ECLI:NL:RBDHA:2026:5914

Uitspraak

RECHTBANKDEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Den Haag

SJ/bc

Zaaknummer: 11721044 \ RL EXPL 25-9920

Vonnis van 13 januari 2026

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. S.S. Mollova,

tegen

[gedaagde],

te ' [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. A.G.A. van Rappard.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 mei 2025 met producties 1 tot en met 21,
- de conclusie van antwoord van 29 juli 2025,

- de aanvullende producties 22 tot en met 30 namens eiser,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 12 december 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 2012 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] van [eiser] . [gedaagde] exploiteert daarin het restaurant ‘ [restaurant] ’. [eiser] woont boven het restaurant. De initiële looptijd van de huurovereenkomst was tot en met 30 november 2017. De overeenkomst is tweemaal automatisch verlengd met 5 jaar en loopt dus door tot en met 30 november 2027.

2.2.

Bij aanvang bedroeg de maandelijkse huurprijs € 3.327,50 inclusief BTW.

2.3.

Per december 2014 betaalde [gedaagde] maandelijks € 3.420, 67 inclusief BTW aan [eiser] .

2.4.

Vanwege de coronamaatregelen heeft [eiser] in 2020 de huur voor de maanden maart en april kwijtgescholden.

2.5.

In juni 2020 is de huur om diezelfde reden verlaagd tot € 2.420,67 inclusief BTW per maand.

2.6.

In 2021 is afgesproken dat de huur vanwege de aanhoudende coronamaatregelen werd verlaagd tot € 1.710,34 inclusief BTW per maand.

2.7.

Per mei 2022 is [gedaagde] maandelijks € 2.430 aan [eiser] gaan betalen.

2.8.

Per februari 2023 is [gedaagde] maandelijks € 2.730 aan [eiser] gaan betalen.

2.9.

Per april 2024 is [gedaagde] maandelijks € 3.420,67 aan [eiser] gaan betalen.

2.10.

[gedaagde] betaalde op onregelmatige momenten en partijen hebben daarover meermaals telefonisch contact gehad. [eiser] belde [gedaagde] dan om te vragen waar de huur bleef. [gedaagde] maakte daarna de huur over.

2.11.

Tot januari 2024 heeft [eiser] [gedaagde] nooit een factuur gestuurd voor de huur. Op verzoek van [gedaagde] heeft [eiser] vanaf januari 2024 zijn accountant facturen laten opstellen. Dit is gebeurd tot en met juli 2024. Op de facturen staat een factuurnummer, de datum dat de factuur is opgemaakt, de naam, het adres en bankrekeningnummer van [eiser] , “Betreft: Huur [maand] 2024” en een uitsplitsing van de maandhuur, de BTW en het totaalbedrag. Ook zijn de facturen allen ondertekend door [eiser] en is daarop “voldaan” geschreven.

2.12.

Op de facturen van januari, februari en maart 2024 bedraagt de huur per maand € 2.730. Vanaf april tot en met juli 2024 wordt dit € 3.420,67 per maand.

2.13.

In juni 2024 gaf [gedaagde] aan [eiser] aan zijn onderneming te willen verkopen aan een derde en dat hij daarvoor een indeplaatsstelling wilde.

2.14.

[eiser] heeft [naam] gevraagd hem daarbij te begeleiden. [naam] heeft op 24 juni 2024 [gedaagde] gemaild het aanspreekpunt te zijn voor [gedaagde] .

2.15.

Op 14 juli 2024 heeft [gedaagde] aan [naam] gevraagd of de indeplaatsstelling akkoord was. [naam] reageerde daarop dat [eiser] hiervoor geen toestemming gaf.

2.16.

