Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/7131
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van Leiden,
(gemachtigden: mr. S. Ramsoekh, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Domu Praesto Amsterdam B.V., te Leiden, vergunninghoudster
Domu Praesto Amsterdam B.V., te Leiden, vergunninghoudster
(gemachtigde: mr. K. Lagrouw).
Samenvatting
1. Deze tussenuitspraak gaat over de afwijzing van het verzoek van eiser om handhavend op te treden tegen bouwen in afwijking van een verleende omgevingsvergunning. Het bouwplan is 6,5 cm breder uitgevoerd dan vergund en daardoor wordt volgens eiser over de erfgrens, op zijn perceel, gebouwd. Eiser is het niet eens met de afwijzing van zijn handhavingsverzoek. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van het handhavingsverzoek.
1.1.
De rechtbank komt in deze tussenuitspraak tot het oordeel dat onvoldoende onderzoek aan het bestreden besluit ten grondslag ligt en dat het college niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat handhavend optreden onevenredig is. De rechtbank geeft het college de gelegenheid om de geconstateerde gebreken te herstellen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze tussenuitspraak is gekomen en welke gevolgen deze heeft.
Procesverloop
2. Op 12 april 2019 is door het college aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning (kenmerk Wabo 182877/4023971) verleend voor het verbouwen en uitbreiden van het kantoorpand aan de [adres 1] / [adres 2] (het pand) tot
19 woonstudio’s.
2.1.
Op 8 juni 2020 is door het college aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning (kenmerk Wabo 200976/5053547) verleend voor het wijzigen van de gebruiksfunctie van het pand van onzelfstandig wonen naar zelfstandig wonen.
2.2.
Op 23 november 2020 is door het college aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning (kenmerk Z/20/1600562) verleend voor de sloop en herbouw van het pand.
2.3.
Op 31 januari 2022 is door het college aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning (kenmerk Z/21/3281840) verleend voor het wijzigen van de gebruiksfunctie van het pand van onzelfstandig wonen naar een hotelfunctie.
2.4.
Eiser is eigenaar van de woning [adres 3] in Leiden. Hij heeft op 24 oktober 2022 bij verweerder een verzoek om handhaving ingediend. Aan dit verzoek ligt ten grondslag dat het hotel wordt gebouwd over de erfgrens van zijn perceel.
2.5.
Bij besluit van 6 december 2022 heeft het college het handhavingsverzoek afgewezen. Het college verwijst naar een rapportage van 10 november 2022, dat door een toezichthouder is opgesteld naar aanleiding van controles op 8 en 10 november 2022. Door de toezichthouder is geconstateerd dat het bouwwerk breder is dan vergund. Verder wordt aangegeven dat vermoedelijk boven de erfgrens is gebouwd en dat dit tussen partijen onderling moet worden opgelost.
2.6.
Bij besluit van 12 september 2023 heeft het college de bezwaren van eiser tegen het besluit van 6 december 2022 ongegrond verklaard.
2.7.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 12 september 2023. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.8.
De rechtbank heeft de zaken met zaaknummers SGR 22/5137, 23/2950, 23/3533, 23/6907, 23/7131 en 24/1644 gevoegd en op 19 september 2025 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, vergezeld door [naam 1]. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Derde-partij heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en [naam 2].
2.9.
Na de zitting heeft eiser op 22 september 2025 een brief met als bijlage een rapport van het kadaster ingediend. Deze brief heeft aanleiding gegeven tot heropening van het onderzoek. Het college en vergunninghoudster zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op het kadasterrapport.
2.10.
Vergunninghoudster heeft haar reactie op het kadasterrapport op 27 oktober 2025 ingediend. Het college heeft zijn reactie op het kadasterrapport op 28 november 2025 ingediend.
2.11.
Partijen hebben desgevraagd geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
Het bestreden besluit
3. Het college heeft het handhavingsverzoek afgewezen omdat het volgens het college om een overtreding van geringe aard en ernst gaat, die niet opvalt vanaf de openbare weg. Het bouwplan is slechts 6,5 cm breder uitgevoerd dan is vergund. Het college acht handhaving bij een afwijking van 6,5 cm over een breedte van bijna 10 meter onevenredig. Het opleggen van een last aan vergunninghoudster is zeer belastend, omdat het gerealiseerde hotel moet worden opengebroken om het gebouw van bijna 10 meter breed 6,5 cm smaller te maken. Het algemeen belang wordt daarmee niet of nauwelijks geschaad. Het algemeen belang van handhavend optreden en het belang van eiser wegen minder zwaar dan het belang van vergunninghoudster. Verweerder betwist verder dat eiser geen extra verdieping kan bouwen vanwege het bouwplan. De draagmuur van het hotel rust niet op de draagmuur van de woning van eiser. Voor zover sprake is van een overschrijding van de erfgrens wordt die veroorzaakt door de overstek van het dak van de nieuwbouw, aldus het college.
Het beroep van eiser
4. Eiser is het niet eens met de afwijzing van zijn handhavingsverzoek en betwist dat handhavend optreden onevenredig is. Volgens eiser is geen sprake van een overtreding van geringe aard en ernst. Het met overschrijding van de erfgrens bouwen op zijn perceel, leidt tot een schending van zijn eigendomsrecht. De afwerking (isolatie en stucwerk) van de draagmuur van het hotel zit boven de draagmuur van eiser, zodat eiser geen extra verdieping meer kan bouwen. Ook het dakoverstek van het hotel bevindt zich boven zijn perceel. Anders dan het college stelt, is de afwijking goed te zien vanaf de openbare weg, omdat in afwijking van de vergunning wit stucwerk is aangebracht op de zijgevel.
