Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68252 / KG ZA 07-17
Vonnis in kort geding van 8 februari 2007
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. J.D. Bakker,
advocaat mr. J.W. de Haij te Capelle aan den IJssel,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MERWEPLAN B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat en procureur mr. M.A.V. van Aardenne.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Merweplan genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 25 januari 2007 kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 januari 2007, met producties,
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van Merweplan
- de door Merweplan overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaresse van een perceel grond met opstallen, bestaande uit een woning en aanhorigheden, aan het adres [adres] te [woonplaats] (verder: het perceel).
2.2. Bij brief van 28 november 2005 heeft Maasplan B.V., een aan Merweplan gelieerde onderneming, onder meer het volgende aan [eiseres] meegedeeld:
"Mede daarom heb ik belangstelling voor de verwerving van uw bungalow (met bijbehorende grond) .... Voorzichtige orientatie van bij de gemeente heeft uitgewezen dat de gemeente nogal afwijzend staat tegen een nieuw initiatief, mede omdat de bouwvoorschriften volgend jaar gewijzigd gaan worden. Overleg met onze adviseur (destijds betrokken bij de bestemmingswijziging) heeft echter uitgewezen dat er een begaanbare weg lijkt om alsnog medewerking te verkrijgen. Voorwaarde hiertoe is wel dat er grote haast geboden is!!! Alleen een snelle en doeltreffende actie, gesteund door een deskundige motivering, kan succes opleveren."
2.3. Kort voor kerst 2005 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden (verder: de kerstbespreking).
2.4. Op 16 februari 2006 hebben partijen een koopovereenkomst ondertekend waarbij [eiseres] het perceel voor een koopsom van € 550.000,-- heeft verkocht aan Merweplan. In deze overeenkomst is bepaald dat de notariële leveringsakte uiterlijk op 15 november 2006 verleden zou worden.
2.5. In de onderhandelingen die aan de totstandkoming van de koopovereenkomst zijn voorafgegaan is [eiseres] vertegenwoordigd, danwel bijgestaan door [vertegenwoordiger eiseres].
2.6. Op 31 mei 2006 heeft Merweplan bij de gemeente Dordrecht een schetsplan ingediend voor het slopen van een woning en het oprichten van een appartementencomplex op het perceel.
2.7. Tussen 16 februari 2006 en 31 mei 2006 is het bestemmingsplan van het gebied waarin het perceel is gelegen, gewijzigd.
2.8. Op 9 november 2006 heeft Merweplan in een gesprek met [vertegenwoordiger eiseres] meegedeeld dat zij niet zal meewerken aan de notariële levering van het perceel. Merweplan heeft dit bevestigd bij brief aan [vertegenwoordiger eiseres] van 13 november 2006.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert - samengevat - Merweplan te veroordelen haar volledige medewerking te verlenen aan de uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [postcode] [woonplaats], onder meer inhoudende dat Merweplan op eerste verzoek daartoe op de opgegeven datum en tijd verschijnt ten overstaan van notaris W.J. Barendse te Dordrecht en al datgene doet dat noodzakelijk is voor het passeren van de leveringsakte en tevens dat Merweplan er voor zorg draagt dat de koopsom ad € 550.000,- vermeerderd met de overeengekomen rente, voorafgaand aan de datum en tijd waarop de akte van levering wordt verleden op de derdenrekening van de genoemde notaris is bijgeschreven, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Merweplan in de kosten van deze procedure.
3.2. Merweplan voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Merweplan bestrijdt dat zij verplicht is tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en beroept zich daartoe op vernietiging van die overeenkomst op grond van bedrog, althans dwaling. Onder deze omstandigheden is voor een veroordeling tot nakoming in kort geding als gevorderd, mede gelet op de mogelijke onomkeerbare gevolgen daarvan, slechts plaats indien voldoende aannemelijk is dat het beroep op vernietiging in een bodemprocedure geen stand zal houden.
