Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
JK/bc
Zaaknummer: 11934374 / RL EXPL 25-19794
Vonnis van 5 maart 2026
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1],
oorspronkelijk gedaagde partij,
eisende partij in verzet,
tevens eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. V.L. Spronk,
tegen
1.[partij B],2. [partij C],
beiden wonende te [woonplaats 2],
oorspronkelijk eisende partijen,
gedaagde partijen in verzet,
tevens verweerder in reconventie,
hierna apart te noemen ‘[partij B]’ en ‘[partij C]’ en samen ‘[partijen B en C]’,
gemachtigde: mr. C.J. Luiten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 29 augustus 2025 met producties 1 t/m 11,
- het verstekvonnis van de kantonrechter te Den Haag van 9 september 2025 met rolnummer 11869992 RL / EXPL 25-16611 (hierna: het verstekvonnis),
- de verzetdagvaarding tevens eis in reconventie van 16 oktober 2025 met producties 1 t/m 7,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie met eiswijziging van 19 december 2025 met producties 12 t/m 18,
- een akte van [partij A] met producties 8 t/m 12,
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[partijen B en C] verhuurt met ingang van 7 maart 2025 aan [partij A] de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuur bedroeg € 1.750,00 per maand. In de schriftelijke huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Bijzondere bepalingen
12.
- Het is huurders niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde.
[…]
- Het appartement is gestoffeerd. Het appartement wordt verhuurd inclusief parket- en laminaatvloeren, vitrage/gordijnen en verlichting in alle ruimten. Deze stoffering is onderdeel van het appartement en daarom onderdeel van de huurprijs.”
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 25 juli 2024 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
“Toegang en controle
12.1
Verhuurder is gerechtigd te controleren of huurder de huurovereenkomst en de algemene bepalingen nakomt. […] Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn daartoe gerechtigd het gehuurde periodiek, op een in overleg met huurder te bepalen tijdstip, te betreden en te inspecteren. Huurder is verplicht daaraan zijn medewerking te verlenen door op eerste verzoek van verhuurder aan te geven welk tijdstip – gelegen binnen redelijke termijn na diens verzoek – verhuurder het gehuurde kan betreden en inspecteren en door verhuurder op gemeld tijdstip toegang te verlenen tot het gehuurde en gelegenheid te geven tot inspectie.”
2.3.
[partij B] stuurt op 20 mei 2025 een e-mail aan [partij A], waarin zij het volgende schrijft:
“Ik kreeg vandaag een heel vreemd bericht van medebewoners dat ik graag even met je afstem.Ze gaven aan dat de parketvloer uit het appartement is verwijderd.
Ik kan mij dat niet voorstellen maar hoor graag even van je.”
2.4.
[partij B] stuurt op 23 mei 2025 weer een e-mail aan [partij A], waarin ze het bovenstaande herhaalt, laat weten dat het verwijderen van de parketvloer in strijd is met artikel 12 van Pro de huurovereenkomst en schrijft dat ze een afspraak wil maken voor een inspectie van het gehuurde.
2.5.
[partijen B en C] en [partij A] corresponderen tussen 23 mei en 3 juni 2025 over de wens van [partijen B en C] om het gehuurde te inspecteren. [partij A] geeft geen toestemming voor een inspectie, waarna de gemachtigde van [partijen B en C] [partij A] zowel op 2 juli als op 18 juli 2025 sommeert om aan een inspectie mee te werken.
2.6.
[partij A] schrijft op 29 juli 2025 in een e-mail aan de gemachtigde van [partijen B en C] het volgende:
“Uw cliënten stellen dat ik zonder toestemming de parketvloer in de woning aan de [adres] te [plaats] zou hebben verwijderd. Deze beschuldiging is onjuist en wordt door mij uitdrukkelijk van de hand gewezen. Ik verzoek u dan ook vriendelijk doch dringend om per omgaande concreet en onderbouwd bewijs te leveren van deze aantijging. Melding van “buurtbewoners” vormt geen voldoende rechtsgeldige grondslag om een dergelijke beschuldiging te rechtvaardigen.
