Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Kenmerk: 156064 CV EXPL 05-1311
Vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 30 juni 2005 in de zaak van:
[…] en […], beiden wonende te […], eisers, gemachtigde mr. G.L. Breunesse
tegen :
[…] en […], beiden wonende te […], woonplaats gekozen hebbende ten kantoren van hun gemachtigde mr. C.P. van Zomeren, gedaagden.
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 28 januari 2005;
2. de conclusie van antwoord;
3. de conclusie van repliek;
4. de conclusie van dupliek;
5. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
Als gesteld door de ene partij en niet, althans in onvoldoende mate, weersproken door de andere partij, wordt van het volgende uitgegaan.
Gedaagden hebben hun woning aan de […] te […] te koop gezet via bemiddeling van Wisse Makelaardij te […]. Eisers, die op zoek waren naar een woning in […] hebben de woning bezichtigd. Tevens hebben eisers kennis genomen van een door gedaagden ingevulde vragenlijst, waarop gedaagden geen andere hen bekende zichtbare of onzichtbare gebreken aan het pand dan een dakkapelraam hebben vermeld.
Eisers hebben bij de bezichtiging scheurvorming geconstateerd en dit besproken met de makelaar. Eisers hebben geen nader onderzoek verricht naar de scheurvorming.
Op 1 december 2003 hebben eisers het pand van gedaagden gekocht voor een bedrag van
€ 350.000,-. In de koopovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:
“Artikel 8. –Gebruik
Het object zal bij de eigendomsoverdracht of –indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: woonhuis.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken…”
en:
“Artikel 11 –Hoedanigheid van het object/overdracht van aanspraken
…- Het object wordt verkocht in de staat waarin het zich thans bevindt, met alle bestanddelen, alle rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten…”
Na het sluiten van de koopovereenkomst zijn eisers in het pand geweest voor meetwerkzaamheden, waarbij is geconstateerd dat de vloer in de woonkamer afliep. Gedaagden hebben dit bevestigd en medegedeeld dat dit een euvel is van de hele […]weg die aan de zijkant van het pand loopt. Gedaagden hebben eisers voor het sluiten van de koopovereenkomst niets gemeld over scheefstand van de woning.
In het rapport van conditie de dato 8 maart 2004 dat in opdracht van gedaagde sub 1 is opgesteld door Lengkeek, Laarman & De Hosson staat vermeld dat er sprake is van duidelijk zichtbare en voelbare scheefstand richting […]weg, zonder meting waarneembaar.
Eisers hebben bij brief van 2 februari 2004 primair de ontbinding en subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen.
Eisers hebben desondanks meegewerkt aan de levering van het pand op 1 april 2004.
Na verwijdering van tapijt en triplexplaten hebben eisers geconstateerd dat de vloer van de woonkamer door houtworm en vocht was aangetast. Eisers hebben de heer F.A. Olberts van het Zuid-Nederlands Expertisebureau B.V. ingeschakeld voor een expertise. Eiser sub 1 en makelaar Wisse namens gedaagden waren bij dit onderzoek aanwezig.
In zijn rapport van 18 mei 2004 vermeldt de heer Olberts o.a. het volgende:
Schouwing
- Schouwing van de woning in aanwezigheid van beide partijen wees uit dat terzake de begane grondvloer sprake was van een diagonale zakking van minimaal 16 cm. Overigens gold dit voor het gehele voorste deel van het object…
- Teneinde dit naar ons oordeel ernstige gebrek te compenseren zal de gehele begane grondvloer van de woonkamer bestaande uit zowel een houten deel (circa ¾) alsmede een betonnen vloerdeel dienen te worden gesloopt. Hierna zal een nieuwe balklaag waterpas dienen te worden gelegd. De noodzaak tot deze werkwijze achtten wij tevens actueel door de aanwezigheid van houtworm in de vloerbalken van genoemde ruimte alsmede het gegeven dat deze totale balkconstructie bleek te zijn kromgetrokken doordat, ter compensatie in het verleden van een zakkend vloerveld, een langsbalk op pouren onder de balklaag was aangebracht. Doordat de fundering aan één zijde van de woning wegzakte werd ook de balklaag aan die zijde naar beneden getrokken, hetgeen slechts ten dele kon door de aanwezigheid van de niet wegzakkende langsbalk. De hieruit ontstane spanning deformeerde de balklaag onherstelbaar.