4.2. Merweplan baseert haar beroep op bedrog althans dwaling op de stelling dat [vertegenwoordiger eiseres], die in de onderhandelingen de belangen van [eiseres] behartigde, vanaf september 2005 bekend was dat de gemeente Dordrecht het voornemen had het vigerende bestemmingsplan te wijzigen maar heeft nagelaten dit voor Merweplan cruciale gegeven vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan Merweplan mede te delen. [eiseres] bestrijdt dat niet, maar stelt dat het beroep op bedrog, althans dwaling niet kan slagen omdat Merweplan voor het sluiten van de koopovereenkomst op 16 februari 2006 wist althans als professionele projectontwikkelaar behoorde te weten dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd.
4.3. Uit de voormelde stelling van Merweplan volgt niet zonder meer dat [eiseres] haar willens en wetens heeft misleid, hetgeen [eiseres] ook betwist. Bijkomende feiten en omstandigheden waaruit dat wel zou kunnen worden afgeleid zijn niet door Merweplan gesteld, zodat voorshands aannemelijk is dat haar beroep op bedrog geen stand zal houden.
4.4. Alvorens kan worden beoordeeld of de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, dient de vraag te worden beantwoord wanneer die overeenkomst tot stand is gekomen. Niet aannemelijk is dat dat, zoals [eiseres] stelt, eerst op 16 februari 2006 het geval was. Artikel 7:2 BW Pro mist immers toepassing, zodat voor de beantwoording van de vraag wanneer de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen niet het tijdstip van ondertekening van de koopovereenkomst bepalend is maar het tijdstip waarop tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Aangenomen moet worden dat het laatste tijdens de kerstbespreking het geval was, nu [eiseres] de stelling van Merweplan dat partijen tijdens die bespreking wilsovereenstemming hebben bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst niet heeft tegengesproken.
4.5. Ter adstructie van haar stelling dat Merweplan op de hoogte was van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging heeft [eiseres] verwezen naar de onder 2.2 vermelde passage in de door Merweplan overgelegde brief van 28 november 2005 van Maasplan B.V. Merweplan bestrijdt niet dat zij in het kader van dit kort geding met Maasplan B.V. kan worden vereenzelvigd, maar bestrijdt wel dat uit de vorenbedoelde passage kan worden afgeleid dat zij bekend was met het voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen. Merweplan voert daartoe aan dat de bouwvoorschriften gewijzigd konden worden wanneer het vigerende bestemmingsplan tien jaar oud zou zijn, hetgeen op 26 maart 2006 het geval zou zijn, maar dat zulks nog geen wijziging van het bestemmingsplan zelf inhoudt en dat de gevolgen van gewijzigde bouwvoorschriften voor Merweplan minder verstrekkend zouden zijn dan een wijziging van het bestemmingsplan. Dit alles is niet door [eiseres] bestreden, zodat Merweplan daarmee de door [eiseres] gegeven uitleg van de geciteerde passage voldoende gemotiveerd heeft bestreden. Hetzelfde geldt voor de door [eiseres] gegeven gelijkluidende uitleg van de in de conceptversie van de overeenkomst van 28 december 2005, maar niet in de latere versies daarvan, opgenomen bepaling waarin Merweplan zich verplichtte niet later dan 25 maart 2006 bij de gemeente Dordrecht de vergunningen aan te vragen. Voorts heeft Merweplan voldoende gemotiveerd bestreden dat andere verschillen tussen de conceptversie van 28 december 2006 en latere versies verband houden met de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan. Voor een verdergaand onderzoek naar de achtergronden van dit alles is in kort geding geen plaats, zodat op grond daarvan niet kan worden aangenomen dat Merweplan voor de totstandkoming van de overeenkomst wist dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd. Voor zover [eiseres] met haar stelling dat Merweplan aan [eiseres] kenbaar heeft gemaakt dat zij al in november 2005 van de voorgenomen wijziging van het bestemmingplan wist, het oog heeft op andere handelingen of mededelingen van Merweplan dan hiervoor vermeld, is die stelling door [eiseres] onvoldoende gespecificeerd.