Daarnaast wens ik te benadrukken dat [partij B] bij de sleuteloverdracht in het bijzijn van mijn vriendin mondeling heeft aangegeven dat ik aanpassingen in de woning mocht doen, zolang ik de woning bij het einde van de huur weer in de oorspronkelijke staat zou terugbrengen. […] Van het ontbreken van toestemming is dus geen sprake.
[…]
Wat betreft het verzoek tot inspectie: ik acht dit op dit moment ongegrond en disproportioneel, zeker nu er geen sprake is van enige spoedeisendheid of bewijs van wanprestatie. […]”
2.7.
De gemachtigde van [partijen B en C] sommeert [partij A] daarna op 1 en 14 augustus 2025 om mee te werken aan een inspectie van het gehuurde en voorts om overlast te stoppen.
2.8.
[partij A] schrijft op 22 augustus 2025 aan de gemachtigde van [partijen B en C] dat hij niet zal meewerken aan een inspectie.
2.9.
[partijen B en C] inspecteren het gehuurde op 31 oktober 2025. Daarbij zijn partijen, hun gemachtigden en een aannemer namens [partijen B en C] aanwezig. [partijen B en C] constateert tijdens de inspectie dat [partij A] de parketvloer heeft vervangen door een laminaatvloer.
3.Het geschil
Het verstekvonnis
3.1.
In het verstekvonnis van 9 september 2025 heeft de kantonrechter - voor zover thans van belang - de huurovereenkomst ontbonden en [partij A] veroordeeld tot ontruiming van gehuurde en tot betaling van huurpenningen, een contractuele boete en proceskosten.
In conventie
3.2.
In de verzetprocedure heeft [partijen B en C] haar eis gewijzigd. Zij vordert thans – met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover en zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat:
I. de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden,
II. [partij A] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis en onder afgifte van onder meer de sleutels te ontruimen,
III. [partijen B en C] wordt gemachtigd de ontruiming op kosten van [partij A] uit te voeren met de sterke arm,
IV. [partij A] wordt veroordeeld om een dwangsom te betalen voor iedere dag dat hij niet aan het gevorderde onder II voldoet,
V. [partij A] wordt veroordeeld om vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst aan [partijen B en C] de maandelijkse huur te betalen vanaf de datum dagvaarding totdat het gehuurde volledig verlaten en ontruimd is,
VI. [partij A] wordt veroordeeld om een contractuele boete aan [partijen B en C] te betalen van € 50,00 per dag, te rekenen vanaf 17 juli 2025 tot 31 oktober 2025,
VII. [partij A] wordt veroordeeld om aan [partijen B en C] de herstelkosten ter hoogte van € 15.103,22 te betalen.
3.3.
[partijen B en C] legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [partij A] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten, door zonder toestemming van [partijen B en C] de parketvloer uit de woning te verwijderen waardoor zij schade hebben geleden en voorts door medebewoners overlast te bezorgen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens [partijen B en C] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert [partijen B en C] vergoeding van de schade die zij heeft geleden door het verwijderen van de parketvloer. De nieuwe vloer is niet juist aangebracht en zal voor een bedrag van € 15.103,22 moeten worden hersteld.
3.4.
[partij A] vordert in de verzetdagvaarding dat [partijen B en C] in haar vordering niet-ontvankelijk wordt verklaard, althans dat de vordering van [partijen B en C] worden afgewezen met haar veroordeling in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. [partij A] voert hiertoe – kort weergegeven – aan dat hij weldegelijk toestemming heeft gekregen voor het verwijderen van de parketvloer. Verder betwist hij dat hij overlast voor zijn medebewoners veroorzaakt.
In reconventie
3.5.
[partij A] vordert voor recht te verklaren dat sprake is van all-in huur, te bepalen dat de huurprijs wordt gesplitst in een deel kale huurprijs van € 990,00 en een deel bijkomende kosten van € 450,00 en dat [partijen B en C] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld tot afgifte van de huissleutel onder oplegging van een dwangsom, met veroordeling van [partijen B en C] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
3.6.
[partij A] legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [partijen B en C] de huurprijs heeft geïndexeerd uitgaande van de totale (all-in) huurprijs. Dat is volgens [partij A] niet redelijk. [partijen B en C] niet heeft gereageerd op zijn voorstel tot splitsing van de huurprijs, die volgens zijn raadsman ter zitting dient in te gaan per datum vonnis. Daarnaast stelt [partij A] dat zijn woongenot wordt verstoord, omdat de extra sleutel van het gehuurde in het bezit is van [partijen B en C] en er een risico bestaat dat zij de sleutel oneigenlijk gebruikt.
