Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
MvE (C)
Zaaknummer: 12068158 \ RL EXPL 26-1990
Vonnis in kort geding van 17 februari 2026
in de zaak van
MVF GLOBAL B.V.,
te Honselersdijk,
hierna te noemen: MVF,
[eisers sub 2],
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nedeland,
hierna te noemen: [eisers sub 2],
eisende partijen,
gemachtigde: mr. P. Salim,
tegen
ARBA ONROEREND GOED B.V.,
te Honselersdijk,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Arba,
gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van MVF en [eisers sub 2] met productie 1 t/m 3;
- een aanvullende productie van MVF en [eisers sub 2], genummerd productie 4;
- de conclusie van antwoord van Arba met productie 1 t/m 7;
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- een aanvullende productie van MVF en [eisers sub 2], genummerd productie 4;
- de conclusie van antwoord van Arba met productie 1 t/m 7;
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling was aan de zijde van de eisende partijen aanwezig [eisers sub 2], voor zich in privé en als bestuurder van MVF, bijgestaan door mr. Salim. Aan de zijde van de gedaagde partij was aanwezig de heer [naam 1] (verder: [naam 1]), bestuurder van Arba, bijgestaan door mr. Bouwman.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Arba is eigenaar van een bedrijfspand aan het adres [adres] in [plaats]. Het bedrijfspand is bestemd voor de verhuur. [naam 1] is aandeelhouder en bestuurder van Arba.
2.2.
MVF drijft sinds 2020 een onderneming die zich richt op de handel in parfums en cosmetica. De onderneming werd tot medio 2025 bestuurd door onder anderen de heer [naam 2] (verder: [naam 2]). In 2025 is [eisers sub 2] bij de onderneming van MVF betrokken geraakt. Medio 2025 heeft [eisers sub 2] de onderneming overgenomen. Hij is op enig moment daarna in het Handelsregister ingeschreven als bestuurder van MVF.
2.3.
Met ingang van 1 oktober 2020 heeft Arba een deel van het bedrijfspand, bestaande uit een bedrijfshal, een kantoorruimte en een kantine (verder: de bedrijfsruimte), verhuurd aan MVF. In de op 28 september 2020 ondertekende huurovereenkomst staat:
“3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 oktober 2020 en lopende tot en met 30 september 2025.
3.2.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode, wordt deze overeenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4, voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30 september 2030. (…)
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste 12 maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”
2.4.
De op het laatst (na indexaties) verschuldigde huurprijs was € 4.306,70 per maand.
2.5.
MVF is vanaf 2021 tot en met 2025 structureel tekortgeschoten in de nakoming van haar maandelijkse betalingsverplichtingen.
2.6.
Per e-mail van 1 oktober 2024 heeft Arba de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2025. In deze e-mail van [naam 1] aan [naam 2] staat:
“Wij hebben 20 september jl. voor de zoveelste maal gesproken over de huurachterstand van ruim negen maanden.
Wederom zijn er toezeggingen gedaan om de huurachterstand in te lopen, maar helaas is de afspraak weer niet nagekomen om in ieder geval 4 maanden huur in september te betalen.
Hierbij zeggen wij de huurovereenkomst op conform artikel 3.3 van de huurovereenkomst en verzoeken om de huurachterstand uiterlijk 31 december 2024 volledig te hebben ingelopen, waarmee er geen openstaande facturen meer zijn per einde 2024.
De huur zal conform paragraaf 3.1 van de huurovereenkomst, per 30 september 2025 eindigen of zoveel eerder, mocht de bedrijfsruimte al voor deze datum leeg worden opgeleverd.”
2.7.
Hierop heeft [naam 2] per e-mail van 2 oktober 2024 aan [naam 1] gereageerd:
“Dit is een erg teleurstellende e-mail! Wat geheel begrijpelijk is, omdat wij de controle van de nvwa niet in handen hebben helaas.
Echter dit heeft wel nadelige gevolgen. Wellicht kunnen we een deze dagen een meeting houden hoe we dit gaan afronden op een positieve manier.”
2.8.
