ECLI:NL:RBDHA:2026:4361

• Datum uitspraak: 3 maart 2026
• Publicatiedatum: 5 maart 2026
• Zaaknummer: C/09/698159 / KG ZA 26-72
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. Dondorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruiming en herstelvorderingen in huurgeschil woning Den Haag

In deze huurzaak vordert verhuurder ontruiming van de woning en betaling van achterstallige en toekomstige huurpenningen, terwijl huurder in reconventie herstel van gebreken en een verbod tot ontzegging van toegang tot het parkeerterrein eist.

De rechtbank stelt vast dat huurder sinds oktober 2025 is gestopt met huurbetaling vanwege een geschil over de huurprijs en gebreken aan de woning. De gemeente heeft gebreken vastgesteld, maar het besluit hierover is nog niet definitief. Huurder heeft een deel van de achterstallige huur betaald.

De voorzieningenrechter oordeelt dat het kort geding zich niet leent voor een definitief oordeel over de opschorting van huurbetalingen en de gebreken. Er is onvoldoende waarschijnlijkheid dat de bodemrechter de vorderingen van verhuurder zal toewijzen. Ook de herstelvorderingen en het verbod tot ontzegging van toegang tot het parkeerterrein worden afgewezen.

De proceskosten worden gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: De rechtbank wijst alle vorderingen tot ontruiming, huurbetaling, herstel van gebreken en verbod tot ontzegging parkeerterrein af.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/698159 / KG ZA 26-72

Vonnis in kort geding van 3 maart 2026

in de zaak van

[partij A] te [land] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. T. Griffith te Amsterdam,

tegen:

[partij B] te geheim adres,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.R. de Kok te Rotterdam.

Partijen worden hierna ‘ [partij A] ’ en ‘ [partij B] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 februari 2026, met producties 1 tot en met 4;

- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 14;

- de aanvullende producties 5 en 6 van [partij A] ;

- de aanvullende producties 15 en 16 van [partij B] .

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 17 februari 2026. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten verder toegelicht, mr. Griffith mede aan de hand van een pleitnota, en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord.

1.3.

Na de mondelinge behandeling volgt dit vonnis.

2. De feiten in conventie en in reconventie

Op grond van de stukken en op grond van wat er op de zitting is besproken, wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[partij A] is eigenaar en verhuurder van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). [partij A] verhuurt de woning sinds 2017 aan [partij A] voor een huurprijs van € 900,- per maand. [partij B] woont daar met twee minderjarige kinderen.

2.2.

Op 31 juli 2025 heeft [partij A] via WhatsApp aan [partij B] bericht dat zij, naast de huurprijs, een bedrag van € 300,- per maand voor de kosten van de Vereniging van Eigenaars (VvE) moet betalen. [partij B] heeft daarop, kort samengevat, gereageerd dat zij het daarmee niet eens is en dat [partij A] de woning moet (laten) opknappen.

2.3.

In een brief van 27 augustus 2025 heeft [partij B] via haar advocaat aan [partij A] bericht dat de woning diverse gebreken heeft die een huurprijsverlaging rechtvaardigen. [partij B] heeft [partij A] gesommeerd om de gebreken te verhelpen. Verder heeft [partij B] bericht dat zij op basis van het woningwaarderingsstelsel tot een maximale huurprijs van € 489,35 komt, dat zij vanaf 1 januari 2025 daarom € 410,65 per maand te veel aan huur heeft betaald en zij een vordering van € 3.285,20 op [partij A] heeft. [partij B] heeft [partij A] is gesommeerd tot betaling van dit bedrag, bij gebreke waarvan zij haar vordering zal verrekenen met de komende huurtermijnen. Tot slot heeft [partij B] aangeboden de woning te verlaten tegen betaling van een vergoeding.

2.4.

Partijen hebben vervolgens met elkaar gecorrespondeerd over het herstellen van gebreken en een beëindigingsvergoeding. Dat heeft niet tot een oplossing geleid.

2.5.

In oktober 2025 is [partij B] gestopt met het betalen van de huur.

2.6.

