Uitspraak
rolnummer : 54410 / HA ZA 04-2376
datum : 2 februari 2005
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Civiel Recht
Vonnis van de enkelvoudige kamer
in de zaak van
1. [eiser], en
2. [eiseres],
echtgenoten,
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. D. Berlijn,
tegen
1. [gedaagde sub 1], en
2. [gedaagde sub 2],
echtgenoten,
wonende te [woonplaats]
gemeente [gemeentenaam],
gedaagden,
procureur: mr. R.G. Degenaar.
Eisers worden hieronder gezamenlijk aangeduid als [eisers], gedaagden gezamenlijk als [gedaagden] en gedaagde sub 1 als [gedaagde sub 1].
Het procesverloop
1. De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
* beslagstukken,
* dagvaarding van 19 mei 2004,
* conclusie van antwoord,
* tussenvonnis van 11 augustus 2004,
* proces-verbaal van comparitie van 18 november 2004 en de daarin genoemde stukken,
* de door beide partijen overgelegde producties.
De vaststaande feiten
2. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1. [gedaagden] zijn eigenaar van het perceel met woonhuis aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook: het perceel).
2.2. Op of omstreeks 11 april 2004 hebben [eisers] het perceel (de tuin) bekeken. Zij hadden interesse in het perceel om er een nieuw woonhuis te bouwen.
2.3. Op of omstreeks 12 april 2004 hebben [eisers] telefonisch aan [gedaagden] het aanbod gedaan om het perceel te kopen voor € 585.000,--. Dit aanbod hebben zij bij e-mailbericht van 15 april 2004 bevestigd. In dat bericht schreven [eisers] onder meer het volgende:
"(...) Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud heden 14.50 uur zend ik U hierbij ons bod conform afspraak.
Ons bod uitgebracht op 13-04-2004 s'avonds telefonisch van : Euro 585.000 (...) staat.
Onder voorbehoud van de eigen aan te vragen financiering waarvoor wij als ondernemer vier a vijf weken nodig hebben.
Wij zijn echter bereid een voorlopig koopcontract te sluiten met het opgenomen voorbehoud. (...)"
2.4. Op of omstreeks 15 april 2004 hebben [gedaagden] aan [eisers] meegedeeld dat zij het hoogste bod hadden gedaan en dat dit bod accoord, althans acceptabel was.
De vordering
3. [eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair: [gedaagden] te veroordelen binnen twee weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis mee te werken aan het opstellen van de schriftelijke koopover-eenkomst tussen partijen en aansluitend mee te werken aan de levering van het aan [gedaagden] in eigendom toebehorende perceel, kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam], [kadastrale aanduiding], een en ander conform het door [gedaagden] geaccepteerde aanbod van [eisers] bij e-mail d.d. 15 april 2004,
althans
subsidiair: [gedaagden] te veroordelen de door hen eenzijdig afgebroken onderhande-lingen met [eisers] voort te zetten, zulks binnen vijf dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis;
zowel primair als subsidiair: op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 10.000,-- voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met de notariële akte van het te dezen wijzen vonnis;
alsmede:
II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door [eisers] geleden (vertragings)schade, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III. onder hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.
4. [eisers] stellen daartoe het volgende.
Tussen partijen - met [gedaagden] als verkopers en [eisers] als kopers - is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het perceel met woonhuis van [gedaagden] aan de [adres] te [woonplaats], door aanvaarding door [gedaagden] op 15 april 2004 van het mondelinge aanbod van [eisers] d.d. 11 april 2004 van € 585.000,--, welk aanbod [eisers] op 15 april 2004 per e-mail hebben herhaald.
Indien geen sprake zou zijn van een perfecte koopovereenkomst, dan zijn [gedaagden] in ieder geval gehouden door te onderhandelen met [eisers] omtrent de in de koopovereenkomst op te nemen bedingen.
Door de weigering van [gedaagden] om de tussen partijen bestaande wilsovereenstemming in een schriftelijke koopovereenkomst neer te leggen, lijden [eisers] schade, zoals aanvullende kosten, extra dagen waarop zij hun onderneming niet kan uitoefenen en stijgende hypotheekrente.
Het verweer
5. De conclusie van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. Zij voeren als verweer het volgende aan.
6. Er is geen volledige onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand gekomen. Van aanvang aan is de opschortende voorwaarde van een succesvolle afloop van de sollicitatieprocedure van [gedaagde sub 1] bij de Hogeschool Zeeland uitdrukkelijk onderdeel geweest van de onderhandelingen. Deze opschortende voorwaarde is niet vervuld.
Bovendien is geen volledige koopovereenkomst tot stand gekomen. Er was alleen overeenstemming over het object en de prijs, niet over andere essentialia als de datum van levering, de bankgarantie/waarborgsom, de inhoud, looptijd en omvang van het financieringsvoorbehoud, afspraken over eventuele bodemverontreiniging en de boetebepaling bij niet-nakoming. Voorts ontbreekt iedere schriftelijke vastlegging in de vorm van de voorgeschreven akte. Het stond [gedaagden] vrij de met [eisers] gevoerde onderhandelingen af te breken vanwege het niet doorgaan van de baan in Zeeland.
