Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 63461 / HA ZA 06-2132
Vonnis van 14 februari 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEVELPOORT VASTGOED B.V.,
gevestigd te Zwijndrecht,
eiseres,
procureur jhr. mr. A. van Bunge,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.A. Visser.
Eiseres zal hierna Develpoort genoemd worden. [gedaagde sub 1] wordt [gedaagde junior] genoemd. [gedaagde sub 2] wordt [gedaagde senior] genoemd. Gedaagden worden tezamen [gedaagden] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis waarbij een comparitie van partijen is gelast
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen
- de conclusie van repliek, tevens akte houdende vermeerdering van eis
- de conclusie van dupliek, tevens houdende bezwaar tegen eisvermeerdering.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde senior] heeft een autoschadeherstelbedrijf geëxploiteerd op een terrein aan de Zijdewinde te Puttershoek. [gedaagde junior] is de zoon van [gedaagde senior] en heeft op dezelfde plaats voor eigen rekening eveneens een autoschadeherstelbedrijf geëxploiteerd.
2.2. [gedaagde senior] heeft aan Develpoort een bedrijfsruimte en twee percelen grond aan de Zijdewinde te Puttershoek verkocht (hierna: de percelen) voor een koopsom van € 300.000. Van de overeenkomst is geen ander geschrift opgemaakt dan de akte van levering van 3 november 2003. In de leveringsakte staat onder meer:
"Garanties van verkoper
Artikel 5
....
b. voorzover aan verkoper bekend heeft er in opdracht van Maasstede Woning Ontwikkeling een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden door Grond-, - Gewas- en Milieulaboratorium "Zeeuws-Vlaanderen" B.V. te Graauw; een kopie van de analyse is aan deze akte gehecht. Op basis van de resultaten van het onderzoek is geconcludeerd dat er geen reden is voor nader bodemonderzoek en dat er met betrekking tot eventuele woningbouw geen risico's zijn voor de volksgezondheid en het milieu;
voorzover overigens aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, danwel tot het nemen van andere maatregelen;
en:
"Bodemonderzoek
Partijen zijn het er over eens dat uit het rapport van het bodemonderzoek niet is gebleken dat de grond of het grondwater dusdanig verontreinigd is dat deze verontreiniging voor koper redelijkerwijze niet aanvaardbaar is te achten. Het risico dat achteraf blijkt dat niet in voornoemd rapport gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is, is geheel voor rekening van koper."
2.3. Het bodemonderzoek waarnaar wordt verwezen in de leveringsakte, is opgesteld door Grond-, - Gewas- en Milieulaboratorium "Zeeuws-Vlaanderen" B.V. Dit rapport dateert uit 1998 en was daarmee ten tijde van de levering 5 jaar oud. Het onderzoek is verricht in opdacht van een derde (Maasstede Woning Ontwikkeling V.O.F). Een kopie van dit rapport is gehecht aan de leveringsakte.
2.4. Naast de koopovereenkomst is een gebruiksovereenkomst gesloten. De gebruiksovereenkomst is vastgelegd in een notariële akte van eveneens 3 november 2003. Partijen bij de gebruiksovereenkomst zijn Develpoort, [gedaagde senior] en [gedaagde junior]. De gebruiksovereenkomst houdt in dat aan [gedaagden] een gebruiksrecht wordt toegekend vanaf levering van de percelen tot uiterlijk 1 november 2005. De gebruiksovereenkomst vermeldt over bodemvervuiling:
"Tevens zijn partijen overeengekomen dat een eventuele (verdere) verontreiniging van het registergoed vanaf heden tot aan het moment van oplevering geheel voor rekening en risico van verkoper casu quo gebruiker(s) blijft/ blijven die vervolgens koper terzake van die periode volledig vrijwaart/ vrijwaren."
2.5. Direct na 1 november 2005 heeft Develpoort een bodemonderzoek laten verrichten aan de percelen door Milieutechniek Gebr. Reehorst Dordrecht B.V. Volgens het rapport is in het kader van de Wet Bodembescherming sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
2.6. Develpoort heeft [gedaagde senior] aansprakelijk gesteld wegens bodemverontreiniging bij brief van 23 januari 2006. Develpoort heeft [gedaagde junior] aansprakelijk gesteld wegens bodemverontreiniging bij brief van 26 januari 2006. De schade wordt in beide brieven begroot op tenminste € 125.000.
