Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 57605 / HA ZA 04-2901
vonnis van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2006
in de zaak van
1) [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2) [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. V.J. Groot,
tegen
1) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Koninklijke TPG Post B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
procureur: mr. J.A. Visser.
2) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Waltmann & Co. Dordrecht B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
procureur: mr. L.R.T. Peeters.
Eisers worden hieronder aangeduid als [eisers], gedaagde sub 1 als TPG en gedaagde sub 2 als Waltmann.
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- vonnis in het vrijwaringsincident van 23 maart 2005 en de daarin genoemde stukken,
- conclusie van antwoord aan de zijde van TPG,
- conclusie van antwoord aan de zijde van Waltmann,
- conclusie van repliek,
- conclusie van dupliek aan de zijde van TPG,
- conclusie van dupliek aan de zijde van Waltmann,
- akte uitlating producties aan de zijde van [eisers],
- de bij gelegenheid van het pleidooi op 7 maart 2006 door partijen overgelegde pleitnotities.
2. De vaststaande feiten
2.1 Op 20 juli 1999 hebben TPG en Waltmann een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening gesloten ter verkoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats], gelegen in de wijk [wijknaam].
2.2 Ten behoeve van de verkoop van het huis heeft TPG aan Bouw Techno Keuring Nederland B.V. (hierna: Bouw Techno) opdracht gegeven de woning bouwtechnisch te keuren. Uit het bouwtechnisch rapport d.d. 3 september 1999 volgt dat de fundering als voldoende wordt beschouwd, hetgeen betekent dat onderhoudskosten hiervoor niet direct zijn te verwachten.
2.3 Op 11 november 1999 hebben [eisers] en TPG, via bemiddeling van Waltmann, een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] van TPG de woning heeft gekocht voor fl 650.000,-. De levering vond plaats op 4 januari 2000.
2.4 In de koopovereenkomst is, voor zover relevant, opgenomen:
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...);
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.
2.5 Bij brief van 7 september 2000 heeft de gemeente Dordrecht [eisers] en de andere bewoners uit - onder meer - de [wijknaam] op de hoogte gebracht van het (destijds) op handen zijnde onderzoek naar de grondwaterstand en de mogelijke gevolgen daarvan voor de funderingen van de verschillende gebouwen in de betreffende wijk.
2.6 Bij brief van 19 januari 2001 stelt [eisers] TPG op voorhand aansprakelijk voor alle schade die voortvloeit danwel verband houdt met de mogelijke funderingsproblemen van de woning.
2.7 Het rapport d.d. 29 juli 2002 dat is opgesteld door gemeentewerken Rotterdam die een onderzoek naar de fundering van de woning hebben ingesteld (hierna: het funderingsonderzoek), luidt, voor zover relevant, als volgt:
(...)
5.4 Houtonderzoek
De monsters van de houten palen zijn (...) onderzocht op houtsoort en aantasting. (...)
Opmerking paal 1:
Buitenste schil sterk aangetast, type aantaster hierdoor niet te bepalen. (...)
De aangetroffen schimmel aantasting bij paal 2 bevestigt dat er zeer waarschijnlijk in het verleden periodieke droogstand is opgetreden. (...)
6. Beoordeling fundering
De fundering van het pand [adres] wordt als volgt beoordeeld:
( met betrekking tot de gemeten scheefstanden intern en extern is de beoordeling goed,
( met betrekking tot de scheurvorming is de beoordeling goed,
( met betrekking tot de indringing van de stalen pen in het funderingshout is de beoordeling matig tot goed,
( met betrekking tot de grondwaterstand is de beoordeling matig tot goed.
De eindbeoordeling van de fundering van het pand [adres] is matig tot goed.
De funderingstechnische handhavingstermijn is 30 jaar.
Op pagina 5 van het rapport staat vermeld dat onder funderingstechnische handhavingstermijn de periode wordt verstaan waarbinnen de fundering op de huidige wijze zal blijven functioneren zonder dat herstel maatregelen nodig zijn.
