Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/704260 / KG ZA 26-449
Vonnis in kort geding van 19 juni 2026
in de zaak van
GEMEENTE DEN HAAGte Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. J.W. Romeijn te Den Haag,
tegen:
1.[gedaagde 1] B.V. (in liquidatie) te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2]te [woonplaats] , in persoon verschenen, mede in zijn hoedanigheid van enig bestuurder van gedaagde 1,
[gedaagde 2]te [woonplaats] , in persoon verschenen, mede in zijn hoedanigheid van enig bestuurder van gedaagde 1,
gedaagden.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘de Gemeente’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding van 1 mei 2026, met producties 1 tot en met 11.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 5 juni 2026.
1.3.
Tijdens de zitting is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en hetgeen tijdens de zitting besproken is, wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Bij akte van 17 juni 2002 is het complex gelegen aan de [kruising] te [plaats] (het complex) gesplitst in zes appartementsrechten (de splitsingsakte). In het complex bevinden zich een openbare bibliotheek, een supermarkt, stadswoningen met parkeerplaats, een stadsdeelkantoor, een politiebureau en een penthouse, waarvan de eigenaren samen een vereniging van eigenaars (de VvE) vormen.
2.2.
De Gemeente is eigenaar van het stadsdeelkantoor ( [appartementsrecht 1] ).
2.3.
[gedaagde 1] is eigenaar van het penthouse ( [appartementsrecht 2] ), plaatselijk bekend als [adres] . Het penthouse wordt door [gedaagde 2] als woonruimte gebruikt.
2.4.
De volgende bepalingen uit de splitsingsakte zijn van belang voor de beoordeling van dit geschil.
2.4.1.
In artikel 2 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat onder meer het dak van het complex tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt gerekend.
2.4.2.
In artikel 5 van Pro de splitsingsakte is vastgelegd dat iedere op-, aan- of onderbouw met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten zonder toestemming van de vergadering van eigenaars (VvE) verboden is.
2.4.3.
In artikel 9, derde lid, van de splitsingsakte is bepaald dat de eigenaar/gebruiker van een appartement verplicht is om toegang te geven tot zijn privé-gedeelte als dat voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken noodzakelijk is. Verder moet de eigenaar/gebruiker op grond van artikel 9, tweede lid, en artikel 11 van Pro de splitsingsakte (samengevat) de nodige zorgvuldigheid in acht nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en moet hij maatregelen dulden om schade aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken te voorkomen.
2.5.
In 2006/2007 hebben gedaagden hun privé-dakterras (het privé-dakterras) uitgebreid naar het gemeenschappelijke dak van het complex (het uitgebreide dakterras).
2.6.
In het stadsdeelkantoor zijn lekkages ontstaan. Om de oorzaak van die lekkages te achterhalen moest het uitgebreide dakterras worden verwijderd. Omdat gedaagden weigerden dit vrijwillig te doen, heeft de Gemeente bij deze rechtbank een bodemprocedure aanhangig gemaakt. Bij verstekvonnis van 5 februari 2025 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat het uitgebreide dakterras in strijd is met het splitsingsreglement. Daarbij is [gedaagde 1] onder meer veroordeeld om het uitgebreide dakterras binnen een maand na betekening van het vonnis te verwijderen en is de Gemeente gemachtigd om het uitgebreide dakterras zelf te verwijderen als [gedaagde 1] dat niet tijdig doet. Tegen het verstekvonnis is geen verzet en/of hoger beroep ingesteld.
2.7.
[gedaagde 1] weigerde het uitgebreide dakterras te verwijderen en daarom heeft de Gemeente (een deel van) het uitgebreide dakterras op 9 juli 2025 laten verwijderen.
2.8.
In een brief van 19 september 2025 heeft de Gemeente aan [gedaagde 2] meegedeeld dat in week 43 zal worden gestart met de werkzaamheden voor het vervangen van het hoofddak op de tweede verdieping van het complex en dat het daarvoor nodig is dat ook het privé-dakterras – het deel dat niet verwijderd is in juli 2025 – tijdelijk wordt verwijderd. In de brief is verder onder meer opgenomen:
[afbeelding van tekst verwijderd i.v.m. privacygevoelige informatie]
2.9.
[gedaagde 2] heeft in een e-mailbericht van 20 oktober 2025 aan de Gemeente laten weten dat hij geen toestemming verleent voor het tijdelijk verwijderen van het privé-dakterras, samengevat omdat (i) hij niet op de hoogte is gebracht van de uitkomst van het onderzoek naar de oorzaak van de lekkages, (ii) hij niet tijdig vooraf is geïnformeerd over de start van de beoogde werkzaamheden, (iii) het uitgebreide dakterras in juli 2025 door de Gemeente is gesloopt in plaats van gedemonteerd, waardoor onevenredige schade aan de eigendommen van [gedaagde 1] is ontstaan, en (iv) de VvE geen inzet zou hebben getoond om de lekkages bij het gebouwdeel mee te nemen in de herstelwerkzaamheden.