Op 7 oktober 2024 heeft [naam 2] nog een e-mail gestuurd aan [naam 1]:
“Ik snap niet dat we nu geen reactie meer krijgen om tot een goede gezamenlijke afronding te komen.
We vinden het jammer dat de relatie nu ineens zo abrupt op deze manier moet beëindigen, we hebben een goede oplossing waar we beide beter van worden echter moeten we dat wel in overleg met jullie doen. We hebben een aanzienlijk bedrag in uw pand geïnvesteerd en dat hebben we met liefde gedaan. Maar graag komen we nu ook tot een harmonieuze oplossing!”
2.9.
Per e-mail van 7 oktober 2024 heeft [naam 1] op deze e-mails van [naam 2] gereageerd:
“Ik snap dat je de opzegging erg teleurstellend vindt. We hebben echter veelvuldig toezeggingen gehad tot betaling van de huur vanaf begin 2023 en inmiddels is de huurachterstand ruim 9,5 maanden.
De toezegging dat er eind september 4 maanden huur zou worden betaald is tot op de dag van vandaag niet nagekomen.
Wij willen best een meeting houden om een en ander te bespreken, maar de bottom line is dat de huur gewoon betaald moet worden.
De relatie wordt ons inziens niet abrupt beëindigd. De huur loopt nog bijna 12 maanden. Daarnaast zijn wij gewoon bereid om de huur voort te zetten mits de huurachterstand dit jaar volledig is ingelopen, oftewel alle openstaande facturen zijn op 31 december 2024 betaald. Daarmee geven we jullie nog bijna 3 maanden de tijd om de huurachterstand in te lopen, wat ons inziens zeer redelijk is.”
2.10.
[naam 2] heeft hierop per e-mail van 9 oktober 2024 geantwoord:
“Dat is inderdaad heel reëel en geeft ons de kans om dit op te lossen waar we ook zeker nu mee bezig zijn. 1 test moest nog aangepast worden van de NVWA dan zou het in principe goed moeten zijn! We verwachten deze week die test te hebben en dan ook het free sales certificaat.
Hierna kunnen wij met onze partner de deal afronden en jullie gelijk het geld overmaken! en ook zorgen dat eind 2024 alles is ingelost. Zodat we weer kunnen doorhuren en ook het huis gelijk kunnen afmaken.”
2.11.
In een e-mail van [naam 1] van 11 december 2024 aan [naam 2] staat:
“We hebben half november een gedeelte van de achterstallige huur ontvangen. Echter staat er nog een fors bedrag open ongeveer een half jaar huur.
Op 27 november zouden wij elkaar even spreken, maar dit is niet doorgegaan omdat jullie het uiteindelijk niet paste. De 27ste november gaf je wel aan dat de betaling van nog openstaande deel voor de 4e december zou plaatsvinden.
Het is inmiddels 11 december en er is geen betaling gedaan.
(…)”
2.12.
In een e-mail van [naam 2] van [naam 1] van 30 december 2024 staat:
“Nogmaals dank voor het geduld en voor de tijd die we hebben gekregen voor het inlossen van alle openstaande facturen.
Vandaag hebben wij alle huur achterstand ingelost! Nogmaals excuus ongemak, zoals afgesproken zetten wij graag de huur voort met de voorwaarde dat dit nooit meer zal gebeuren!
(…)”
2.13.
Nadat tegen het einde van 2024 de toen bestaande huurachterstand was ingelopen, zijn vanaf januari tot en met september 2025 opnieuw betalingsachterstanden ontstaan. Met uitzondering van de huur over februari 2025 is in 2025 geen van de maandelijkse huurtermijnen tijdig betaald.
2.14.
Medio 2025 hebben [naam 1] en [naam 2] overleg gehad over de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst voor de periode na 30 september 2025. Dat heeft geleid tot een aanbod van Arba aan MVF respectievelijk [eisers sub 2]. Aan MVF is aangeboden (een deel van) de bedrijfsruimte aansluitend vanaf 1 oktober 2025 nogmaals te huren voor een periode van vijftien maanden. Aan [eisers sub 2] is aangeboden om voor een gelijke periode een deel van de bedrijfsruimte te huren om hem in staat te stellen deze te gebruiken als woonruimte. Deze voorstellen hebben MVF respectievelijk [eisers sub 2] niet aanvaard.
