Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
BB (C)
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leiden
Zaaknummer: 12003942 \ CV EXPL 25-3900
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
procederend in persoon,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DTG PROPERTY B.V.,
te Leiden,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: DTG,
vertegenwoordigd door: M. Salih.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 november 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
DTG is huurder van een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). DTG huurt deze bedrijfsruimte van de eigenaar. Het gehuurde is door DTG per augustus 2024 aan [partij A] (onder)verhuurd. Dit voor een periode van twee jaar en tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.210,-.
2.2.
Uit de splitsingsakte van de Vereniging van Eigenaren van 23 april 1970 volgt dat de bedrijfsruimte uitsluitend als praktijkruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) mag worden gebruikt.
2.3.
Omdat er meldingen zouden zijn gemaakt dat het gehuurde als woonruimte zou worden gebruikt en daarmee in strijd zou worden gehandeld met het bestemmingsplan, heeft de Vereniging van Eigenaren op 10 juli 2025 de eigenaar van de bedrijfsruimte, DTG en [partij A] gedagvaard.
2.4.
Op 6 augustus 2025 is door team Handel van deze rechtbank vonnis gewezen. In dit vonnis is – samengevat – voor recht verklaard dat de praktijkruimte bestemd is voor de uitoefening van een praktijk en dat bewoning van de praktijkruimte in strijd is met de bestemming. Daarnaast wordt gedaagde partijen verboden om de bedrijfsruimte te gebruiken in strijd met de bestemming en wordt hen bevolen om strijdig gebruik te staken en gestaakt te houden.
2.5.
Op 13 augustus 2025 heeft [partij A] per e-mail aan DTG en de eigenaar bericht dat hij de huurovereenkomst ontbindt met onmiddellijke ingang.
2.6.
Op 31 augustus 2025 hebben [partij A] en de eigenaar een opleveringsverklaring opgesteld en heeft [partij A] bij de eigenaar de sleutel ingeleverd.
2.7.
Vanaf september 2025 heeft [partij A] geen huur meer aan DTG betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij A] vordert – samengevat – veroordeling van DTG tot betaling van € 6.827,68, vermeerderd met rente en kosten. De vordering bestaat uit het terugbetalen van de borgsom van € 3.630,-, terugbetaling van te veel betaalde huur van € 1.935,36 in verband met een verkeerd gemeten oppervlakte van het gehuurde, vergoeding van resterende KPN-internetabonnementskosten van € 526,80 door vroegtijdige beëindiging en vergoeding van proceskosten uit de eerdere procedure € 735,52, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[partij A] legt aan de vordering ten grondslag dat de huur is beëindigd, omdat uit het vonnis van 6 augustus 2025 volgt dat de bestemming van de ruimte niet overeenkomt met de bedoeling van [partij A] . Hij wilde het gehuurde namelijk als kantoor en opslag gebruiken, terwijl het slechts als praktijkruimte gebruikt mag worden. Alhoewel DTG hiervan op de hoogte was, heeft zij de ruimte alsnog aan [partij A] verhuurd. Op grond daarvan is [partij A] gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden, stelt hij. Verder is de werkelijke oppervlakte van het gehuurde kleiner dan overeengekomen, zodat teveel huur is betaald.
3.3.
DTG voert verweer. DTG concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
3.4.
DTG voert – zakelijk weergegeven – het volgende aan. DTG vindt dat het aan [partij A] te wijten is dat de Vereniging van Eigenaren hem heeft gedagvaard, omdat [partij A] het gehuurde als woonruimte heeft gebruikt dan wel laten gebruiken. [partij A] zou namelijk binnen acht dagen na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de ruimte via Marktplaats te huur hebben aangeboden voor bewoning en (onder)verhuur. Ook zijn er meldingen door omwonenden dat er in de ruimte gewoond zou worden. Dat de Vereniging van Eigenaren daardoor een procedure is begonnen, waarin is geoordeeld dat de ruimte slechts als praktijkruimte gebruikt mag worden en niet als kantoorruimte, valt niet aan DTG toe te rekenen. DTG voert verder aan dat [partij A] als zakelijke huurder een plicht heeft om te onderzoeken of hij het gehuurde wel kan gebruiken zoals hij van plan is en dat [partij A] verantwoordelijk is voor onrechtmatig gebruik van het gehuurde. Er is dan ook geen grond om de huur eenzijdig te beëindigen volgens DTG. De huur loopt daarom door en [partij A] heeft geen recht op teruggave van de borgsom. Uit coulance heeft DTG aan [partij A] een minnelijke regeling aangeboden, maar dat aanbod heeft [partij A] niet aanvaard. Over de te veel berekende vierkante meters betoogt DTG dat een vaste huurprijs is overeengekomen die niet afhankelijk is van de hoeveelheid vierkante meters en in dat licht beroept zij zich op rechtsverwerking.
in reconventie
3.5.