2.10.
De Gemeente heeft in een brief van 12 november 2025 gereageerd op de bezwaren van gedaagden. Daarbij zijn gedaagden gesommeerd om binnen vijf dagen schriftelijke toestemming te verlenen voor het betreden van het privé-dakterras en om mee te werken aan het tijdelijk verwijderen van het terras. Gedaagden hebben die toestemming niet verleend en zij hebben niet meegewerkt aan het verwijderen van het privé-dakterras.
2.11.
Op 11 februari 2026 heeft de VvE de Gemeente gemachtigd om namens haar de benodigde rechtsmaatregelen te treffen voor het verwijderen van het privé-dakterras.
3.Het geschil
3.1.
De Gemeente vordert – zakelijk weergegeven – gedaagden te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis het privé-dakterras te ontruimen door alle roerende zaken en al het overige aanwezige te verwijderen en het privé-dakterras ontruimd te houden totdat de aannemer de herstelwerkzaamheden aan het dak van het complex volledig heeft afgerond. Verder vordert de Gemeente een machtiging tot ontruiming van het privé-dakterras, inclusief alle daarop aanwezige zaken, om herstelwerkzaamheden te (doen) verrichten in verband met de lekkages als gedaagden niet binnen één week na betekening van dit vonnis het privé-dakterras hebben ontruimd en daarbij te bepalen dat alle kosten voor het ontruimen en de overige kosten van het verschaffen van toegang of het betreden van het privé-gedeelte van [gedaagde 1] voor rekening komen van gedaagden, een en ander met veroordeling van gedaagde in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
De Gemeente stelt – samengevat – het volgende. Om de oorzaak van de lekkages in het complex te kunnen verhelpen en om verdere schade aan het complex te voorkomen, moet de volledige dakbedekking van het gezamenlijke dak van het complex worden vervangen. Inmiddels is het gehele dak vernieuwd, met uitzondering van het onder het privé-dakterras gelegen gedeelte van het dak. Om ook dat deel van het dak te kunnen vervangen is het nodig dat het privé-dakterras tijdelijk wordt verwijderd, zodat de noodzakelijke werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Omdat gedaagden weigeren het privé-dakterras te ontruimen en de daarop aanwezige zaken te verwijderen, heeft de Gemeente belang bij de gevorderde voorzieningen.
3.3.
Gedaagden voeren verweer dat hierna, voor zover nodig, wordt besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Tussen partijen is in geschil of gedaagden het privé-dakterras moeten ontruimen, zodat de Gemeente herstelwerkzaamheden aan het dak kan (laten) uitvoeren. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat zo is. Dat oordeel wordt als volgt gemotiveerd.
4.2.
Gedaagden hebben niet betwist dat er werkzaamheden aan het dak van het complex moeten worden uitgevoerd en ook niet dat het daarvoor nodig is dat hun privé-dakterras wordt verwijderd en ontruimd. Wel heeft [gedaagde 2] tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat er afspraken zijn gemaakt met de VvE over het gebruik van het dakterras en dat hij het niet eens is met de manier waarop de Gemeente zich ten opzichte van hem heeft opgesteld. Daarbij heeft [gedaagde 2] betoogd dat de Gemeente hem niet heeft benaderd om in onderling overleg tot een oplossing voor het geschil te komen. Verder heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat hij alleen wil meewerken aan het verwijderen van het privé-dakterras als de Gemeente met een deugdelijk plan van aanpak komt, waarbij het privé-dakterras na uitvoering van de herstelwerkzaamheden in de originele staat wordt teruggebracht en waarbij de Gemeente de door gedaagden geleden schade volledig vergoedt. Volgens [gedaagde 2] heeft hij als gevolg van de verwijdering van het uitgebreide dakterras door de Gemeente in juli 2025 € 140.000 schade geleden en daarom wil hij nu afspraken maken om verdere schade te voorkomen.
4.3.
De Gemeente heeft bevestigd dat er in het verleden afspraken zijn gemaakt tussen de VvE en gedaagden over de uitbreiding van het dakterras, maar zij heeft gesteld dat daar voorwaarden aan waren verbonden die door gedaagden niet zijn nageleefd. Gedaagden hebben weliswaar betwist dat zij die voorwaarden hebben geschonden, maar zij hebben hun standpunt niet nader onderbouwd. Bovendien valt niet in te zien waarom eventuele afspraken over het gebruik en/of de uitbreiding van het dakterras gedaagden zouden ontslaan van hun verplichting om mee te werken aan noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan het complex. Die verplichting volgt immers uit de splitsingsakte. Dit argument kan gedaagden daarom niet baten.
4.4.