3.7.
[partijen B en C] voert – kort weergegeven – aan dat er geen sprake is van een all-in huurprijs. Het voorstel van [partij A] tot splitsing van de huurprijs voldoet volgens [partijen B en C] daarnaast niet aan de voorwaarden die de wet daaraan stelt. Volgens [partijen B en C] heeft zij inderdaad een extra sleutel in bezit, maar wordt deze alleen gebruikt voor noodgevallen. Dat is niet in strijd met enige wettelijke of contractuele verplichting.
4.De beoordeling
Het verzet is tijdig gedaan
4.1.
Gesteld noch gebleken is dat [partij A] niet tijdig het rechtsmiddel van verzet heeft aangewend. Hij is dus ontvankelijk in het verzet, waardoor de zaak inhoudelijk kan worden beoordeeld.
In conventie
De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde
4.2.
Het uitgangspunt is dat [partij A] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [partij A] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de wet. Indien [partij A] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt aldus artikel 6:265 BW Pro.
4.3.
Partijen verschillen van mening over de vraag of [partij A] met dan wel zonder toestemming van [partijen B en C] de parketvloer uit het gehuurde heeft verwijderd. Namens [partij A] is naar voren gebracht dat [partijen B en C] bij de sleuteloverdracht in aanwezigheid van vrienden heeft gevraagd of hij wijzigingen aan het gehuurde mocht aanbrengen en dat hij daarvoor toestemming heeft gekregen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] desgevraagd verklaard dat [partij B] tijdens de sleuteloverdracht tegen hem heeft gezegd dat hij de vloer mocht aanpassen. Volgens [partijen B en C] is tijdens de sleuteloverdracht niet over de vloer gesproken.
4.4.
[partij A] heeft uitdrukkelijk aangeboden te bewijzen dat hij wijzigingen aan het gehuurde mocht aanbrengen, althans dat hij de vloer mocht aanpassen, maar hij heeft daarmee aangeboden feiten te bewijzen die niet tot beslissing van de zaak zullen leiden. Blijkens artikel 12 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde gestoffeerd opgeleverd en wordt het verhuurd inclusief parket- en laminaatvloeren. Zelfs als hij toestemming heeft gekregen wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde en/of toestemming heeft gekregen de vloer aan te passen, dan nog mocht [partij A], in het licht van deze bepaling, niet zonder meer aannemen dat hij toestemming had verkregen de vloer integraal uit het gehuurde te verwijderen. Die was immers uitdrukkelijk mee verhuurd en [partij A] wenst daarvoor – zo volgt uit zijn vordering om de huurprijs te splitsen kale huur en een bedrag voor stoffering – zelfs separaat te betalen. Zijn bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
4.5.
De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [partij A] zonder toestemming van [partijen B en C] de parketvloer uit het gehuurde heeft verwijderd. [partij A] heeft hiermee in strijd met de huurovereenkomst gehandeld. Dat levert een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [partij A] heeft vervolgens de verhouding met [partijen B en C] op scherp gezet door in de onder 2.6. aangehaalde e-mail van 29 juli 2025 in strijd met de waarheid te ontkennen dat hij de vloer heeft verwijderd. Die e-mail kan – in weerwil van hetgeen [partij A] daarover ter zitting heeft verklaard – bezwaarlijk anders worden opgevat.
4.6.
Daarnaast heeft [partij A] stelselmatig geweigerd het gehuurde door [partijen B en C] te laten inspecteren, terwijl hij op grond van artikel 12.1 van de huurovereenkomst verplicht is daaraan binnen een redelijke termijn na het eerste verzoek van verhuurder mee te werken. De verstreken tijd tussen het verzoek van [partijen B en C] op 20 mei 2025 en de inspectie op 31 oktober 2025 is met ruim vijf maanden niet van redelijke aard. Dat [partij A] aanvoert dat hij het contact tussen hem en [partijen B en C] als niet prettig heeft ervaren, is geen reden om een dergelijke inspectie te weigeren. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen deze tekortkomingen samen de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.7.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [partij A] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie en de gevorderde dwangsom indien [partij A] de woning niet ontruimt zullen worden afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rechtsvordering Pro (Rv) in samenhang met artikel 444 Rv Pro volstaat de executiebevoegdheid van de deurwaarder om het vonnis te executeren.