2.15.
MVF heeft de bedrijfsruimte na 30 september 2025 in gebruik gehouden. Op 6 december 2025 heeft Arba de sloten van de bedrijfsruimte vervangen. Vanaf dat moment heeft MVF geen toegang meer tot de bedrijfsruimte.
2.16.
Vanaf 1 oktober 2025 heeft Arba voor het gebruik van de bedrijfsruimte geen facturen meer gestuurd aan MVF. Vanaf die datum heeft MVF ter zake daarvan aan Arba ook geen betalingen meer verricht.
3.Het geschil
3.1.
MVF en [eisers sub 2] vorderen, samengevat weergegeven, Arba te veroordelen om, op straffe van een dwangsom, toegang te verschaffen tot de bedrijfsruimte, met veroordeling van Arba in de proceskosten.
3.2.
Zij leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. De opzegging is niet per deurwaardersexploot of aangetekende brief overgebracht. Daarnaast was de opzegging één dag te laat. De huuropzegging van Arba heeft daarom geen rechtsgevolg en dat betekent dat de huurovereenkomst op grond van artikel 3.2 is voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, en dus tot en met 30 september 2030. Door het slot te vervangen, maakt Arba inbreuk op het huurrecht van MVF. Tegenover [eisers sub 2], die met toestemming van Arba als huurder in de bedrijfsruimte woont, is dat een onrechtmatige daad.
3.3.
Arba voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van MVF en [eisers sub 2] dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van MVF en [eisers sub 2] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Maatstaf in kort geding
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Voor bewijslevering is in het beperkte bestek van een kort geding geen ruimte. Binnen deze bandbreedte zal de kantonrechter een prognose moeten maken welk oordeel in een eventuele bodemprocedure mag worden verwacht. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
Het spoedeisend belang
4.2.
Arba heeft allereerst bestreden dat MVF en [eisers sub 2] een spoedeisend belang hebben bij de vordering. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. De stelling dat door het vervangen van het slot acuut inbreuk wordt gemaakt op het huurrecht van MVF en [eisers sub 2] is voldoende om het spoedeisend belang aan te nemen. Het enkele gegeven dat na dat moment enige tijd verstreken is voordat MVF en [eisers sub 2] dit kort geding aanhangig hebben gemaakt, doet daar niet aan af, ook omdat die tijd benut is om de zaak buitengerechtelijk tot een oplossing te brengen.
De verdere beoordeling
4.3.
Nu het spoedeisend belang aanwezig is, komt de kantonrechter toe aan een verdere inhoudelijke beoordeling van de vordering. De uitkomst daarvan is dat de vordering niet zal worden toegewezen. Weliswaar had Arba het slot niet eigenhandig mogen vervangen –
de juiste route was geweest dat zij in kort geding een voorlopige voorziening had gevorderd – maar toch vindt de kantonrechter het niet aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurrelatie voortduurt. En dat betekent dat MVF in dit kort geding geen grondslag en belang heeft om daarop vooruitlopend weer toegang te krijgen tot de bedrijfsruimte. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht en gemotiveerd.
De opzegging per e-mail
4.4.
Allereerst het argument van MVF dat de huuropzegging niet rechtsgeldig per e-mail kon worden gedaan. In artikel 3.4 van de huurovereenkomst staat inderdaad dat een opzegging moet plaatsvinden door middel van een deurwaardersexploot of aangetekende brief, maar dat betekent niet dat de opzegging door Arba zonder rechtsgevolg is gebleven. Het voorschrift van artikel 3.4 van de huurovereenkomst heeft namelijk slechts een bewijsfunctie. Het is bedoeld om zeker te stellen dat en wanneer is opgezegd, maar brengt niet mee dat niet op een andere manier rechtsgeldig kan worden opgezegd. Dat is in de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk uitgesloten. In dit geval heeft MVF binnen één dag per e-mail op de huuropzegging gereageerd. Daarmee staat vast dat en wanneer de huuropzegging MVF heeft bereikt. Aldus is aan de doelstelling van artikel 3.4 van de huurovereenkomst voldaan en naar voorshands oordeel kleeft dus in zoverre aan de huuropzegging geen gebrek.