- Ernstige scheurvorming in diverse buitengevels (foto’s 4 en 5) zowel in- als extern. Deze scheurvorming werd voor partij I zichtbaar na de sloop van de plafonds en de verwijdering van de daarvoor tijdens de bezichtigingen aanwezige gordijnen. Deze bovenmatige scheurvorming ten gevolge van de algehele zetting van het object moet bij partij II bekend zijn geweest, waarover tegenover partij I werd gezwegen.
Schaderaming
In overleg met partij I ramen wij de herstelkosten als onderstaand waarbij alle te maken kosten ter zake verbouwing en verbetering buiten beschouwing werden gelaten.
- Sloopkosten vloer en plafond woonkamer in verband met uitvlakking, inclusief betondeel: € 3.480,-
- Aanbrengen vervangende vloer woonkamer alsmede plafond: € 7.200,-
- Partieel herstel scheurvorming welke als verbogen dienen te worden gekwalificeerd: € 540,-
- Partieel demontage en herleggen/aansluiten van leidingwerk: € 1.480,-
- Uitvoering klein timmerwerk, lijsten, plinten etc.: € 750,-
- Algehele materiaalkosten: € 3.500,-
…
Totale raming partieel herstel inclusief BTW: € 20.171,-.
Eisers hebben de herstelkosten alsmede de expertisekosten bij gedaagden in rekening gebracht en gedaagden hieromtrent aangemaand. Gedaagden hebben een vergoeding aangeboden voor de vervanging van twee à drie vierkante meter vloerhout dat door houtrot was vergaan. Eisers zijn hiermee niet akkoord gegaan.
Tot zover de vaststaande feiten.
De vordering.
Eisers vorderen in deze procedure de herstelkosten van € 20.171,-, de expertisekosten van
€ 806,17 alsmede € 1.000,- aan buitengerechtelijke kosten.
Eisers voeren hiervoor primair aan dat het pand bij de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Zo was het leggen van een parket- of laminaatvloer niet mogelijk vanwege het hoogteverschil en was de vloerconstructie blijvend aangetast.
Subsidiair stellen eisers dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou zijn. Eisers vorderen op grond hiervan in plaats van vernietiging van de overeenkomst opheffing van het nadeel dat zij bij instandhouding van de overeenkomst lijden.
Eisers stellen dat de scheefstand voor het sluiten van de overeenkomst niet kenbaar was en niet kon worden vastgesteld, door de inrichting van de woonkamer. Gedaagden hebben hun informatieplicht geschonden. Eisers betwisten dat de woning op een A-locatie is gelegen en zich in een uitstekende staat bevond.
Het verweer.
Primair stellen gedaagden dat artikel 11 en artikel 8 van de koopovereenkomst aan een beroep op non-conformiteit in de weg staan.
Subsidiair stellen gedaagden dat de scheefstand bij eisers bekend moet zijn geweest althans dat dit op eenvoudige wijze vastgesteld had kunnen worden.
Gedaagden betwisten dat sprake is van non-conformiteit, aangezien de scheefstand geen ernstig gebrek is doch eerder een onvolkomenheid. Gedaagden betwisten bij gebrek aan wetenschap dat de diagonale zakking minimaal 16 centimeter bedroeg. Gedaagden betwisten eveneens dat de beweerdelijk kromgetrokken balkconstructie noodzaakte tot de totale vervanging van de vloer. Ook stellen gedaagden dat eisers niet de causaliteit tussen een scheefstand en forse naden/niet egale vloer bij het leggen van een parket- of laminaatvloer onderbouwen. Gezien de ondergrond van deels beton, deels hout zouden er sowieso problemen zijn ontstaan met betrekking tot het leggen van een houten vloer.