De beoordeling van het geschil
7. Voor ná 1 september 2003 met betrekking tot woningen gesloten koopovereenkomsten waarbij de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf - en dus ook voor de koopovereenkomst die volgens [eisers] op 15 april 2004 met [gedaagden] is gesloten - geldt op grond van artikel 7:2 lid 1 BW Pro dat deze overeenkomsten schriftelijk worden aangegaan.
8. Volgens de memorie van antwoord (23 095, nr. 5, p. 13) bij artikel 7:2 BW Pro is de sanctie op het niet voldoen aan dit schriftelijkheidsvereiste nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 3:39 BW Pro; het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit meebrengen dat de primaire vordering voor onmiddellijke afwijzing gereed ligt.
9. De parlementaire geschiedenis - waarop [eisers] kennelijk hun vorderingen baseren - wijst evenwel in een andere richting. Volgens de memorie van antwoord (23 095, nr. 5, p. 13) brengt het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste niet met zich mee dat de verkoper zich na het bereiken van de mondelinge overeenkomst met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken; denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte. Voorts staat in de nota naar aanleiding van het eindverslag (23 095, nr. 8, p. 7-8) dat ingeval sprake is van een mondeling akkoord dat - het vormvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW Pro weggedacht - een rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren, de verkoper in beginsel gehouden zal zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen door mee te werken aan het opmaken van de daarvoor vereiste akte.
10. De rechtbank is echter van oordeel dat de uit de parlementaire geschiedenis blijkende opvattingen van de regering zoals in rov. 9 weergegeven niet past in het in rov. 8 geschetste wettelijk systeem, dat erop neerkomt dat het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste leidt tot nietigheid van de koop. Deze uit artikel 3:39 BW Pro voortvloeiende nietigheid betekent dat de koop van aanvang aan van rechtswege nietig is en dat de wet daaraan zonder meer de daarmee beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Daarmee is onverenigbaar dat aan een dergelijke, nietige rechtshandeling - zoals in de parlementaire geschiedenis staat - toch rechtsgevolg wordt verbonden, in die zin dat, ingeval sprake is van een mondeling akkoord dat - het vormvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW Pro weggedacht - een rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren, de verkoper in beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen door mee te werken aan het opmaken van de daarvoor vereiste akte.
11. Voor het onderhavige geval betekent het voorgaande dat, ook al zou vast (komen te) staan dat partijen - zoals [eisers] stellen en [gedaagden] betwisten - overeenstemming hadden bereikt over de essentialia voor een koopovereenkomst (met uitzondering van de schriftelijke koopakte), het wettelijk systeem in de weg staat aan toewijzing van de primaire vordering. Die vordering zal dan ook worden afgewezen.
12. Ten aanzien van de subsidiaire vordering tot dooronderhandelen hebben [eisers] ter comparitie nader verklaard dat deze vordering is gebaseerd op het feit dat er wel wilsovereenstemming tussen partijen bestaat, maar nog geen schriftelijke koopovereenkomst is getekend, dat dit mede verband houdt met het sinds 1 september 2003 geldende schriftelijkheidsvereiste en dat deze vordering is gebaseerd op de "Plas/Valburg-jurisprudentie (fase 3)". Volgens [eisers] zal het dooronderhandelen betrekking moeten hebben op de elementen waarover nog geen wilsovereenstemming was bereikt en zal dat wat hun betreft niet moeilijk zijn.
13. De rechtbank begrijpt dat de subsidiaire vordering kennelijk, ook volgens de verklaring van [eisers] ter comparitie zoals hiervoor weergegeven, slechts ertoe dient om [gedaagden] te dwingen mee te werken aan het op schrift zetten van de volgens [eisers] gesloten koopovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank stuit echter ook deze vordering af op het in rov. 8 en 10 geschetste wettelijk systeem. Zoals aldaar reeds is overwogen, betekent nietigheid van de koop wegens het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst dat de koop van aanvang aan van rechtswege nietig is en dat de wet daaraan zonder meer de daarmee beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Daarmee is onverenigbaar dat aan een dergelijke, nietige rechtshandeling toch enig rechtsgevolg wordt verbonden, in die zin dat de verkoper met een vordering tot dooronderhandelen - gesteld dat overigens niets in de weg staat aan toewijzing van een dergelijke vordering - gedwongen zou kunnen worden tot het opmaken van de voor een koop vereiste akte.
14. Nu zowel de primaire als de subsidiaire vordering voor afwijzing gereed liggen, dient ook de door [eisers] aan toewijzing van een van beide vorderingen verbonden vordering tot schadevergoeding (vordering sub II) te worden afgewezen.
15. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] bepaald op € 904,-- aan salaris van de procureur en € 241,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Bouter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 2 februari 2005.