3. De vordering
3.1. Develpoort vordert, na eiswijziging, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I te verklaren voor recht dat alle saneringskosten voor de verontreiniging aan de percelen hoofdelijk voor rekening van [gedaagden] komen, althans zodanig te bepalen als de Rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
II te verklaren voor recht dat [gedaagden] jegens Develpoort hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade, nader op te maken bij staat, veroorzaakt aan de percelen
III [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan Develpoort te betalen een bedrag van:
- € 8.502,20 te vermeerderen met de kosten van de reactie van Bureau Reehorst d.d. 20 juli 2006
- € 1.393,-- exclusief BTW ter zake de kosten voor het aanbrengen van een nieuwe meterkast.
Daartoe stelt Develpoort het volgende.
3.2. De bodem van de percelen is vervuild. Dit levert non-conformiteit en wanprestatie op van zowel [gedaagde senior] als [gedaagde junior]. Develpoort hoefde de vervuiling niet te verwachten. Op 17 oktober 2003 heeft Develpoort een bod gedaan op de percelen. Op 20 oktober 2003 heeft [gedaagde senior] via de notaris een tegenbod gedaan, met daarbij de mededeling dat er een schonegrondverklaring voor woningbouw van circa twee jaar oud aanwezig is. Op 3 november 2003 bij de notaris, ter gelegenheid van de levering, bleek echter dat er geen schonegrondverklaring aanwezig was. Wel aanwezig was een ouder rapport, uit 1998, dat echter inhoudelijk minder stellig was omtrent de afwezigheid van bodemvervuiling. Develpoort wilde toen van de transactie afzien. Aan Develpoort is toen echter zonder enig voorbehoud verzekerd dat de grond schoon was. Met de koop was haast gemoeid omdat [gedaagde senior] in financiële problemen verkeerde. Uitgangspunt voor Develpoort was, ook naar opgaaf van de notaris, dat Develpoort geen enkel risico zou lopen. De notaris heeft uitgelegd dat Develpoort geen risico's liep.
3.3. Subsidiair beroept Develpoort zich op dwaling. Aan Develpoort is een onjuiste voorstelling van zaken gegeven doordat onomwonden is verklaard dat de grond schoon was. Develpoort verzoekt om, in plaats van de vernietiging wegens dwaling uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen.
3.4. De gevorderde € 8.502,20 + p.m. betreffen de (buitengerechtelijke) kosten van bodemonderzoek, milieutechnisch onderzoek en de reactie van Bureau Reehorst op het rapport van Vectis waar [gedaagden] zich op beroepen bij hun verweer dat geen sprake is van bodemvervuiling.
3.5. [gedaagden] hebben de percelen niet vrij van schade opgeleverd. De meterkast bleek uit het pand te zijn verwijderd. Develpoort vordert vergoeding van de kosten voor een nieuwe meter ad € 1.393 excl. BTW.
4. Het verweer
4.1. Develpoort heeft niet binnen bekwame tijd geprotesteerd (art. 7:23 BW en art. 6:89 BW). Op Develpoort rustte een onderzoeksplicht. Deze plicht is aangevangen op 3 of 4 november 2003. De onderzoeksplicht hield in dat Develpoort een onderzoek naar bodemvervuiling had moeten laten verrichten. Een bodemonderzoek duurt ongeveer twee maanden. Develpoort had vervolgens moeten klagen binnen twee maanden na verkrijging van de onderzoeksresultaten. Develpoort is een professionele projectontwikkelaar en wist, althans kon weten, dat er geruime tijd een autoschadeherstelbedrijf was gevestigd op de percelen.
4.2. [gedaagden] betwisten dat sprake is van wanprestatie of non-conformiteit.
De percelen zijn volgens [gedaagden] geschikt voor het beoogde gebruik als
bedrijfsobject. [gedaagden] betwisten dat sprake is van verontreiniging, alsmede dat zij wisten dat de bodem niet geschikt was voor het beoogde gebruik. Er bestaat geen saneringsplicht. Als [gedaagden] aansprakelijk zijn te houden dan is dat alleen voor bodemvervuiling die is veroorzaakt in de gebruiksperiode die ten nadele strekt van het gebruik van de percelen als bedrijfsobject. Voor eerdere bodemvervuiling draagt Develpoort contractueel het risico. [gedaagden] beroepen zich op een rapport van het door ingeschakelde bureau Vectis B.V. Vectis heeft het rapport van Reehorst beoordeeld
en komt onder meer tot de volgende bevindingen:
-de in het rapport van Reehorst beschreven verontreinigingen zijn geen ernstige
verontreinigingen,
-er is op grond van geldend beleid geen reden voor sanering, omdat de verontreiniging in de huidige situatie (bedrijfsbestemming) afdoende is geïsoleerd,
-de in het rapport van Reehorst beschreven verontreinigingen kunnen onmogelijk zijn ontstaan tussen 3 november 2003 en 1 november 2005.
