Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/695289 / KG ZA 25-1174
Vonnis in kort geding van 3 februari 2026
in de zaak van
[partij A] B.V.te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W. van Leuveren te Alphen aan den Rijn,
tegen:
1.[partij B sub 1] te [woonplaats] ,
2.
[partij B sub 2]te [woonplaats] ,
[partij B sub 2]te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J. Postma te Rijswijk
Eiseres in conventie wordt hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [partij A] ’ en gedaagden in conventie worden hierna gezamenlijk ‘ [partij B] c.s.’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 december 2025 met producties;
- de brief van 8 januari 2026 van mr. Postma houdende een eis in reconventie, met producties;
- de op 9 januari 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
De datum voor vonnis is ten slotte bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[partij A] is als onderdeel van de Arvast Groep een kleinschalige ontwikkelaar die zich richt op de ontwikkeling van bedrijfsruimte. [partij A] is eigenaar van het perceel kadastraal bekend als [kadastraal nummer 1] . De Arvast Groep heeft het voornemen om op het perceel – voor haar koper – een distributiecentrum voor pakketvervoerder DHL te ontwikkelen. In het (nog niet definitieve) bestemmingsplan waartoe het perceel behoort staat met het oog op de nieuwe ontwikkeling onder meer het volgende weergegeven:
“(…)
De locatie wordt landschappelijk ingepast door toepassing van gebiedseigen beplantingen en het versterken van de landschappelijke hoofdstructuur. Dit gebeurt door het verbreden van watergangen en het aanplanten van bomenrijen (streekeigen of een afgeleide daarvan). (…)
De randen van het gebied worden gekenmerkt door toepassing van grasbermen. Ten behoeve van de versterking van biodiversiteit wordt ruimte geboden aan de inpassing van natuurvriendelijke oevers en plasbermen. (…)
Beschrijving waterkwantiteit
Het bestaande agrarisch perceel van 1,53 ha wijzigt naar bedrijfsdoeleinden. In de bestaande situatie is dit perceel in gebruik als grasland. In de nieuwe situatie worden er circa drie bedrijven gerealiseerd met verharding. Aan de randen komt er groen en extra water.
Per saldo is er sprake van een toename van verhard oppervlak van 12.441 m² (…). Op grond van de richtlijnen van het hoogheemraadschap is 10% van 12.411 m² watercompensatie nodig. Er wordt extra water gegraven door bestaande sloten te verbreden, totaal 1.250 m². Voor het graven van extra watercompensatie zal tijdig een watervergunning worden aangevraagd.”
2.2.
[partij B] c.s. zijn eigenaar van de percelen bekend als [kadastraal nummer 2] , [kadastraal nummer 3] en [kadastraal nummer 4] . Op [kadastraal nummer 2] ligt hun woonhuis. Zij hebben dat perceel in 2004 in eigendom verworven. [partij B] c.s. hebben de eigendom van de percelen [kadastraal nummer 3] en [kadastraal nummer 4] in 2019 verkregen. Op onderstaande kaart is de eigendomssituatie schematisch weergegeven: de percelen van [partij B] c.s. liggen naast elkaar ten oosten van het perceel van [partij A] (perceel [kadastraal nummer 1] ):
2.3.
Het Kadaster heeft in 2022 en 2025 een reconstructie van de erfgrens tussen het perceel van [partij A] en de percelen van [partij B] c.s. gemaakt. Uit de grensreconstructie uit 2022 blijkt dat de sloot die achter het perceel van [partij A] ligt (rb: niet zichtbaar op de bovenstaande kaart) niet de erfgrens markeert, maar dat de erfgrens over de sloot ligt, en (in ieder geval deels) over het talud aan de achterzijde van de percelen van [partij B] c.s. loopt:
Het Kadaster heeft de grensconstructie schematisch als volgt weergegeven:
In het schema is zichtbaar dat de in 2022 bestaande damwand achter het perceel van [partij B] c.s. volgens de kadastrale meting bij het perceel van [partij A] behoort.
2.4.
In augustus 2025 hebben [partij B] c.s. beschoeiing achter hun perceel aangebracht, waarbij het eerst schuin aflopende talud ook is opgehoogd. Het kadaster heeft daarna op aanvraag van Arvast Holding B.V. een meting verricht. Uit deze meetgegevens blijkt dat de nieuw aangebrachte beschoeiing binnen het perceel van [partij A] valt:
2.5.