Op 22 juli 2024 heeft de advocaat van [eiser] een brief aan [gedaagde] gestuurd met de mededeling dat hij een huurachterstand had van € 88.995,91 omdat hij de huur nooit heeft geïndexeerd, met het verzoek dit binnen 2 weken te voldoen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het pand, betaling van de ontstane huurachterstand, verbeurde boetes, schadevergoeding tot einde huurovereenkomst wegens leegstand door ontruiming, buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente en proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft de huur vanaf het begin van de overeenkomst niet geïndexeerd. Vanwege verjaring van meerdere termijnen wordt daarom de huurachterstand gevorderd vanaf augustus 2019. De corona-afspraken komen te vervallen omdat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden waaronder die afspraken zijn gemaakt en dus loopt de indexering gedurende die periode door. Omdat de huurachterstand op het moment van dagvaarden € 99.275,97 bedraagt, zijn ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Bovendien betaalde [gedaagde] maandelijks te laat, waardoor hij een boete van € 300 per te laat betaalde maand is verschuldigd.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert hiertoe aan dat [eiser] zich niet op het originele indexatiebeding kan beroepen, omdat de uitvoering die partijen daaraan hebben gegeven is gewijzigd. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] zijn recht op indexering heeft verwerkt, dan wel dat [eiser] niet aan de klachtplicht heeft voldaan. Bovendien voert [gedaagde] aan dat de afspraken tijdens de coronaperiode onvoorwaardelijk waren. Mocht er toch een achterstand zijn, dan stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Bij de boete heeft [eiser] volgens [gedaagde] geen belang, bovendien is matiging daarvan op zijn plaats. Tot slot is de gevorderde schadevergoeding niet onderbouwd en het bestaan van enige schade wordt betwist.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Indexatiebeding ongewijzigd van toepassing op de overeenkomst

4.1.

In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is een indexatiebeding opgenomen waarin is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Hierin wordt verwezen naar artikel 18 van Pro de toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 2 oktober 2012 (de algemene bepalingen). In dat artikel is opgenomen dat voor indexering geen voorafgaande mededeling door de verhuurder vereist is.

4.2.

Anders dan [gedaagde] betoogt zijn partijen de overeenkomst niet (stelselmatig) anders gaan uitvoeren. Dat eenmalig mondeling een huurverhoging zou zijn overeengekomen, maakt nog niet dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat dit de betekenis van artikel 18 van Pro de algemene bepalingen veranderde in die zin dat voor indexering steeds voorafgaand overleg nodig was.

4.3.

De corona-afspraken waren bovendien afspraken die te maken hadden met een speciale situatie waarbij (tijdelijke) verlaging van de huur werd overeengekomen. Dit had niets te maken met indexering van de huur op grond van de huurovereenkomst. Daarom kunnen deze afspraken niet worden meegenomen in de verwachtingen van [gedaagde] met betrekking tot het indexatiebeding. Het indexatiebeding is dus ongewijzigd van toepassing op de overeenkomst tussen partijen.

[eiser] heeft recht op indexering verwerkt

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] zijn recht om zich op het indexatiebeding te beroepen heeft verwerkt tot het moment dat hij daarop via zijn advocaat voor het eerst schriftelijk een beroep deed op 22 juli 2024.

4.5.

Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval niet alleen sprake is van tijdsverloop, maar ook van bijkomende omstandigheden die honorering van het beroep op rechtsverwerking rechtvaardigen. Het gaat om een doorlopende overeenkomst, een duurovereenkomst, waarbij het verstrijken van elke maand een nieuwe termijn opeisbaar wordt. [gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat [eiser] de huurachterstand torenhoog heeft laten oplopen door pas na 11,5 jaar schriftelijk aan [gedaagde] duidelijk te maken dat hij geen genoegen (meer) nam met de hoogte van de door [gedaagde] gedane betalingen.

4.7.