3. De vorderingen en het verweer
De vorderingen
3.1 Ten aanzien van TPG vordert [eisers] bij vonnis, voor zover toelaatbaar uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, primair:
1. voor recht te verklaren dat TPG tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 11 november 1999;
2. voor recht te verklaren dat TPG is gehouden alle door [eisers] ten gevolge van de tekortkoming door TPG geleden schade te vergoeden, nader vast te stellen bij staat;
en subsidiair:
3. voor recht te verklaren dat het TPG is toe te rekenen dat [eisers] heeft gedwaald ten aanzien van de eigenschappen van het verkochte;
4. voor recht te verklaren dat de dwaling is toe te rekenen aan TPG;
5. voor recht te verklaren dat TPG gehouden is de vermindering van de koopprijs, bestaande uit de geleden schade, te vergoeden, nader vast te stellen bij staat.
Ten aanzien van Waltmann vordert [eisers] bij vonnis, voor zover toelaatbaar uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren,
1. voor recht te verklaren dat Waltmann een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eisers];
2. voor recht te verklaren dat Waltmann gehouden is alle door [eisers] ten gevolge van de onrechtmatige daad geleden schade te vergoeden, nader vast te stellen bij staat;
[eisers] vordert voorts TPG en Waltmann te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de kosten van dit geding.
3.2 [eisers] heeft - naast de vaststaande feiten - het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd.
3.3 TPG heeft een woning geleverd die, vanwege de aantasting in de fundering, niet over de feitelijke eigenschappen beschikt die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk zijn. TPG heeft daarmee zijn garantieverplichting van artikel 5.3 uit de koopovereenkomst geschonden als gevolg waarvan [eisers] schade lijdt en zal lijden.
3.4 Al in 1999 werd in de plaatselijke media aandacht besteed aan de aantasting van de funderingen in onder meer de wijk waarin de woning is gelegen. Bovendien zijn reeds in augustus en september 1999 onderzoeken gedaan naar zowel de grondwaterstand als de specifieke woningen in de wijk. TPG en haar makelaar Waltmann wisten of behoorden mitsdien te weten van de funderingsproblematiek in de wijk 19e eeuwse schil. TPG en Waltmann hebben [eisers] niet gewaarschuwd, of anders in kennis gesteld van de funderingsproblematiek en de onderzoeken van de gemeente waardoor zij zijn tekortgeschoten in hun informatieplicht. [eisers] had mitsdien een onjuiste voorstelling van zaken ten tijde van de koop. Indien [eisers] wetenschap had gehad van de mogelijkheid dat de funderingspalen van de woning waren aangetast, had hij de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden gesloten omdat een pand met een aangetaste fundering immers minder waard is. Hij heeft dan ook verschoonbaar gedwaald.
3.5 Waltmann heeft jegens [eisers] in strijd met de in het verkeer geldende opvattingen gehandeld nu zij als professionele partij en als makelaar in de gemeente Dordrecht [eisers] had moeten wijzen op het gevaar van paalrot aan de woning, hetgeen zij niet heeft gedaan. [eisers] heeft als gevolg hiervan schade geleden.
Het verweer van TPG
3.6 De conclusie van TPG strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. TPG voert als verweer het volgende aan.
3.7 [eisers] heeft TPG ingevolge artikel 7:23 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet binnen bekwame tijd in kennis gesteld van de gebreken die de woning volgens [eisers] zou hebben. Indien [eisers] wel tijdig geklaagd zou hebben, dan zijn zijn vorderingen desalnietemin verjaard op grond van artikel 7:23 tweede lid van het BW. [eisers] dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard.
3.8 Voorts geldt dat de woning ten tijde van de levering geen (verborgen) gebreken vertoonde. Bovendien is er geen sprake van een ernstig gebrek waardoor het normale gebruik van de woning zou worden verhinderd, nu de fundering volgens het funderingsonderzoek dertig jaar zal blijven functioneren. Mocht de aantasting van de fundering wel worden beschouwd als een wezenlijk gebrek dan geldt dat artikel 5.1 van de koopovereenkomst een beroep op de non-conformiteit van de overeenkomst in de weg staat. TPG was niet bekend met de funderingsproblematiek en had dat ook niet behoeven te zijn. TPG heeft voldaan aan haar informatie- en mededelingsverplichting jegens [eisers]. Op grond daarvan kan ook geen sprake zijn van dwaling. [eisers] kan bovendien geen beroep doen op dwaling aangezien hij op grond van het onderzoek dat hij door Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) heeft laten uitvoeren een juiste voorstelling van zaken had. Tot slot heeft [eisers] niet, althans niet genoegzaam, aangetoond dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden.