Op 13 januari 2026 heeft een inspecteur van de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente) de staat van onderhoud van de woning onderzocht.

2.7.

Op 30 januari 2026 heeft de gemeente een conceptbesluit last onder dwangsom aan [partij A] verzonden, met als bijlage een ‘gebreken- en voorzieningenlijst’. Bij e-mailbericht van 2 februari 2026 heeft [partij A] zienswijzen ingediend tegen dit conceptbesluit.

2.8.

Op 4 februari 2026 heeft [partij B] een bedrag van € 2.150,- aan achterstallige huur [partij A] betaald.

2.9.

Twee dagen later, op 6 februari 2026, heeft [partij A] [partij B] in kort geding gedagvaard. Een dag voorafgaand aan de mondelinge behandeling van dit kort geding heeft [partij B] een bedrag van € 790,41 aan [partij A] betaald.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[partij A] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [partij B] veroordeelt om de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis volledig te ontruimen en te verlaten, vrij van personen en goederen die niet aan [partij A] toebehoren, met afgifte van de sleutels en ter vrije beschikkingstelling aan [partij A] , met machtiging van [partij A] om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [partij B] ;

II. [partij B] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen van
€ 4.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van elke afzonderlijke termijn tot de dag van volledige betaling;

III. [partij B] te veroordelen tot betaling van de lopende en toekomstige huurpenningen van € 900,- per maand, telkens bij vooruitbetaling verschuldigd, tot het moment van beëindiging van de huurovereenkomst;

met veroordeling van [partij B] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[partij A] stelt zich op het standpunt dat [partij B] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. [partij B] heeft gedurende vijf opeenvolgende maanden (van oktober 2025 tot en met februari 2026) geen huur betaald. Zij heeft slechts onder druk van deze kortgedingprocedure een bedrag van € 2.940,41 aan huurpenningen betaald. Op dit moment resteert nog een huurachterstand € 1.559,59, circa anderhalve maand huur. [partij B] heeft stelselmatig te laat of in het geheel niet betaald. Deze structurele wanprestatie rechtvaardigt dat zij, vooruitlopend op een in een bodemprocedure te verwachten ontbinding van de huurovereenkomst, wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarnaast is [partij B] gehouden om de achterstallige en toekomstige huurpenningen aan [partij A] te betalen. [partij A] heeft ook een spoedeisend belang bij zijn vorderingen: hij is als verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten voor het voldoen van zijn eigen financiële verplichtingen met betrekking tot de woning. Een bodemprocedure zou leiden tot verdere financiële schade voor [partij A] .

3.3.

[partij B] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in reconventie

3.4.

[partij B] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [partij A] veroordeelt om binnen één maand na de datum van het vonnis de onderhoudsgebreken die door de inspecteur van de gemeente Den Haag zijn vastgesteld blijvend en volledig te verhelpen, middels het uitvoeren of laten uitvoeren van de volgende werkzaamheden:

• het verhelpen van de lekkage in de keuken, middels het vervangen van de hoekstopkranen onder de spoelbak, en het herstellen van de ontstane gevolgschade in de keuken;
• het deugdelijk aansluiten van de afvoer van de vaatwasmachine in de keuken en het herstellen van de ontstane gevolgschade;
• het door een gecertificeerd bedrijf inregelen in de keuken van een mechanische afzuiging met een volume van 21 dm3/s rechtstreeks naar buiten;
• het door een gecertificeerd bedrijf inregelen in de doucheruimte van een mechanische afzuiging met een volume van 14 dm3/s rechtstreeks naar buiten en het aanbrengen van een niet-afsluitbaar rooster in de deur (toevoer) met een oppervlakte van minimaal 150 cm2;
• het vernieuwen van het waterreservoir van het toilet;
• het vernieuwen van het kit- en voegwerk waar mogelijk herstellen van het voegwerk en het herstellen van de ontstane gevolgschade;

op straffe van een door [partij A] te verbeuren direct opeisbare dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel, met een maximum van € 100.000,- dat [partij A] niet althans niet volledig aan die veroordeling voldoet;

II. [partij A] te verbieden om [partij B] de toegang tot het parkeerterrein te ontzeggen, dan wel [partij A] te verbieden om de vereniging van eigenaars de opdracht te geven [partij B] de toegang tot het parkeerterrein te ontzeggen, op straffe van een door [partij A] te verbeuren direct opeisbare dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel, met een maximum van € 100.000,- dat [partij A] niet althans niet volledig aan die veroordeling voldoet;

met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.