Dat is aan [eiser] tegen te werpen omdat in dit geval partijen in de niet-verjaarde periode verschillende afspraken hebben gemaakt die afweken van de oorspronkelijke huurovereenkomst, waaronder afspraken over de huurprijs. In de coronaperiode zijn namelijk twee maanden huur kwijtgescholden en is de huur tweemaal verlaagd. Er is niet gesteld of gebleken dat bij het maken van die afspraken een voorbehoud is gemaakt van de huurachterstand die op het moment van het maken van die afspraken al zou hebben bestaan. Bovendien geldt dat indien een korting wordt toegepast, voor het overige (inclusief indexatie) kwijtschelding wordt gegeven. [eiser] heeft daarmee dus afstand gedaan van zijn aanspraak op meer dan het afgesproken maandbedrag vanaf het moment dat deze afspraken zijn ingegaan, tot april 2024. In 2024 heeft [eiser] zijn accountant namelijk facturen laten opstellen waarop de huur tot april 2024 nog steeds minder betrof dan € 3.420,67, zijnde de maandhuur van voor de coronaperiode. Dat die facturen, zoals [eiser] stelt, achteraf zouden zijn opgemaakt en slechts de bedragen die [gedaagde] aan [eiser] betaalde betroffen, maar niet de daadwerkelijk door [gedaagde] verschuldigde huur, blijkt nergens uit. Dit standpunt is bovendien onvoldoende onderbouwd in het licht dat deze door de accountant van [eiser] zijn opgemaakt en dat daarop een totaalbedrag aan maandhuur en uitsplitsing daarvan in huur en BTW is opgenomen. Met het laten opmaken, verstrekken en als “voldaan” ondertekenen van deze facturen, wederom zonder enig voorbehoud over huurachterstand, heeft [eiser] de indruk gewekt dat deze de voltallige maandhuur betroffen en hij geen aanspraak maakte op een hoger bedrag aan huur, laat staan indexatie.

4.8.

Juist doordat [eiser] in de coronaperiode, zonder enig voorbehoud van huurachterstand, huurprijsverlagende afspraken heeft gemaakt die doorliepen tot april 2024, heeft hij, door jarenlang niet te stellen dat te weinig huur werd betaald, [gedaagde] in de waan gelaten dat hij genoegen nam met de huurbetalingen. Hierdoor kon bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat [eiser] genoegen nam met de feitelijk door [gedaagde] gedane huurbetalingen en dat hij geen aanspraak meer zou maken over de over het verleden onbetaald gelaten deel van de huur (indexatie).

4.9.

Het voorgaande heeft bovendien tot gevolg gehad dat de positie van [gedaagde] onredelijk is benadeeld. Door met jarenlang stil te zitten de indruk te wekken dat hij genoegen nam met de feitelijk gedane betalingen en te bevestigen dat de huur in 2024 was voldaan, heeft [eiser] aan [gedaagde] de mogelijkheid ontnomen om de huur op te zeggen of de indexering door te berekenen aan zijn klanten.

4.10.

Gelet op het voorgaande heeft [eiser] zijn recht verwerkt om zich te beroepen op indexatie van de huur met terugwerkende kracht vanaf augustus 2019 tot 22 juli 2024.

4.11.

In juli 2024 maakt [eiser] voor het eerst nadat de huur weer op het maandbedrag van voor de coronaperiode is, schriftelijk aanspraak op indexering. Hij maakt daarmee op basis van de huurovereenkomst aanspraak op indexering van de huur vanaf januari 2025. Dat betekent het volgende voor de opgelopen huurachterstand.

4.12.

[gedaagde] is sinds april 2024 steeds € 3.420,67 aan huur blijven betalen. Het indexatiepercentage in 2025 is, zoals door [eiser] gesteld en door [gedaagde] niet betwist, 3,5%. Dit betekent dat de geïndexeerde maandhuur vanaf januari 2025 € 3.547,47 bedraagt en [gedaagde] maandelijks € 126,80 te weinig heeft betaald. Dat is in totaal € 1.521,60 te weinig over geheel 2025. Dit dient [gedaagde] aan [eiser] te betalen.

Geen ontbinding, ontruiming en schadevergoeding

4.13.

Omdat pas voor het eerst in januari 2025 kon worden geïndexeerd en de huurachterstand daardoor € 1.521,60 bedraagt, is de tekortkoming van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigden.

4.14.

De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het pand en schadevergoeding worden daarom afgewezen.