Het verweer van Waltmann
3.9 De conclusie van Waltmann strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. Waltmann voert als verweer het volgende aan.
3.10 [eisers] lijdt geen schade aangezien er - in ieder geval voor de komende dertig jaar - geen noodzaak is tot herstel van de fundering en hij mitsdien geen kosten hoeft te maken. Van waardedaling van de woning is geen sprake.
3.11 Waltmann was niet op de hoogte van de funderingsproblematiek in de [wijknaam] en had dat ook niet behoren te zijn. Waltmann heeft gehandeld als een redelijk handelend en bekwaam vakgenoot dat in gelijke omstandigheden zou hebben gedaan en heeft mitsdien niet onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld.
4. De beoordeling van het geschil
De vorderingen ingesteld tegen TPG
Niet-ontvankelijkheid [eisers]
4.1 Artikel 7:23 eerste lid BW beoogt de verkoper te beschermen tegen late en moeilijk te betwisten klachten. Dit betekent dat bij de beoordeling of terecht een beroep wordt gedaan op dit artikel van belang is of TPG door het (late) moment van klagen is benadeeld. Daarvan is in dit geval geen sprake. Immers is gesteld noch gebleken dat TPG in een gunstiger positie was gebracht indien [eisers] eerder dan bij brief van 19 januari 2001 had geklaagd over de mogelijkheid dat er sprake zou kunnen zijn van funderingsproblemen. Mitsdien gaat de rechtbank voorbij aan dit verweer van TPG.
4.2 De rechtbank passeert eveneens het verweer van TPG ter zake de verjaring van de vorderingen van [eisers]. Van verjaring zou op grond van artikel 7:23 tweede lid BW sprake zijn indien [eisers] langer dan twee jaar zou hebben stilgezeten na de kennisgeving die hij op 19 januari 2001 aan TPG heeft gestuurd. Dit is niet het geval geweest. Zowel ter zake van de vordering op grond van non-conformiteit als voor de vordering op grond van dwaling geldt dat [eisers] met de brieven van 16 december 2002 en 18 juni 2004 de verjaring heeft gestuit ingevolge artikel 3:317 eerste lid BW en de vorderingen mitsdien niet zijn verjaard. Dat de vordering op grond van dwaling weliswaar moet worden gerekend tot de in artikel 3:317 tweede lid BW bedoelde vorderingen, maakt dit niet anders. Volgens de wetsgeschiedenis (Parl. Gesch. Boek 3, p. 936) van artikel 317 eerste lid BW heeft een aanmaning stuitende werking zonder dat een eis in rechte hoeft te volgen omdat het niet gewenst is dat men de schuldeiser dadelijk dwingt tot het beginnen van een procedure. In het licht van deze wetsgeschiedenis dient het eerste lid niet te restrictief te worden uitgelegd indien het om een rechtsvordering van een schuldeiser tegen zijn schuldenaar gaat, die mede een vordering tot nakoming van een verbintenis betreft, hetgeen ook volgt uit het arrest van 11 januari 2002, NJ 2002, 81.
Non-conformiteit
4.3 Met betrekking tot het verweer van TPG dat er geen sprake was van enig gebrek aan de fundering ten tijde van de levering, overweegt de rechtbank als volgt.
In het licht van het funderingsonderzoek, waarvan de inhoud door partijen niet wordt betwist en waaruit volgt dat de fundering is aangetast, en het tussen partijen vaststaande feit dat veel huizen gelegen in de [wijknaam], die op houten funderingspalen zijn gebouwd, last hebben van funderingsproblemen, welke problemen reeds voor de levering van de woning zijn ontstaan, had het op de weg van TPG gelegen haar stelling dat er ten tijde van de koopovereenkomst geen sprake was van een aangetaste fundering, nader te onderbouwen. De enkele verwijzing door TPG naar het Bouw Techno rapport en het onderzoek dat [eisers] door VEH heeft laten verrichten, waarbij geen funderingsgebreken naar voren zijn gekomen, kan haar in dit kader niet baten aangezien tussen partijen vast staat dat deze bouwtechnische onderzoeken het resultaat zijn van louter visueel onderzoek, waarbij geen gebruik is gemaakt van de (diepgaandere) onderzoeksmethoden en technieken die de onderzoekers van het funderingsonderzoek hebben gehanteerd. Nu TPG geen andere argumenten aan haar verweer ten grondslag heeft gelegd wordt haar verweer gepasseerd.