3.5.

[partij B] voert aan dat de woning diverse gebreken vertoont en dat [partij A] als verhuurder verantwoordelijk is voor het herstel van die gebreken. Deze gebreken tasten haar woongenot aan. Daarnaast heeft [partij A] de VvE opdracht gegeven om [partij A] de toegang tot het parkeerterrein te ontzeggen. Pas na aanmaning door de advocaat van [partij B] heeft de VvE haar weer toegang tot het parkeerterrein verleend. [partij B] heeft belang bij het gevorderde verbod, om zo te voorkomen dat [partij A] haar in de toekomst nogmaals tot het parkeerterrein laat ontzeggen.

3.6.

[partij A] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

in conventie

Ontruiming

4.1.

[partij A] vordert ten eerste veroordeling tot ontruiming van de woning door [partij B] . Een veroordeling tot ontruiming is een vergaande maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Daarom is een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar als met grote mate van waarschijnlijkheid is te voorzien dat die vordering ook in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. Bovendien moet sprake zijn van zodanig spoedeisend belang dat een beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

4.2.

Vast staat dat [partij B] vanaf oktober 2025 is gestopt met het betalen van de huur. Ook is niet in geschil dat zij – kort voorafgaand aan dit kort geding – een bedrag van in totaal € 2.940,41 aan [partij A] heeft betaald. Volgens [partij A] is daarmee (nog steeds) sprake van een huurachterstand van € 1.559,59, wat volgens hem neerkomt op ruim anderhalve maand huur. [partij A] stelt dat deze huurachterstand en het feit dat [partij B] structureel te laat of in het geheel niet betaalt, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en – vooruitlopend daarop – ontruiming van de woning.

4.3.

De voorzieningenrechter volgt [partij A] daarin niet. Uit de gedingstukken en de verklaringen van partijen op de zitting blijkt dat tussen partijen sinds de zomer van 2025 discussie is ontstaan over de hoogte van de huurprijs en de staat van de woning. Tussen partijen is in geschil of [partij B] te veel huur heeft betaald en dat zij daarom nog een vordering op [partij A] heeft, die zij – als [partij A] niet betaalt – met de toekomstige huurtermijnen kan verrekenen en of [partij B] huurbetalingen kon opschorten vanwege gebreken in de woning.

4.4.

Dit kort geding leent zich er niet voor om verder te onderzoeken of [partij B] de betaling van huur kon opschorten. Op voorhand valt echter niet uit te sluiten dat het beroep van [partij B] op opschorting en/of verrekening slaagt, zeker nu ook de gemeente heeft geconstateerd dat de woning gebreken vertoont die moeten worden hersteld. Daarom valt op dit moment niet met een grote mate van waarschijnlijkheid te zeggen dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruimingsvordering van [partij A] zal toewijzen. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat [partij B] al sinds 2017 met haar twee minderjarige kinderen in de woning verblijft en dus een zwaarwegend belang heeft om in de woning te blijven wonen. Bovendien is niet in geschil dat [partij B] voorafgaand aan de zitting een bedrag van € 2.940,41 aan [partij A] heeft betaald. Voor zover dus al van een huurachterstand kan worden gesproken, is deze daarmee grotendeels ingelopen. Bij die stand van zaken valt niet in te zien waarom een oordeel in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Gelet op dit alles zal de voorzieningenrechter de ontruimingsvordering van [partij A] afwijzen.

Achterstallige en toekomstige huurpenningen

4.5.