Nadat [partij B] c.s. in augustus 2025 nieuwe beschoeiing hadden aangebracht, heeft [partij A] heeft [partij B] c.s. gesommeerd de in de ogen van [partij A] onrechtmatige toestand te herstellen. [partij B] c.s. hebben [partij A] op 4 september 2025 bericht dat zij de (eigen) erfgrens respecteren en dat het, om te voorkomen dat de sloot onnodig onderhoud zou opleveren, noodzakelijk was beschoeiing aan te leggen. Zij hebben [partij A] bericht dat het niet in de rede ligt om het geheel terug te brengen naar de oorspronkelijke staat.
2.6.
[partij B] c.s. en derden hebben bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan dat de ontwikkeling van onder meer het distributiecentrum op het perceel van [partij A] mogelijk gemaakt. Er loopt een procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
2.7.
Bij exploot van 8 september 2025 heeft [partij A] [partij B] c.s. gesommeerd de door hen aangelegde damwand binnen veertien dagen te verwijderen en verwijderd te houden en het perceel van [partij A] weer in de oorspronkelijke toestand te brengen. Ook zijn [partij B] c.s. gesommeerd zich te onthouden van ieder gebruik van het perceel van [partij A] .
2.8.
[partij B] c.s. hebben de door hen geplaatste damwand niet verwijderd. Zij hebben wel een offerte opgevraagd voor een opdracht tot verwijdering van de beschoeiing. [partij B] c.s. hebben een offerte overgelegd waarin deze werkzaamheden zijn geoffreerd voor een bedrag van € 22.491,06 inclusief btw.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij A] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, [partij B] c.s. hoofdelijk, des dat de een gepresteerd heeft de ander bevrijd zal zijn, te veroordelen:
I. ieder gebruik en/of betreden van de grond van [partij A] welke zonder toestemming van [partij A] plaatsvindt, te staken en gestaakt te houden;
II. om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis de sloot te herstellen in de situatie van voor 1 augustus 2025 en de beschoeiing geheel te verwijderen en verwijderd te houden;
III. tot betaling van de kosten van de grensreconstructie door het kadaster uit 2022, 2025 en van de thans na vonnis uit te voeren grensreconstructie van het perceel door het kadaster van totaal € );
IV. om de kadastrale grenzen en waarnemingsmarkeringen in het veld zoals door het kadaster (opnieuw) zullen worden geplaatst te laten staan;
V. tot betaling van een dwangsom van € 5.000,- per overtreding en € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding voortduurt bij het niet nakomen van het onder I, II en IV gevorderde;
met veroordeling van [partij B] c.s. in – samengevat – de kosten van de procedure.
3.2.
Daartoe voert [partij A] – samengevat – het volgende aan.
[partij A] is eigenaar van de grond waarop [partij B] c.s. wijzigingen hebben aangebracht. [partij A] moet aan haar koper de kadastrale grond die haar eigendom is volledig leveren en zorg dragen voor het voldoen van de milieu-, beplantings- en watereisen die de diverse overheden hebben gesteld als voorwaarde voor het wijzigen van het bestemmingsplan en het realiseren van de beoogde bedrijfsbebouwing. [partij A] heeft de grond die zij bezit nodig om de natuur- en waterwaarden aan te leggen en te ontwikkelen tot de in het bestemmingsplan vereiste omvang.
3.3.
[partij B] c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
3.4.
[partij B] c.s. vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] te veroordelen om:
Primair:
Binnen een maand na vonnisdatum haar volledige medewerking te verlenen aan het in eigendom overdragen van de stook grond tot en met de positie van de geplaatste beschoeiing, conform relaas van bevindingen Kadaster, tegen betaling door [partij B] c.s. aan [partij A] B.V. van een nader te taxeren bedrag aan agrarische waarde, althans groenwaarde, per m2, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, met daaraan een maximumbedrag gekoppeld van € 10.000,00, met bepaling dat indien dat maximum is bereikt, het vonnis in de plaats treedt van de voor de koop en levering noodzakelijke notariële akte als bedoeld in artikel 3:300 e.v. BW in welk geval de notariële kosten voor rekening van [partij B] c.s. komen;
Subsidiair:
Binnen een maand na vonnisdatum haar volledige medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid, in die zin dat de bestaande toestand met betrekking tot en met de positie van de beschoeiing, conform relaas van bevindingen Kadaster, gehandhaafd blijft voor onbepaalde tijd, tegen betaling door [partij B] c.s. aan [partij A] B.V. van een bedrag van € 500,- als schadeloosstelling, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, met daaraan een maximumbedrag gekoppeld van € 10.000,00, met bepaling dat indien dat maximum is bereikt, het vonnis in de plaats treedt van de voor de vestiging van de erfdienstbaarheid noodzakelijke notariële akte, als bedoeld in artikel 3:300 e.v. BW in welk geval de notariële kosten voor rekening van [partij B] c.s. komen;
Meer subsidiair:
Binnen een maand na vonnisdatum haar volledige medewerking te verlenen aan het in eigendom overdragen van de strook grond tot en met de positie van de geplaatste beschoeiing, conform relaas van bevindingen Kadaster, althans tot en met de verjaringssituatie en de (voormalige) slootkant, tegen betaling door [partij B] c.s. aan [partij A] B.V. van een nader te taxeren bedrag aan agrarische waarde, althans groenwaarde, per m2 die door verjaring eigendom geworden is van [partij B] c.s., op straffe van verbeurte van en dwangsom van € 100,00 per dag, met daaraan een maximumbedrag gekoppeld van € 10.000,00, met bepaling dat indien dat maximum is bereikt, het vonnis in de plaats treedt van de voor de koop en levering noodzakelijke notariële akte als bedoeld in artikel 3:300 e.v. BW in welk geval de notariële kosten voor rekening van [partij B] c.s. komen;
[partij A] B.V. te veroordelen in de proceskosten en nakosten in reconventie.