4.4 Vervolgens ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of de aantasting van de fundering een dusdanig wezenlijk gebrek is dat een normaal gebruik van de woning daardoor in de weg wordt gestaan, zoals is bedoeld in artikel 7:17 BW en zoals tevens tussen partijen contractueel is vastgelegd in de koopovereenkomst met artikel 5.3. Artikel 5.1 prevaleert overigens in een geval als dit boven de in artikel 5.1 opgenomen exoneratieclausule. De rechtbank overweegt vervolgens als volgt.
4.5 De fundering is een wezenlijk onderdeel van een woning, hetgeen betekent dat gebreken aan de fundering een wezenlijk gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:17 BW. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Of in dit geval ook sprake is van een wezenlijk gebrek hangt af van hetgeen [eisers] bij de aankoop van de woning van de overeenkomst mocht verwachten. Dit is afhankelijk van een aantal omstandigheden, zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs en de bouwkundige staat van de woning, zoals deze is onderzocht door Bouw Techno en VEH. In het licht van deze omstandigheden moet worden beoordeeld of het feit dat de fundering, volgens het funderingsonderzoek, nog een handhavingsduur van dertig jaar heeft zonder dat herstel maatregelen moeten worden genomen, in de lijn der verwachtingen lag voor [eisers]. Indien dit het geval is, kan hij zich niet beroepen op non-conformiteit omdat hij dan geleverd heeft gekregen hetgeen hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Bij de vraag wat [eisers] van de koopovereenkomst mocht verwachten dient geen rekening te worden gehouden met het feit dat, achteraf gezien, veel woningen in - onder meer - de [wijknaam], te kampen hebben met funderingsproblemen. Tussen partijen staat immers vast dat [eisers] bij de aankoop van de woning hiervan niets bekend was en ook niet bekend had moeten zijn zodat hij hierbij ook niet bij het sluiten van de overeenkomst rekening had kunnen en moeten houden.
4.6 Ten einde de vraag beantwoord te krijgen of [eisers] had kunnen en moeten verwachten dat de fundering bij het verschijnen van het funderingsonderzoek een handhavingsduur had van dertig jaar acht de rechtbank het wenselijk om zich op dit punt te laten voorlichten door een deskundige, waarbij wordt gedacht aan een bouwtechnicus.
4.7 Aan de deskundige zouden de navolgende vragen kunnen worden voorgelegd:
a. Wat is de gemiddelde handhavingsduur van een fundering van een woning waar we het in deze zaak over hebben?
b. Had een fundering met een handhavingsduur van dertig jaar in de lijn der verwachtingen voor [eisers] als koper moeten liggen, gelet op de leeftijd van de woning, de koopprijs en de bouwkundige staat van de woning?
c. Heeft u nog opmerkingen die relevant kunnen zijn voor de beoordeling van de zaak?
4.8 De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige, alsmede over de aan de deskundige te stellen vragen. Het verdient de voorkeur indien partijen met een gezamenlijk voorstel met betrekking tot de te benoemen deskundige komen. [eisers] zal als eisende partij, op wie ook de bewijslast ligt van de vraag of de aantasting van de fundering een wezenlijk gebrek oplevert, het voorschot voor de kosten van het deskundigenbericht ter griffie dienen te deponeren.
4.9 Iedere nadere beslissing zal worden aangehouden.
De vorderingen ingesteld tegen Waltmann
4.10 Waltmann dient zich als makelaar te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Zij heeft daarmee niet alleen jegens haar opdrachtgever TPG een zorgplicht maar ook dient zij zich zorgvuldig te gedragen richting de koper, te weten [eisers]. Eén van de taken die Waltmann heeft, is het voorzien van haar opdrachtgever en de kopende partij van deugdelijke informatie die van belang is voor de waardebepaling van de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat bekendheid met de (mogelijke) funderingsproblematiek van de woning in dit kader van belang zou zijn geweest. Mitsdien doet zich de vraag voor of het Waltmann kan worden verweten dat zij [eisers] niet op de hoogte heeft gebracht van de funderingsproblematiek in de [wijknaam] en op grond daarvan haar zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden.