Tijdigheid van de opzegging
4.5.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan het argument van MVF dat de opzegging één dag te laat is gedaan. Naar de formulering van de artikelen 3.1 t/m 3.3 van de huurovereenkomst heeft MVF daar gelijk in. De laatste dag van de huurovereenkomst was 30 september 2025. Dat betekent dat de huuropzegging, gelet op de minimale opzegtermijn van twaalf maanden, uiterlijk op 30 september 2024 had moeten worden uitgebracht. Arba heeft de opzegging op 1 oktober 2024 verstuurd. Dat is één dag te laat. Echter, de kantonrechter vindt het in dit geval niet aannemelijk dat in een bodemprocedure hieraan het gevolg wordt verbonden dat, zoals MVF bepleit, de huurovereenkomst vanaf 1 oktober 2025 voor een periode van vijf jaar is voortgezet.
4.6.
Daartoe is van allereerst belang dat het gaat om een minimale termijnoverschrijding; slechts één dag op een opzegtermijn van een jaar. Verder heeft MVF in de periode na de huuropzegging op geen enkele wijze laten blijken dat zij de huuropzegging om die reden niet zou accepteren. Integendeel. In de hiervoor geciteerde e-mailcorrespondentie geeft zij juist aan begrip te hebben voor de beslissing van Arba om de huurrelatie niet te continueren. In de e-mailwisseling noemt MVF de opstelling en handelwijze van Arba – voortbouwend op de eerdere huuropzegging – ‘reëel’. Daarnaast heeft Arba op de mondelinge behandeling onweersproken aangevoerd dat MVF, bij monde van [naam 2], medio 2025 er zelf op heeft aangestuurd om – kennelijk nog steeds uitgaande van het effect van de huuropzegging – in onderhandeling te gaan over een nieuwe huurovereenkomst voor de periode vanaf 1 oktober 2025. Arba is MVF daarin tegemoetgekomen. Zij heeft een nieuwe huurovereenkomst aangeboden, maar MVF heeft dit aanbod afgewezen. Vervolgens heeft MVF kennelijk stilgezeten en pas ruim na 1 oktober 2025, te weten bij brief van haar advocaat van 9 januari 2026, het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst vanwege de termijnoverschrijding van rechtswege met vijf jaar is verlengd. Dat staat haaks op de eerdere opstelling van MVF en de op haar initiatief gevoerde onderhandeling over een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Dat strookt dus ook niet met de daarmee richting Arba gewekte verwachtingen naar aanleiding van de eerdere huuropzegging. Daar komt ten slotte nog bij dat MVF ook na de opzegging in oktober 2024 structureel is tekortgeschoten in haar betalingsverplichtingen: elf van de twaalf maanden heeft zij te laat betaald (zo volgt uit het overzicht in productie 6 bij conclusie van antwoord). Dit terwijl [naam 2] in zijn e-mail van 30 december 2024 eerder zelf nog aan Arba tot uitdrukking bracht dat voorzetting van de huurrelatie alleen aan de orde kon zijn als MVF stipt zou gaan betalen.
4.7.
Onder al deze omstandigheden is naar voorshands oordeel van de kantonrechter te voorzien dat in een bodemprocedure zou worden geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat MVF de termijnoverschrijding van één dag (alsnog) aan Arba tegenwerpt. Het gevolg is dan dat aan de huuropzegging onverkort rechtsgevolg toekomt en dus dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2025 is geëindigd.
Ontbinding
4.8.