Gedaagden voeren aan dat er geen aanleiding was de kenbare scheefstand op het vragenformulier te vermelden aangezien deze scheefstand niet hinderlijk is en eisers dit zelf konden waarnemen. Wat betreft de aanwezige scheurvorming stellen gedaagden dat de onzichtbare scheurvorming voor hen ook niet bekend was dat eisers met betrekking tot de zichtbare scheuren hun onderzoeksplicht hebben geschaad.
Voor zover geoordeeld zou worden dat gedaagden hun mededelingsplicht hebben geschonden, kan dit slechts grond geven aan een beroep op dwaling of onrechtmatige daad, en derhalve slechts aanspraak op vergoeding van het negatief contractsbelang. Eisers kunnen in dat geval slechts aanspraak maken op het verschil tussen de koopprijs ad € 350.000,- en de marktwaarde van de woning met inachtneming van het gebrek. Dit verschil zal verwaarloosbaar zijn.
Beoordeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen het onderhavige geschil aan de kantonrechter voor te leggen, waarbij zij de mogelijkheid van hoger beroep hebben voorbehouden. Op grond van artikel 96 Rv. is de kantonrechter bevoegd van de vordering kennis te nemen.
Eisers stellen zich primair op het standpunt dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die zijn vereist voor een normaal gebruik. Gedaagden voeren hiertegen in de eerste plaats aan dat in de koopovereenkomst een regeling is getroffen omtrent non-conformiteit en zij beroepen zich hierbij op hetgeen in artikel 11 van de overeenkomst is bepaald, alsmede op de exoneratie in artikel 8.
Hetgeen in de eerste zin van artikel 8 van de koopovereenkomst is bepaald moet worden beschouwd als een uitdrukkelijk gegeven garantie dat de verkopers ervoor in staan dat het verkochte de voor normaal gebruik nodige feitelijke eigenschappen bezit. Dit wekt gerechtvaardigde verwachtingen aan de zijde van de koper. De uitsluiting van aansprakelijkheid die daarna volgt met betrekking tot aan verkoper onbekende onzichtbare gebreken, kunnen dan ook slechts betrekking hebben op overige gebreken, die aan een normaal gebruik van het pand als woning niet in de weg staan.
Eisers voeren drie gebreken op waarvan zij stellen dat deze aan normaal gebruik in de weg staan, te weten scheefstand/verzakking van de woning, aantasting vloerdelen en –balken en scheurvorming.
Overwogen wordt dat een deugdelijke vloerconstructie een vereiste is voor normaal gebruik van een woning. Gedaagden betwisten bij gebrek aan wetenschap dat het beweerdelijk gebrek noodzaakte tot de totale vervanging van de vloer. Uit het rapport van de heer Olberts kan echter worden afgeleid dat de vloerbalken van de woonkamer waren aangetast door houtworm en dat de totale balkconstructie was kromgetrokken door een in het verleden aangebrachte langsbalk op pouren in combinatie met de verzakking van het pand. Gezien deze omstandigheden wordt geoordeeld dat de gebreken aan de vloerconstructie het slopen van de vloer van de woonkamer en het aanbrengen van een nieuwe balklaag rechtvaardigen. Gedaagden zijn, gezien hetgeen hiervoor reeds is overwogen, derhalve aansprakelijk voor de schade die eisers hierdoor hebben geleden. Op de omvang van de schade wordt hierna teruggekomen.
De schade van eisers door de scheefstand van de woning, voor zover reeds geoordeeld kan worden dat de enkele scheefstand een normaal gebruik van de woning in de weg staat, bestaat blijkens het expertiserapport onder meer uit de kosten voor het vernieuwen van de vloer. Aangezien reeds overwogen is dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de schade wegens het aanbrengen van een nieuwe vloer kan de gestelde schade wegens scheefstand op dit punt verder onbesproken blijven.
Uit het rapport valt niet op te maken dat de scheefstand van de woning met zich brengt dat ook het plafond vervangen diende te worden. Gezien tevens niet door eisers is betwist dat zij het plafond reeds om andere redenen wensten te vernieuwen en gezien het feit dat het plafond ten tijde van de expertise al gesloopt was, wordt geoordeeld dat de kosten van sloop en vervanging van het plafond reeds hierom niet op gedaagden kunnen worden verhaald.
