in een bodemprocedure welke thans nog aanhangig dient te worden gemaakt, is het spoedeisend belang van [eisers] gegeven.
Voortzetting van de huurovereenkomst?
4.3. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eisers] de huur-overeenkomst tussen hem en de erfgenamen van [betrokkene 1] voortzetten op grond van artikel 7:269 lid Pro 1BW. Dit artikel bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder.
4.4. In navolging van de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden
(29 december 1993, KG 1994,146) wordt geoordeeld dat er geen aanknopingspunten zijn om artikel 7:269 lid Pro BW analogisch toe te passen op een pachtovereenkomst.
4.5. In het arrest van de Hoge Raad van 28 januari 1994 (NJ 1994, 241, AHAM / Malherbe) is bepaald dat voornoemd artikel van toepassing is, in het geval de hoofdhuurovereenkomst, voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het verhuurde, is te beschouwen als een overeenkomst van huur en verhuur van een woonruimte.
Deze maatstaf brengt mee, dat indien een (hoofd)huurovereenkomst niet in haar geheel betrekking heeft op woonruimte, de vraag moet worden beantwoord of die overeenkomst, voor wat de onderverhuurde gedeelten betreft, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van woonruimte als hiervoor bedoeld.
Voor de bevestigende beantwoording van die vraag is niet doorslaggevend dat een onderverhuurd gedeelte is aan te merken als zelfstandige woonruimte.
In verband met het belang van de verhuurder, dat meebrengt dat hij niet zonder zijn instemming partij wordt bij een hem bindende (onder)verhuurovereenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de (hoofd)huurovereenkomst op grond waarvan hij het gehuurde aan de (hoofd)huurder had afgestaan, moet voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst, voor wat betreft een onderverhuurd gedeelte van het gehuurde, betrekking heeft op woonruimte, als beslissend worden beschouwd hetgeen partijen bij de (hoofd)huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het onderverhuurde gedeelte, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
4.6. [gedaagde] kan derhalve uitsluitend worden gevolgd in zijn stelling indien aangenomen dient te worden dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen [eisers] en (de erfgenamen van) [betrokkene 1] en voorts dat deze huur woonruimte betrof.
De stelling van [gedaagde], dat de woning aan het [adres] altijd bestemd is geweest voor bewoning als zelfstandige woonruimte en met die bedoeling is verpacht, is door [eisers] gemotiveerd weersproken. Tussen partijen staat vast dat de woning kon worden gebruikt om landarbeiders en hun gezinnen onder te brengen, zodat de woning landbouwdoeleinden diende en als zodanig onderdeel uit maakte van het gepachte. De omstandigheid dat er al jaren geen landarbeiders meer in die woning hebben verbleven, doet daar niet af. Mede gezien het hierboven genoemde belang van de verhuurder (in casu de verpachter) dat meebrengt dat hij niet zonder zijn instemming partij wordt bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de overeenkomst op grond waarvan hij het gehuurde (in casu het gepachte) had afgestaan kan voornoemde omstandigheid er niet zonder meer toe leiden dat de rechtsverhouding tussen de verpachter en de pachter wijzigt, in die zin dat aangenomen dient te worden dat er sprake is van huur in plaats van pacht.
Op grond van het voorgaande dient te worden geconcludeerd dat in het onderhavige geval niet is voldaan aan de voorwaarden voor bescherming van de onderhuurder zoals bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW Pro.
Voortzetting op grond van handelen?
4.7. Subsidiair stelt [gedaagde] dat het handelen van [eisers] er voor zorgt dat zij in de plaats treden van de verhuurder van de woning. Dit betekent dat de huurovereenkomst door [eisers] wordt voortgezet en dat zij deze op één van de in de wet genoemde gronden dienen op te zeggen.
4.8. [gedaagde] baseert bovenstaande stelling onder andere op de omstandigheid dat [eisers] gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst op de hoogte waren en daarmee instemden. Zoals hierboven reeds is overwogen leidt dit niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst dient te worden voortgezet door [eisers] als oorspronkelijke verpachters.
4.9. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] bij [eisers] terecht kon voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan de woning kan niet tot de door [gedaagde] gewenste conclusie leiden. Als eigenaren van de woning dienden [eisers] dit onderhoud immers voor hun rekening te nemen. Voorshands is echter niet gebleken dat tussen [eisers] en [gedaagde] een huurovereenkomst is ontstaan. Daarbij is aanmerking genomen dat [eisers] nimmer de huur in ontvangst hebben genomen.
4.10. Uit artikel 2 van Pro de pachtbeëindigingsovereenkomst (zie r.o. 2.6) kan evenmin worden geconcludeerd dat [eisers] hebben bewilligd in het overnemen van de verplichtingen als verhuurder van de woning. Als eigenaren van de woning hebben [eisers] immers recht en belang bij de ontruimingsprocedure jegens [gedaagde] nu hij vanaf de datum van pachtbeëindiging zonder recht of titel van de woning gebruik maakt.
4.11. Hetgeen door [gedaagde] is aangevoerd kan naar voorlopig oordeel niet tot de conclusie leiden dat sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst op grond van handelen van [eisers]. Op [eisers] rust mitsdien ook geen verplichting tot het opzeggen van de huurovereenkomst.
Conclusie
4.12. Naar voorlopig oordeel is niet gebleken dat tussen [eisers] en [gedaagde] een contractuele relatie bestond of bestaat waaraan [gedaagde] bescherming zou kunnen ontlenen. Aan een verdere belangenafweging wordt dan ook niet toegekomen. De vordering van [eisers] zal worden toegewezen zoals hierna te vermelden.
4.14. [gedaagde] zal als de -grotendeels- in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,31
- vast recht 251,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.151,31
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om de woning [adres] te [woonplaats] per uiterlijk 1 april 2008 te ontruimen en te verlaten tezamen met al de zijnen en al het zijne;
5.2. verbiedt [gedaagde] de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken;
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.151,31,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2007.