4.1.
Eiser betoogt verder dat het college in de belangenafweging geen rekening mag houden met het feit dat het herstellen van de overschrijding van de erfgrens belastend is voor vergunninghoudster. Vergunninghoudster heeft immers over de erfgrens heen gebouwd, ondanks het feit dat eiser daarvoor geen toestemming heeft gegeven. Het algemeen belang is gediend met handhavend optreden, omdat het afzien daarvan leidt tot normvervaging, aldus eiser. Eiser betwist dat de afwijking van de vergunning kan worden gelegaliseerd met het afstempelen van een revisietekening. In dat kader brengt hij naar voren dat een woonbestemming op zijn perceel rust, waarop geen bebouwing voor een hotel kan worden gerealiseerd.
Overgangsrecht
5. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een verzoek om handhaving van de Wabo is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt. Het verzoek om handhaving is ingediend vóór 1 januari 2024. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Overtreding en beginselplicht
6. Niet in geschil is dat sprake is van een afwijking van de op 23 november 2020 verleende omgevingsvergunning voor het verbouwen van het pand.
6.1.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat het algemeen belang gediend is met handhaving. Gelet op dit algemeen belang, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zo onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen, dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. [1]
Is handhavend optreden onevenredig?
7. In het bestreden besluit stelt het college zich op het standpunt dat handhavend optreden onevenredig is omdat het bouwwerk slechts 6,5 centimeter breder is dan de bijna 10 meter die is vergund, terwijl het in overeenstemming brengen met de vergunde situatie ingrijpende en kostbare werkzaamheden zou meebrengen voor vergunninghoudster. Daarbij is het college ervan uitgegaan dat, als er al sprake is van een overschrijding van de erfgrens, deze het overstek van het dak van het pand betreft. Verder heeft het college overwogen dat als het overstek een belemmering zou vormen voor een extra verdieping op het dak, in overleg met vergunninghoudster zou kunnen worden gebouwd. Volgens het college kan eiser daartoe desnoods een privaatrechtelijke procedure starten.
7.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college daarmee onvoldoende onderkend dat een (relatief) geringe afwijking ten opzichte van de vergunde situatie niet zonder meer meebrengt dat sprake is van een overtreding die naar aard en ernst gering is. De vraag of de overtreding leidt tot een inbreuk op het eigendomsrecht van eiser is daarbij relevant. Als een overtreding tot gevolg heeft dat eiser wordt beperkt in de uitoefening van zijn eigendomsrecht, dan is dat een aanwijzing dat handhavend optreden niet onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. Aan de omstandigheid dat handhavend optreden mogelijk ernstige financiële gevolgen heeft voor degene aan wie een last wordt opgelegd komt geen doorslaggevend gewicht toe. [2] Het bestreden besluit is in zoverre onzorgvuldig voorbereid en niet toereikend gemotiveerd.
7.2.
De rechtbank heeft het onderzoek heropend, naar aanleiding van een na zitting door eiser overgelegd kadasterrapport. In zijn reactie op het rapport stelt het college zich op het standpunt dat daarmee de geringe aard en ernst van de overtreding wordt bevestigd.
7.3.
De rechtbank kan aan de hand van het dossier niet vaststellen of en in hoeverre de bebouwing over de erfgrens met eiser komt. Daardoor kan zij ook niet vaststellen of de overtreding ertoe kan leiden dat eiser belemmerd wordt in de mogelijkheid om een verdieping op zijn pand te bouwen. De namens vergunninghoudster ingediende verklaring van een bouwbedrijf met de strekking dat eiser daarin niet wordt belemmerd is daarvoor onvoldoende. Dat geldt ook voor het standpunt van het college dat er geen concrete aanknopingspunten zijn voor een belemmering. Het ligt op de weg van het college hier nader onderzoek naar te doen. Daarbij onderkent de rechtbank dat het – zoals het college naar voren heeft gebracht – niet aan het college is om de erfgrens vast te stellen. Wanneer niet kan worden uitgesloten dat de erfgrens door een in strijd met de omgevingsvergunning uitgevoerd bouwplan wordt overschreden, en een daartegen gericht handhavingsverzoek wordt gedaan, kan het college die overschrijding echter niet beschouwen als een privaatrechtelijke kwestie waar het buiten staat.
Conclusie en gevolgen
8. Zoals hiervoor is overwogen, is het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en is het ontoereikend is gemotiveerd. In zoverre is het bestreden besluit in strijd genomen met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Awb.
8.1.
Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. De rechtbank ziet aanleiding om het college in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit.
8.2.
Om de gebreken te herstellen, moet het college nader onderzoek doen naar de vraag of en in hoeverre sprake is van overschrijding van de erfgrens en vervolgens of de mogelijkheid van eiser om een verdieping op zijn pand te bouwen daardoor kan worden belemmerd. Op basis van dit onderzoek zal het college opnieuw moeten beoordelen of handhavend optreden onevenredig is. De rechtbank geeft het college hiervoor een termijn van acht weken.
8.3.
Het college moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb en om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als het college gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eiser en vergunninghoudster in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van het college. In beginsel, ook in de situatie dat het college de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
8.4.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat betekent dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt het college op binnen twee weken de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt het college in de gelegenheid om binnen acht weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.H. van den Ende, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.B. Brandwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.