De huurpenningen en de contractuele boete
4.8.
De vordering tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huur tot het gehuurde is ontruimd zal worden toegewezen, omdat de huurovereenkomst tussen [partijen B en C] en [partij A] wordt ontbonden en [partij A] tegen deze vordering geen zelfstandig verweer heeft gevoerd. De gevorderde contractuele boete zal eveneens worden toegewezen, omdat [partij A] niet binnen een redelijke termijn heeft voldaan aan het verzoek van [partijen B en C] om inspectie toe te staan en artikel 11.1 sub c van de huurovereenkomst hieraan een contractuele boete koppelt. De kantonrechter zal deze vorderingen dus toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
De herstelkosten van de parketvloer
4.9.
De kantonrechter zal de vordering tot betaling van een bedrag aan kosten die verband houden met het herstel van de parketvloer afwijzen. Daartoe is redengevend dat het gehuurde op grond artikel 19.1 van de algemene bepalingen moet worden opgeleverd in de staat waarin het is ontvangen. Dit volgt eveneens uit artikel 7:224 lid 1 BW Pro. Op dit moment is derhalve nog niet duidelijk of [partij A] correct zal opleveren en evenmin of [partijen B en C] kosten moeten maken in verband met herstel.
In reconventie
De all-in huur en de sleutel
4.10.
Nu de ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen en de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd, heeft [partij A] geen belang meer bij een verklaring voor recht dat sprake is van all-in huur, bij splitsing van de huurprijs en bij afgifte van de huissleutel. Deze vorderingen worden dan ook afgewezen.
Het verstekvonnis
4.11.
Op grond van het al voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het verstekvonnis grotendeels in stand kan blijven.
De proceskosten in conventie en reconventie
4.12.
[partij A] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
745,45
4.13.
[partij A] is in reconventie in het ongelijk gesteld. De proceskosten worden begroot op een half punt van het salaris gemachtigde ter hoogte van € 102,00, omdat de vordering in reconventie gestoeld is op de(zelfde) huurovereenkomst waarop [partijen B en C] haar vordering in conventie baseert.
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
De kantonrechter zal de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dit geldt ook voor de gevorderde ontruiming van het gehuurde. De relatie tussen [partijen B en C] en [partij A] is door de opstelling van [partij A] na het verwijderen van de parketvloer uit het gehuurde dermate beschadigd dat een voortzetting van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet van [partijen B en C] kan worden gevergd. [partij A] wordt bovendien in staat geacht op korte termijn tegen een vergelijkbare prijs andere woonruimte te kunnen huren. Alles bij elkaar weegt het belang van [partij A] bij het behoud van het gehuurde minder zwaar dan het belang van [partijen B en C] bij de ontruiming daarvan.
5.De beslissing
De kantonrechter
bekrachtigt het verstekvonnis voor zover daarin is beslist:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats],
5.2.
veroordeelt [partij A] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis
van vandaagde woning aan de [adres] te ([postcode]) Leidschendam met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte van afgifte van de sleutels, de handzender van de garage en de Avalexpas ter vrije beschikking van [partijen B en C] te stellen,
van vandaagde woning aan de [adres] te ([postcode]) Leidschendam met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte van afgifte van de sleutels, de handzender van de garage en de Avalexpas ter vrije beschikking van [partijen B en C] te stellen,
5.3.
veroordeelt [partij A] om aan [partijen B en C] te betalen de maandelijkse huurpenningen vanaf de dag der dagvaarding totdat het gehuurde volledig verlaten en ontruimd is,
vernietigt het verstekvonnis voor het overige en beslist opnieuw als volgt:
in conventie
5.4.
veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partijen B en C] van een contractuele boete van € 50,00 per dag vanaf 17 juli 2025 tot 31 oktober 2025,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 847,45, aan [partijen B en C] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, met uitzondering van de beslissing onder 5.1.,
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.A.M. Veraart en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2026.