4.3. [gedaagden] betwisten dat sprake is van schade in een omvang als door Develpoort gesteld.
4.4. [gedaagden] voeren aan dat de meterkast deugdelijk is opgeleverd en zij betwisten dat Develpoort een nieuwe meterkast heeft laten plaatsen. Develpoort heeft aangekondigd het pand te gaan slopen en dan is een nieuwe meterkast niet nodig.
5. De beoordeling
5.1. [gedaagden] verzetten zich niet tegen de eiswijziging als zodanig. De rechtbank acht deze wijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zodat deze wordt toegelaten.
5.2. Uitgangspunt bij de beoordeling zal zijn dat:
-Develpoort met [gedaagde senior] de koopovereenkomst heeft gesloten
-Develpoort met [gedaagde senior] èn [gedaagde junior] de gebruiksovereenkomst heeft gesloten.
De vordering van Develpoort is gebaseerd op wanprestatie, dwaling en non-conformiteit. Andere grondslagen dan deze -contractuele- grondslagen zijn niet gesteld. Nu [gedaagde junior] slechts partij is bij de gebruiksovereenkomst, zal een eventuele toewijzing van de vordering van Develpoort tegen [gedaagde junior] slechts op de gebruiksovereenkomst gebaseerd kunnen zijn.
5.3. Als sprake is van bodemvervuiling -hetgeen [gedaagden] betwisten-, dan kan deze dateren uit de periode van vóór de levering, uit de periode ná levering (gedurende de periode van de gebruiksovereenkomst), dan wel deels uit beide periodes. De rechtbank zal de gestelde bodemvervuilingen hierna aanduiden als "oude bodemvervuiling" en "nieuwe bodemvervuiling."
5.4. Inzake de koopovereenkomst oordeelt de rechtbank als volgt.
5.5. De vraag of Develpoort uit hoofde van de koopovereenkomst, op grond van de artt. 7:23 BW en art. 6:89 BW, na levering van de percelen op 4 november 2003, een onderzoeksplicht had naar oude bodemvervuiling dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval en hangt mede af van de wederzijdse verklaringen en gedragingen van partijen ([gedaagde senior] en Develpoort).
5.6. Op grond van (louter) de tekst van de koopovereenkomst komt oude bodemvervuiling voor risico van Develpoort. Hieruit volgt dat op grond van de tekst van de koopovereenkomst irrelevant is of Develpoort al dan niet tijdig geklaagd zou hebben over de oude bodemvervuiling. Een zodanige klacht zou op grond van de tekst van de koopovereenkomst geen zin hebben gehad. De rechtbank betrekt in dit oordeel dat Develpoort geen particulier is, en voorts dat Develpoort wist, althans behoorde te weten, dat op de percelen een autoschadebedrijf was gevestigd. Dit blijkt uit het in r.o. 1.3 genoemd rapport, dat aan de akte van levering is gehecht. Als Develpoort wil stellen dat zij vanwege de spoed geen kennis heeft genomen van de inhoud van dit rapport dan komt dat voor haar risico. Overigens wijst de stelling van Develpoort dat dit rapport niet zo stellig was als werd beweerd, er op dat Develpoort wel van de inhoud van het rapport kennis heeft genomen.
5.7. Bepalend is niet (louter) de tekst van de overeenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.8. Volgens Develpoort heeft [gedaagde senior] aan Develpoort op 3 november 2003 bij de notaris een onvoorwaardelijke mondelinge toezegging gedaan dat geen sprake was van oude bodemvervuiling (hierna te noemen: garantie). Als inderdaad een garantie is verschaft, dan mocht Develpoort daar op afgaan en bestond er voor Develpoort geen reden meer om een bodemonderzoek te entameren. Slotsom is dat het verweer inzake niet tijdig klagen ofwel faalt vanwege de gestelde garantie, ofwel irrelevant is omdat geen klachtrecht bestond omdat (schriftelijk) is overeengekomen dat oude bodemvervuiling voor risico van Develpoort komt.
5.9. [gedaagde senior] betwist een garantie te hebben verstrekt. Daarom zal Develpoort in de gelegenheid worden gesteld tot bewijslevering van zijn stelling.