De aanwezigheid van scheuren in de muren van het pand staan geen normaal gebruik van de woning in de weg. Vast staat bovendien dat eisers bij de bezichtiging van de woning hebben gezien dat er scheuren aanwezig waren. Op de koper van een onroerend goed rust een onderzoeksplicht naar de staat waarin het te kopen onroerend goed zich bevindt. Van deze onderzoeksplicht wordt de koper alleen ontslagen wanneer op de verkoper een duidelijke mededelingsplicht rust. Op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst staan verkopers niet in voor zichtbare gebreken. Dienaangaande rustte op hen dus in principe geen mededelingsplicht, tenzij op grond van redelijkheid en billijkheid anders moet worden geoordeeld.
Eisers stellen dat de makelaar van gedaagden desgevraagd heeft geantwoord dat de aanwezige scheuren normaal waren voor een pand van die ouderdom. Dit is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat eisers hiermee aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. Eisers moesten erop bedacht zijn dat de scheuren het gevolg konden zijn van zetting van het pand. De omstandigheid dat eisers naar aanleiding van het waarnemen van scheuren geen bouwkundige hebben geraadpleegd, hetgeen niet ongebruikelijk is bij de aankoop van een woning van meer dan zestig jaar oud, is voor risico van eisers als kopers. Gedaagden zijn derhalve niet aansprakelijk voor de schade als gevolg van scheuren in het pand wegens tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Evenmin komt aan eisers een beroep op dwaling toe, nu zij bekend waren met scheurvorming in het pand en vervolgens zijn tekortgeschoten in hun onderzoeksplicht.
Gedaagden betwisten de hoogte van de door eisers gevorderde schadevergoeding. Zoals reeds is overwogen zijn gedaagden alleen aansprakelijk voor de kosten die verband houden met het slopen van de vloer en het aanbrengen van een vervangende vloer in de woonkamer.
De schade dient te worden begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Eisers hebben bevestigd dat veel materialen door het bedrijf van familieleden van eisers tegen een gunstige prijs zijn geleverd. Het wordt dan ook in strijd met de redelijkheid en de billijkheid geacht dat eisers gezien deze omstandigheid hun schadevordering baseren op de door de expert geraamde objectieve kosten. Eisers worden derhalve in de gelegenheid gesteld de door hen daadwerkelijk gemaakte kosten met betrekking tot het slopen van de vloer en het aanbrengen van een nieuwe vloer te specificeren en met bewijs te onderbouwen. Gedaagden zullen in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren.
Wat betreft de gevorderde expertisekosten wordt opgemerkt dat deze voor toewijzing in aanmerking komen. De kosten kunnen worden beschouwd als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.
Nu gedaagden aansprakelijkheid van de schade afwezen hebben eisers in redelijkheid een gemachtigde in kunnen schakelen. Gebleken is dat door deze gemachtigde werkzaamheden zijn verricht, anders dan ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak. Er heeft immers een uitvoerige correspondentie tussen de gemachtigden van beide partijen plaatsgevonden en er zijn pogingen ondernomen om de zaak minnelijk te regelen. Er zal dan ook een bedrag aan buitengerechtelijke kosten worden toegewezen, afhankelijk van het bedrag dat als schadevergoeding wordt toegewezen.
Beslissing
De kantonrechter:
laat eisers toe de door hen daadwerkelijk gemaakte kosten met betrekking tot het slopen van de vloer en het aanbrengen van een nieuwe vloer te specificeren en met bewijs te onderbouwen;
verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting van 11 augustus 2005 voor de overlegging van bewijsstukken dan wel vaststelling van een datum waarop de eventuele getuigen zullen worden gehoord;
zal geen nader uitstel toestaan;
verzoekt eisers uiterlijk op voormelde zitting schriftelijk opgave te doen van de getuigen die zij willen laten horen, onder vermelding van naam en woonplaats;
verzoekt beide partijen hun verhinderdata eveneens uiterlijk op voormelde zitting schriftelijk mede te delen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.Th. Snelders, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2005, in aanwezigheid van de griffier.