Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
Reg.nr : AWB 05/1159
Uitspraak in de zaak van
[xxx] te [yyy], eiser,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) te Klaaswaal.
I. ONTSTAAN EN LOOP VAN HET GEDING
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 331.000,-.
Eiser heeft bij brief van 13 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder.
Op 29 april 2005 is eiser eigenaar geworden van de woning.
Bij beschikking van 6 juni 2005, met ingangsdatum 2 mei 2005, heeft verweerder ingevolge artikel 26, eerste lid, de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ op de waardepeildatum voor bovengenoemd tijdvak vastgesteld op € 298.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 298.000,-.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 18 september 2005 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 25 april 2006 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [xxx], taxateur van onroerende zaken.
II. OVERWEGINGEN
2.1. Ingevolge artikel 6:10, eerste lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) blijft ten aanzien van een voor het begin van de termijn ingediend bezwaar- of beroepschrift niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien het besluit ten tijde van de indiening wel reeds tot stand gekomen was.
Ingevolge artikel 7:1a, eerste lid, van de Awb kan de indiener in het bezwaarschrift het bestuursorgaan verzoeken in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de administratieve rechter, zulks in afwijking van artikel 7:1.
Ingevolge het derde lid van dit artikel kan het bestuursorgaan instemmen met het verzoek indien de zaak daarvoor geschikt is.
Ingevolge het vijfde lid van dit artikel zendt het bestuursorgaan, indien het instemt met het verzoek, het bezwaarschrift, nadat daarop de datum van ontvangst is aangetekend, onverwijld door aan de bevoegde rechter.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Artikel 26, eerste lid, van de Wet WOZ, luidt als volgt:
"Indien in de loop van het tijdvak waarvoor de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld een ander dan degene te wiens aanzien een beschikking houdende de vaststelling van de waarde van die zaak is genomen, de hoedanigheid verkrijgt van degene, bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel a of onderdeel b:
a. neemt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien van die ander binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, artikel 25, eerste lid, of artikel 27, eerste lid;
b. kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien van die ander eigener beweging een voor bezwaar vatbare beschikking nemen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, artikel 25, eertste lid, of artikel 27, eerste lid.
In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat de beschikking, vanaf het tijdstip waarop die ander de in het eerste lid bedoelde hoedanigheid heeft verkregen, in de plaats treedt van de in de artikelen 22, eerste lid, 25, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking.
Ingevolge het derde lid, bevat de beschikking in ieder geval de in artikel 23 bedoelde Pro gegevens, alsmede een vermelding van het in het tweede lid, bedoelde tijdstip.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, worde de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 16 oktober 2005 door [xxx], voornoemd, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts -samengevat - het volgende aangevoerd.
Verweerder is uit onderzoek gebleken dat de vastgestelde waarde van de woning niet overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer op de peildatum 1 januari 2003. Dit blijkt onder andere uit het feit dat eiser de woning op 1 mei 2005 (de rechtbank leest: 29 april 2005) heeft gekocht voor € 325.000,-. De vastgestelde waarde van de woning dient derhalve te worden verlaagd. De door eiser voorgestelde waarde van € 268.450 is gelet op de aankoopprijs van de woning volgens verweerder niet reëel. Verweerder stelt de waarde vast op € 298.000,-.
2.3. Eiser kan zich met de door verweerder vastgestelde (lagere) waarde van de woning niet verenigen en voert hiertoe - samengevat - het volgende aan.
Op 29 april 2005 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden, waarbij de woning is gekocht voor € 325.000,-. Eiser acht de door verweerder per de peildatum vastgestelde waarde van € 331.000,- dan ook niet reëel. De naastgelegen woning, Rijksstraatweg 38, die door een verbouwing aanzienlijk groter is dan eisers woning, is in september 2003 verkocht voor
€ 380.000,-. Ter vaststelling van de WOZ-waarde van die woning op de peildatum is een correctie toegepast, namelijk een vermindering van € 19.000,- over een tijdsbestek van acht maanden. Volgens eiser dient deze correctie eveneens te worden toegepast op de verkoopprijs (tevens aankoopprijs) op 29 april 2005 van zijn eigen woning. Eiser komt hiermee op een waarde op de peildatum van € 268.450,-.