3.5.
Daartoe voeren [partij B] c.s. – samengevat – het volgende aan.
[partij B] c.s. hebben op grond van artikel 5:54 Burgerlijk Pro Wetboek het recht om tegen schadeloosstelling grond tot en met de positie van de geplaatste beschoeiing te verwerven, althans zij hebben het recht dat er ten gunste van [partij B] c.s. een erfdienstbaarheid wordt gevestigd.
3.6.
[partij A] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.
4.2.
Partijen hebben in de kern een geschil over de vraag wie eigenaar is, althans gerechtigd is tot het gebruik van de strook grond aan de achterzijde van de percelen van [partij B] c.s. en waar [partij B] c.s. in 2025 nieuwe beschoeiing op heeft aangebracht. Tussen partijen is daarbij niet in geschil dat uit metingen van het Kadaster volgt dat deze strook grond deel uitmaakt van perceel [kadastraal nummer 1] , waarvan [partij A] als eigenaar te boek staat.
4.3.
[partij B] c.s. stellen echter dat zij, althans hun rechtsvoorgangers, op grond van artikel 3:99 BW Pro (verkrijgende verjaring vanwege onafgebroken bezit te goeder trouw voor meer dan tien jaar), althans artikel 3:105 BW Pro (bevrijdende verjaring vanwege bezit voor meer dan twintig jaar) eigenaar zijn geworden van de bewuste strook grond. [partij B] c.s. hebben aangevoerd dat zij er altijd vanuit zijn gegaan dat de sloot achter hun percelen als (erf)afscheiding met het perceel van [partij A] gold. Zij beroepen zich in dat verband op artikel 5:36 BW Pro, op grond waarvan geldt dat als een sloot als afscheiding dient van twee erven, het midden van deze afscheiding wordt vermoed de grens tussen deze erven te zijn. Dat zij op grond van de kadastrale kaart hadden kunnen weten op welke wijze de erfgrens precies liep, zoals [partij A] hebben gesteld, betwisten zij. [partij B] c.s. voeren daarbij ook aan dat kadastrale kaarten geen onderdeel van de openbare registers uitmaken en dat zij niet bekend waren met kadastrale kaarten.
4.4.
Voor wat betreft de inbezitneming van de strook grond hebben [partij B] c.s. erop gewezen dat de strook gedurende een periode van meer dan twintig jaren is onderhouden, gemaaid en in hun bezit is geweest, althans in het bezit van hun rechtsvoorgangers. Zij hebben de strook grond gebruikt om onderhoud van de sloot mogelijk te maken. Het Hoogheemraadschap heeft hen schriftelijk ook op hun onderhoudsverplichting gewezen, zo volgt bijvoorbeeld uit de door [partij B] c.s. overgelegde brief van 5 december 2024 (waarvan het onderwerp luidt:
“Uw sloot is niet goed onderhouden”). [partij B] c.s. stellen aldus ook door het Hoogheemraadschap als eigenaren te worden beschouwd. Visueel vormt de aflopende en met gras begroeide strook ook één logisch geheel met het woon- en leefperceel van [partij B] c.s. en hun rechtsvoorgangers. Het perceel is ook niet toegankelijk voor derden vanwege de begrenzing door de aanwezige sloot en hekwerken en afscheidingen op de percelen van [partij B] c.s. zelf. De inbezitneming heeft een openbaar karakter en wordt ondersteund door verklaringen van derden, aldus nog steeds [partij B] c.s.