Boete voor te laat betalen

4.15.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] vrijwel nooit voor of op de eerste van de maand de over die maand verschuldigde huur overmaakte aan [eiser] . [eiser] belde [gedaagde] dan op en telefonisch bespraken zij dat de huur nog voldaan moest worden. [gedaagde] betaalde vervolgens wel altijd huur, maar dit kon soms maanden later zijn. Over de periode augustus 2019 tot moment van aanschrijven in juli 2024 heeft [gedaagde] slechts 5 keer de huur op tijd overgemaakt. Sinds 22 juli 2024 maakt [gedaagde] de huur wel steeds uiterlijk op de eerste van de maand over. Dit betekent dat [gedaagde] de huur over 53 maanden niet tijdig heeft voldaan, waardoor hij een contractuele boete wegens te late betaling van € 15.900 (53 x € 300) is verschuldigd.

4.16.

[gedaagde] doet echter een geslaagd beroep op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW Pro. Vooropgesteld wordt dat de rechter een boete alleen kan matigen als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.^[1]

4.17.

Bij de beoordeling van de vraag of de boete gematigd moet worden, neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking:

Het boetebeding is opgenomen in de algemene bepalingen, die zijn opgesteld door derden, en die worden gebruikt bij tal van overeenkomsten met variërende huurprijzen.
Het boetebeding verbindt de verschuldigdheid van het boetebedrag aan de enkele overschrijding van de betalingstermijn. Het bevat dus een aansporing aan de huurder om tijdig te betalen en strekt ook tot vergoeding van schade.
Het boetebeding voorziet niet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, maar de boete loopt onbeperkt door.
Er is geen sprake van een (cumulatieve) huurachterstand in de periode waarop de boete ziet.
[eiser] heeft tussentijds regelmatig telefonisch contact gezocht met [gedaagde] met de mededeling dat de betaling van de huur te laat was en het verzoek de huur alsnog te voldoen.
[eiser] heeft echter pas na 11,5 jaar een beroep gedaan op het boetebeding.
[gedaagde] heeft de meeste betalingen in elk geval voldaan in de maand waarop de huur betrekking had.
Er is gesteld noch gebleken dat [eiser] enige schade heeft geleden door de te late betalingen.

4.18.

Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde boete te matigen. Onverkorte toepassing van het boetebeding leidt in dit geval tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is namelijk sprake van een wanverhouding tussen de boete (€ 15.900) en de huurachterstand over de periode waarop de boete ziet (€ 0) of schade (€ 0).

4.19.

Matiging tot nihil is hier echter niet op zijn plaats, nu [eiser] in de afgelopen jaren wel regelmatig contact heeft gezocht met [gedaagde] met de mededeling dat betaling van de huur te laat was en het verzoek deze alsnog over te maken. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de boete te matigen tot € 75 per maand, over de maanden dat de verschuldigde huur in een andere maand is overgemaakt dan de maand waarop de huur zag. Dit gaat, volgens de door [eiser] verstrekt overzichten, om de maanden januari 2020, mei 2020, juni 2020, november 2020, januari 2021 tot en met mei 2021, maart tot en met december 2023 en januari tot en met mei 2024. Dat zijn 24 maanden. De door [gedaagde] te betalen boete wordt daarmee gematigd tot van € 1.800 (24 x € 75).

Buitengerechtelijke incassokosten

4.20.

[eiser] vordert een bedrag van € 14.891,40 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gaat in deze zaak om een handelsovereenkomst die is aangegaan voor 16 maart 2013, waardoor de afspraken gelden die partijen omtrent buitengerechtelijke incassokosten hebben gemaakt. In artikel 30.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de kosten worden vastgesteld op 15% van de hoofdsom met een maximum van € 15.000. [gedaagde] dient in totaal € 3.321,60 aan [eiser] te betalen, waardoor de te vergoeden buitengerechtelijke incassokosten neerkomen op € 498,24. De vordering is toewijsbaar tot dit bedrag.

Proceskosten

4.21.

Omdat partijen allebei op punten (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. Iedere partij draagt dus de eigen kosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.521,60 aan huurachterstand,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.800 aan contractuele boetes,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 498,24 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.T.H. Janssen en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.

Beoordeling huurachterstand en boete bij bedrijfshuur na coronaperiode