Eiser is anders dan verweerder van mening dat de thans vastgestelde waarde niet losstaat van landelijke of regionale prijsstijgingen, omdat anders niet mogelijk is de verkoopwaarde te herleiden naar de waarde op de peildatum 1 januari 2003. Het is eiser niet duidelijk hoe de thans door verweerder vastgestelde waarde van € 298.000,- tot stand is gekomen, nu het bestreden besluit hieromtrent geen nadere onderbouwing bevat.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Verweerder heeft bij het bestreden besluit van 11 augustus 2005 het bezwaarschrift van 13 mei 2005 van eiser, gericht tegen de waardebeschikking van 28 februari 2005, ontvankelijk verklaard. Deze beschikking was op naam gesteld van degene die op 1 januari 2005 eigenaar was van de woning. Vast staat dat eiser eerst op 29 april 2005 eigenaar is geworden van de woning.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bezwaar ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard, nu de beschikking van 28 februari 2005 niet ten aanzien van eiser was genomen. Het besluit op bezwaar dient met gegrondverklaring van het beroep in zoverre te worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 23 en 24 van de Wet WOZ.
De rechtbank ziet, nu rechtens maar één beslissing mogelijk is, aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op dit punt zelf in de zaak te voorzien.
2.4.2. Bij brief van 23 mei 2005 heeft eiser verzocht om aanpassing van de WOZ-waarde en toezending van een op zijn naam gestelde en voor bezwaar vatbare beschikking. Op 6 juni 2005 heeft verweerder een WOZ-beschikking genomen als bedoeld in artikel 26 van Pro de Wet WOZ.
Tijdens het verhandelde ter zitting is gebleken dat de beschikking van 6 juni 2005 niet aan eiser is toegezonden en bekendgemaakt, doch eerst bij de toezending van de bijlagen van het verweerschrift op 26 oktober 2005 aan de rechtbank is toegestuurd en op 2 november 2005 door de rechtbank aan eiser is doorgestuurd. Eiser is dan ook niet in de gelegenheid geweest tegen de beschikking van 6 juni 2005 afzonderlijk bezwaar te maken.
De gemachtigde van verweerder heeft wel verklaard dat bij de voorbereiding van het besluit van 11 augustus 2005 mede is bezien in hoeverre het in het besluit van 6 juni 2005 ingenomen standpunt bijstelling behoefde.
Ten tijde van het instellen van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2005 was de beschikking van 6 juni 2005 al tot stand gekomen. Gelet op artikel 6:10, eerste lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is het beroepschrift, hoewel ingediend vóór de bekendmaking van dit besluit, als prematuur ingediend bezwaarschrift, ontvankelijk te achten.
Gelet op artikel 7:1 van Pro de Awb zou het beroepschrift als bezwaarschrift moeten worden doorgezonden. Artikel 7:1a van de Awb biedt de rechtbank evenwel de mogelijkheid om, indien partijen daartoe het initiatief nemen, in afwijking van artikel 7:1 van Pro de Awb, een bezwaarschrift als beroepschrift te behandelen.
Ter zitting heeft eiser verzocht om, indien dit mogelijk is, de bezwaren tegen de beschikking van 6 juni 2005 bij de beoordeling van het beroep te betrekken. Verweerder heeft verklaard daarmee in te stemmen. In verband hiermee ziet de rechtbank aanleiding om op grondslag van artikel 7:1a van de Awb het bezwaar als rechtstreeks bij de rechtbank ingesteld beroep te behandelen.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding heeft gebracht, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door middel van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bedoelde vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning - zoals de verbouwing en tevens vergroting van de naastgelegen woning, Rijksstraatweg 38 - in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen, is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
Hetgeen eiser daartegen naar voren heeft gebracht leidt de rechtbank niet tot het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De door eiser voorgestane herleiding van de verkoopprijs op 29 april 2005 naar de waarde op de peildatum, analoog aan de correctie die is toegepast op de waarde van de naastgelegen woning, Rijksstraatweg 38, kan niet worden gevolgd, nu dit in het algemeen niet een methode van waardebepaling als bedoeld in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is. De door eiser voorgestelde waarde van € 268.450,- weerspiegelt derhalve niet de marktwaarde op de peildatum 1 januari 2003, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Meer in het algemeen kan een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 298.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.4. Gelet op het hiervoor overwogene is het beroep, voorzover dit moet worden geacht te zijn gericht tegen het besluit van 6 juni 2005, ongegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
2.6. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
III. BESLISSING
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep, voorzover gericht tegen het besluit van 11 augustus 2005, gegrond;
- vernietigt het besluit van 11 augustus 2005;
- verklaart het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2005 niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep, voorzover gericht tegen het besluit van 6 juni 2005, ongegrond;
- bepaalt dat de gemeente Cromstrijen aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- vergoedt;
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins, rechter, en door deze en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.