De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat gedaagden tijdig zijn geïnformeerd over de start van de werkzaamheden ter vervanging van het dak. In ieder geval in een brief van 19 september 2025 heeft de Gemeente aan gedaagden meegedeeld dat de werkzaamheden zullen starten in week 43 (dat is de week van 20 oktober 2025) en daarmee waren gedaagden er dus ruim een maand voor de aanvang al van op de hoogte dat er werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Daar komt nog bij dat de Gemeente heeft toegelicht dat de voorgenomen werkzaamheden ook regelmatig zijn besproken tijdens vergaderingen van de VvE en dat het voor risico van gedaagden moet komen dat [gedaagde 2] daarbij niet aanwezig was. Het verweer van gedaagden dat de Gemeente hen onvoldoende heeft geïnformeerd en hen niet heeft benaderd voor een oplossing van het geschil slaagt daarom niet.
4.5.
Aan de wens van gedaagden om een deugdelijk plan van aanpak te maken om schade te voorkomen, waarbij de Gemeente moet garanderen dat het privé-dakterras na de werkzaamheden in de originele staat wordt teruggebracht, gaat de voorzieningenrechter voorbij. Gedaagden hebben betoogd dat zij door de verwijdering van het uitgebreide dakterras in juli 2025 € 140.000 schade hebben geleden, maar zij hebben die schade niet onderbouwd. De Gemeente heeft het bestaan van de schade betwist en heeft daarbij terecht gesteld dat de schade die eventueel is ontstaan bij de verwijdering van het uitgebreide dakterras in juli 2025 buiten de reikwijdte van deze kortgedingprocedure valt. Op dit moment kan, voordat een aanvang is gemaakt met de werkzaamheden, niet worden beoordeeld of gedaagden schade zullen lijden door de werkzaamheden die nog aan het privé-dakterras moeten worden uitgevoerd. De Gemeente heeft daarom terecht naar voren gebracht dat het risico op schade voor gedaagden geen reden mag zijn om het privé-dakterras niet te verwijderen. Bovendien heeft de Gemeente tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat zij zal onderzoeken of eventuele schade aan gedaagden kan worden vergoed, als gedaagden na de uit te voeren werkzaamheden aan het privé-dakterras kunnen aantonen dat door die werkzaamheden schade aan hun eigendommen is ontstaan. Verder heeft de Gemeente zich bereid verklaard om te bezien of er voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden aan het privé-dakterras een nulmeting kan worden uitgevoerd door een onafhankelijke partij, waarna zij voor die nulmeting een voorstel aan gedaagden zal doen.
4.6.
Hiertegenover hebben gedaagden niet aannemelijk gemaakt dat van de Gemeente kan worden gevergd dat zij voorafgaand aan de uit te voeren herstelwerkzaamheden verdergaande toezeggingen aan gedaagden doet en het door gedaagden gewenste plan van aanpak opstelt. Dit betekent, in aanmerking genomen het zwaarwegende belang van de VvE en meer in het bijzonder de Gemeente om de werkzaamheden aan het dak te laten uitvoeren, dat gedaagden hun medewerking aan de uitvoering van de herstelwerkzaamheden in redelijkheid niet langer kunnen weigeren. Daarom moeten gedaagden het privé-dakterras ontruimen. Verder ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de Gemeente te machtigen om het privé-dakterras zo nodig zelf te ontruimen als gedaagden dit niet doen. Daarbij zal worden bepaald dat de kosten voor het ontruimen van het privé-dakterras voor rekening van gedaagden komen.
Slotsom en proceskosten
4.7.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen, op de hierna vermelde wijze, worden toegewezen.
4.8.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en zij moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- dagvaarding
€
156,74
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€ 189,00 [1]
Totaal
€
2.257,74
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt gedaagden om binnen één week na betekening van dit vonnis het privé-dakterras, behorende bij het appartementsrecht, kadastraal bekend als [appartementsrecht 2] , plaatselijk bekend als [adres] (het appartementsrecht), te ontruimen door middel van het verwijderen van alle roerende zaken, zoals meubilair, barbecue, plantenbakken, huisdieren (inclusief kooien), houten panelen, betonnen blokken en grind, en al het overige aanwezige op het privé-dakterras en het privé-dakterras ontruimd te houden totdat de aannemer de herstelwerkzaamheden aan het dak van het complex volledig heeft afgerond;
5.2.
machtigt de Gemeente tot ontruiming van het privé-dakterras, inclusief alle daarop aanwezige zaken, behorende bij het appartementsrecht, om herstelwerkzaamheden te (doen) verrichten in de ruimste zin van het woord in verband met de lekkages, als gedaagden het privé-dakterras niet binnen één week na betekening van dit vonnis hebben ontruimd;
5.3.
bepaalt dat alle kosten voor het ontruimen van het privé-dakterras, inclusief alle daarop aanwezig zaken, en de kosten die gepaard gaan met het verschaffen van toegang tot c.q. het betreden van het privé-dakterras, voor rekening komen van gedaagden;
5.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.257,74, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten gedaagden € 98 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; en
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2026.
mvt