In reconventie vordert DTG – samengevat – betaling van de huurachterstand van € 3.630,-, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd en doorloopt tot en met 31 augustus 2026 en vaststelling dat DTG zich het recht voorbehoudt om de resterende huur en/of schade tot het einde van de looptijd te vorderen, vermeerderd met rente en kosten.
3.6.
Hieraan legt DTG ten grondslag dat de huur door [partij A] eenzijdig en daardoor niet rechtsgeldig is beëindigd. De huur is na september 2025 daarom doorgelopen en de huurtermijnen over september, oktober en november 2025 dienen dan ook nog te worden betaald, evenals de lopende huur tot het einde van de huurovereenkomst, 31 augustus 2026.
3.7.
[partij A] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Geen rechtsgeldige ontbinding van de huurovereenkomst
4.1.
In deze zaak staat de vraag centraal of [partij A] de huurovereenkomst rechtsgeldig eenzijdig heeft ontbonden. Immers, in dat geval dient DTG in beginsel de borg terug te betalen en is [partij A] geen huur meer verschuldigd.
4.2.
Op grond van artikel 7:231 BW Pro kan de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel slechts door de rechter geschieden. Dit is anders als sprake is van een gebrek, dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen, en dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt (artikel 7:210 lid 1 BW Pro). De kantonrechter begrijpt de stelling van [partij A] , dat hij het gehuurde niet meer kon gebruiken voor de overeengekomen bestemming, als een impliciet beroep op dit artikel.
4.3.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft
(artikel 7:204 lid 2 BW Pro).
(artikel 7:204 lid 2 BW Pro).
4.4.
[partij A] stelt dat hij het gehuurde als kantoorruimte wilde gebruiken en dat dit niet mogelijk was, omdat de ruimte door onder het 2.4 genoemde vonnis van de rechtbank alleen nog als praktijkruimte mocht worden gebruikt. In de huurovereenkomst is overeengekomen dat het gehuurde als kantoorruimte mocht worden gebruikt. DTG voert aan dat het feit dat [partij A] het gehuurde niet meer als kantoorruimte kon gebruiken voor zijn rekening en risico moet blijven, omdat hij het – in afwijking van de overeengekomen bestemming – als woonruimte heeft gebruikt.
4.5.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat de omstandigheid dat het gehuurde door [partij A] niet meer als kantoorruimte kon worden gebruikt, en daarmee dus niet het genot kon verschaffen dat [partij A] bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten, aan [partij A] is toe te rekenen. De kantonrechter licht dit toe als volgt.
4.6.
DTG heeft haar stelling dat het gehuurde door [partij A] als woonruimte werd gebruikt gemotiveerd en onderbouwd, onder meer aan de hand van de door haar overgelegde Marktplaats-advertentie, waarin de ruimte binnen acht dagen na ingang van de huurovereenkomst werd aangeboden als huurwoning. Daarnaast voert DTG onder verwijzing naar het onder 2.4 genoemde vonnis en de daaraan gehechte dagvaarding aan dat sprake was van overlast door bewoning, waaronder geluidsoverlast in de avonduren en nacht en stankoverlast van sigarettenrook en kooklucht in de avonduren, de nacht en de ochtend. Deze klachten sluiten naar het oordeel van de kantonrechter niet aan bij het door [partij A] gestelde gebruik als kantoorruimte, maar duiden er – zonder steekhoudende andere verklaring, die door [partij A] niet is gegeven – sterk op dat het gehuurde werd gebruikt als woonruimte. Verder betrekt de kantonrechter in zijn beoordeling dat [partij A] in de eerdere procedure niet heeft weersproken dat sprake was van strijdig gebruik van het gehuurde. [partij A] heeft tegen het eerdere vonnis ook geen rechtsmiddel aangewend. [partij A] heeft de stelling van DTG, dat het gehuurde door hem als woonruimte werd gebruikt, daarmee naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd weersproken.
4.7.
De stelling van DTG, dat het gebruik door [partij A] van het gehuurde als woonruimte de reden is dat de Vereniging van Eigenaren een procedure is gestart, waarin is geoordeeld dat het gehuurde alleen als praktijkruimte mag worden gebruikt en niet als kantoorruimte, is door [partij A] in het licht van het onder 2.4 genoemde vonnis eveneens onvoldoende gemotiveerd weersproken. De procedure is immers opgestart nadat [partij A] het gehuurde als huurwoning op Marktplaats had aangeboden en naar aanleiding van de bij bewoning aansluitende klachten over overlast.
4.8.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het gehuurde door [partij A] voor een andere bestemming is gebruikt dan met DTG is overeengekomen en is toegestaan, en dat dit strijdige gebruik ertoe heeft geleid dat het gehuurde (ook) niet meer als kantoorruimte mocht worden gebruikt. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid als bedoeld in artikel 7:204 lid 1 BW Pro en daarmee geen sprake van een gebrek in de zin van dit artikel. Dit betekent dat [partij A] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden.