Voor het geval daarover toch anders geoordeeld zou worden, heeft Arba nog aangevoerd dat zij dan in een bodemprocedure zal vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van het slechte betaalgedrag van MVF. Uit het genoemde overzicht van Arba (productie 6 bij conclusie van antwoord) volgt dat MVF gedurende de looptijd van de huurovereenkomst maar liefst 54 van de 60 maandelijkse huurtermijnen te laat heeft betaald. De betalingsachterstanden variëren van enkele dagen tot ruim negen maanden. Naar voorshands oordeel van de kantonrechter is dat inderdaad een tekortkoming die, mocht het zo ver komen in een bodemprocedure, ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Dat betekent dat, ongeacht de door MVF opgeworpen discussie over de geldigheid van de opzegging, ook dan de uitkomst zal zijn dat de huurrelatie moet eindigen.
Slotsom met betrekking tot MVF
4.9.
Al het voorgaande voert tot de slotsom dat MVF in dit kort geding geen grondslag en belang heeft om weer toegang te krijgen tot de bedrijfsruimte. Zij heeft verder ook geen omstandigheden naar voren gebracht die in het kader van de belangenafweging tot een andere uitkomst moeten leiden. De stelling dat haar (handels)activiteiten niet vanuit een andere locatie kunnen worden uitgevoerd is niet onderbouwd. Voor zover in de bedrijfsruimte nog handelsvoorraad en/of andere bedrijfsmiddelen aanwezig zijn/is, heeft Arba op de mondelinge behandeling gesteld dat zij MVF reeds eerder in staat heeft gesteld om een en ander op te halen. Arba heeft daarbij toegezegd dat zij MVF indien gewenst daartoe opnieuw in de gelegenheid zal stellen. De kantonrechter vertrouwt erop dat Arba deze toezegging nakomt. Ook in zoverre ziet de kantonrechter dus geen aanleiding voor toewijzing van enige ordemaatregel. De vordering van MVF zal bij deze stand van zaken worden afgewezen.
De vordering van [eisers sub 2]
4.10.
De vordering van [eisers sub 2] kan evenmin worden toegewezen. Voor zover hij zijn vordering baseert op de door Arba aan hem voorgelegde huurovereenkomst van 30 september 2025 (randnummer 5 van de dagvaarding wijst in die richting), strandt de vordering op het feit dat [eisers sub 2] ter zitting heeft verklaard dat hij het daaraan ten grondslag liggende aanbod van Arba uitdrukkelijk van de hand heeft gewezen en dat hij daarom ook de huurovereenkomst niet heeft ondertekend. Daarover is tussen partijen dus geen wilsovereenstemming bereikt. Dat stuk kan daarom geen grondslag geven aan de vordering.
4.11.
Voor zover [eisers sub 2] aanvoert dat hij niettemin op enig moment met toestemming van Arba in de bedrijfsruimte is gaan wonen, wat hem de positie van huurder zou hebben verschaft, heeft [eisers sub 2] dat niet met enige onderbouwing aannemelijk gemaakt. Daartegenover heeft Arba onweersproken aangevoerd dat [eisers sub 2] nooit op het adres van de bedrijfsruimte in de Basisregistratie Personen als bewoner is ingeschreven, terwijl [eisers sub 2] op zijn beurt slechts heeft gesteld dat hij verspreid over een zekere periode meermalen in de bedrijfsruimte heeft overnacht. Dat is onvoldoende. Ook als wordt aangenomen dat [eisers sub 2] geregeld in de bedrijfsruimte heeft overnacht, betekent dat namelijk nog niet dat van permanente bewoning sprake is. Bovendien heeft [eisers sub 2] naar eigen zeggen ook nooit (afzonderlijk, naast MVF) huur betaald, terwijl ook dat een essentieel element is om het bestaan van een huurovereenkomst aan te nemen.
4.12.
Al met al heeft [eisers sub 2] de door hem gestelde huurrelatie niet aannemelijk gemaakt. Dat [eisers sub 2] Arba los daarvan ook uit hoofde van onrechtmatige daad kan aanspreken, is niet onderbouwd. Een en ander leidt ertoe dat de kantonrechter de vordering zal afwijzen.
Proceskosten
4.13.
MVF en [eisers sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Arba worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van MVF en [eisers sub 2] af;
5.2.
veroordeelt MVF en [eisers sub 2] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C. van Essen en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.