[partij A] maakt daarnaast aanspraak op betaling van achterstallige en toekomstige huurpenningen. Ook deze vordering is niet toewijsbaar. Zoals hiervoor overwogen, heeft [partij B] een beroep gedaan op opschorting van haar huurbetalingsverplichting en/of verrekening van door haar te veel betaalde huur. Als gezegd kan de voorzieningenrechter op dit moment niet vaststellen of dat verweer slaagt, maar dat valt op voorhand niet uit te sluiten. Gelet daarop valt nu niet met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat een bodemrechter de geldvorderingen van [partij A] zal toewijzen. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Slotsom

4.6.

Slotsom is dat er geen grond bestaat voor toewijzen van de vorderingen van [partij B] . De voorzieningenrechter zal de vorderingen daarom afwijzen.

in reconventie

Herstel van gebreken

4.7.

[partij B] vordert op haar beurt herstel van de gebreken aan de woning, zoals vermeld op de ‘gebreken- en voorzieningenlijst’ behorende bij het conceptbesluit last onder dwangsom van de gemeente. Volgens [partij B] tasten die gebreken haar woongenot ernstig aan. [partij A] stelt dat deze vordering van [partij B] moet worden afgewezen. [partij A] voert aan dat het gaat om een conceptbesluit van de gemeente, waartegen hij recent zienswijzen heeft ingediend. Daarin heeft [partij A] onder meer vermeld dat [partij B] de gebreken nooit schriftelijk aan hem heeft gemeld, dat niet kan worden vastgesteld hoe de lekkage is ontstaan en wie daar verantwoordelijk voor is en dat de geconstateerde ventilatieproblemen onder klein onderhoud vallen waarvoor [partij B] zelf verantwoordelijk is. [partij A] heeft er ook op gewezen dat hem in het conceptbesluit een termijn tot 10 augustus 2026 is gegeven en dat, indien het besluit definitief wordt genomen, hij nog voldoende tijd heeft om de gebreken te herstellen.

4.8.

De voorzieningenrechter ziet op dit moment geen aanleiding om – vooruitlopend op de door de gemeente nog definitief vast te stellen last onder dwangsom – [partij A] te veroordelen tot de daarin genoemde werkzaamheden. Hoewel het door de gemeente genomen conceptbesluit een duidelijk aanknopingspunt vormt voor de stelling dat de woning gebreken vertoont die moeten worden hersteld, laat dat onverlet dat dit besluit nog niet definitief is. Bovendien kan de voorzieningenrechter, gelet op het gemotiveerde verweer van [partij A] , op dit moment ook niet vaststellen welke gebreken onder de verantwoordelijkheid van [partij A] vallen. Daarvoor is nader onderzoek nodig en daar leent dit kort geding zich niet voor. De voorzieningenrechter zal deze vordering van [partij B] daarom afwijzen.

Toegang tot het parkeerterrein

4.9.

[partij B] vordert tot slot een verbod voor [partij A] om haar de toegang van het parkeerterrein te (laten) ontzeggen. Voor oplegging van zo’n verbod ziet de voorzieningenrechter ook geen ruimte. Vast staat dat [partij B] van begin af aan gebruik maakt van het – voor bewoners bestemde en afgesloten – parkeerterrein. Anders dan [partij A] stelt, is daarom naar het oordeel van de voorzieningenrechter op voorhand voldoende aannemelijk dat [partij B] het parkeerterrein ook daadwerkelijk mag gebruiken. Hoewel [partij A] op 3 februari 2026 aan de VvE heeft verzocht om [partij B] de toegang tot het parkeerterrein te ontzeggen, staat vast dat [partij B] sinds 7 februari 2026 weer toegang heeft tot het parkeerterrein. Niet is gebleken dat [partij A] haar sindsdien nogmaals de toegang heeft ontzegd en de voorzieningenrechter ziet op voorhand geen reden om te veronderstellen dat [partij A] daartoe nogmaals zal overgaan. De voorzieningenrechter zal het gevorderde verbod daarom afwijzen.

Slotsom

4.10.

De voorzieningenrechter concludeert dat de vorderingen van [partij A] moeten worden afgewezen.

in conventie en in reconventie

4.11.

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal de voorzieningenrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen af;

5.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.

fjs