4.11 Tussen partijen staat vast dat Waltmann niet bekend was met de aantasting van de fundering van de woning. In geschil is of zij dat had moeten zijn. Hiervan is naar het oordeel van de rechtbank sprake indien ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst algemeen bekend was dat er sprake was van funderingsproblematiek in de [wijknaam] en dat duidelijk was dat de woning ook in de risicogroep zou vallen. In dit geval zou Waltmann jegens [eisers] haar zorgplicht hebben geschonden. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
4.12 Volgens [eisers] kan op grond van de door hem overgelegde krantenartikelen worden vastgesteld dat reeds voor het sluiten van de koopovereenkomst algemeen bekend was dat er sprake was van funderingsproblematiek in de [wijknaam], hetgeen door Waltmann gemotiveerd wordt betwist. De rechtbank is van oordeel dat de conclusie dat de funderingsproblematiek voor 11 november 1999 algemeen bekend was niet op grond van het enige krantenartikel dat [eisers] heeft overgelegd, dat ziet op de funderingsproblematiek in de [wijknaam] en dat is gepubliceerd vóór de koopovereenkomst, te weten 8 juni 1999, kan worden getrokken. De overige krantenartikelen die [eisers] heeft overgelegd zien ofwel op andere wijken ofwel zijn gepubliceerd na het sluiten van de koopovereenkomst zodat deze in casu relevantie missen. Evenmin valt uit de startnotitie van het gemeentebestuur d.d. 30 november 1998, die bij dagvaarding is overgelegd als productie 18, af te leiden dat de funderingsproblematiek in de [wijknaam] destijds algemeen bekend was.
4.13 [eisers] heeft geen overige feiten of omstandigheden gesteld waaruit moet worden afgeleid dat reeds voor het sluiten van de koopovereenkomst algemeen bekend was dat er sprake was van funderingsproblematiek in de [wijknaam], danwel dat Waltmann anderszins op de hoogte had moeten zijn van de funderingsproblematiek in de [wijknaam] en van het feit dat de woning daar mogelijk onder zou vallen, zodat de rechtbank zijn stelling ter zake zal passeren. De enkele stelling van [eisers] dat van een professionele makelaar uit Dordrecht mag worden verwacht dat zij bekend is met de plaatselijke problematiek, passeert de rechtbank nu hij niet heeft onderbouwd op grond waarvan Waltmann, afgezien van het genoemde krantenbericht uit de Dordtenaar waarover de rechtbank zich reeds heeft uitgelaten, deze kennis zou moeten hebben.
4.14 De rechtbank gaat eveneens voorbij aan de stelling van [eisers], dat van een zorgvuldig makelaar mag worden verwacht dat hij een koper wijst op de problematiek in de omliggende wijken, nu de zorgplicht van Waltmann jegens [eisers] niet zover strekt dat dit in de rede had gelegen.
4.15 Tot slot stelt [eisers] dat Waltmann zelfstandig onderzoek had moeten doen naar de bijzondere kenmerken van het te verkopen object. Afgezien van het feit dat dit niet enkel aan Waltmann als makelaar is, maar juist ook aan TPG als verkoper van de woning, gaat de rechtbank niet mee in deze stelling van [eisers] nu er reeds een rapport van Bouw Techno voorhanden was waaruit bleek dat de fundering voldoende was. Van Waltmann kan op grond van de boven geschetste omstandigheden - in ieder geval niet richting [eisers] - verwacht worden dat zij meer onderzoek zou hebben gedaan, dan thans het geval is geweest.
4.16 Overige omstandigheden waaruit zou volgen dat Waltmann haar zorgplicht richting [eisers] heeft geschonden zijn gesteld noch gebleken zodat niet gezegd kan worden dat Waltmann onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers]. Mitsdien kan zij ook niet aansprakelijk worden gesteld voor de schade die [eisers] geleden stelt te hebben. De gevorderde verklaringen voor recht liggen dan ook voor afwijzing gereed.
4.17 Vanwege redenen van proceseconomische aard zal de eindbeslissing in de onderhavige zaak worden aangehouden totdat er een eindbeslissing in de zaak tussen [eisers] en TPG wordt genomen.
5. De beslissing
De rechtbank:
verwijst de zaak in de procedure tegen TPG naar de rolzitting van 15 november 2006 peremptoir voor het nemen van een akte als bedoeld in rechtsoverweging 4.8, eerst aan de zijde van [eisers];
houdt elke nadere beslissing in de procedure tegen TPG aan;
houdt elke nadere beslissing in de procedure tegen Waltmann aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 oktober 2006.