4.6. Uit het vorenstaande volgt dat [eiseres] haar stelling dat Merweplan voor het sluiten van de koopovereenkomst wist dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Met haar stelling dat Merweplan als professioneel projectontwikkelaar dat behoorde te weten, bedoelt [eiseres] kennelijk te stellen dat op Merweplan een onderzoeksplicht rustte en dat Merweplan die plicht heeft verzaakt. Merweplan betwist dat zij haar onderzoeksplicht heeft verzaakt en voert daartoe aan dat zij ruim voor de kerstbespreking bij de gemeente Dordrecht naar het geldende bestemmingsplan heeft geïnformeerd, maar dat toen niet aan haar is meegedeeld dat het voornemen bestond het bestemmingsplan te wijzigen. Het tegendeel is niet door [eiseres] aannemelijk gemaakt, maar een en ander laat de mogelijkheid open dat Merweplan door bijvoorbeeld onvoldoende door te vragen in de uitvoering van haar onderzoeksplicht tekort is geschoten. Indien dat zo is, betekent dat niet zonder meer dat op [eiseres] geen plicht rustte om vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst aan Merweplan over het voornemen van de gemeente Dordrecht om het bestemmingsplan te wijzigen voor te lichten. Immers moet bij het beantwoorden van de vraag of een partij ter zake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het gegeven geval maar ook en vooral daarop dat die regel juist ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. Hiermee rekening houdende is voorshands onvoldoende gebleken dat de bijzonderheden van het onderhavige geval meebrengen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen op [eiseres] niet de vorenbedoelde mededelingsplicht rustte. Voorts geldt dat de goede trouw zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat, wanneer op een partij een mededelingsplicht rust deze zich ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. Het feit dat Merweplan in de uitoefening van haar bedrijf handelde maakt dit alles is niet anders.
4.7. Merweplan stelt dat zij via de door haar ingeschakelde architect bekend is geworden met het voornemen van de gemeente Dordrecht om het bestemmingsplan te wijzigen, maar dat zulks pas ná 25 januari 2006 en derhalve na de totstandkoming van de koopovereenkomst is geweest. [eiseres] heeft tegenover de betwisting van Merweplan niet aannemelijk gemaakt dat Merweplan daadwerkelijk in staat is geweest nog vóór de wijziging van het bestemmingsplan vergunningen bij de gemeente aan te vragen. Daarom behoeft niet te worden ingegaan op het argument van [eiseres] dat Merweplan had kunnen voorkomen dat de wijziging van het bestemmingsplan voor haar gevolgen zou hebben door de vergunningen vóór die wijziging aan te vragen.
4.8. Aannemelijk is dat Merweplan tot 9 november 2006 niet wist dat haar een beroep op dwaling toekwam. [eiseres] heeft immers niet bestreden dat Merweplan pas op die datum ervan op de hoogte is geraakt dat [vertegenwoordiger eiseres] reeds tijdens de onderhandelingen bekend was met het voornemen tot wijziging van het bestemmingsplan. Dit in aanmerking nemende is alleen het tijdsverloop tussen het moment waarop Merweplan volgens haar verklaring bekend is geworden met het voornemen van de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen en de mededeling van Merweplan dat zij niet zal meewerken aan de notariële levering onvoldoende om aan te kunnen nemen dat, zoals [eiseres] veronderstelt, Merweplan de gestelde dwaling slechts een gefingeerde reden is om de koopovereenkomst niet na te komen.
4.9. Op grond van het vorenstaande kan niet worden aangenomen dat het beroep op vernietiging wegens dwaling in een bodemprocedure geen stand zal houden. De vordering dient derhalve te worden afgewezen.
4.10. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Merweplan bepaald op € 816,- aan salaris van de procureur en € 248,- aan verschotten (griffierecht).
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2007.