5.10. Aan de vraag of een eventueel door [gedaagde junior] bij de notaris verstrekte garantie aan [gedaagde senior] mag worden toegerekend gaat de rechtbank voorbij. Develpoort stelt immers dat [gedaagde junior], die bij het tekenen van de koopovereenkomst aanwezig was, op dat moment niets heeft verklaard over enige verontreiniging (dagvaarding sub 14). Develpoort stelt, in strijd met deze stelling, later in de procedure, dat [gedaagde junior] (wel) heeft verklaard dat de grond schoon was (conclusie van repliek sub 41). Het was aan Develpoort om duidelijk te maken welk standpunt zij inneemt. Een valide verklaring voor de tegenstrijdigheid in stellingname wordt niet gegeven.
5.11. Als Develpoort niet zal slagen om voormeld bewijs te leveren komt aan Develpoort jegens [gedaagde senior] geen vordering toe voor oude bodemvervuiling.
5.12. Develpoort stelt dat ook [gedaagde junior] aansprakelijk is voor alle, dus ook voor de oude bodemvervuiling. Deze stelling faalt. [gedaagde junior] is bij de koopovereenkomst geen partij. Evenmin is [gedaagde junior] aansprakelijk voor de oude bodemvervuiling uit hoofde van de gebruiksovereenkomst. Blijkens de gebruiksovereenkomst heeft [gedaagde junior] slechts de aansprakelijkheid aanvaard voor verdere vervuiling. Niet valt in te zien waarom daar ook oude bodemvervuiling onder zou mogen worden begrepen.
5.13. Voorts oordeelt de rechtbank over de gebruiksovereenkomst als volgt.
5.14. Voor zover [gedaagden] aanvoeren dat Develpoort niet tijdig (ex art. 6:89 BW) heeft geklaagd uit hoofde van de gebruiksovereenkomst, faalt dit verweer. Het gebruik van de percelen heeft voortgeduurd tot in ieder geval 1 november 2005. Direct daarna heeft Develpoort een bodemonderzoek laten verrichten en over bodemvervuiling geklaagd bij [gedaagden]
5.15. Develpoort stelt dat [gedaagde junior] en [gedaagde senior] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor nieuwe bodemvervuiling. [gedaagden] betwisten de hoofdelijkheid van hun aansprakelijkheid voor nieuwe bodemvervuiling niet (gemotiveerd), zodat deze vast staat. Overigens geven [gedaagden] er veeleer blijk van de hoofdelijkheid te erkennen, nu zij aanvoeren dat ondubbelzinnig is overeengekomen dat nieuwe bodemvervuiling voor hun rekening komt (conclusie van dupliek sub 38).
5.16. Voorts tekent de rechtbank het volgende aan. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van wanprestatie of non-conformiteit, zal de rechtbank er van uitgaan dat de percelen door Develpoort zijn te gebruiken als bedrijfsobject. Jegens [gedaagde senior] volgt dit uit de tekst van de koopovereenkomst. Alhoewel [gedaagde junior] geen partij was bij de koopovereenkomst, komt de rechtbank ten aanzien van hem, [gedaagde junior], tot hetzelfde oordeel. De gebruiksovereenkomst vermeldt weliswaar niets over de bestemming van de percelen, maar er valt niet in te zien dat Develpoort (uit hoofde van de gebruiksovereenkomst) een andere bestemming voor de percelen heeft bedongen dan uit hoofde van de koopovereenkomst, teminder nu [gedaagde senior] bij beide overeenkomsten partij was. Develpoort stelt mitsdien vergeefs dat zou zijn overeengekomen dat de percelen geschikt waren voor woningbouw.
5.17. Ter comparitie van partijen heeft Develpoort verklaard het pand te zullen slopen. Develpoort stelt niet dat, en waarom, desondanks de meterkast in het pand nog enige waarde voor hem had respectievelijk waarom de gestelde vervanging nodig was. Uit de stellingen van Develpoort blijkt daarmee niet dat zij schade lijdt. Dit deel van de vordering ligt voor afwijzing gereed.
5.18. Iedere nadere beslissing wordt aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
draagt Develpoort op te bewijzen, desgewenst door middel van getuigen, dat [gedaagde senior] op 3 november 2003 een mondelinge mededeling heeft gedaan waaruit Develpoort heeft mogen begrijpen dat [gedaagde senior] garandeerde dat in de percelen geen oude bodemvervuiling aanwezig was;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 14 maart 2007 om Develpoort in de gelegenheid te stellen alsdan bij akte bewijsstukken over te leggen en/ of de namen en woonplaatsen van de voor te brengen getuigen op te geven en de verhinderdata van die getuigen en van beide partijen en hun raadslieden in de daaropvolgende vier maanden mede te delen;
bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden voor mr. E.D. Rentema, die daartoe zal overgaan op een nader te bepalen datum en tijdstip in het gebouw van de rechtbank aan het Steegoversloot 36 te Dordrecht;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2007.