ECLI:NL:RBDOR:2004:AR7764

• Datum uitspraak: 25 november 2004
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 138643 04-2340
• Instantie: Rechtbank Dordrecht
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C. van Steenderen-Koornneef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht; belangenafweging bij dringend eigen gebruik in voordeel huurders

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter te Dordrecht op 25 november 2004, stond de vraag centraal of de huurovereenkomst rechtsgeldig kon worden beëindigd door de verhuurder, [eiser], op basis van dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft de vordering van [eiser] afgewezen, waarbij hij oordeelde dat de belangen van de huurders, [gedaagden] c.s., zwaarder wogen dan die van de verhuurder. De zaak werd behandeld op basis van de processtukken, waaronder een tussenvonnis van 7 oktober 2004 en een proces-verbaal van 8 november 2004.

De kantonrechter stelde vast dat er sprake was van dringend eigen gebruik, aangezien [eiser] door gewijzigde gezinsomstandigheden behoefte had aan meer woonruimte. Echter, de belangenafweging, zoals vereist door artikel 7:274 BW, leidde tot de conclusie dat de belangen van de huurders prevaleerden. De huurders waren al 37 jaar in de woning gevestigd en waren op hoge leeftijd, wat hun sterke binding met de woning en de omgeving benadrukte. Bovendien had [eiser] bij de aankoop van het pand in 1998 geweten dat de bovenwoning verhuurd was, wat zijn juridische mogelijkheden beperkte.

De kantonrechter concludeerde dat, hoewel de belangen van [eiser] zwaarwegend waren, de langdurige bewoning en de leeftijd van de huurders zwaarder wogen in deze specifieke situatie. De vordering van [eiser] werd afgewezen en hij werd veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagden] c.s. waren vastgesteld op € 270,-- aan salaris voor de gemachtigde. Dit vonnis benadrukt de noodzaak van een zorgvuldige belangenafweging bij huurrechtelijke geschillen, vooral in situaties van dringend eigen gebruik.

Uitspraak

RECHTBANK DORDRECHT

Kenmerk: 138643 CV EXPL 04-2340

Vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 25 november 2004 in de zaak van:

[eiser], wonende te Dordrecht,

eiser,

gemachtigde: mr. C.J.M. Seuren,

tegen :

1. [gedaagde]

2. [gedaagde]

beiden wonende te […],

gedaagden,

gemachtigde: mr. H.C. van der Pas.

Verdere verloop van de procedure

De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:

1. het tussenvonnis van 7 oktober 2004 en de daarin vermelde stukken;

2. het proces-verbaal van 8 november 2004.

Verdere beoordeling van het geschil

Het gaat in deze zaak om de vraag of [eiser] op rechtsgeldige wijze de huurovereenkomst kan beëindigen.

Voorop gesteld wordt dat wil de verhuurder op grond van “dringend eigen gebruik” de huurovereenkomst opzeggen, dan dient voldaan te zijn aan drie wettelijke (zie artikel 7:274 BW) voorwaarden, en wel in deze volgorde:

1. er moet allereerst sprake zijn van dringend eigen gebruik (zo nee, dan dient de vordering onmiddellijk afgewezen te worden);

2. de belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen (zo nee, dan zal de vordering worden afgewezen), en;

3. het moet blijken dat de huurder passende vervangende woonruimte kan verkrijgen. Blijkt dat niet, dan zal de rechter de vordering alsnog (moeten) afwijzen.

Allereerst moet er dus sprake zijn van dringend eigen gebruik. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming is geconstateerd dat [eiser] gelet op de gewijzigde gezinsomstandigheden te kampen heeft met ruimtegebrek en dus behoefte aan meer woonruimte heeft. Er ontbreekt een slaapkamer voor het tweede kind, terwijl de slaapkamer van het oudste kind te krap is om een tweede bed bij te plaatsen.

Voorts is gebleken dat het niet mogelijk is elders in de benedenwoning een extra slaapkamer bij te plaatsen.

De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Aan dit oordeel staat niet in de weg, dat [eiser] de omstandigheid dat zijn eigen woonruimte te klein is geworden, zelf in het leven heeft geroepen door de gezinsuitbreiding. Wel kan zulks mede worden betrokken in de vereiste belangenafweging.

Dan komt thans de belangenafweging aan de orde.

Volgens artikel 7:274 lid 1 onder c BW is huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik alleen mogelijk in geval van de verhuurder “de belangen van beide partijen (…) naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd”. De belangenafweging vormt een wezenlijke beperking van het dringend eigen gebruik bij woonruimtehuur. Dit brengt met zich dat het verhuurdersbelang in ruime mate zal moeten prevaleren.

Een aantal van de door [eiser] gestelde belangen (het ontbreken van een slaapruimte voor het tweede kind, het ontbreken van een atelier/werkkamer en de geschetste financiële omstandigheden wanneer er vervangende woonruimte dient te worden gezocht) is weliswaar zwaarwegend, doch de kantonrechter is -onder de bijzondere omstandigheden van dit concrete geval- van oordeel dat de belangen van [gedaagden] c.s. prevaleren. Er is immers sprake van 37-jarige bewoning. [gedaagden] c.s. zijn 71 en – inmiddels – 72 jaar oud en sterk verbonden met de woning, de buurt en de omgeving.

Bovendien wist [eiser] bij aankoop van het pand in 1998 dat de bovenwoning al lange tijd verhuurd was, waardoor hij in juridisch opzicht geblokkeerd werd en wordt. Voorts was het te voorzien dat de benedenwoning bij eventuele gezinsuitbreiding te klein zou worden.

Gelet op het voorgaande behoeft de zelfstandige eis dat [gedaagden] c.s. passende vervangende woonruimte moeten kunnen verkrijgen geen verdere bespreking.

De vordering van [eiser] zal worden afgewezen, terwijl [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden verwezen.

Beslissing

De kantonrechter:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] c.s.bepaald op € 270,-- aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 november 2004, in aanwezigheid van de griffier.