4.9.
[partij A] heeft ter zitting aangevoerd dat hij heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. [partij A] heeft hieraan echter geen verdere gevolgen verbonden. In deze procedure heeft [partij A] ook niet de (gedeeltelijke) ontbinding of vernietiging van de huurovereenkomst met DTG geëist. Dit behoeft daarom geen verdere bespreking.
4.10.
Omdat er geen rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding heeft plaatsgevonden, loopt de huurovereenkomst sinds september 2025 door. De waarborgsom behoeft pas aan het einde van de looptijd, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, (gedeeltelijk of geheel) te worden terugbetaald. Het deel van de vordering van [partij A] dat ziet op de terugbetaling van de borg zal daarom worden afgewezen.
Internetabonnementskosten vanwege beëindiging huur
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat de huur niet is geëindigd, waardoor DTG niet aansprakelijk kan worden gesteld voor enige bijkomende kosten zoals het voortijdig opgezegde abonnement bij KPN. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Huurverlaging in verband met minder vierkante meters
4.12.
[partij A] voert aan dat de huurprijs van het gehuurde – gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst – lager had moeten zijn, omdat de ruimte in werkelijkheid kleiner was dan wat in de huurovereenkomst en de advertentie was gesteld. De werkelijke oppervlakte zou namelijk geen 90 m² maar 78 m² bedragen. DTG heeft het aantal vierkante meters op zichzelf niet weersproken, maar voert aan dat [partij A] akkoord is gegaan met de huurprijs van € 1.210,- per maand voortvloeiend uit de huurovereenkomst, ongeacht het precieze aantal vierkante meters. [partij A] heeft volgens DTG de ruimte zelf bezichtigd, waarna hij akkoord is gegaan met wat hij heeft gezien. Daarmee heeft [partij A] zijn rechten verwerkt. Daarnaast is in de huurovereenkomst bepaald dat verschil in oppervlakte niet wordt verrekend. De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van DTG op de clausule over het vloeroppervlak in de huurovereenkomst slaagt. Het deel van de vordering waarin [partij A] stelt te veel huur te hebben betaald, wordt daarom afgewezen.
Proceskosten uit eerdere procedure
4.13.
[partij A] vordert de proceskosten uit de vorige procedure waar DTG, tezamen met [partij A] en de eigenaar van het gehuurde, ook een gedaagde partij was. [partij A] voert aan dat hij, DTG en de eigenaar van het gehuurde alle drie hoofdelijk zijn veroordeeld in de proceskosten en is van mening dat hij daarom een derde deel van de proceskosten van DTG te vorderen heeft. De kantonrechter overweegt dat [partij A] geen grondslag voor deze vordering heeft aangevoerd en dat die ook niet uit de aangevoerde feiten kan worden opgemaakt. In het eerdere vonnis zijn [partij A] en DTG hoofdelijk veroordeeld om een bedrag aan de Vereniging van Eigenaren te betalen. DTG is op grond van het vonnis niet gehouden om zijn aandeel aan [partij A] te betalen. [partij A] heeft ook niet gesteld dat hij meer heeft betaald dan waartoe hij gehouden is. De kantonrechter zal dit deel de vordering daarom eveneens afwijzen.
in reconventie
Huurachterstand
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd, waardoor [partij A] in beginsel gehouden is om te voldoen aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder het betalen van de lopende huur. Zoals in conventie is overwogen is de kantonrechter ook van oordeel dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW Pro en [partij A] heeft in deze procedure ook geen huurvermindering gevorderd. De vordering in reconventie tot betaling van de huurtermijnen over september, oktober en november 2025, in totaal een bedrag van € 3.630,-, zal daarom worden toegewezen.
Verklaring voor recht
4.15.
Dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd en doorloopt tot en met 31 augustus 2026 volgt uit het voorgaande. De gevorderde verklaring voor recht is in zoverre toewijsbaar. DTG heeft daarmee geen belang meer bij de gevorderde vaststelling dat zij zich het recht voorbehoudt om resterende huur en/of schade tot het einde van de looptijd te vorderen. Deze zal daarom worden afgewezen.
Wettelijke rente
4.16.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
in conventie en in reconventie
Proceskosten
4.17.
[partij A] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DTG in conventie worden begroot op € 50,00 aan verletkosten. De proceskosten van DTG in reconventie worden vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [partij A] af,
5.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 50,00 voor reis- en verletkosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [partij A] tot betaling van € 3.630,00 aan DTG, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de betreffende termijn tot aan de dag van algehele voldoening,
5.5.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd en doorloopt tot en met 31 augustus 2026,
5.6.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van DTG begroot op nihil,
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder 5.4 genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Nomen en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.