Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 66761 / KG ZA 06-164
Vonnis in kort geding van 2 november 2006
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat en procureur mr. E.M. Putters-van Veen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DGV BEHEER BV,
gevestigd te Alblasserdam,
gedaagde,
advocaat en procureur mr. P.M.D. Weijers,
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. C.J. Driessen te Beers.
Partijen zullen hierna [eiser], DGV en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1 De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 12 oktober 2006 kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 27 september 2006
- de pleitnota van DGV
- de pleitnota van [eiser]
- de door [eiser] en DGV overgelegde producties.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 Bij notariële akte van splitsing van 15 augustus 2005, welke op 16 augustus 2005 is ingeschreven in de openbare registers, is het gebouw aan de [adres] te [plaatsnaam] in appartementsrechten gesplitst. In de akte van splitsing is een reglement als bedoeld in artikel 5:111 lid 1 sub d BW Pro opgenomen, bestaande uit het "Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten" en de daarin aangebrachte wijzigingen en aanvullingen in het aanvullend reglement (in het geheel verder: het reglement). In artikel 17 lid 4 onder Pro a van het reglement is onder meer bepaald: "Het is niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van horeca en/of erotiek uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen".
2.2 Voormeld gebouw is in twee appartementsrechten gesplitst, te weten het appartementsrecht omvattend de winkelruimte aan de [adres] te [plaatsnaam] (verder: de winkelruimte) en het appartementsrecht omvattend de bovenwoning aan de [adres] te [plaatsnaam] (verder: de bovenwoning).
2.3 Bij notariële akte van 15 augustus 2005 is de eigendom van de winkelruimte aan DGV overgedragen. DGV heeft de winkelruimte verhuurd aan [gedaagde sub 2]. Deze heeft daarin eerst een winkel gedreven.
2.4 Bij notariële akte van 20 maart 2006 is de eigendom van de bovenwoning aan [eiser] overgedragen.
2.5 [gedaagde sub 2] heeft de winkelruimte verbouwd en drijft daarin, in ieder geval sinds 25 mei 2006, een Turks café / koffiehuis. DGV heeft [gedaagde sub 2] daarvoor toestemming verleend.
2.6 Bij brief van zijn raadsvrouwe van 20 april 2006 heeft [eiser] DGV gesommeerd overtreding van de akte van splitsing, door het exploiteren van een horecaonderneming in de winkelruimte, te voorkomen.
3. Het geschil
3.1 [eiser] vordert - samengevat - DGV en [gedaagde sub 2] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de splitsingsakte na te komen, in die zin dat het hen niet is toegestaan het privé-gedeelte van het appartementsrecht gelegen te ([postcode]) [plaatsnaam] aan de [adres] op andere wijze te (laten) gebruiken dan overeenkomstig de bestemming winkel, zulks op verbeurte van een dwangsom voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij dit verbod overtreden. Hij stelt daartoe het volgende.
3.2 DGV en [gedaagde sub 2] schenden artikel 17 lid 4 onder Pro a van het reglement door in de winkelruimte een horecaonderneming te (laten) drijven. [eiser] heeft niet met die situatie ingestemd en ondervindt daarvan overlast. Hij heeft derhalve recht op en spoedeisend belang bij beëindiging van die situatie.
3.3 DGV en [gedaagde sub 2] hebben de vordering gemotiveerd weersproken. De inhoud van hun verweren zal hierna voor zover nodig nader worden omschreven.
4. De beoordeling
4.1 DGV en [gedaagde sub 2] bestrijden niet dat zij gehouden zijn de voorschriften van het reglement omtrent het gebruik na te leven, welke verplichting voortvloeit uit artikel 5:108 lid 1 BW Pro en artikel 5:120 lid 2 BW Pro. Niet in geschil is dat die verplichting niet nagekomen wordt nu in de winkelruimte een horecaonderneming wordt gedreven. Dat die situatie is ontstaan doordat DGV en [gedaagde sub 2], zoals zij aanvoeren, niet bekend waren met de inhoud van het reglement doet er niet aan af dat het niet nakomen van genoemde verplichting niet aan hen kan worden toegerekend. De akte van splitsing is immers ingeschreven in de openbare registers en van een appartementseigenaar en degene die het gebruik van het appartement verkrijgt, mag worden verwacht dat zij zich op de hoogte stellen van de rechten en verplichtingen die voor hen uit het reglement voortvloeien.
4.2 [eiser] heeft duidelijk gemaakt niet in te stemmen met de gewijzigde situatie en door DGV zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat het ontstaan van die situatie aan [eiser] kan worden tegengeworpen. Nu slechts sprake is van twee appartementseigenaren is onder deze omstandigheden niet aannemelijk dat het verzoek tot wijziging van de akte van splitsing dat DGV voornemens is te doen zal worden toegewezen.
4.3 Uit het vorenstaande volgt dat met de exploitatie van de horecaonderneming in de winkelruimte de rechten van [eiser] worden geschonden en dat niet aannemelijk is dat daaraan op een andere wijze een einde kan worden gemaakt dan door de exploitatie van de horecaonderneming te (laten) beëindigen. Voorts is aannemelijk dat DGV en [gedaagde sub 2] jegens [eiser] tot die beëindiging verplicht zijn.
4.4 Niet gebleken is dat [eiser] van de door [gedaagde sub 2] gedreven horecaonderneming meer hinder ondervindt dan van een normaal cafébedrijf, maar dat laat onverlet dat hij andere hinder en/of op andere momenten hinder ondervindt dan bij de exploitatie van een winkel. Nu deze hinder voortvloeit uit een schending van de verplichtingen uit het reglement behoeft [eiser] die niet te dulden en kan onder de voormelde omstandigheden niet van hem worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht alvorens de exploitatie van de horecaonderneming wordt beëindigd. [eiser] heeft derhalve, anders dan DGV en [gedaagde sub 2] betogen, een spoedeisend belang bij de door hem gevorderde voorlopige voorziening.
4.5 De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] in de horecaonderneming heeft geïnvesteerd en dat hij en zijn gezin afhankelijk zijn van het inkomen uit die onderneming doet aan het vorenstaande niet af, maar brengt wel met zich dat hem een redelijke termijn voor de beëindiging van zijn horecaonderneming dient te worden geboden. De voorzieningenrechter zoekt aansluiting bij de termijn waarop de lopende exploitatievergunning van [gedaagde sub 2] expireert. Dit is op 13 december 2006, zoals DGV heeft gesteld en [gedaagde sub 2] onbesproken heeft gelaten. De vordering zal derhalve vanaf die datum als na te melden worden toegewezen.
4.6 De gevorderde dwangsom zal aan na te melden maximum worden gebonden.
4.7 DGV en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt DGV en [gedaagde sub 2] om vanaf 13 december 2006 de splitsingsakte na te komen, in die zin dat het hun verboden is het privé-gedeelte van het appartementsrecht gelegen te ([postcode]) [plaatsnaam] aan de [adres] op andere wijzen te (laten) gebruiken dan overeenkomstig de bestemming winkel;
bepaalt dat DGV en [gedaagde sub 2] een dwangsom zullen verbeuren van € 1.000,-- voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat zij na betekening van dit vonnis voormeld verbod overtreden, zulks tot een maximum van
€ 50.000,--;
veroordeelt DGV en [gedaagde sub 2] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] bepaald op € 816,-- aan salaris van de procureur en € 417,74 aan verschotten, waarvan € 248,-- aan griffierecht;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2006.