“Uw sloot is niet goed onderhouden”). [partij B] c.s. stellen aldus ook door het Hoogheemraadschap als eigenaren te worden beschouwd. Visueel vormt de aflopende en met gras begroeide strook ook één logisch geheel met het woon- en leefperceel van [partij B] c.s. en hun rechtsvoorgangers. Het perceel is ook niet toegankelijk voor derden vanwege de begrenzing door de aanwezige sloot en hekwerken en afscheidingen op de percelen van [partij B] c.s. zelf. De inbezitneming heeft een openbaar karakter en wordt ondersteund door verklaringen van derden, aldus nog steeds [partij B] c.s.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat binnen het bestek van dit kort geding zonder nader feitenonderzoek en mogelijk bewijslevering, niet kan worden vastgesteld wie van partijen op dit punt het gelijk aan haar zijde heeft. Nu een kortgedingprocedure zich niet leent voor feitenonderzoek of bewijslevering en in deze procedure ook niet met de vereiste mate van aannemelijkheid kan worden vastgesteld dat het primaire verweer van [partij B] c.s. dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van de bewuste strook grond achter hun perceel, in rechte geen stand houdt, komen de vorderingen om ieder gebruik van de bewuste strook grond te staken of gestaakt te houden en om de sloot te herstellen en de beschoeiing te verwijderen niet voor toewijzing in aanmerking. Of de door [partij B] c.s. genoemde bezitsdaden, inhoudende onder meer het verrichten van onderhoud aan de sloot, voldoende zijn om de verjaringstermijn van 3:99 BW of artikel 3:105 BW Pro te doen laten aanvangen en of deze termijnen vervolgens zijn volgelopen, dient nader in een bodemprocedure te worden onderzocht. De wens van [partij A] om gelet op de verkoop van haar perceel aan een derde en de kennelijke noodzaak van watercompensatie op grond van het (overigens nog niet definitieve) bestemmingsplan spoedig duidelijkheid te krijgen over de eigendomsverhoudingen is begrijpelijk. Een kortgedingprocedure zal die gewenste duidelijkheid onder deze omstandigheden echter niet kunnen geven. Toewijzen van haar vorderingen zou er daarbij ook toe leiden dat [partij B] c.s. gehouden zijn kostbare wijzigingen aan de beschoeiing aan te brengen, terwijl niet uitgesloten kan worden dat deze later in een bodemprocedure weer ongedaan gemaakt moeten worden, als desondanks toch geoordeeld zou worden dat zij gerechtigd zijn tot de strook grond achter hun perceel. Dit leidt er dan ook toe het door [partij A] onder I en II gevorderde zal worden afgewezen. Ook het onder III gevorderde zal gelet op de onduidelijkheid ten aanzien van de eigendomsverhouding tussen partijen worden afgewezen, nog daargelaten dat het spoedeisend belang van [partij A] bij deze geldvordering niet is aangetoond. Ook het door [partij A] onder IV gevorderde zal worden afgewezen nu niet gebleken is dat het Kadaster op korte termijn weer over zal gaan tot het plaatsen van waarnemingsmarkeringen op het perceel achter [partij B] c.s. Mocht het overigens zo zijn dat het Kadaster in het kader van een grensreconstructie daartoe op enig moment wel zal overgaan, dan ligt het op de weg van [partij B] c.s. om in het belang van het onderzoek hun medewerking daaraan te verlenen.
4.6.
Voornoemde onduidelijkheid over de eigendomssituatie van de strook grond achter het perceel bij [partij B] c.s. brengt mee dat ook hun reconventionele vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen. Deze vorderingen zien immers op de overdracht van de bewuste strook grond door [partij A] aan [partij B] c.s., althans op het verlenen van medewerking aan het vestigen van een erfdienstbaarheid tegen betaling door [partij B] c.s. aan [partij A] . Nu [partij B] c.s. primair het standpunt innemen dat zij op grond van verkrijgende verjaring althans de bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond – en dit standpunt eerst in een bodemprocedure nader getoetst zal moeten worden – is er in kort geding geen grond om vooruit te lopen op de mogelijkheid dat de vorderingen van [partij B] c.s. in een bodemprocedure zullen worden afgewezen. Eerst nadat de standpunten van [partij B] c.s. in rechte zijn getoetst en verworpen, kan worden toegekomen aan de behandeling van deze vorderingen. De reconventionele vorderingen van [partij B] c.s. zullen worden afgewezen.
4.7.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. Daarom zal worden bepaald dat iedere partij in zowel conventie als in reconventie de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
5.3.
wijst het gevorderde af;
5.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.
ddg